臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 107年度苗簡字第570號原 告 詹德聖訴訟代理人 詹昭寶被 告 張裕昌上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國107 年10月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）160,684 元；嗣於民國107 年10月
9 日當庭變更聲明為：被告應給付原告169,684 元（見本院卷第393 頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，並無不合。
貳、實體方面
一、原告主張：被告承租原告所有坐落苗栗縣苗栗市天祥144 號
3 、4 樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自102 年9 月10日至103 年9 月9 日止，每月租金4,500 元，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約書），租期屆滿後，轉為不定期租賃契約，107 年6 月4 日被告退租時，基於信任而未查看屋況隨即退還押租金，詎料原告家人前往查看系爭房屋，始驚覺屋內排水孔座、窗框間隙等多處皆遭膠帶及矽利康膠封住，廚房及浴室牆面磁磚間隔線塗抹白水泥，樓梯扶手及階梯磁磚皆遭刷白色油漆，並私設柵門及紗網封窗，且公設樓梯
2 至5 樓扶手及磁磚地面遭油漆潑灑，毀損嚴重，經估算回復原狀之修復費用142,684 元，並受有修繕期間4 個月租金損失18,000元，及訴訟期間2 個月租金損失9,000 元，為此，爰依系爭契約第12條、第13條及第16條之法律關係提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告169,684 元。
二、被告則以：訴外人邱清娥自稱可全權處理所有事宜，並表示系爭房屋老舊潮濕骯髒，窗戶與門皆有破損，想要粉刷、施工就做，且裝修後，原告曾進屋查看屋況，包括三樓窗簾、加裝的紗窗及牆壁的油漆與布置，並表示相當滿意，還說從來沒有遇到這麼好的房客。窗戶因雨水倒灌，原告不願修繕，被告只好用矽膠封起來；廚房、浴室和樓梯磁磚裂縫甚多且剝落損毀，因此鑽出許多大小不一的螞蟻，才使用填縫劑重新填縫；因頂樓門被颱風吹走，放置樓梯物品如原告父親的補土物品及原告的油漆全數被颱風吹翻，致公設樓梯扶手潑到油漆和補土，災後原告父親亦有來現場查看，瞭解是颱風造成的天災。107 年6 月4 日邱清娥確認屋況沒有問題後，被告交回鑰匙予邱清娥，原告與邱清娥確認後即退還押金。原告依法辦理退租，退租後，原告和其父親百般刁難，被告已再依其要求清潔矽膠、打開窗戶和維修水龍頭，且點交完畢，原告與其父親卻獅子大開口，要求被告將系爭房屋用得和全新的一樣，並改口被告未經同意擅自破壞，要求賠償等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告為系爭房屋所有權人，被告於107 年6 月4 日經邱清娥到系爭房屋確認並領回系爭房屋鑰匙2 支等情，業據其提出爭爭建物所有權狀及建物登記第一類謄本、過去之現場照片等件為證（見本院卷第35、37頁），核與證人邱清娥到院證述相符，且為兩造所未爭執，堪信為真實。
四、原告主張被告侵權行為等情，被告否認之，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠被告所簽訂之系爭租約，出租人為何人？㈡原告依照系爭契約書第12條、第13條及第16條之法律關係向被告請求損害賠償，是否有理由？㈢縱認兩造間存在租賃契約，原告依照系爭契約書第12條、第13條及第16條之法律關係向被告請求損害賠償，是否有理由？㈠被告所簽訂之系爭租約，出租人為何人？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。又按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例意旨參照）。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意；如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，不得捨契約文字而為曲解（最高法院最高法院19年上字第453 號判例、80年度台上字第1541號判決意旨參照）。再按代理人必須於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，始直接對本人發生效力，此觀民法第103 條第
1 項之規定即明。是以本人縱曾授與代理權於代理人，如代理人未以本人名義為意思表示時，該意思表示仍無從直接對本人發生效力（最高法院76年度台上字第852 號判決意旨參照）。次按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170 條第1 項定有明文。惟按我國民法上之代理，係採顯名主義，代理人於代理權限內，必須以本人名義所為之意思表示，始能直接對本人發生效力，於無權代理之情形，亦須具有以本人名義為意思表示之代理行為存在，本人方得以承認，使其對本人發生效力，否則本人無從以追認，使其對本人發生效力（最高法院76年度台上字第3 號判決意旨可參）。
2.觀原告所提供之系爭契約書正本於當事人欄位載明：「立契約人（甲方）：邱清娥，身分證號碼Z000000000」，並經邱清娥簽名於其上等節（見本院卷第29頁），且經邱清娥到院證述屬實（見本院卷第395 頁）。再佐以591 廣告：邱清娥女士刊登系爭房屋之租屋訊息等情（見本院卷第361 頁），足見依照系爭契約書之文義解釋，被告訂定系爭房屋之租賃契約（下稱系爭契約）當事人為邱清娥，而非原告。系爭契約書之文字既已表示清楚表明當事人之真意，無需別事探求者，本院自不得捨契約文字而為曲解，硬將邱清娥由文義之當事人解釋為代理人。況如邱清娥欲以原告代理人名義代理原告訂定租賃契約，揆諸前揭最高法院判決，必須以原告本人名義為意思表示之代理行為存在為前提，而本件邱清娥顯然以自己之名義為之，原告本人亦無從追認而對其發生效力。從而，基於顯名主義之要求，應認以名義上訂定租賃契約之邱清娥為與被告簽訂租賃契約（下稱系爭契約）之當事人。被告雖於訴訟中提及原告為房東，然其意言明其係訂定系爭契約後，方得知原告為系爭房屋之所有權人，於訂定系爭契約時並不知悉，而兩造既無重新訂定契約，被告仍係以其與邱清娥訂定之系爭契約書為據，承租系爭房屋，甚於最後系爭契約結束，亦由邱清娥進行房屋之點交與收回鑰匙，堪見系爭契約係發生於被告與邱清娥之間。被告雖稱原告房東，僅係因原告為系爭房屋所有權人，而非代表其已變更為系爭租約之承租人。
㈡原告依照系爭契約書第12條、第13條及第16條之法律關係向
被告請求損害賠償，是否有理由？按債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，第三人並無請求債務人向債權人給付之權利，此為債之相對性原則（最高法院88年度台上字第694 號判決要旨可資參照）。次按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467 條第2 項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette ）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101 年度台上字第224 號判決要旨參照）。經查，被告所簽訂之系爭契約既存在於被告與邱清娥間，則基於債之相對性，僅債權人即邱清娥得基於系爭契約向被告主張給付，原告雖為系爭房屋之所有權人，亦不得持系爭租約向被告主張，原告僅能基於其與邱清娥間之法律關係，對邱清娥主張，而不得逕以系爭租約向被告主張權利。至被告得對原告主張有權占有之原因，係基於占有連鎖，此與債之相對性係屬二事，附此敘明。
㈡縱兩造間曾存有租賃契約，原告依照系爭契約書第12條、第
13條及第16條之法律關係向被告請求損害賠償，是否有理由？
1.原告請求被告回復原狀之修復費用142,684 元，是否有理由？：
⑴原告以系爭租約書第12條向被告請求請求損害賠償部分：①觀系爭租約書第12條：系爭房屋有改裝設施之必要時，承
租人取得出租人之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，承租人於交還系爭房屋時自應回復原狀（見本院卷第29頁）。觀系爭條文雖以「回復原狀」為文字，然兩造租賃期間既長達5 年之久，所謂回復原狀本即不可能指將系爭房屋完全回復到5 年前之外觀，而係指功能及價值上回復至兩造簽訂租賃契約之狀態，此由原告亦不可能於5 年中均保持系爭房屋外觀與簽訂租賃契約之狀況完全相同，僅可能保持系爭房屋功能及價值上之狀態，得以推知。故被告僅需將系爭房屋回復至102 年兩造簽約時之功能上狀態即可認被告已完成系爭租約書第12條之回復原狀。原告主張被告將系爭房屋屋內排水孔座、窗框間隙等多處皆遭膠帶及矽利康膠封住云云，並提出現場照片數張（見本院卷第61、275 、279 頁）。惟參被告已提出清理膠帶及矽利康膠完成及清出之矽利康膠照片（見本院卷第135-136頁），堪見自原告提出之照片後，被告已另行清空膠帶及矽利康膠。原告又未能提出其他證據佐證現場尚有未清理之處，其以此部分主張被告未回復原狀，自屬無據。縱被告尚有未清理之膠帶及矽利康膠，則此部分造成系爭房屋何種功能及價值上減損，原告未能舉證，自難據認被告未回復原狀。同理，原告主張廚房及浴室牆面磁磚間隔線塗抹白水泥，樓梯扶手及階梯磁磚皆遭刷白色油漆，並私設柵門及紗網封窗云云，然觀樓梯、窗戶照片（見本院卷第217-247 頁），樓梯扶手塗上白色油漆，並未造成樓梯無法行走之功能上減損，更遑論價值減損。至於塗抹白水泥部分，原告又未能舉證塗抹白水泥造成何種功能上減損，自難採信。被告另行裝設柵門及紗網封窗，顯係因面臨颱風漏水等系爭房屋功能上需要，原告身為承租人，未盡此租賃房屋之基本功能維護，反需由被告自行出資處理，已難謂當，原告竟以此向被告請求損害賠償，自難認有據。至公設樓梯部分，原告未能舉證為被告行為所造成，尚難據以認為屬被告需回復原狀範圍。
②又觀兩造間107 年6 月1 日之LINE之對話紀錄：兩造於
107 年6 月1 日已約定翌日即107 年6 月2 日邱清娥交屋，並約定熱水器費用及押租金由原告直接向邱清娥收取等節（見本院卷第338 頁），堪認兩造已約定由被告委任邱青娥進行確認房屋狀況以收回系爭房屋並終止兩造間之租賃契約。再觀兩造間107 年6 月3 日之LINE對話記錄：原告已向被告質問系爭房屋之屋內狀況如矽利康膠封住，樓梯扶手及階梯磁磚皆遭刷白色油漆，私設柵門及紗網封窗，公設樓梯2 至5 樓扶手及磁磚地面遭油漆潑灑等狀況，並表明若被告未回復原狀即欲提告乙節（見本院卷第339頁）。足見原告於107 年6 月3 日已表明對系爭房屋狀態與其所認為之系爭房屋原狀不符，並直接向被告表明未回復原狀，即欲提告。然原告仍委任邱清娥於107 年6 月4日向被告交接鑰匙並交還押租金予被告，為兩造所不爭執，則衡諸一般經驗法則，原告已表明欲提告仍委任邱清娥向被告處理兩造間租賃契約後續事宜，邱清娥必受其委任處理原告所命被告回復原狀之事項，而邱清娥亦已順利完成領回鑰匙並處理押租金，堪認邱清娥已代理原告同意被告回復原狀完成。縱認邱清娥於107 年6 月4 日之點交鑰匙處理押租金，並未代理原告處理並同意被告將系爭房屋回復原狀乙事。再觀兩造間107 年6 月7 日、107 年6 月
8 日、107 年6 月17日之line對話記錄：原告要求被告積極處理，也表明其已看到被告之清理，雖有部分原告仍不滿意部分，但就系爭房屋主臥廁所已經沒問題等情（見本院卷第340 頁）。堪認原告亦知悉被告已進行回復原狀之部分，其雖有仍不滿意部分，此時即應視兩造後續於107年6 月18日之處理。復參證人邱清娥到庭具結證稱：（法官問：107 年6 月18日到系爭房屋現場與被告點交？）有等語；（法官問：前開點交時有無語被告發生爭執？）沒有等語；（法官問：點交時有無巡視系爭房屋？）去看的時候我就依照原本系爭房屋的房間，每個大概去看一下等語；（法官問：有無向被告表示欲收取何費用？）沒有，就是照契約走等語。佐以證人林雯華於本院具結證稱：10
7 年6 月18日其與邱清娥一起點交，點交當日邱清娥未請被告修或回復，被告也將系爭房屋之窗戶打開等語（見本院卷第399 頁）。又參107 年6 月18日點交當日現場錄音譯文：邱清娥向被告表示：原告最主要介意窗戶被封死等語；被告回應邱清娥：現在都打開了等語；邱清娥表示：「就是這樣子，其他都還OK」等語；邱清娥又向被告表示：把窗戶打開來透風等語；被告表示：窗戶打開了等語，邱清娥表示恩恩打開了等語；邱清娥與被告四處巡視，均未有爭執或請被告回復原狀之部分乙節（見本院卷第30 5-30 8 頁）。顯見原告已向邱清娥表明其對系爭房屋之現況有何在意部分，以及有何需被告回復原狀之處。明顯可知，原告已將何處需回復原狀告以邱清娥，並委任邱清娥到場處理被告需回復原狀部分，而邱清娥亦四處環視系爭房屋並當場檢查被告已回復至原告滿意之狀態無訛。原告雖另辯稱是被告自己私下通知邱清娥於107 年6 月18日到場點交云云，然觀前開現場錄音譯文邱清娥於點交過程中當場打電話給原告訴訟代理人，和其表示被告已經將所有窗戶打開了，被告一家人已經來系爭房屋整理好幾天了，被告已經都清好了等語；原告訴訟代理人並於電話中表示「給我全部回復原狀」、「給我把它全部清乾淨」等語；邱清娥遂向原告訴訟代理人表示：這些都還好啊，這很乾淨等語；邱清娥並向被告表示「應該是OK啦」等語（見本院卷第309-310 頁）。顯見原告早已知悉邱清娥會至系爭房屋現場點交，並且已經交代邱清娥應如何清點系爭房屋，邱清娥定已受原告委任處理系爭房屋之點交及處理被告是否回復原狀之事宜。邱清娥並已當場向原告訴訟代理人表示系爭房屋現場狀況無問題，並向被告表示回復原狀及點交情形妥當，自對原告本人生效。原告嗣後再次爭執被告未回復原狀云云，自屬無理由。
⑵原告以系爭契約書第13條請求被告損害賠償部分：
觀系爭契約書第13條記載：承租人應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，承租人之過失致系爭房屋毀損，應負損害賠償之責，系爭房屋因自然之損壞，由出租人負責修理等節（見本院卷第29頁）。
原告主張排水孔座、窗框間隙等多處皆遭膠帶及矽利康膠封住等節，已經被告清除，已如前述，難認被告有何損壞系爭房屋之處。原告另主張被告在廚房及浴室牆面磁磚間隔線塗抹白水泥，樓梯扶手及階梯磁磚皆遭刷白色油漆，並私設柵門及紗網云云，此部分對系爭房屋本身價值並未損害，反可能有提升，難認被告損壞房屋。原告雖另主張被告此行為破壞美觀及價質感，且其保潔功能盡失云云。然對比被告油漆及裝設柵門、紗窗前後之樓梯、柵門照片（見本院卷第59、69、143 頁），經被告粉刷及裝設柵門紗窗後之美觀反而提升，原告又未能就被告前開行為後之價質感保潔功能有何下滑之處為舉證之責，其主張自難採認。原告另主張公設樓梯2 至5 樓扶手及磁磚地面遭被告油漆潑灑，毀損嚴重云云，然此部分被告已明確告知原告為颱風吹落油漆桶所發生，顯系因天災等不可抗拒之情形所生，而原告並未能舉證此部分為被告過失所造成，自難據以此向被告求償。原告尚主張被告封窗云云，惟邱清娥於107 年6 月18日現場已確認全部窗戶均可打開，已如前述，原告主張被告封窗亦屬無憑。
⑷原告以系爭契約書第16條請求被告損害賠償部分：觀系爭契約書第16條記載：
承租人若有違約情事致損害出租人之權益時願聽從出租人賠償損害，如出租人因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由承租人負責等節（見本院卷第29頁）。經查，前開條款顯係以承租人即被告有違約情事為前提，然被告並無違反其與原告間租賃契約之情形，已如前述，原告以此條款向被告請求損害賠償，自屬無據。
2.原告另請求修繕期間4 個月租金損失18,000元，及訴訟期間
2 個月租金損失9,000 元，是否有理由：原告亦自陳被告於107 年6 月4 日退租，被告亦已返還系爭房屋之鑰匙2 支，並領回押租金，自該日起即未占有使用系爭房屋，衡諸一般經驗法則，原告以透過邱清娥代理其表明終止兩造間租賃契約之意思，而被告亦透過返還鑰匙，領回押租金為表明終止之意思，堪信兩造已合意終止兩造間之租約。原告嗣後主張兩造未簽訂「解除租賃契約書」云云，不僅與現實社會常情不符，亦難認與租賃契約為繼續性契約之本質相合，難認有理。是縱認兩造間曾就系爭房屋成立租賃契約，堪認兩造已在107 年6 月4 日終止前開租賃契約，是原告以系爭契約書第12、13、16條向被告請求租金，自屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，被告所簽訂系爭房屋之租賃契約係成立於其與邱青娥間，故僅邱清娥得對被告依照系爭契約主張給付，由原告起訴對被告主張損害賠償，尚有未洽。縱若兩造間確定有租賃契約如系爭租賃契約書所示，然原告依照系爭契約書第12條、第13條及第16條之法律關係向被告請求損害賠償，亦難認有據。是原告向被告請求給付169,684 元，即屬無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
民事第一庭 法 官 何星磊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李宜娟中 華 民 國 107 年 11 月 1 日