臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 107年度苗簡字第520號原 告 程鎮
程寶源上 一 人訴訟代理人 程火被 告 施泉源
施淑薰施淑鈴蔡文欽蔡宗錦施林玉唐志雄施明宏唐木榮施岳成林宗弘李林秀施英弘施岳佑林美里林忠正施朝棟唐雪芳唐寶珠施岳良唐富美唐朝陽唐雅慧唐雅秀唐志傳布施雅之（原名施彥吉）施宏璋兼上二人共同送達代收人 施宜秀被 告 施陳美智
蔡雅潔布施曉一布施宏成高靜江兼上一人送達代收人 施泉興被 告 蔡明秀
蔡采秀蔡秋汶蔡豐明蔡秀枝施宜君蔡孟君施曾金邱誠兼上一人送達代收人 林秀陽被 告 唐錦鐘上列當事人間租佃爭議事件，本院於中華民國108 年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認兩造間就坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○ ○號土地之耕地三七五租約關係存在。
二、被告應協同原告向苗栗縣後龍鎮公所辦理耕地三七五租約變更登記。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1 項、第2 項前段分別定有明文。本件兩造之耕地租佃爭議經苗栗縣後龍鎮公所耕地租佃委員會於106 年12月13日調解不成立，復經苗栗縣政府耕地租佃委員會於107 年6 月29日調處不成立，經苗栗縣政府移請本院審理，有苗栗縣政府107 年7 月3 日府地權字第1070128292號函在卷可稽（見本院卷第19頁），是本件起訴合於前開法條規定。另依耕地三七五減租條例第26條第1項規定，此種情形免收裁判費用，合先敘明。
二、被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依職權由原告一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）兩造各自之前手於民國38年6 月間成立耕地三七五減租契約，約定苗栗縣○○鎮○○○段○○○○段○0000地號之田地由當時地主出租於承租人即訴外人程樹，3115地號之田地由當時地主出租予承租人即訴外人程錦，此租約字號為「後灣字58號」（下稱後灣字58號耕地租約）；嗣承租人即訴外人程樹於90年2 月2 日死亡，其承租人之地位由原告程鎮單獨繼承，承租人即訴外人程錦前於96年2 月7日死亡，其承租人之地位由原告程寶源鎮單獨繼承。
（二）依38年6 月25日簽訂之「臺灣省新竹縣後龍鎮灣寶里私有耕地租約登記申請書」所載，系爭後灣字58號耕地租約自37年12月間即已成立，且有持續續約之記載。依耕地三七五減租條例第20條規定，於租期屆滿後，承租人如仍願意繼續承租時，出租人除有符合該條例第19條各款規定得收回自耕之情形外，承租人依法享有續租之權利，並不因出租人表示反對續租而阻止其續租之效力。本件原告為系爭土地之耕作收益迄今，是原告於租期屆滿後，既仍為耕地之使用收益，並有繼續承租之意願，依上說明，被告既不符合該條例第19條之規定，應不得拒絕原告續約之請求。
（三）原告承租之土地因開通西濱公路使3112、3115地號土地均一分為二，一則使原先之3112、3115地號土地無法為水利灌溉，無水源可供耕作所需，二則分割後土地過小，機械耕作之機具難以行駛其間，實因不可抗力致繼續一年不能耕作。原告既有繼續耕作之事實，則系爭後灣字58號耕地租約即應繼續存在，故提起本件訴訟請求確認耕地租約存在及請求地主協同辦理租約登記等語。並聲明：確認原告就被告所有3112、3112-2、3115、3115-2地號土地，有耕地三七五租賃關係存在；被告應就前項土地與原告續立耕地三七五書面租約，並協同向苗栗縣後龍鎮公所辦理耕地三七五租約登記。
二、被告答辯：
（一）被告施朝棟：
1.系爭後灣字58號耕地租約之承租人於租期屆滿未申請續訂租約，業經後龍鎮公所於92年，依耕地三七五租約清理要點第7 點規定，逕為辦理註銷租約登記。
2.原告於106 年9 月以在上開土地上有繼續耕作之事實，向被告即土地共有人申請續訂租約，被告不同意，原告向後龍鎮公所耕地租佃委員會申請調解，由於被告不同意，於
106 年12月13日調解不成立，由苗栗縣政府耕地租佃委員會調處，調處程序進行中，原告主張彼等原承租之3112、3112-2、3115、3115-2地號等4 筆土地，其中3112、3115地號等2 筆土地，因開通西濱道路徵收部分土地後，3112地號地面積僅剩250 平方公尺，3115地號土地面積僅剩99平方公尺，因面積狹小難以耕作，願意放棄該2 筆土地之耕作權，請求僅就彼等有繼續耕作事實之3112-2、3115-2地號等2 筆土地，與地主續訂耕地租約。雖經苗栗縣政府耕地租佃委員會接受原告之請求，准原告就有繼續耕作事實之部分土地續訂耕地租約，然被告卻因原告並非請求依原訂耕地租賃契約所承租之土地，於扣除因開通西濱道路為部分土地徵收後剩餘之土地續訂租約，且原承租之3112、3115地號土地，雖經開通西濱道路為部分土地之徵收，惟徵收後之3112地號土地剩下之土地面積250 平方公尺、3115地號土地剩下之土地面積99平方公尺，並非狹小至不適或無法耕作，承租人於開通西濱道路後，即主動將該等土地放棄耕作，至為可惜，原告對開通西濱道路徵收該土地中部分土地後，就徵收後剩餘之土地，均主動放棄未予繼續耕作，致雜草叢生，影響環保。原告主動放棄原承租之部分土地不為耕作之行為，有失原訂耕地租賃契約訂定時之原意，被告不同意僅就原告有繼續耕作事實之部分土地訂定耕地租約。
3.原告依系爭後灣字第58號耕地租約所承租土地中之3112、3115地號土地，因開通西濱道路為部分土地之徵收，徵收後3112地號土地面積尚有250 平方公尺、3115地號土地面積尚有99平方公尺，並非不能或不適耕作，原告自認該2筆土地於開通西濱道路為部分土地徵收後，即嫌該等土地面積過於狹小，主動放棄不實施耕作，則原告主動放棄不實施耕作之土地，均應屬非農業使用，不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2 項之規定，應屬無效。且依民法第111 條法律行為之一部無效者，全部皆為無效之規定，原訂租約所承租之土地，既有一部無效，則應指原訂租約全部皆為無效而言，因而原告與被告間之後灣字第58號耕地租約為無效，則原告就無效之耕地租約，請求被告續訂租約，即無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告施泉興、蔡宗錦、唐寶珠：原告就分割後之3112、3115地號土地並未耕作，故此部分租約無效，租約部分無效則全部無效。並聲明：原告之訴駁回。
（三）其餘被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
（一）下列事項，有下載事證在卷可憑，堪信為真實：
1.3112地號之田地，承租人即訴外人程樹前於38年6 月間與出租人簽立系爭後灣字第58號耕地租約（見本院卷第71頁），其後訴外人程樹於民國90年2 月2 日死亡，其承租人之地位由原告程鎮單獨繼承（見本院卷第189、193頁）。
2.3115地號之田地，承租人即訴外人程錦前於38年6 月間與出租人簽立系爭後灣字第58號耕地租約（見本院卷第71頁），其後訴外人程錦於96年2 月7 日死亡，其承租人之地位由原告程寶源鎮單獨繼承（見本院卷第235 、245 頁）。
3.系爭後灣字第58號耕地租約於80年5 月18日登記續租後，於92年間經後龍鎮公所以租約期滿未申請續訂租約為由，註銷租約登記（見本院卷第69頁）。
4.3112地號因徵收開通西濱公路而分割為3112地號（面積25
0 平方公尺）、3112-2地號（面積542 平方公尺）【見本院卷個資卷第97、119 頁】。分割後3112地號土地已未耕作，3112-2地號土地有持續耕作事實（參見本院卷第43頁）。
5.3115地號因徵收開通西濱公路而分割為3115地號（面積99平方公尺）、3115-2地號（面積532 平方公尺）【見本院卷第141 、163 頁】。分割後3115地號土地已未耕作，3115-2地號土地有持續耕作事實（參見本院卷第43頁）。
（二）3112、3115地號土地之耕地三七五減租租約是否仍繼續存在？
1.按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」，耕地三七五減租金條例第16條第1 、2 項定有明文。觀其立法目的，乃因本條例為特別保障耕地承租人之法規，故若承租人發生不自任耕作或違反轉租限制時，即不符耕地三七五減租條例之立法目的，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅。
2.經查：觀諸本件土地之空照圖（見本院卷第147 頁），本件土地之灌溉水源，來自於現今之3112-2、3115-2地號土地右側之水路，於西濱公路開通之後，因西濱公路橫貫其中，將原來完整之3112、3115地號土地分割為西濱公路左右兩側，位於西濱公路右側者為分割後3112-2、3115-2地號土地，位於西濱公路左側者為分割後3112、3115地號土地，此客觀之情事自導致位於西濱公路左側者即分割後31
12、3115地號土地之灌溉困難。再者，關於3112地號耕地，係因政府徵收而將原本一筆土地分割為3112地號、3112-2兩筆地號土地，則關於承租人是否繼續自任耕作之判斷，即應就分割後之3112、3112-2兩筆地號土地合併觀察，承租人既然繼續在分割後之3112-2地號土地上繼續耕作，則應認為承租人有繼續在分割前3112地號土地上繼續耕作之事實，且以分割後3112-2地號土地面積（542 平方公尺）占全部土地面積（250 平方公尺加上542 平方公尺）之比例而論，承租人繼續耕作之面積比例為68％【計算式：
542 ㎡（250 ㎡＋542 ㎡）≒68％】。同理，關於3115地號耕地，係因政府徵收而將原本一筆土地分割為3115地號、3115-2兩筆地號土地，則關於承租人是否繼續自任耕作之判斷，亦應就分割後之3115、3115-2兩筆地號土地合併觀察，承租人既然繼續在分割後之3115-2地號土地上繼續耕作，則應認為承租人有繼續在分割前3115地號土地上繼續耕作之事實，且以分割後3115-2地號土地面積（532平方公尺）占全部土地面積（99平方公尺加上532 平方公尺）之比例而論，承租人繼續耕作之面積比例為84％【計算式：532 ㎡（99㎡＋532 ㎡）≒84％】。本件承租人既然有繼續耕作之事實，並係就大部分之土地面積繼續耕作，另未繼續耕作之小部分面積亦確有灌溉困難之情，則應認為系爭後灣58號耕地租約並無耕地三七五減租條例第16條第2 項所稱之租約無效之情事，亦即系爭後灣字58號耕地租約仍繼續存在。
3.另兩造間之耕地三七五租約登記，雖經後龍鎮公所於92年間依耕地三七五租約清理要點第7 點規定，逕為辦理註銷租約登記，惟耕地三七五租約清理要點第7 點規定：「出租人、承租人依本要點第4 、5 、6 點規定申請終止或續訂租約登記時，應於耕地租約期滿翌日起45日內為之。出租人、承租人於前項期間內，均未提出申請時，鄉（鎮、市、區）公所應逕為辦理租約註銷登記，將登記結果公告30日，並以書面通知出租人、承租人」，此要點乃行政機關內部為清理耕地三七五租約之需，依職權訂定之行政措施（參見上開要點第1 點規定），核與私權爭執無涉，尚不得資為判斷人民權利義務之準據。
（二）原告請求被告續立耕地三七五書面租約及辦理三七五租約登記，有無理由？按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院51年台上字第1858號民事判例意旨參照）。從而，原告請求被告就3112、3112-2、3115、3115-2地號土地續立耕地三七五書面租約，及協同辦理三七五租約登記，為有理由。
四、結論：原告依耕地三七五減租條例第20條規定，請求確認兩造間就3112、3112-2、3115、3115-2地號土地，有耕地三七五租約關係存在，並請求被告應協同其向苗栗縣後龍鎮公所辦理耕地三七五租約變更登記，為有理由，應予准許。
五、其他說明：本案事證已明，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 5 月 9 日
苗栗簡易庭 法 官 戴嘉慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 9 日
書記官 廖仲一