臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 107年度苗簡字第827號原 告 洪婕紜訴訟代理人 何又中被 告 謝奇漢訴訟代理人 謝秀英上列當事人間請求買賣瑕疵修繕費用事件，本院於民國108 年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣（下同）36,000元，及自民國107 年11月24日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以36,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國107 年5 月2 日簽立買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被告出賣苗栗縣○○市○○段○ ○○○○○○○號土地及坐落其上同段5 建號、門牌號碼為苗栗縣○○市○○路○○○ 巷○○號三層樓建物（下合稱系爭房地，建物部份下稱系爭房屋）予原告。詎原告於同年6 月12日就系爭房地進行點交時，發現系爭房屋之一樓廚房及二樓浴室均無熱水而拒絕點交，而系爭房屋既具有上開瑕疵（下稱系爭瑕疵），已不符系爭契約第7 條第2 項約定「房地點交前水電瓦斯及衛生設備應保持合理堪用程度」之情形，且影響原告於評估系爭房地之交易價格，爰依民法第359 條規定提起本訴，請求被告減少買賣價金等語。並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）463,050 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋之一樓廚房無熱水，係因管線老舊無法使用，另二樓浴室係因原管線設計瓦斯管於房間內，為顧及居住安全而未裝設熱水，此為系爭房屋之現況，而系爭契約係約定現況交屋，被告亦為現況交屋，況系爭房地於107 年
6 月7 日均移轉登記予原告，故原告主張為無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院為行集中審理，協同兩造協議並簡化爭點整理如下：㈠兩造同意下列不爭執事項為真實，法院得逕採為判決基礎：
⒈兩造有於107 年5 月2 日簽立系爭契約，由被告出賣系爭房
地予原告，約定買賣價金為536 萬元，而原告已於107 年5月2 日、5 月25日、6 月12日陸續將全部價金交付予被告，及於107 年6 月7 日原告登記為系爭房地之所有權人。
⒉兩造於107 年6 月12日約定點交系爭房地，原告於當日發現
系爭房屋二樓浴室雖有熱水水龍頭，但並無熱水可使用乙情，有告知被告。嗣原告有於107 年6 月12日晚間及107 年6月19日，有對系爭房屋廚房無熱水、二樓浴室無熱水二事，請求被告處理修繕。
㈡兩造所爭執事項⒈系爭房屋①廚房無熱水、②二樓浴室無熱水，亦無得安裝熱
水器，是否為物之瑕疵？⒉承爭點⒈，如認系爭房屋存有該等瑕疵，原告請求被告減少
買賣價金463,050 元，有無理由？
四、法院之判斷：㈠系爭房屋①廚房無熱水、②二樓浴室無熱水，亦無得安裝熱
水器，是否為物之瑕疵？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
⒉經查，系爭房屋一樓廚房及二樓廚房均無設置熱水，此兩造
所不爭執，且經本院函請社團法人苗栗縣建築師公會（下稱苗栗縣建築師公會）鑑定後，鑑定結果為「⑴一樓廚房未設置熱水，有熱水管線但為失效狀態。⑵二樓浴室未設置熱水，有熱水管線但為失效狀態。」，有鑑定報告在卷可憑（見本院卷第207 頁）。審酌系爭房屋為三層樓建物，僅有一樓衛浴有熱水使用，且原告預計搬入系爭房屋居住之家庭成員有4 人等情，均為被告所不爭執，如系爭房屋僅有一間衛浴供使用，顯然不足通常之使用，況且，現今社會瓦斯熱水器為普遍之家用設備，是房屋之廚房及浴室有熱水使用為常態，且為必要之使用，故系爭房屋之一樓廚房及二樓浴室均無熱水，難認已具有通常使用之效用，堪認為係物之瑕疵。
⒊至被告雖辯稱系爭契約係約定現況交屋云云，然縱為現況交
屋，仍應使系爭房屋具有通常使用之品質及效用，系爭契約第7 條雖約定「賣方於交屋時應按簽約時房屋現況，維持原狀點交」，然亦約定「水、電、瓦斯應維持可正常使用；房地點交前水電瓦斯及衛生設備應保持合理堪用程度」等語，是系爭房屋既存有一樓廚房及二樓浴室均無熱水之瑕疵，自非合理堪用之程度。
㈡承爭點⒈，如認系爭房屋存有該等瑕疵，原告請求被告減少
買賣價金463,050 元，有無理由？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 至385 條之規定
，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。又民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，惟出賣人既有給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，故在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵者，倘出賣人不能補正其瑕疵時，為期買賣雙方當事人權益之平衡，應准許買受人行使民法第359 條之權利（最高法院87年度台上第387 號判決意旨參照）；不動產買賣契約成立後其收益權屬於何方，依民法第373 條之規定，應以標的物已否交付為斷，與移轉登記已未成無關（最高法院40年台上第1200號判例意旨參照）。
⒉經查，原告雖於107 年6 月7 日已就系爭房地移轉登記，然
兩造嗣於同年月12日進行系爭房地點交，因原告發現系爭房屋存有系爭瑕疵而拒絕點交，而原告有於點交當日晚間及於
107 年6 月19日，有就系爭房屋廚房及二樓浴室無熱水乙節，通知被告處理修繕等情，業據兩造所不爭執（見本院卷第
129 至133 、第143 頁），且原告復於107 年11月12日起訴請求減少價金，堪認其有於檢查後將系爭瑕疵通知被告，且於法定期間內請求減少價金，堪以認定。而系爭房屋既有系爭瑕疵，縱原告已完成移轉系爭房地所有權登記而未完成交付等情，揆諸前開說明，原告仍得依民法第359 條規定主張減少價金之權利。
⒊又原告得請求減少價金之金額，經本院送苗栗縣建築師公會
鑑定後，鑑定結果認「…房屋有無設置熱水可供使用，其房屋價值差異之金額應等同於相關熱水供給設備之重置金額。⑷現有瓦斯熱水器設置於一樓廚房室內，無任何換氣通風設備，使用時易肇致一氧化碳中毒事故，亦不符合《建築技術規則》燃氣設備之相關設置規定；建議遷移現有瓦斯熱水器至廚房後方，其換氣通風條件相對較佳，並有現有冷水供給管線可供使用。詳照片⑻。⑸依據建物登記謄本之記載，鑑定標的物之構造為加強磚造，其磚牆與其他主要構造同時具有支承載重及抗震之功用。遷移現有瓦斯熱水器所須重新敷設之各式管線，建議應採用明管方式配置，不宜破壞磚牆與其他主要構造而採用暗管方式配置，避免損及建物結構安全。⑹遷移現有瓦斯熱水器，重新敷設一樓廚房及二樓浴室之熱水供給管線，其設備重置工程預算金額為新台幣參萬陸仟元整（36,000- ），此即為房屋有無設置熱水可供使用，其房屋價值差異之金額。」，有鑑定報告在卷可參（見本院卷第211 頁）。本院審酌前開鑑定結果已綜合考量法規內容、系爭房屋結構及配置等情，並參以系爭房屋係68年9 月間完成建築，屋齡近40年，倘再鑽牆另設置暗管，有可能危害系爭建物安全，故堪認苗栗縣建築師公會所為之鑑定，應屬可採。從而，系爭房屋既因存有系爭瑕疵而減少價值36,000元，故原告請求被告減少價金，應以36,000元為有理由，逾此部分，則屬無據。
㈢至原告雖聲請傳喚證人即房屋仲介楊美玉及其夫何又中，然
就本院所認定系爭房屋之點交過程及系爭瑕疵之存在乙情，業經本院認定如前，而無傳喚之必要，附此敘明。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別規定甚明。本件原告對於被告之前揭減少價金請求權，係屬給付無確定期限之金錢債權，查本件民事起訴狀繕本已於107 年11月23日送達被告，有送達證書存卷足憑（見本院卷第51頁），揆諸前開規定，原告得請求自107年11月24日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
六、綜上所述，原告依民法第359 條向被告請求減少價金，並以被告受領該減少價金無法律上原因，請求被告返還減少之價金36,000元及自107 年11月24日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427 條第1 項規定適用簡易程序之訴訟，所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第
1 項第3 款規定，本院應依職權宣告假執行。原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不為假執行擔保金之諭知。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失所依附，即應駁回之。另被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 7 月 31 日
苗栗簡易庭 法 官 黃思惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 林翰章中 華 民 國 108 年 7 月 31 日