臺灣苗栗地方法院民事判決 107年度訴字第144號原 告 田佳禾訴訟代理人 許盟志律師
許慧鈴律師被 告 文華麗景公寓大廈管理委員會法定代理人 徐霨麒訴訟代理人 徐正安律師上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國107 年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告之法定代理人原為蕭彥涼，嗣於訴訟程序進行中變更為徐霨麒，業據徐霨麒於民國107 年12月20日具狀聲明承受訴訟（見卷第351 頁），核與民事訴訟法第170 條、第17
5 條及第176 條之規定相符，應予准許。
二、原告主張：原告於101 年1 月10日與訴外人玖德建設股份有限公司（下稱玖德公司）簽訂文華麗景房屋及土地買賣契約書，購買門牌號碼苗栗縣○○市○○街○○號6 樓之2 房屋及坐落基地，並於上開土地買賣契約書第3 條約定購買編號11、2 號之停車位。其中編號11號停車位係坐落苗栗縣○○市○○段○○○ ○號土地上如附圖所示區塊A 部分面積16.18 平方公尺（下稱系爭11號停車位）。按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。原告與建商玖德公司簽訂之買賣契約書既約定系爭11號停車位由原告使用，當認原告與其他區分所有權人就系爭11號停車位已成立分管契約。
且觀文華麗景公寓大廈規約第2 條第4 項明定：「停車空間應依下列規定：（一）停車空間之權利1.為共用部分且有登記車位編號者，依其登記之編號；未辦理登記編號者，依起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書，為約定專用部分使用。」，本件建物使用執照上雖未見有系爭11號停車位，然原告與建築業者之買賣契約書中既約定購買系爭11號停車位，且畫出該未登記編號之停車位位置，依上開規約內容，系爭11號停車位自係約定由原告專用。另觀文華麗景公寓大廈101 年8 月30日召開之區分所有權人第1 次會議，其討論事項第六案係有關本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分與其附屬設施設備缺失項目，而區分所有權人提出之【附件一】文華麗景公寓大廈公共設施待改善一覽表「編號15：使用執照載明停車空間僅有10輛，與竣工圖有11輛明顯不符……」，顯見其他區分所有權人確實知曉有系爭11號停車位之存在。詎被告竟將系爭11號停車位占為己有並出租收取租金，屢經原告要求歸還，均置之不理。原告就系爭11號停車位既有專用使用權，自得依分管契約之約定訴請被告返還停車位，暨依民法第179 條規定訴請被告給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：⑴被告應將系爭11號停車位返還予原告；⑵被告應自101 年12月起至返還上開停車位之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2,000 元；⑶前開請求願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：文華麗景公寓大廈為區分所有建築物，一共10戶，依建築師竣工圖及使用執照所示，僅設立10個機械停車位，並無平面停車位。原告所稱之系爭11號停車位係在區分建築物牆外之地面上，該部分在設計圖上為空地，並無預定用途或約定由某特定人使用。又其他區分所有權人與建商締結買賣契約時，買賣契約書中並無附停車位平面圖，其他區分所有權人僅知有10個停車位可供選擇，根本不知有系爭11號停車位存在，也不知該部分為何人所用，故被告否認原告所提買賣契約書及平面圖形式上之真正。本件區分所有建築物之其他區分所有權人並無與原告成立「系爭11號停車位由原告專用」之分管契約，原告依分管契約請求被告返還系爭11號停車位，實無理由。又系爭11號停車位所在地既無約定由原告專用，自仍屬共用部分，被告身為管理委員會，就該共用部分加以利用，並無侵害原告之權利，亦非無法律上之原因而受利益，自不構成不當得利，原告請求返還不當得利，要屬無據等語為辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：㈠原告主張其向建商玖德公司購買門牌號碼苗栗縣○○市○○
街○○號6 樓之2 房屋及坐落基地，為文華麗景公寓大廈之區分所有權人乙節，為被告所不爭執，並有前開房屋、土地買賣契約書、土地及建物登記謄本等在卷可稽（見卷第21-52頁、第73-86 頁），堪信原告前開主張為真實。至原告主張其有向玖德公司購買系爭11號停車位，與其他區分所有權人成立分管契約，享有系爭11號停車位之專用權乙節，則為被告所否認。
㈡按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相
表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。反之，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分違規加建，交由特定共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約（最高法院91年度台上字第2477號、105 年度台上字第445 號判決參照）。是以，公寓大廈之共用部分，雖可經由建商與各承購戶約定由特定共有人使用，即以透過建商為媒介之方式，於共有人間合意成立分管契約，然亦需各承購戶向建商購屋時，對於該共用部分係由特定共有人使用乙節，有所認識，分管契約始能成立。原告主張其向建商購買系爭11號停車位，固提出文華麗景土地買賣契約書、車位配置圖、停車位證明書等件為憑（見卷第31、49、51頁）。然查，文華麗景公寓大廈之第1 層主要為停車空間，規劃10個室內機械式雙層停車位，標示編號1 至編號10，建物第2 至6 層則為10戶住宅；原告所指之系爭11號停車位，係位在建物外牆旁之法定空地上，該處並無劃設停車格線，亦無標示車位編號，此有苗栗縣政府（101 ）栗商建苗使字第21號使用執照、建物竣工圖、本院勘驗筆錄、現場照片、苗栗縣苗栗地政事務所107 年6 月26日土地複丈成果圖等在卷可佐（見卷第108 、211 、301 頁、第267-280頁、第293 頁），並經本院調取前開使用執照申請卷宗核閱無誤。觀諸原告所提之車位配置圖（見卷第49頁），經與該建物之第1 層竣工圖（見卷第211 頁）比對後，可知前開車位配置圖之編號11號車位，非屬竣工圖上原印製之停車位，而是在原始圖面上另行繪製並加註編號。被告並否認其他住戶與建商簽訂之買賣契約書中，附有原告所提之前開車位配置圖。則該建物之使用執照及原始竣工圖中，既均顯示停車位僅有10個室內機械車位，並無編號11號停車位之存在，原告復未證明該繪製有編號11號停車位之車位配置圖，亦存在於其他區分所有權人與建商之買賣契約書（含附件）內，自難認其他區分所有權人向建商購屋之時，對系爭11號停車位之存在有所認識，而得透過與建商之買賣契約，就系爭11號停車位之使用與原告成立分管之約定。
㈢原告雖指稱文華麗景公寓大廈規約第2 條第4 項明定：「停
車空間應依下列規定：（一）停車空間之權利1.為共用部分且有登記車位編號者，依其登記之編號；未辦理登記編號者，依起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書，為約定專用部分使用。」（見卷第111 頁），依上開規約內容，系爭11號停車位自係約定由原告專用云云。惟查，觀諸前開規約第1 條：「本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶。本公寓大廈之範圍：為使用執照及其竣工圖所載之基地、建築物及附屬設施。」、第2 條第2 項：「本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之區劃界線：詳如使用執照及其竣工圖所載之基地、建築物及附屬設施之圖說。」、第2 條第3 項：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分。應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」等規定，可知該規約就文華麗景公寓大廈各個空間之使用規範，係依使用執照及其竣工圖所載之內容為準，並明定法定空地非經區分所有權人會議之決議，不得約定專用。而依文華麗景公寓大廈之使用執照及其竣工圖，所稱「停車空間」即指位於1 樓室內之10個機械式停車位，系爭11號停車位所在則屬法定空地範圍，並非停車空間，依上開規約規定，非經區分所有權人會議之決議，不得約定專用。是原告主張依上開規約第2 條第4 項規定，系爭11號停車位因原告與玖德公司之買賣契約，已成為約定專用之停車空間乙節，難認可採。
㈣原告另主張文華麗景公寓大廈於101 年8 月30日召開之區分
所有權人第1 次會議中，區分所有權人提出之「文華麗景公寓大廈公共設施待改善一覽表」編號15記載：「使用執照載明停車空間僅有10輛，與竣工圖有11輛明顯不符……」（見卷第149 頁），顯見其他區分所有權人確實知曉有系爭11號停車位之存在云云。然查，前開區分所有權人會議召開之時間，顯係在各承購戶向建商買受房屋之後，無法推論各承購戶與建商訂立買賣契約時，即知悉有系爭11號停車位之存在。且有關系爭11號停車位之爭議，既列入公共設施待改善之項目，並經區分所有權人決議授權管理委員會行文限期改善與追蹤管理（見卷第145 頁會議紀錄），更足見其他區分所有權人並不同意建商擅自增設系爭11號停車位，供特定住戶專用甚明。是本件依原告所提證據，尚不足證明原告與其他區分所有權人間，就系爭11號停車位已達成分管之合意，則原告主張其與玖德公司簽訂之買賣契約書約定系爭11號停車位由其專用，被告即應受該分管契約之拘束，自非可採。
㈤再按大廈管理委員會依法定職務就該大廈區分所有權人共有
之共同使用部分加以利用，並非侵害在權益內容應歸屬他人之權利，且具有利用之正當性，即非無法律上之原因受利益，自不構成不當得利（最高法院105 年度台上字第1733號判決參照）。本件被告固不否認於102 年9 月1 日至107 年8月31日期間，有將系爭11號停車位出租收取租金之事（見卷第351 頁）。惟查，文華麗景公寓大廈之區分所有權人間，並無系爭11號停車位由原告專用之分管合意，業如前述；而公寓大廈共用部分之管理，得由管理委員會為之，此觀公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定即明；且被告出租前開停車位，係經102 年8 月16日區分所有權人會議決議通過，收取之租金亦存入文華麗景公寓大廈之公基金內，有被告所提之會議紀錄、財務收支報表及存摺影本等在卷可憑（見卷第353-373 頁），堪認被告係按區分所有權人會議之決議，依法定職務就共用部分加以利用管理，非無法律上之原因受利益，自不構成不當得利。從而，原告依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，亦屬無據。
五、綜上所述，原告就系爭11號停車位既無專用權，其依分管契約訴請被告返還該停車位，暨依民法第179 條規定請求被告自101 年12月起至返還上開停車位之日止，按月給付2,000元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 1 月 17 日
民事第二庭 法 官 顏苾涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李欣容中 華 民 國 108 年 1 月 17 日附圖：苗栗縣苗栗地政事務所107 年6 月26日土地複丈成果圖。