臺灣苗栗地方法院民事判決 107年度訴字第164號原 告即反訴被告 黃詩怡被 告即反訴原告 林富雄訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師複代理人 周銘皇律師被 告即反訴被告 池瑞乾
池正聰池雲欽池雲寶池秀燕林文華林于仙林炫林琦方世樑林均澤方玉玲方靜林予婷上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108 年6 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落苗栗縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地，應依附圖所示方法合併分割：（1 ）編號A 部分面積79.34 平方公尺、編號E 部分面積0.28平方公尺，分歸被告即反訴原告林富雄取得；（2 ）編號B 部分面積99.27 平方公尺，分歸被告即反訴被告池瑞乾取得；（3 ）編號C 部分面積52.55 平方公尺、編號D 部分面積153.84平方公尺，分歸被告即反訴被告池正聰、池雲欽、池雲寶、池秀燕、林文華、林于仙、林炫、林琦、方世樑、林均澤、方玉玲、方靜、林予婷及原告即反訴被告黃詩怡取得，並按被告即反訴被告池正聰、池雲欽、池雲寶、池秀燕應有部分各1/5 ，被告即反訴被告林文華、林于仙、林炫、林琦、方世樑、林均澤、方玉玲、方靜、林予婷、原告即反訴被告黃詩怡應有部分各1/50之比例維持分別共有。
二、被告即反訴被告池瑞乾應補償被告即反訴原告林富雄、被告即反訴被告池正聰、池雲欽、池雲寶、池秀燕、林文華、林于仙、林炫、林琦、方世樑、林均澤、方玉玲、方靜、林予婷、原告即反訴被告黃詩怡如附表二所示金額。
三、訴訟費用由兩造按附表一所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：原告即反訴被告黃詩怡、被告即反訴被告池雲欽、池雲寶、池秀燕、林文華、林于仙、林炫、林琦、林均澤、方玉玲、方靜、林予婷均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依被告即反訴原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落苗栗縣○○市○○段○○○○○號土地（下稱2284地號）為兩造所共有，應有部分如附表一所示，為此請求分割共有物。2284地號共有人計16人，原告應有部分獲分配面積僅2.12平方公尺，不得作為建築使用，為此主張變價分割。並聲明：兩造共有2284地號應予變價分割（原告於107年2 月27日撤回起訴，惟被告林富雄不同意）。
二、被告即反訴原告林富雄主張（以下簡稱反訴原告）：2284地號與同段2285、2286地號土地均為兩造所共有（以下以各該地號或系爭土地簡稱之），且相毗鄰，共有人應有部分均相同，惟兩造不能就分割方法達成協議，為此主張合併分割系爭土地。系爭土地上有3 棟未辦保存登記建物，門牌號碼為苗栗縣○○市○○路○○○○○○ ○○○○ 號（以下以該門牌房屋簡稱之），分別為反訴原告、被告即反訴被告池瑞乾、池雲欽等人共有，且已使用多年，為此主張以房屋使用現況為原物分割，即附圖所示編號A 、E 部分分歸反訴原告所有，編號B 部分分歸反訴被告池瑞乾所有，編號C 、D 部分分歸其餘反訴被告共有。並聲明：兩造共有系爭土地准予合併分割。
三、被告即反訴被告部分（下稱反訴被告）：
（一）林文華、林于仙、林炫、林琦、方世樑、林均澤、方玉玲、方靜、林予婷、黃詩怡答辯：
（1） 系爭土地共有人數眾多，反訴被告應有部分受分配面積極
微，因苗栗縣畸零地使用自治條例規定，住宅區之最小面積為36平方公尺及臨路面寬3 公尺，否則不得作為建築使用，足見系爭土地如以原物分割，共有人中受分配面積小於36平方公尺者有14人，顯然不能作任何用途，為兼顧兩造利益公平及土地經濟效用，為此主張系爭土地變價分割。反訴原告請求將其應有部分分割，其他共有人保持共有，無法消滅系爭土地之共有關係，並不足採。且倘如將附圖所示編號C 、D 部分分歸反訴被告所有，因編號C 部分面寬未超過3 公尺，則反訴被告無法建築。
（2） 依本院送估價結果，系爭土地每坪為32萬8,000 元，請判
決由反訴原告及反訴被告池瑞乾將系爭土地以上開價格承購，所得價金按反訴被告持分比例補償。
（二）池瑞乾答辯：同意反訴原告主張之合併分割方案，池瑞乾分得面積大於按應有部分應獲分配之面積，願參酌系爭土地106 年公告現值平均額加四成補償其餘共有人。系爭土地估價結果過高，土地上之房屋均為4 、50年之老房子，應以每坪28萬元較合理。
（三）池正聰答辯：希望整筆土地一起處理，可以由對方向我們購買。
（四）池雲欽、池雲寶、池秀燕：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
（一）查反訴原告主張系爭土地為兩造共有，且相毗鄰，共有人應有部分各如附表一所示，兩造間無法達成分割協議之事實，業據其提出土地登記謄本、地籍圖謄本為證，且為反訴被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823 條第1 項、第824條第5 項分別定有明文。查系爭3 筆土地均毗鄰，共有人、應有部分均相同；系爭土地依使用目的無不能分割情形，兩造間亦無不分割之約定，是反訴原告請求合併分割系爭土地，核屬有據，應予准許。
（三）次按分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；或原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824 條第2 項、第3 項、第4 項分別定有明文。又定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院96年度台上字第108 號判決意旨參照）。
（四）經查，系爭土地上有信東路99號、101 號、103 號房屋坐落即分別如附圖所示編號A 、B 、C 之位置及面積，均為磚造二層樓建物，99號房屋為反訴原告所有，自用；101號房屋為反訴被告池瑞乾所有，出租他人使用；103 號房屋為反訴被告池正聰、池雲欽、池雲寶、池秀燕及訴外人池正賢共有，據反訴原告稱現為池正賢使用，惟池正賢應有部分遭法拍等情，業經本院至現場履勘，並囑託頭份地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄、現場相片、土地複丈成果圖在卷可憑。本院審酌系爭土地上之三棟建物均為共有人所有，均已興建逾40年，有該房屋之稅籍資料在卷可憑（卷一215 至233 、293 至295 頁），三棟建物均臨路，且供使用中，仍具經濟價值，反訴原告及反訴被告池瑞乾仍自住或出租他人，均主張維持房屋原狀；另反訴被告池雲欽、池雲寶、池秀燕未到庭表示意見，反訴被告池正聰僅表示希望反訴原告或反訴被告池瑞乾可價購土地等情，並未表達希望上開建物變更之意。本院審酌共有人使用系爭土地及地上建物已數十年，就建物有相當之感情上及生活上依存關係，倘如須拆除部分建物，將相當程度損及建物經濟價值及使用利益；又共有人於系爭土地上各自興建房屋居住數十年而無爭執，堪認其等就各自使用範圍已有合意；另池正賢就系爭土地及信東路103 號房屋之應有部分，於106 年8 月8 日始由反訴被告林文華、林于仙、林炫、林琦、方世樑、林均澤、方玉玲、方靜、林予婷共同拍定乙節，業經本院調閱本院106 年度司執字第2163號執行卷宗核閱無訛，堪認其等於投標前已可知悉上開使用現狀，而願意投標。本院審酌前情，認以維持使用現狀之分割方式較能符合共有人之公平，爰判決如附圖所示編號
A 、E 部分分歸反訴原告取得，編號B 部分分歸反訴被告池瑞乾取得。
（五）又依民法第824 條第3 項以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有；其立法理由乃為法院為裁判分割時，固應消滅其共有關係，然因共有人之利益或其他必要情形，就共有物之一部有時仍有維持共有之必要，爰賦予法院就共有物之特定部分不予分割之裁量權，以符實際並得彈性運用。此項共有，應包括由原共有人全體或部分共有人維持共有之二種情形。本院審酌反訴被告方世樑等10人，每人依其應有部分可獲分配系爭土地之面積僅約4.17平方公尺，面積極小，倘如原物分割，分得土地幾無法利用。另反訴被告池正聰、池雲欽、池雲寶、池秀燕等4 人，每人依其應有部分可獲分配系爭土地面積亦僅41.73 平方公尺，面積非大。而反訴被告方世樑到庭稱其等10人大部分是親屬關係（卷二311頁），且其等投標系爭土地及信東路103 號房屋時，亦係以10人各取得1/10方式投標；另反訴被告池正聰、池雲欽、池雲寶、池秀燕等4 人均因繼承取得系爭土地，亦有親屬關係。本院審酌信東路103 號房屋及坐落土地均為反訴被告池正聰、池雲寶、池雲欽、池秀燕與反訴被告方世樑等10人共有，如房屋與坐落土地所有人均相同，可使占有之法律關係單純，亦便利共有人討論房屋及坐落土地之處分；尤其反訴被告方世樑等10人與反訴被告池正聰均表達希望變價之意，由其等維持共有，當較容易獲得處分方式之共識。是本院審酌上開房屋占有情形、共有人之關係及避免土地細分導致難以利用，認有必要使反訴被告方世樑等10人及反訴被告池正聰等4 人維持共有。是本院認為如附圖編號C 、D 部分應分歸反訴被告方世樑等10人及反訴被告池正聰、池雲欽、池雲寶、池秀燕等4 人共有為適當。
（六）反訴被告方世樑等10人固主張系爭土地應予變價分割或由反訴原告、反訴被告池瑞乾分得系爭土地並補償其他共有人等語。然反訴原告、反訴被告池瑞乾均陳稱其等無意願亦無資力承受系爭土地全部；又依民法第824 條第2 項規定，共有物之分割，原則上應以原物分配為原則，於原物分配顯有困難時，始得變價分配。系爭土地面積合計385.28平方公尺，依上開分割方案，並無原物分配顯有困難情事。反訴被告方世樑等雖主張如取得編號C 、D 部分，依苗栗縣畸零地使用自治條例規定，不得做為建築使用等情。然按苗栗縣畸零地使用自治條例第9 條第1 項規定，面積狹小之基地，符○住○區○○路寬15公尺以下，最小寬度3 公尺、最小深度5 公尺、最小面積20平方公尺者，准予建築；同條例第4 條規定最小深度係指「臨接之道路境界線至該基地後側境界線垂直距離之最小值」、最小寬度係指「最小深度範圍內基地二側境界線間與道路境界線平行距離之最小值」，是附圖所示編號C 、D 範圍之最小深度應指編號C 部分東側道路境界線至編號D 部分西側境界線垂直距離之最小值，以附圖所示比例尺1 ；500 計算，（約2.8 公分）約為14公尺，最小寬度即應為上開最小深度範圍內，編號D 部分南北兩側境界線間與道路境界線平行距離之最小值，如附圖所示（約2.1 公分）約為10.5公尺，亦即D 部分範圍內，尚有形狀方整之土地可供建築，是編號C 、D 部分分歸反訴被告方世樑等人共有，依上開條例規定仍可建築，是反訴被告方世樑等前開抗辯，並不足採。
（七）本件採附圖所示方法分割，然各共有人分得土地位置、形狀不同，價值亦有差異，且除反訴被告池瑞乾外，其餘共有人均未能按其應有部分受分配，自應以金錢補償。本院囑託廣地不動產估價師事務所估價結果，附圖編號A 、B、E 部分每平方公尺為9 萬9,220 元，編號C 、D 部分每平方公尺為8 萬5,329 元，並據此計算各共有人獲分配土地價值與應有部分土地價值之增減差額分析表，有該估價報告書在卷可憑。反訴被告池瑞乾雖抗辯鑑價結果過高等語，然本院審酌估價報告書已敘明本件估價係就影響土地價格之一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及土地依最有效使用情況等分析，並選擇比較法及土地開發分析法之綜合比較分析，復以編號B 部分土地為基準地，先推算其土地單價，再考量分割後各部分土地宗地條件、道路條件、其他因素等予以調整，以推算各部分土地分割後之單價；堪認估價結論已就系爭土地分割前、分割後各項影響土地價值之因素綜合評估，應與市場價值相當，應堪採信。爰依上開估價標準，命反訴被告池瑞乾應按附表二所示金額補償其餘共有人。
四、按應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但經共有人告知訴訟而未參加之情形之一者，其權利移存於抵押人所分得之部分，民法第824 條之1 第2 項第3 款定有明文。系爭土地由反訴原告就其應有部分設定抵押權予訴外人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合庫），有系爭土地之土地登記謄本在卷可憑。而合庫經本院為訴訟告知後迄未聲明參加訴訟，亦未到庭或具狀陳述任何意見，依前揭法條規定，在判決分割確定後，前開抵押權自應各移存於反訴原告所分得部分。又此應有部分設定之抵押權，在共有物裁判分割後應移於抵押人分得之部分，乃法律直接明文規定之效力，並非共有物之分割方法，法院並無將之載明於判決
主文之必要，附此敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似事件涉訟、由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。
查裁判分割共有物為形成訴訟，法院決定分割之方法時，應審酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不受起訴聲明之拘束，亦不因何造起訴而有不同。本件原告請求裁判分割共有物雖有理由，惟關於訴訟費用之負擔，應由兩造各按應有部分之比例負擔，始為公平，爰諭知如主文第3 項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 108 年 7 月 17 日
民事第一庭 法 官 曾明玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 張智揚中 華 民 國 108 年 7 月 17 日附表一（應有部分比例）┌────┬───────┬───────┬───────┐│ │2284地號 │2285地號 │2286地號 ││ │（196.44平方公│（101 平方公尺│（87.84 平方公││ │尺） │） │尺） │├────┼───────┼───────┼───────┤│林富雄 │8733/38100 │8733/38100 │8733/38100 ││ │ │ │ │├────┼───────┼───────┼───────┤│池瑞乾 │8734/38100 │8734/38100 │8734/38100 ││ │ │ │ │├────┼───────┼───────┼───────┤│池正聰 │20633/190500 │20633/190500 │20633/190500 ││ │ │ │ │├────┼───────┼───────┼───────┤│池雲欽 │20633/190500 │20633/190500 │20633/190500 ││ │ │ │ │├────┼───────┼───────┼───────┤│池雲寶 │20633/190500 │20633/190500 │20633/190500 ││ │ │ │ │├────┼───────┼───────┼───────┤│池秀燕 │20633/190500 │20633/190500 │20633/190500 ││ │ │ │ │├────┼───────┼───────┼───────┤│方靜 │20633/0000000 │20633/0000000 │20633/0000000 ││ │ │ │ │├────┼───────┼───────┼───────┤│林炫 │20633/190500 │20633/0000000 │20633/0000000 ││ │ │ │ │├────┼───────┼───────┼───────┤│林琦 │20633/0000000 │20633/0000000 │20633/0000000 ││ │ │ │ │├────┼───────┼───────┼───────┤│林于仙 │20633/0000000 │20633/0000000 │20633/0000000 ││ │ │ │ │├────┼───────┼───────┼───────┤│林予婷 │20633/0000000 │20633/0000000 │20633/0000000 ││ │ │ │ │├────┼───────┼───────┼───────┤│方世樑 │20633/0000000 │20633/0000000 │20633/0000000 ││ │ │ │ │├────┼───────┼───────┼───────┤│林文華 │20633/0000000 │20633/0000000 │20633/0000000 ││ │ │ │ │├────┼───────┼───────┼───────┤│黃詩怡 │20633/0000000 │20633/0000000 │20633/0000000 ││ │ │ │ │├────┼───────┼───────┼───────┤│方玉玲 │20633/0000000 │20633/0000000 │20633/0000000 ││ │ │ │ │├────┼───────┼───────┼───────┤│林均澤 │20633/0000000 │20633/0000000 │20633/0000000 ││ │ │ │ │└────┴───────┴───────┴───────┘附表二
┌─────┬───────┬──────────┐│應提補償人│ 應受補償人 │ 應受補償金額（元）│├─────┼───────┼──────────┤│ 池瑞乾 │ 林富雄 │ 20萬5,180 ││ ├───────┼──────────┤│ │ 池正聰 │ 30萬7,676 ││ ├───────┼──────────┤│ │ 池雲欽 │ 30萬7,676 ││ ├───────┼──────────┤│ │ 池雲寶 │ 30萬7,676 ││ ├───────┼──────────┤│ │ 池秀燕 │ 30萬7,676 ││ ├───────┼──────────┤│ │ 方靜 │ 3萬0,768 ││ ├───────┼──────────┤│ │ 林炫 │ 3萬0,768 ││ ├───────┼──────────┤│ │ 林琦 │ 3萬0,768 ││ ├───────┼──────────┤│ │ 林于仙 │ 3萬0,768 ││ ├───────┼──────────┤│ │ 林予婷 │ 3萬0,768 ││ ├───────┼──────────┤│ │ 方世樑 │ 3萬0,768 ││ ├───────┼──────────┤│ │ 林文華 │ 3萬0,768 ││ ├───────┼──────────┤│ │ 黃詩怡 │ 3萬0,768 ││ ├───────┼──────────┤│ │ 方玉婷 │ 3萬0,768 ││ ├───────┼──────────┤│ │ 林均澤 │ 3萬0,768 │└─────┴───────┴──────────┘