臺灣苗栗地方法院民事判決 107年度訴字第247號原 告 陳錦明訴訟代理人 蕭宗民律師被 告 彭淑貞訴訟代理人 韓國銓律師上列當事人間確認土地優先購買權不存在事件，本院於107 年8月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（面積613.52平方公尺）之優先購買權不存在。
訴訟費用新臺幣（下同）5 萬9,113 元由被告負擔。
事實及理由
一、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張被告就坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○段○000 地號土地（下稱系爭土地）無優先購買權存在，然為被告所否認，則兩造對被告就系爭土地究有無優先購買權存在，確存有爭執而不明確，致原告得否取得系爭土地所有權之法律上地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決除去之，是原告提起本件確認之訴即具有確認利益。
二、原告主張：㈠原告與訴外人徐天運均為坐落同段745 、746 、747 、749
、750 、751 、752 、753 地號土地（下合稱系爭8 筆土地）之共有人，原告在取得多數共有人同意出賣系爭8 筆土地並簽訂不動產買賣同意書後，於106 年8 月18日先行簽訂價金3,800 萬元之土地買賣契約，再交由徐天運以外之其他共有人陸續簽約，而徐天運本已口頭答應願出賣其應有部分各27分之5 予原告，故於106 年8 月19日簽訂不動產買賣同意書，並表示將委由訴外人即其子徐增修處理。詎料，徐天運事後竟反悔，不願意出賣及簽訂土地買賣契約，徐天運以外之其他共有人乃於106 年11月8 日寄發存證信函通知徐天運應於函到10日內回覆是否行使優先購買權，經被告於106 年11月10日代為收受，然徐天運逾期未行使優先購買權。嗣原告於106 年12月21日將本件土地買賣進行稅務申報，經苗栗縣政府稅務局承辦人員通知系爭8 筆土地共有人變更，要求重新申報，始發現徐天運已於106 年12月11日將系爭8 筆土地應有部分各108 分之2 移轉登記予徐增修，而後苗栗縣銅鑼地政事務所（下稱銅鑼地政）亦告知因共有人變更，應重行通知徐天運及徐增修行使優先購買權，徐天運以外之其他共有人遂於107 年1 月3 日寄發存證信函通知徐天運及徐增修應於函到15日內回覆是否行使優先購買權，皆由徐天運於
107 年1 月4 日收受，然徐天運及徐增修仍逾期未行使優先購買權。詎料，徐增修竟於107 年2 月21日將系爭土地應有部分108 分之1 移轉登記予被告，銅鑼地政乃再次發函告知應通知徐增修及被告行使優先購買權，徐天運、徐增修以外之他共有人遂再次於107 年3 月21日寄發存證信函通知徐增修及被告行使優先購買權，被告嗣於107 年3 月26日寄發存證信函表示願以每坪3 萬7,000 元購買系爭土地。
㈡被告就系爭土地無優先購買權存在：
⒈所謂繼受取得係指基於他人之權利而取得之權利，繼受取得
以他人權利存在為前題，由原權利人移轉權利予他人之行為，是以，繼受他人權利之後手不得主張優於前手之權利，應繼受前手之瑕疵。因徐天運曾同意出售系爭土地，自無優先購買權可資主張；縱認徐天運可行使優先購買權，亦因逾期未行使，其權利已視為放棄而消滅；故縱使徐天運將應有部分移轉予徐增修，抑或是徐增修再將應有部分移轉予被告，均不能使已消滅之優先購買權復活。
⒉縱認徐增修取得系爭8 筆土地應有部分非繼受取得，其優先
購買權亦已因於107 年1 月4 日收受行使之通知後逾期未行使而消滅，被告自徐增修處取得系爭土地之應有部分，當屬無優先購買權之應有部分，被告嗣後主張優先購買系爭土地，不合法且無理由。
⒊依司法院大法官會議釋字第349 號解釋意旨，雖為物權移轉
，繼受人在明知或可得而知的情況下，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力，又依最高法院73年台上字第595 號判例意旨，若前手未取得撤銷訴權，則繼受該股份之股東亦無撤銷訴權可得行使，另依臺灣新北地方法院101 年度簡上字第86號判決意旨，後手須繼受前手之瑕疵，而被告與徐增修為夫妻，且徐天運以外之其他共有人
106 年11月8 日通知徐天運行使優先購買權之通知係由被告代為收受，足見被告知悉系爭8 筆土地出賣情形，亦代為收受通知徐天運行使優先購買權之存證信函，可知被告清楚知悉徐天運並未行使優先購買權而權利消滅，故被告應繼受該瑕疵，而不得再行主張行使優先購買權。另繼受取得以他人權利存在為前提，徐天運之優先購買權已因逾期未行使而消滅，徐增修與被告即無從繼受取得優先購買權。
㈢倘認被告就系爭土地有優先購買權存在，然原告係以3,800
萬元一次購買系爭8 筆土地，由契約內容觀之，無法切割各筆土地之價金，是被告應以同一條件即3,800 萬元購買系爭
8 筆土地，而被告僅表明以每坪單價3 萬7,000 元購買系爭土地，難認其已合法行使優先購買權。
㈣被告之行為已屬權利濫用：
⒈徐天運受通知逾期未行使優先購買權，卻將系爭8 筆土地應
有部分各108 分之2 移轉予徐增修；徐增修受通知亦逾期未行使優先購買權，再將系爭土地應有部分108 分之1 移轉予被告之行為，導致本件買賣屢次因共有人變更而需再補行通知程序，復因被告主張就系爭土地有優先購買權而遭銅鑼地政駁回原告移轉登記之申請，令原告權利受損。
⒉又若徐天運確實於106 年8 月15日將系爭8 筆土地應有部分
各108 分之2 贈與徐增修，且均知悉系爭8 筆土地已出賣予原告，並正在辦理移轉登記程序，卻遲至收受他共人106 年11月8 日寄發存證信函通知是否優先購買後之106 年11月17日始向銅鑼地政申請移轉登記，顯不合常理。
⒊另徐增修亦曾多次表示，其一再移轉部分持分，是故意阻擋
不讓原告申請移轉登記系爭8 筆土地。是以，徐增修及被告上開移轉應有部分之行為，乃係以損害他人為目的，屬權利濫用，故被告就系爭土地無法取得優先購買權。
㈤為此，爰提起本件確認之訴。並聲明：如主文第1 項所示。
三、被告抗辯：㈠徐天運就系爭8 筆土地應有部分原為6 分之1 ，因訴外人即
原共有人徐博彥、陳素娥（分別為徐增修之姪子與堂嫂）遭債權人拍賣其等就系爭8 筆土地應有部分各108 分之1 ，徐增修念及祖產不落外人之手，乃委由徐天運以共有人之名義，於104 年4 月7 日在本院103 年度司執字第4805號強制執行事件中買受該應有部分，經合併後始為27分之5 ，此部分本屬徐增修借名登記於徐天運名下，嗣徐天運與徐增修於10
6 年8 月15日簽訂土地所有權贈與移轉契約書，銅鑼地政於
106 年11月17日收件，登記日期為106 年12月11日。而徐增修因感念家務及扶養子女、家屬之重擔全落在被告身上、倍極辛勞，復將其就系爭土地應有部分108 分之1 以夫妻贈與為原因，移轉登記予被告，原因發生日期為106 年12月26日，登記日期為107 年2 月21日。故徐增修係借用徐天運名義取得上開應有部分108 分之2 ，並以贈與為原因，登記為所有權人；被告則係因夫妻贈與而自徐增修處取得系爭土地應有部分108 分之1 ，並無所謂繼受取得之疑義，且買賣契約僅屬於債權契約，所有權則為不動產物權，非謂受讓所有權者，即需承擔前手關於物權之一切債權。又因優先購買權僅屬一債權權利，亦無公示之效果，被告所承繼者為物權，自不因徐天運未表示優先購買權而使被告一同喪失優先購買權。原告所引司法院大法官釋字第349 號解釋、最高法院73年台上字第595 號判例、臺灣新北地方法院101 年度簡上字第86號判決等為分割或分管契約、股東會決議撤銷訴權、越界建築等情形，與本件土地法第34條之1 所涉紛爭截然不同，法亦無此明文規範，難認其主張有據。
㈡原告自陳係因銅鑼地政函文要求提出對被告已為通知優先購
買或公告之文件，他共有人乃於107 年3 月21日寄發存證信函通知徐增修及被告是否優先購買，足徵地政機關亦認需依法通知被告，堪認被告尚有優先購買權存在。況上開存證信函僅記載被告為系爭土地之共有人，因系爭8 筆土地已出賣他人，對被告為土地法第34條之1 第2 項通知等語，並未明確表示被告得優先購買之標的為何即全部或一部，被告乃於
107 年3 月26日寄發存證信函通知他共有人及副知原告，表明願依同一條件優先購買系爭土地，被告既於法定期限內行使優先購買權，就系爭土地之優先購買權仍然存在。
㈢土地法第34條之1 第4 項所稱共有人出賣共有土地之應有部
分時，他共有人得以同價格共同或單獨優先承購者之情形，行使優先購買權之人需為共有土地之共有人，始能符合該法條規範消滅共有關係之意旨，而被告僅共有一筆系爭土地，當無從以共有人身分去購買其他非屬被告與其他人共有之土地。另被告所寄存證信函所指每坪單價3 萬7,000 元係依本院107 年度存字第52號提存通知書所附計算表概略換算而來，非如原告所稱無法切割，且已提及按同一條件購買，並無變更原有條件。
㈣原告雖主張被告權利濫用云云，惟其主張事實係徐天運、徐
增修所為，與被告無關，且被告取得系爭土地既屬合法有效，且依法行使優先購買權，並願給付其他共有人買賣價金，原告亦得取回價金並無受有損失，難謂被告有何權利濫用之情事。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第245 至249頁）：㈠原告與徐天運以外之其他共有人簽訂土地買賣契約，徐天運
以外之其他共有人同意將系爭8 筆土地以3,800 萬元出售予原告（見本院卷第23至37頁土地買賣契約書）。
㈡徐天運以外之其他共有人於106 年11月8 日寄發存證信函通
知徐天運是否行使優先購買權，經被告於106 年11月10日代為收受，徐天運迄未行使優先購買權，徐天運於106 年12月11日將系爭8 筆土地應有部份各108 分之2 以贈與為原因（原因發生日期106 年8 月15日），移轉登記予徐增修，其他共有人再於107 年1 月3 日寄發存證信函通知徐天運、徐增修是否行使優先購買權，皆由徐天運於107 年1 月4 日收受，徐天運、徐增修迄未行使優先購買權（見本院卷第43至51、53至61、63至71、105 頁臺中大全街郵局存證號碼000972、000017、000018號存證信函及回執、系爭土地土地登記第一類謄本）。
㈢徐增修於107 年2 月21日將系爭土地應有部份108 分之1 以
夫妻贈與為原因（原因發生日期106 年12月26日），移轉登記予被告，徐天運、徐增修以外之其他共有人於107 年3 月21日寄發存證信函通知被告及徐增修行使優先購買權，被告於107 年3 月26日寄發存證信函予其他共有人及副知原告，表示願以每坪3 萬7,000 元購買系爭土地（見本院卷第73、
10 5、143 至152 頁三義郵局存證號碼000012號存證信函、系爭土地土地登記第一類謄本、臺中法院郵局存證號碼000680號存證信函）。
㈣原告於107 年4 月2 日寄發存證信函予被告，表示被告不得
行使優先購買權（見本院卷第157 至162 頁臺中大全街郵局存證號碼000324號存證信函）。
五、本院之判斷㈠土地法第34條之1 第4 項固規定：共有人出賣其應有部分時
，他共有人得以同一價格共同或單獨承購。如優先購買權人知有共有人出賣其應有部分之事實而不儘速表示願意承買，其優先購買權，依本院所持之見解，固僅有債權之效力，惟共有人與原承買人間所訂買賣契約，究係處於不確定之狀態。故本條所定之優先購買權，仍宜參照土地法第104 條第2項之規定，解為於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄（參照內政部75年8 月19日頒布「土地法第三十四條之一執行要點」十之㈡）（最高法院80年度台上字第2198號判決意旨參照）。依前開最高法院判決意旨，可知行使優先購買權之除斥期間，應依土地法第三十四條之一執行要點之規範。而106 年12月1 日修正前土地法第三十四條之一執行要點第10點第2 款規定：「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104 條第2 項規定，即他共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。」，修正後同要點第11點第1 款則規定：「他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄。」。本件徐天運以外之其他共有人曾於106 年11月8 日寄發存證信函通知徐天運是否行使優先購買權，經被告於106 年11月10日代為收受，其他共有人再於107 年1 月3 日寄發存證信函通知徐天運、徐增修是否行使優先購買權，皆由徐天運於107 年1 月
4 日收受，徐天運、徐增修迄未行使優先購買權，此為兩造所不爭執，業如前述。則依前揭最高法院見解與土地法第三十四條之一執行要點之規定，徐天運、徐增修分別於106 年12月11日、於107 年2 月21日，將系爭土地應有部分移轉予徐增修、被告之時，其等就系爭土地之優先購買權皆已因未於法定除斥期間內行使而消滅，堪可認定。
㈡民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理，民法
第1 條定有明文。法理的基本功能係在補法律及習慣法的不備，使執法者自立於立法者的地位，尋求就該當案件所應適用的法則，以實現公平與正義，調和社會生活上相對立的各種利益，則所謂法理，應係指自法律精神演繹而出的一般法律原則，為謀社會生活事物不可不然之理，與所謂條理、自然法、通常法律的原理，殆為同一事物的名稱（見王澤鑑教授著，民法總則，第64至65頁，99年9 月出版）。舊日拉丁法諺有謂：「任何人不得以大於其自己所有之權利，讓與他人」、「余不能較讓與余權利之前手立於更有利之地」，而我國民法第118 條第1 項、第299 條第1 項等規定亦均合乎上開法諺之旨趣，以保護靜的交易安全（見鄭玉波教授著，法諺㈠，第52、86頁，73年初版）。而我國民法係繼受自德國民法，德國民法則係繼受自羅馬法，則前開沿襲自羅馬法之拉丁法諺，在我國民法，自可依民法第1 條之規定作為法理予以援用，以作為個案審判之依據。而所謂不得享有優於其前手之權利，係指前手之權利如有瑕疵，則取得人即應繼受其瑕疵，如前手無權利時，則取得人並不能取得權利而言（最高法院68年台上字第3427號判例意旨參照）。本件被告既係輾轉繼受取得徐天運、徐增修就系爭土地之應有部分，依上開說明，自亦應繼受其等權利原有之瑕疵，徐天運、徐增修於移轉系爭土地應有部分之時，既已無優先購買權可得行使，則被告自亦無優先購買權可資行使。否則因應有部分在計算上可無限制不斷予以細分，不同意其他共有人處分共有物之共有人即可藉由不斷細分並移轉應有部分，達成阻礙多數共有人處分共有物之目的，將使土地法第34條之1 第1項規定成為具文，顯非立法本旨。
六、綜上所述，徐天運、徐增修移轉系爭土地應有部分時，既已無優先購買權可得行使，則基於「任何人不得以大於其自己所有之權利，讓與他人」、「余不能較讓與余權利之前手立於更有利之地」之法理，繼受取得不得享有優於前手之權利，被告亦無優先購買權可資行使，原告請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，洵屬有據，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本院並依職權確定訴訟費用額為裁判費5 萬9,113 元。
中 華 民 國 107 年 8 月 24 日
民事第二庭 法 官 王筆毅以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李佳靜中 華 民 國 107 年 8 月 24 日