臺灣苗栗地方法院民事判決 107年度訴字第416號原 告 邱朝櫻訴訟代理人 蔡志忠律師複代理人 曾琬鈴律師被 告 曾菊香
曾菊蓮林誠光陳劉鳳桃劉金喜訴訟代理人 張泮香兼被告劉金喜訴訟代理人 劉添喜
劉柔秀上 一 人訴訟代理人 連濟傑被 告 鄭錦章
鄭羽芯鄭錦俊鄭錦輝鄭錦順鄭金珠鄭秀珍鄭素靖共 同訴訟代理人 張智宏律師複 代理人 黃建誠律師上列當事人間請求塗銷地上權登記等事件，本院於民國108 年10月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、附表編號1、2所示之地上權應予終止。
二、被告丑○○應將附表編號1 所示之地上權登記予以塗銷。
三、被告丙○○、丁○○、甲○○、乙○○○、庚○○、戊○○、己○○應就其被繼承人劉吳謝永福如附表編號2 所示之地上權辦理繼承登記後，將該地上權登記予以塗銷。
四、被告寅○○、辛○○、丑○○、辰○○、卯○○、癸○○、壬○○、子○○應將坐落苗栗縣○○市○○段○○○ ○號土地上如附圖所示編號A 部分面積64.90 平方公尺之黃鐵皮建物拆除後，將土地返還原告。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告寅○○、辛○○、丑○○、辰○○、卯○○、癸○○、壬○○、子○○連帶負擔65％，被告丙○○、丁○○、甲○○、乙○○○、庚○○、戊○○、己○○連帶負擔1％，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告丙○○、丁○○、甲○○、乙○○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）坐落苗栗縣○○市○○段○○○○號（重測前社寮岡段100之10地號）土地（下稱系爭土地）為原告所有，其上設定有附表編號1地上權，原始設定日期為民國39年2月24日，權利人為訴外人鄭根煌，租金為每年每坪谷5 台斤，嗣鄭根煌死亡，被告丑○○於97年間繼承取得地上權。附表編號
2 地上權設定日期為39年7 月29日，權利人為訴外人劉吳謝永福，租金為每年每坪谷7 台斤（以下以系爭地上權或編號1 、2 地上權簡稱之）。
（二）系爭地上權於39年間設定登記迄今已逾68年，設定時雖登載以租谷為地租，惟實際上地上權人從未繳納地租。編號
2 地上權人於系爭土地已無地上物存在，其地上權已無存續必要。至於編號1 地上權人鄭根煌雖於8 年10月5 日在系爭土地及同段521 地號（重測前社寮岡段99之21地號）上建有附表編號3 木造房屋，於39年1 月4 日辦理保存登記為同段299 建號（重測前社寮岡段93建號），然系爭土地上建物現況為廢棄不堪使用之一層磚造平房廢墟即如附圖（苗栗縣苗栗地政事務所108 年2 月18日土地複丈成果圖）所示C 建物，瓦斯表、電表、水表均已拆除，門牌為苗栗市○○街○○號；及平房殘餘部分變更黃色鐵皮屋頂違章建築即附圖所示A 建物。無論A 、C 建物是編號3 木造房屋改建，或滅失後搭蓋第二次建築物，原告並未同意地上權人可透過不斷更新建物之方式，使原設定地上權所興建之房屋耐用期限不斷更新延長，致地上權存續永無期限；且鄭根煌已在鄰地即同段524 地號興建門牌為苗栗市○○街○○號之鋼筋混凝土造5 層建物，已無繼續使用系爭土地建築房屋必要，應認地上權人使用系爭土地之目的已消滅，是編號1 、2 地上權均應予終止，為此依民法第833條之1 規定，請求終止系爭地上權。又系爭地上權終止後，系爭地上權之登記妨礙原告行使所有權，為此依民法第
767 條第1 項規定，請求塗銷附表編號1 、2 地上權登記；又塗銷地上權登記為處分行為，劉吳謝永福之繼承人即被告丙○○、丁○○、甲○○、乙○○○、戊○○、庚○○、己○○應先將編號2 地上權辦理繼承登記後再予塗銷。而編號1 地上權終止後，A 、C 建物已無合法使用系爭土地權源，為此請求鄭根煌之繼承人即被告寅○○、辛○○、丑○○、辰○○、卯○○、癸○○、壬○○、子○○將A 、C 建物拆除後，將該部分土地返還原告。並聲明：
（1 ）如主文第1 項至第4 項所示。（2 ）被告寅○○、辛○○、丑○○、辰○○、卯○○、癸○○、壬○○、子○○應將坐落系爭土地上如附圖所示C 建物面積40.46 平方公尺之綠鐵皮建物拆除後，將土地返還原告。
（三）對被告抗辯所為之陳述：系爭地上權為建築房屋之有償不定期地上權，本質即包括不定期租地建屋租賃，此觀民法第422 條之1 規定「用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記」及土地法第102 條規定「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後2 個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權登記」即明。實務上對於不定期限租地建屋，均認為當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為至房屋不堪使用時為止之期限，是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷。A 、
C 建物均不適合供人居住，且依稅籍資料所示，建國街11號為土磚混和及雜木造，面積89.8平方公尺，折舊80年，現值1 萬0,700 元，此應為A 建物之稅籍資料，可認定其殘餘價值不高。
二、被告答辯：
（一）被告寅○○、辛○○、丑○○、辰○○、卯○○、癸○○、壬○○、子○○：
1、系爭地上權既係供地上權人建築房屋為目的，並未限制建築形式或約定不得變更結構，且地上權依民法第841 條規定，不因建築物或工作物之滅失而消滅，是系爭土地上之建物建築結構縱與木造房屋不同，亦不致違反系爭地上權設定目的及約定內容。
2、系爭土地原為訴外人即原告之被繼承人邱增深所有，邱增深與被告8 人之被繼承人鄭根煌曾約定有不定期基地租賃契約，嗣邱增深於66年間死亡，原告及訴外人邱文強等人共同繼承租約，原告等人曾於69年間向鄭根煌請求調整租金，經臺灣高等法院70年度上更（一）字第88號判決在案，理由記載「被上訴人（即原告等人）主張系爭土地原係邱增深所有，邱增深於66年2 月10日死亡，被上訴人為其繼承人，該筆土地約40坪，其中25坪由上訴人鄭火盛承租、15坪由鄭根煌承租，均屬不定期租賃」等內容觀之，足徵鄭根煌對系爭土地有不定期基地租賃契約存在。而上開判決理由認定原告與鄭根煌就系爭土地有不定期租賃關係存在乙節，已發生爭點效，法院自不得為相反之判斷，故鄭根煌死亡後，租約應由被告等8 人繼承，被告自非無權占有系爭土地。而A 建物自始由鄭根煌使用，承租範圍應以A 建物占用範圍為準，被告丑○○亦曾以存證信函將5台斤稻谷折算之現金匯票寄送原告，然因原告未收受而退回，可見原告怠於收取系爭土地租金，是原告主張地上權人使用系爭土地之目的已消滅乙節，自不足採。又系爭地上權雖已存續60餘年，惟其上仍存有建物，A 建物為被告置放物品並作為餐廳使用，依建物外觀，仍足以遮風避雨而供一般居家使用，非無經濟價值。至於C 建物依被告所知，為鄭火盛建造，現為鄭火盛繼承人所使用。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告甲○○、丙○○、庚○○、戊○○、己○○：不同意原告請求，原告應價購或賠償處理。系爭土地上有無建物，被告均不清楚，然祖先遺下地上權，經時代變遷，有其時代存續價值與意義，系爭地上權登記存續期間為無限期，依民法第841 條規定，地上權不因建築物或其他工作物之滅失而消滅，故系爭地上權依法仍具效力，原告任意主張被告應塗銷地上權，構成要件不該當。並聲明：原告之訴駁回。
（三）被告丁○○、乙○○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、查兩造不爭執之事實為：
（一）系爭土地（重測前社寮岡段100 之10地號）原為原告之被繼承人邱增深所有，原告因繼承取得。系爭土地設定有編號1 地上權，原權利人為鄭根煌，租金為每年每坪谷5 台斤。嗣鄭根煌死亡，由被告丑○○於97年間因繼承取得地上權。編號2 地上權，原權利人為劉吳謝永福，租金為每年每坪谷7 台斤。系爭地上權設定日期如附表所示，目的均為建築房屋。
（二）鄭根煌於8 年10月5 日在系爭土地及同段521 地號（重測前社寮岡段99之21地號）上建有編號3 木造房屋，於39年
1 月4 日辦理保存登記為同段299 建號（重測前社寮岡段93建號），登記面積為185 平方公尺。
（三）被告寅○○、辛○○、丑○○、辰○○、卯○○、癸○○、壬○○、子○○為鄭根煌之繼承人。被告丙○○、丁○○、甲○○、乙○○○、戊○○、庚○○、己○○為劉吳謝永福之繼承人。
（四）系爭土地上有如附圖所示A 、C 建物占有，位置及面積如附圖所示。
（五）鄭根煌在鄰地即同段524 地號上興建5 層樓建物，門牌號碼為苗栗市○○街○○號。
（六）原告與邱文強等人曾以鄭火盛、鄭根煌為被告，訴請調整租金，經臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）69年度訴字第717 號、臺灣高等法院69年度上字第1516號、最高法院70年度台上字第115 號、臺灣高等法院70年度上更（一）字第88號判決在案。以上並有原告提出土地登記謄本、土地地籍圖謄本、建物登記謄本、建築改良物登記簿、苗栗縣地籍異動索引、空照圖、鄭根煌除戶戶籍謄本、繼承系統表、繼承人戶籍謄本、及本院107 年5 月10日函文及本院依職權調取之劉吳謝永福除戶戶籍謄本及繼承人戶籍資料、原告提出之繼承系統表、臺灣台南地方法院107 年6月21日、臺灣高雄少年及家事法院函文、臺灣新竹地方法院函送之前開判決在卷可憑。
四、本院之判斷：
（一）按地上權未定有期限者，存續期間逾20年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權，民法第833 條之1 定有明文。其立法理由為：地上權雖未定有期限，但非有相當之存續期間，難達土地利用之目的，不足以發揮地上權之社會機能。又因科技進步，建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢，為發揮經濟效用，兼顧土地所有人與地上權人之利益，爰明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間；或於地上權成立之目的不存在時，法院得終止其地上權。又此項請求係變更原物權之內容，性質上為形成之訴，應以形成判決為之。而此項規定依民法物權編施行法第13條之1 規定，亦溯及適用於民法物權編99年1 月5 日修正之條文施行前未定有期限之地上權。準此，法院依上開規定，決定准否定存續期間或終止地上權，自應綜合地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形以定之。
（二）經查，系爭土地距離苗栗火車站約500 公尺，由火車站往苗栗市區○○○○○路右轉進入建國街巷內。土地上有建國街19號一層磚造綠鐵皮建物即C 建物，無電表，內部堆置雜物、棄置家具、遍地垃圾，久無人收拾。另A 建物自建國街11號5 樓建物進入，為磚瓦屋包覆鐵皮，屋頂為黃鐵皮，鐵皮屋牆壁可見木屋樑數枝。地政人員稱黃鐵皮建物為建國街11號建物後方，綠鐵皮建物為建國街19號等情，業經本院至現場勘驗，製有勘驗筆錄、現場圖、現場相片，並囑託苗栗縣苗栗地政事務所測量屬實，有附圖在卷可參。本院審酌編號2 地上權設立目的為建築房屋，然依土地登記謄本所載，系爭土地面積為152 平方公尺，其上僅有編號3 興建於8 年之木造房屋，面積185 平方公尺，未見有地上權人劉吳謝永福之建物存在。另系爭土地現況分別有A 、C 建物占用，A 、C 建物門牌證明申請書分別為被告卯○○等5 人及鄭火盛（卷二361 、371 頁）申請，可見上開建物均非劉吳謝永福或其繼承人所有，被告丙○○等人亦陳稱均不知悉系爭土地現況等，堪認劉吳謝永福及其繼承人等自設定系爭地上權後，已數十年未曾行使地上權而興建房屋供其等居住使用，地上權設定之目的已不存在。而系爭土地鄰近火車站及苗栗市○○道路，人口聚集，交通便利，公告現值每平方公尺達2 萬9,104 元，以系爭土地面積152.32平方公尺計算，土地價值達443 萬餘元，頗具開發及經濟價值，是系爭地上權之存在及利用現狀，已不符合系爭土地之經濟價值。從而，原告本於民法第833 條之1 規定，請求終止編號2 地上權，為有理由，應予准許。又編號2 地上權既係以形成判決終止，則被告丙○○等人抗辯希望原告價購或賠償乙節，於法即屬無據。
（三）按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第76
7 條第1 項中段定有明文。編號2 地上權既經本院終止，則該地上權之登記對於系爭土地所有權之圓滿狀態已造成妨害。又按地上權登記之塗銷為不動產物權之處分行為，於繼承人因繼承取得地上權之情形，依民法第759 條規定，應辦理登記，始得處分其物權。從而，原告本於上開規定請求劉吳謝永福之繼承人即被告丙○○、丁○○、甲○○、乙○○○、庚○○、戊○○、己○○就編號2 地上權辦理繼承登記後，將該地上權登記予以塗銷，為有理由，應予准許。
（四）又民法第833 條之1 乃為發揮土地經濟效用，並兼顧土地所有人與地上權人之利益而制訂，倘未定有期限之地上權設定之始，並無容任第一次建置之建築物或工作物因老舊汰新，重為第二次以後建置之目的，該以地上權建置之建築物或地上物因經時老舊，其存在及利用現狀已不合土地之經濟價值，亟待更新利用方式，俾利土地之最大效益利用，即與民法第833 條之1 規定相符。經查，系爭土地上原有鄭根煌於8 年間建築之編號3 木造房屋，復於39年間設定編號1 地上權，登記設定目的為建築房屋，顯然該地上權設定目的係為編號3 木造房屋而存在。又按地上權依民法第832 條規定，係以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權；而承租他人之土地建築房屋之租賃權，亦係在他人土地上有建築物而使用其土地之權。然因物權具排他性，倘如土地所有人已設定以建築房屋為目的之地上權，且由地上權人占有使用，自難再就同筆土地成立租地建屋之租賃關係而交付承租人使用。編號1 地上權設定範圍為一部40坪，編號3 木造房屋於39年間辦理登記時尚有185 平方公尺；然依原告與邱文強等人請求鄭火盛、鄭根煌調整租金之判決所載，原告等人於69年間起訴，主張系爭土地約40坪，其中25坪由鄭火盛承租，15坪由鄭根煌承租，均屬不定期租賃等語，可見當時鄭根煌所興建之編號3 木造房屋應已有部分滅失而未達40坪，原告等人始能就系爭土地另出租予鄭火盛達25坪；且鄭根煌已設定地上權一部40坪，卻僅承租15坪，堪認鄭根煌與原告等人間就地上權設定之目的、範圍，實質上已有重大變更之合意。又A 建物現況雖可見木及磚造屋樑，然牆面、屋頂均為鐵皮包覆（卷二81頁本院勘驗現場相片及卷二211 至225 頁），可見原木造房屋遮風避雨之功能已不存在。又依建國街11號稅籍資料所示（卷一359 頁），構造為土竹造、土石磚造，與現鐵皮為主建物已有不同，且折舊年數為80年，可見此部分建物極為老舊，經濟價值低，且依被告丑○○所陳，A 建物目前作為餐廳及倉儲使用，並未居住，被告亦早已於鄰地524 地號興建5 層樓建物，堪認A 建物僅作為其等擴充使用空間之用。本院審酌編號2 地上權存續期間已近70年，設定地上權後又成立租賃，原地上權設定目的、範圍早已有變更，且A 建物僅有屋樑為原始木造房屋之構造，現亦非供居住使用，堪認地上權設定目的已不存在，以地上權人利用土地之方式，難以發揮土地之經濟效用，且將導致原告無法收回位於都市地區之系爭土地而物盡其用，受有重大損失。本院審酌前情，認原告本於民法第833 條之1 ，請求終止編號1 地上權，為有理由，應予准許。又編號1 地上權既經終止，該地上權登記已妨礙原告所有權圓滿行使，從而，原告本於民法第767 條第1 項中段規定，請求被告丑○○塗銷編號
1 地上權登記，即有理由，應予准許。
（五）編號1 地上權既經終止，則A 建物已不得據地上權而占有系爭土地。被告丑○○等人雖抗辯依前開調整租金判決所載，鄭根煌就系爭土地有不定期租賃關係存在等語。然依前開判決所載，鄭根煌承租系爭土地範圍僅有15坪，換算約為49.5平方公尺，然A 建物占用系爭土地達64.9平方公尺，顯已超越原租賃範圍。另依新竹地院判決所載「本院於69年4 月15日赴現場履勘結果，系爭土地上建有木磚造平房」，然A 建物經本院勘驗及被告所提A 建物內部照片所示，僅屋樑為木造、磚造，而使建物具有遮風避雨功能之牆面、屋頂均為鐵皮建築，可見原有木磚造建築早已不堪使用。按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院105 年度台上字第1200號、95年度台上字第388 號、85年度台上字第2108號、84年度台上字第1870號判決意旨參照）。另觀之系爭土地位居市區中心，地價遠高於A 建物價值，以被告丑○○所提存證信函（卷一411 頁）內容，每坪每年租金5 台斤稻谷計算，僅為78元（1 台斤穀價15.6元×5 ＝78），以承租15坪計算，
1 年租金僅為1,170 元，堪認以當事人之真意，應以承租當時所建房屋不堪使用為止為租約之終期，而無任令承租人不斷藉由保留原始房屋一部構造或建材而改建房屋，致出租人永無收回土地之時。綜上所述，堪認被告丑○○等人與原告間之租賃關係已因原建房屋不堪使用而消滅，是被告抗辯其得本於租約而占有乙節，即不足採。是A 建物已無占有系爭土地之權源，是原告本於民法第767 條第1項前段、中段規定，請求A 建物原所有人鄭根煌之繼承人即被告寅○○、辛○○、丑○○、辰○○、卯○○、癸○○、壬○○、子○○將A 建物拆除，並將土地返還原告，為有理由，應予准許。
（六）至於原告雖請求拆除C 建物，然依上開調整租金判決理由所載，系爭土地於69年之前已另行出租予鄭火盛25坪。另查，C 建物即建國街19號查無課稅資料，有苗栗縣政府稅務局函文在卷可憑（卷一347 頁），惟建國街19號門牌歷次變更為中山路9 號、中山路11號、中山路19號、為公路54巷19號、建國街19號（卷二369 頁），而依變更登記申請書所示，67年10月30日、74年6 月1 日均係由鄭火盛申請（卷二371 、375 頁），且記載隨同變更者包括其妻、部分子女及孫女等，此核與其於69年間即已承租系爭土地乙節相符，堪認C 建物應係鄭火盛使用。另依現場勘驗結果，A 建物與C 建物並未相連，相通，間隔有空地，且各自有獨立之出入口。而C 建物為磚造鐵皮建物（卷二51至69頁），與編號3 木造房屋亦有不同，是原告所提證據不足認定C 建物與編號3 木造房屋係同一建物，被告丑○○等人亦否認C 建物為其等所有。是原告未能舉證證明C 建物為被告丑○○等人所有，是原告請求其等拆除C 建物，並將土地返還原告，即無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告本於民法第833 條之1 、第767 條第1 項前段、中段、第759 條規定，訴請如主文第1 項至第4 項所示，為有理由，應予准許。至原告請求被告丑○○等人拆除C建物，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 108 年 10 月 31 日
民事第二庭 法 官 曾明玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 林美黛中 華 民 國 108 年 10 月 31 日附表
┌──┬────┬──────┬──────┬──┬───┬────┐│編號│地上權登│收件年期字號│登記次序、登│權利│存續期│設定權利││ │記權利人│ │記日期、登記│範圍│間、地│範圍、其││ │ │ │原因 │ │租 │他登記事││ │ │ │ │ │ │項 │├──┼────┼──────┼──────┼──┼───┼────┤│1 │丑○○ │97年苗地資字│001-1 │全部│無定期│一部40坪││ │ │第081490號 │97年11月7 日│ │、依照│建築房屋││ │ │ │分割繼承 │ │契約約│ ││ │ │ │ │ │定 │ ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼────┼──────┼──────┼──┼───┼────┤│2 │劉吳謝永│39年苗栗地所│002-000 │全部│無限期│23坪、建││ │福 │地字第001216│39年7月29日 │ │、依照│築房屋 ││ │ │號 │設定 │ │契約約│ ││ │ │ │ │ │定 │ ││ │ │ │ │ │ │ │└──┴────┴──────┴──────┴──┴───┴────┘┌──┬──────┬─────┬─────┬───────────┐│ │ │ │ │ ││編 │ 登記權利人 │登記建號 │ 坐落地號 │用途、建材、層數、面積││號 │ │門牌 │ │、第一次登記日期、權利││ │ │ │ │範圍 │├──┼──────┼─────┼─────┼───────────┤│3 │ 鄭根煌 │苗栗市建功│苗栗市建功│住家用、木造、一層、 ││ │ │段299 建號│段524 、52│185 平方公尺、39年1 月││ │ │ │7 地號 │4 日、全部 ││ │ │苗栗市上苗│ │ ││ │ │里建國街19│ │ ││ │ │號 │ │ ││ │ │ │ │ │└──┴──────┴─────┴─────┴───────────┘