臺灣苗栗地方法院民事判決 107年度重訴字第123號原 告 李元永訴訟代理人 劉正穆律師
李秋峰律師被 告 陳宏庭
王如玉共 同訴訟代理人 洪嘉鴻律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國108 年6 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應共同給付原告新臺幣7,794,392 元及自民國107 年11月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、本判決第一項於原告以新臺幣260 萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣7,794,392 元為原告預供擔保，得免為假執行。
四、原告其餘假執行之聲請駁回。
五、訴訟費用由被告共同負擔百分之53，餘由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：
（一）本件事實經過：
1.原告於民國104 年5 月，經任職於永春不動產經紀業股份有限公司之仲介林昌傑、鍾靜瑩居間介紹，而得知被告陳宏庭、王如玉有意出售坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○段000000 000000 000000 地號土地，遂前往系爭3 筆土地查看，發現上開土地上有未登記之廠房（下稱系爭地上物），然仲介林昌傑、鍾靜瑩再三向原告保證系爭地上物為被告陳宏庭所有、可順利拆除，其後被告陳宏庭亦向原告保證系爭地上物為其所有，可順利拆除，而其姐姐即訴外人陳美鳳之廠房僅占一小部分等語，原告因此與被告
2 人（被告陳宏庭同時為被告王如玉之代理人）於104 年
5 月6 日就系爭3 筆土地簽立土地買賣契約（下稱甲買賣契約），約定買賣價金共新臺幣（下同）1340萬元，原告並於簽約當日交付被告簽約款276 萬元。其後，為在系爭
3 筆土地上興建建物而有指定建築線之需要，原告再於同年6 月3 日與被告簽立土地買賣契約（下稱乙買賣契約），由原告向被告購買470-7 地號土地，買賣價金為40萬元。
2.甲買賣契約第3 條給付完稅款之條件，乃於賣方繳納土地增值稅及鑑界完成後，買方始有給付義務，簽約時，被告陳宏庭一再以其居住在台北等托詞，請求原告協助，並表示同意將鑑界費用折價16,000元給原告，原告不疑有他而應允之。
3.原告於簽立甲買賣契約後、給付第二期款項前，一再詢問仲介林昌傑、鍾靜瑩與訴外人陳美鳳就拆除系爭地上物之協調結果，仲介鍾靜瑩回覆訴外人陳美鳳只要錢，曾以30萬元、50萬元與訴外人陳美鳳溝通遭拒，嗣後仲介林昌傑、鍾靜瑩北上與被告陳宏庭洽談，被告陳宏庭同意加碼給訴外人陳美鳳100 萬元以圖解決拆除系爭地上物，且仲介林昌傑、鍾靜瑩同意協助買方處理系爭地上物事宜；被告陳宏庭並要求有關土地增值稅部分，希望由原告先行代為繳納，然後於尾款中扣除，故仲介林昌傑、鍾靜瑩旋於10
4 年7 月23日將上開與被告陳宏庭洽談之結果載入甲土地買賣契約中，被告企圖以此說服原告給付第二期款項，原告未查便給付第二期款414 萬元，並代繳土地增值稅480,
392 元。
4.嗣後，原告發現系爭地上物未為拆除，原告起疑遂親自詢問訴外人陳美鳳，詢問後方知系爭地上物實為訴外人陳美鳳之夫翁居旺所有，並非被告陳宏庭所有，及系爭地上物無法拆除。
5.再者，因原告開發系爭土地需埋設對外管線及供人車通行，而470-7 地號土地寬度不足，故原告需要另外取得相鄰
474 地號土地之通行權，兩造遂於甲買賣契約第16條就此為特別約定。
（二）甲買賣契約與乙買賣契約屬聯立契約（兩者合稱本件買賣契約），因①被告未詳實告知系爭地上物所有權歸屬及該所有人有優先購買權，違反本件買賣契約第10條第1 項「本約標的物無土地法第104 條. . . 所列之優先購買權人存在. . . 」之規定；或②被告未提供474 地號土地通行權、水電瓦斯及電信道路挖掘權，違反甲買賣契約第16條第3 項「賣方保證同段474 地號之通行權、水電瓦斯及電信道路挖掘權可使用，日後如有任何問題，由賣方負責處理」；或③被告於收受完稅款價金後未依約進行鑑界及移轉土地所有權，構成違約；原告遂依本件買賣契約第9 條第2 項約定，於104 年11月6 日以律師函解除本件買賣契約，並請求返還已付價金及同額違約金；如認為該律師函無解除契約之意思表示，則原告以起訴狀為解除本件買賣契約之意思表示。
（三）本件買賣契約既經原告解除，則原告自得依本件買賣契約第9 條第2 項約定請求被告返還已付全部買賣價金7,380,
392 元及同額違約金7,380,392 元。
（四）並聲明：①被告應共同給付原告14,760,784元及自104 年11月7 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。②原告願供擔保，請准宣告得為假執行。
二、被告答辯：
（一）原告本知悉系爭地上物非屬被告陳宏庭所有，且本件買賣契約訂立之際即約定採「現況交地」之方式履行，此由甲買賣契約第16條第2 項記載「土地上之地上物及拆遷由買方自行處理，費用亦由買方負擔」，以及契約尾頁記載「
104.7.23契約補註：2.賣方同意保留100 萬元正，作為地上物處理之費用」可佐。
（二）訴外人陳美鳳並非系爭土地之地上權人，亦未與被告間存有基地租賃關係，自無土地法104 條第1 項之優先承買權，且依土地法第104 條第2 項規定，縱使訴外人陳美鳳為系爭土地之優先購買權人，然對於甲買賣契約於原被告間之效力仍不生影響，僅係不得以契約對抗訴外人陳美鳳。
（三）474 地號土地通行權之取得，雖於甲買賣契約中明確約定，然原告須舉證證明因被告未取得474 地號土地通行權，導致影響買賣契約目的之達成，使原告無法實現其訂立契約之利益之程度。又系爭土地並非袋地，尚得從470-7 地號土地通行，故被告未依約取得474 地號土地之通行權，並未影響契約目的之達成。
（四）退步而言，如認被告需給付違約金，系爭土地買賣契約約定之違約金高達7,380,392元，誠屬過高，應予酌減。
（五）並聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②被告如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本院使兩造整理並協議簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：
1.104 年5 月6 日兩造就本件496-3 、496-4 、496-5 地號土地成立買賣契約書，價金共1340萬元。當日原告交付被告簽約款276 萬元。
2.104 年6 月3 日兩造就470-7 地號土地成立土地買賣契約書，價金為40萬元。
3.104 年6 月3 日原告將完稅款414 萬元給付給被告（本院卷第44頁）。
4.104 年7 月23日兩造就土地買賣契約簽立補註條款，約定：①買方代墊土地增值稅，賣方同意由尾款中扣除。②賣方同意保留100 萬元作為地上物處理之費用。
5.原告於104 年7 月23日代被告繳納本件496-3 、496-4 、496-5 地號土地之土地增值稅及印花稅共480,392 元。
6.104 年10月27日雙方在明遠地政士事務所商討本件土地買賣契約相關事宜（見本院卷131 頁即原證7 ）。
7.104 年11月4 日被告以存證信函向原告為解除契約之意思表示（本院卷第133 頁即原證8 ），原告於104 年11月5日收受此存證信函。
8.104 年11月6 日原告以律師函向被告為消滅本件買賣契約之意思表示（被告主張該律師函以錯誤為由為撤銷之意思表示，原告主張該律師函的真意為解除之意思表示）。
9.被告迄今未取得鄰地474 地號土地之水電瓦斯及電信道路之挖掘權。
10.本件土地上之建物迄今尚未拆除。
11.本件共4筆土地迄今尚未鑑界完成。
（二）爭點：
1.被告於104 年11月4 日解除本件契約（解除之理由為：原告未依約辦理所有權移轉登記）是否合法？被告主張沒收價金有無理由？
2.原告於104 年11月6 日及以本件起訴狀解除契約（理由包括：1.未詳實告知系爭地號土地上之建物所有權歸屬及所有人有優先承買權、2.未提供474 地號土地通行權、水電瓦斯及電信道路挖掘權。3.於收受完稅款價金後未依約進行鑑界及移轉土地所有權）是否合法？如合法，兩造之違約金之約定是否過高？
四、本院之判斷：
（一）被告於104 年11月4 日以原告未依約辦理所有權移轉登記為由解除本件買賣契約，為不合法：
被告主張其於104 年11月4 日以原告未依約辦理所有權移轉登記為由解除本件買賣契約等語。經查，於104 年11月
4 日被告解除本件買賣契約時，原告已依甲買賣契約第3條約定給付簽約款276 萬元、完稅款414 萬元，並依104年7 月23日契約補註約定代被告繳納土地增值稅及印花稅共480,392 元，合計給付7,380,392 元，已逾本件買賣契約價款之半數以上，而本件買賣契約尚未完成依契約第3條所示辦理所有權移轉登記之前階段程序即尚未鑑界完成（此為兩造所不爭執），且被告尚未履行甲買賣契約第16條第3 款之契約義務（詳下述），則被告以原告未依約辦理所有權移轉登記為由解除本件買賣契約，並不合法；被告解除契約既不合法，則其主張沒收價金亦無理由。
（二）原告以被告未提供474 地號土地通行權、水電瓦斯及電信道路挖掘權為由，以本件起訴狀解除本件買賣契約，為有理由：
1.原告提出3 項解除本件買賣契約之實體理由，本院審認如下：
⑴原告以被告未詳實告知系爭地號土地上之建物所有權歸
屬及所有人有優先承買權為由解除本件買賣契約，稱系爭3 筆土地之分割前原地號496 地號土地與系爭地上物原同屬訴外人翁居旺1 人所有，而推定土地與其上建物所有人間具有租賃關係，則於訴外人翁居旺將系爭3 筆土地移轉予原告後，類推適用土地法第104 條、民法第
426 條之2 規定，系爭地上物所有人有優先購買權等語。按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之」，土地法第104 條第1 項定有明文。查系爭地上物為未辦保存登記建物，其事實上處分權人應為出資興建者，原證4 房屋稅繳納書上所載納稅義務人非必為事實上處分權人；又被告抗辯系爭地上物之所有權人為訴外人陳美鳳（見本院卷第185 頁），亦即否認原告所主張之系爭地上物所有權人為訴外人翁居旺，則系爭地上物與系爭
3 筆土地間是否有推定租賃關係，已有疑義，此外，原告未能證明系爭地上物之所有權人屬地上權人、典權人或承租人之情形，則其以系爭地上物所有權人有優先承買權為由，認為構成本件買賣契約第10條第1 項之違約事由，並無理由。
⑵原告再以被告未提供474 地號土地通行權、水電瓦斯及
電信道路挖掘權為由解除本件買賣契約等語。經查，本件買賣契約第10條第6 項約定「賣方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線，且可供合法建築使用」，甲買賣契約第16條第3 項特別約定「賣方保證同段474 地號之通行權、水電瓦斯及電信道路挖掘權可使用，日後如有任何問題，由賣方負責處理」（見本院卷第41、42、53頁），則可知原告與被告簽立本件買賣契約之目的係為建築房屋之用，且被告已為上開保證，則關於被告所保證之
474 地號土地通行權、水電瓦斯及電信道路挖掘權，自屬本件買賣交易之重要事項；而被告迄今未取得鄰地47
4 地號土地之水電瓦斯及電信道路之挖掘權，此為兩造所不爭執，則堪認被告已違反甲買賣契約第16條第3 項之特別約定，且此足影響本件買賣契約目的之達成。另甲買賣契約係於104 年5 月6 日就系爭3 筆面積分別為
108.03平方公尺、127.86平方公尺、116.93平方公尺之土地所簽立，乙買賣契約則係於104 年6 月3 日就470-7地號面積13.28 平方公尺之土地所簽立，而470-7 地號土地之地理位置係處於系爭3 筆土地與道路之間，且乙買賣契約第3 條所載付款方法，關於簽約款及完稅款均空白，只有尾款40萬元之記載，104 年6 月3 日簽立乙買賣契約之日，原告已給付甲買賣契約之完稅款，綜上事證，可認甲買賣契約與乙買賣契約間具彼此具有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約。是以，原告以被告違反甲買賣契約第16條第3 項之特別約定為由，解除本件買賣契約，為合法。
⑶原告請求就主張之3 項解約事由，擇一為勝訴判決（見
本院卷第198 頁），本院既已認原告得以上開事由解除本件契約，則其他之解約事由，即無論述之必要。
2.原告104 年11月6 日律師函非解除契約之意思表示，本件起訴狀方有解除契約之意思表示：
原告先主張其早於104 年11月6 日以律師函對被告為解除本件買賣契約之意思表示，惟觀該律師函之意旨，係稱被告隱瞞系爭地上物所有權之歸屬，致原告陷於錯誤而訂立買賣契約，並撤銷買受土地之意思表示（見本院卷第136頁），則不能認定原告已於該律師函中為解除契約之意思表示。另原告於本件起訴狀中明確為解除本件買賣契約之意思表示，該意思表示於起訴狀繕本送達被告時即107 年11月27日（見本院卷第151 頁）生效，則本件買賣契約應於107 年11月27日經原告合法解除。
（三）關於原告請求返還買賣價金、違約金及其利息部分：
1.原告解除買賣契約既為合法，則其依本件買賣契約第9 條第2 項約定請求被告返還已給付之買賣價金，為有理由。
就此被告復抗辯關於原告代墊之土地增值稅及印花稅共480,392 元非屬買賣價金等語，經查，甲買賣契約尾頁104年7 月23日契約補註第1 條記載「買方代墊土地增值稅，賣方同意由尾款中扣除」，則堪認原告依此約定所代墊之款項，性質屬於買賣價金，被告上開所辯，尚非可採。本件原告已給付之買賣價金共7,380,392 元（計算式：276萬元+414萬元+ 480,392 元=7,380,392元），則原告即得請求被告返還已給付之買賣價金7,380,392 元。
2.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。復按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102 年度台上字第1606號判決意旨參照）。查原告主張違約金數額7,380,392 元，占本件買賣契約總價1380萬元之百分之53，超過內政部公告成屋買賣契約書範本第11條規定之上限百分之15，是原告主張之違約金數額確屬過高，應予酌減。本院參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及原告所受損害情形，認原告得主張之違約金應酌減至本件買賣契約總價百分之3 即414,000 元（計算式：1380萬元*3%=414,000 元）為適當。
3.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第3 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。原告上開請求無確定期限，又原告解除契約之意思表示於000 年00月00日生效，已如上述，則原告併請求7,794,392 元（買賣價金7,380,392 元加上違約金414,000 元）自107 年11月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由。
五、結論：原告依買賣之法律關係，訴為如主文第一項所示主張乃有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、其他說明：本案事證已明，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論述。
七、假執行部分﹕
（一）原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核就上開准許部分，合於法律規定，爰宣告相當之擔保金額後准許之；就上開駁回部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失依據，故不予准許。
（二）另依民事訴訟法第392 條第2 項規定，依聲請酌定相當擔保金額，為被告得免為假執行之宣告。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 7 月 19 日
民事第一庭 法 官 戴嘉慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 19 日
書記官 廖仲一