臺灣苗栗地方法院民事判決 107年度重訴字第25號原 告 賴徐運娣訴訟代理人 歐嘉文律師複 代理人 洪家駿律師
韓國銓律師被 告 王陳好完
王陳明珠翁翠霞翁志誠翁碧霞翁崇彬廖淑婉廖淑容廖淑婷廖美智廖宗琦廖美萩廖美雲陳周美捉陳重吉陳俊嘉潘美玲上 一 人訴訟代理人 孫大龍律師上列當事人間請求確認土地優先購買權存在等事件，本院於民國
107 年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面被告王陳好完、王陳明珠、翁翠霞、翁志誠、翁碧霞、翁崇彬、廖淑婉、廖淑容、廖淑婷、廖美智、廖宗琦、廖美萩、廖美雲、陳周美捉、陳重吉、陳俊嘉（下稱被告王陳好完等16人）經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○段000000000000000000000地號土地原為被告王陳好完等16人公同共有，其等於106 年2 月20日以買賣為登記原因，將上開土地所有權移轉登記予被告潘美玲。被告潘美玲嗣將上開土地併入同段823-35地號土地，另分割出同段823-309 地號土地。
惟被告王陳好完等16人前自訴外人陳德深繼承上開土地，而陳德深於64年3 月5 日向台灣農林股份有限公司（下稱農林公司）購入系爭土地時，其上存有原告與農林公司間之耕地租賃關係，承租範圍位於同段823-309 地號土地（即先前同段823-86地號土地）如苗栗縣銅鑼地政事務所107 年9 月土地複丈成果圖（下稱附圖）所示面積8,298.68平方公尺之右斜線區域（下稱系爭土地），陳德深亦同意與原告繼續耕地租賃關係，故原告具有土地法第107 條第1 項規定之優先購買權。而被告王陳好完等16人繼受該耕地租賃關係，將系爭土地出售予被告潘美玲時，詎未依土地法第104 條規定通知原告以同一條件優先購買，爰依土地法第107 條第1 項，及同條第2 項準用同法第104 條第2 項規定提起本訴等語。並聲明：⒈確認原告就系爭土地之優先購買權存在；⒉被告王陳好完等16人與被告潘美玲就系爭土地於106 年2 月20日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；⒊被告王陳好完等16人應就系爭土地，依被告潘美玲買受之相同條件與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付買賣價金後，將系爭土地所有權移轉登記予原告。
二、被告方面：㈠被告潘美玲則以：原告並未提出耕地租賃契約，亦未就租賃
位置、面積、租期、租金金額等租約內容為具體說明，更未舉證以實其說。何況，系爭土地現況均為雜木，乏人利用，難謂原告對系爭土地確有耕地租賃權存在。且系爭土地為林地，於73年7 月28日才編定為農牧用地，斯時並非土地法第
107 條規定之耕地，故原告不能對系爭土地主張具優先購買權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告王陳好完等16人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下：㈠兩造不爭執事項⒈同段823-1 、823-35、823-36、823-37、823-38、823-39、
825-7 、575-3 、575-2 地號土地原為農林公司所有，其於64年3 月5 日與陳德深簽訂不動產買賣協議書（見本院卷第71-73 頁），於73年11月15日以買賣為登記原因，將上開土地所有權移轉登記予陳德深（見本院卷一第45、56頁）。陳德深於78年8 月14日死亡，被告王陳好完等16人為繼承人，於102 年8 月13日辦理上開土地公同共有之繼承登記（見本院卷一第29-33 頁）。
⒉被告王陳好完等16人於106 年2 月20日以買賣為登記原因，
將同段823-35、823-36、823-37、823-38、823-86、823-21
8 、823-219 、825-7 地號土地所有權移轉登記予被告潘美玲（見本院卷一第251-257 頁），買賣代價為每平方公尺80
0 元。嗣同段823-36、823-37、823-86地號土地併入同段823-35地號，再分割出同段823-309 地號土地（見本院卷一第69頁）。
⒊苗栗縣三義鄉公所耕地租賃委員會調解筆錄形式上真正（見本院卷一第263 頁）。
⒋租約過程調查表形式上真正，其上記載租約人「賴徐運招」
，租約面積4,437 平方公尺，租別（合作或租約）為合林，租約期間58年5 月25日至68年5 月25日（見本院卷一第479頁）。
⒌61年6 月27日、62年9 月8 日臺灣省統一發票收執聯（見本
院卷一第75、77頁）、農林公司三義茶場47年12月24日收據（見本院卷一第77頁）、51年12月5 日實物收據形式上真正（見本院卷一第77頁）。
⒍農林公司三義茶場43年7 月15日、44年1 月5 日、45年5 月
14日、6 月16日、47年1 月28日收據（見本院卷一第359 頁）、41年10月18日實物收據（見本院卷一第359 、361 頁）形式上真正。
㈡兩造爭執事項⒈原告於系爭土地有無耕地租賃權存在？⒉原告可否就系爭土地主張土地法第107 條第1 項規定之優先
購買權？
四、本院之判斷㈠原告於系爭土地無耕地租賃權存在：
⒈按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他
人之農地者而言，土地法第106 條第1 項定有明文，所稱農地，參照同條第2 項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。
承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院88年台上字第1 號判例意旨參照）。次按出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，土地法第107 條第1 項固有明文規定。然所謂耕地係指農地與漁牧地而言，林地則不得認為包含在內，觀於同法第106 條及第2 條第1 項之規定自明（最高法院40年台上字第1524號判例意旨參照）；耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言（參照司法院院字第738 號解釋）。如施人工於他人之土地，其目的為「經營造林」，顯非耕地租賃（最高法院63年台上字第1218號判例意旨參照）。復按土地法第107 條第
1 項，關於耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年台上字第700 號判例意旨參照）。
⒉依上揭說明，應由原告就系爭土地有耕地租賃權存在乙事負
舉證之責。原告僅提出下述證據為證，以證明其對系爭土地有租賃權存在。經查：
①農林公司與陳德深訂立之不動產買賣協議書第3 條約定：「
. . . . . . 甲方（即農林公司，下同）於訂立本協議書1週內，會同乙方（即陳德深，下同）到現場將土地（包括甲方放租之茶園等）按現狀指界點交乙方接管即時管業（即佃農不起耕買主照原辦法繼續租佃關係）. . . . . . 」、第
4 條約定：「地上物處理：本協議書出售土地，有關甲方原以放租予現耕農種植茶園、林木、什作及建有農舍等概由乙方自行與承租人或使用人協調解決，甲方不負收回土地及清除地上物或補償任何責任。. . . . . . 」（見本院卷一第
71、72頁），僅係約定買賣雙方間如何處理農林公司原放租之土地，非謂全部占有人與農林公司之租賃關係均存續中。故原告不得僅執前開約定，主張陳德深受讓系爭土地所有權時，其仍為系爭土地之承租人。
②苗栗縣三義鄉公所耕地租賃委員會調解筆錄雖記載：「1.本
案申請人. . . . . 等12人均經對造人（即農林公司）承認有發生租賃關係。各承租人自68年迄今未收繳各項佃租，應繼續清繳，並請農林公司承認租佃存續。」（見本院卷一第
263 頁）。惟調解筆錄未記載調解土地或承租範圍為何，原告亦並未列載為申請人，不能認定原告已與農林公司成立上開調解並確認租賃關係存在。況且，原告亦未提出該調解後已繳清租金、或業經農林公司承認租賃關係之證明，無從認定農林公司確實同意與原告繼續成立租賃關係。
③租約過程調查表記載租約人「賴徐運招」，租約面積4437平
方公尺，租別（合作或租約）為合林，租約期間58年5 月25日至68年5 月25日（見本院卷第一第479 頁）。又查，前揭租約人「賴徐運招」為誤載，正確姓名為「賴徐運娣」乙節，有農林公司苗栗分公司107 年10月15日函存卷可查（見本院卷二第171 頁）。惟上載租期至68年5 月25日止，即使存有租賃關係，亦已屆期而消滅。復查，系爭土地現況均為雜木，無人利用，無路可通行乙節，業經本院履勘現場屬實，有勘驗筆錄、照片在卷可參（見本院卷二第13-15 、21-27頁）；且原告亦無法現場指出其承租用地範圍，所指其種植之相思木，經實測後確認不在其主張之承租範圍內，有附圖在卷可考（見本院卷二第31頁），其主張前後矛盾，益徵其有關租用系爭土地之說詞，與事實不合。綜上可認上開租約租期屆滿後，原告未再利用系爭土地，不可能成立民法第45
1 條不定期租賃，現自無任何租賃關係存在。④前揭不爭執事項⒌⒍所示之收據或發票，分別於47-62 年間
開立，即使可認定原告或原告前手與農林公司當時存有租賃關係，仍難憑認陳德深於73年間受讓系爭土地所有權時，原告與農林公司間亦存有租賃關係。原告雖請求傳訊同為承租系爭土地者之後代子孫何昌明作證，以證明陳德深同意不向承租人收取租金（見本院卷一第539 頁），惟何昌明既未見證原告與農林公司或陳德深間之租約，不能以其承租情形逕推認原告之承租情形；況且，若免收租金，性質上即非租賃，原告更不能主張耕地租賃之優先購買權，故證人何昌明無調查之必要，併此敘明。
⑤至於原告另提出之調解爭議通知書（見本院卷一第279 頁）
，原告既非該通知書上之申請人、對造人或關係人，該證物即與本件爭點無涉。又其提出台灣農林茶業分公司三義茶場47年3 月17日函（見本院卷一第357 頁）、季璞律師事務所47年12月台農委字第3 號（見本院卷一第363 頁），受文者固均為原告，內文分別有關鍾欽祿等人辦理過戶手續，及催繳生產利益；惟出具日期為47年，與陳德深於73年間受讓系爭土地所有權時，系爭土地上有無租賃關係之待證事實無涉。另其提出爭議聲請人及爭議地清冊（見本院卷一第347-35
5 頁），其一欄位雖記載聲請人及現耕人姓名「賴徐運招」，及其住址或居所、爭議土地坐落、地號、地目、面積，惟該證物之出處來源，及記載原因、目的均不明，自無法執為有利原告之認定。
⑥此外，原告未再舉證以實其說，綜上堪認被告王陳好完等16
人將系爭土地出售予被告潘美玲時，其上無原告主張之租賃權存在，原告不得對系爭土地主張有優先購買權。
⒊再者，按山坡地範圍內森林區、山坡地保育區及風景區之土
地，在未編定使用地之類別前，適用林業用地之管制，非都市土地使用管制規則第7 條亦有明定。查系爭土地之土地登記簿及謄本顯示系爭土地歷來之地目為「林」，至73年7 月28日方編定使用地類別為農牧用地（見本院卷一第39、577頁）。故系爭土地在編定之前，依法應作林業用地使用，復參酌原告提出之租約過程調查表所示租別為「合林」，及本院履勘時現況土地均為高大樹木，可認原告即使先前有承租，目的亦為造林，顯非栽培農作物與定期收獲，與土地法第
107 條第1 項所指之耕地租用不同。故原告依土地法第107條規定主張系爭土地之優先承買權存在，顯屬無據。
㈡原告於系爭土地既無耕地租賃權存在，本院即無庸審究爭點
⒉原告可否就系爭土地主張土地法第107 條第1 項規定之優
先購買權？
五、綜上所述，原告於系爭土地無耕地租賃權存在，從而，其訴請確認就系爭土地之優先購買權存在；被告王陳好完等16人與被告潘美玲就系爭土地於106 年2 月20日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；被告王陳好完等16人應就系爭土地，依被告潘美玲買受之相同條件與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付買賣價金後，將系爭土地所有權移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 張新楣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 30 日
書記官 劉立晨