臺灣苗栗地方法院民事判決 108年度簡上字第63號上 訴 人（原審原告暨反訴被告） 陳平安被上訴人（原審被告暨反訴原告）
行政院農業委員會林務局新竹林區管理處法定代理人 夏榮生訴訟代理人 賴俊維律師上列當事人間繼承租賃權事件，上訴人對於中華民國108 年7 月
5 日本院苗栗簡易庭107 年度苗簡字第706 號第一審判決提起上訴，經本院於108 年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：
一、上訴人之父即訴外人陳文昌曾於民國65年間與被上訴人簽署國有森林用地暫准租用契約書（契約編號：義136 號，下稱系爭租約），向被上訴人租用其所管領之苗栗縣○○鎮○○段○○○○段○00地號土地中0.01公頃土地（下稱系爭租地），用以興建房屋居住，而陳文昌之父陳阿生於系爭租地上興建之兩棟瓦片土牆房屋，已老舊不堪使用，且原判決附圖（下稱附圖）編號B 建物所占用之土地原建造之房屋已倒塌無法居住，陳文昌遂於80年左右向被上訴人申請重行建造附圖編號B 建物，而經被上訴人同意，惟斯時系爭租約應該書寫承租附圖編號A 、B 建物所占用之土地，總面積0.02公頃方正確，惟因陳文昌不識字而未察，其後經續約後，最後一次租約之租賃期間為99年1 月1 日起至107 年12月31日止，另90地號土地並於104 年5 月29日另行分割出90-1地號土地。嗣陳文昌於106 年6 月24日死亡，其繼承人即配偶李八妹、子女陳水妹、陳鳳蘭及原告，協議將系爭租地之租賃權及附圖編號A 、B 兩棟建物之所有權均分由上訴人繼承，上訴人即向被上訴人依系爭租約之約定提出繼承續租申請，惟被上訴人僅同意上訴人就附圖編號A 建物所占用之土地為繼承續租，然不同意上訴人就附圖編號B 建物所占有之土地為繼承續租，致影響上訴人安居樂業之權利，爰請求確認上訴人就編號B 建物所占用之土地，與被上訴人間具有租賃關係存在。
二、本租賃90地號內之土地在苗栗縣通霄地政事務所的第一類謄本記載，於104 年9 月10日登記始分割出90-1地號。租賃之土地上A 、B 兩處有上訴人之祖父陳阿生建蓋之舊土牆草房屋，後由上訴人之父親陳文昌繼承租賃。80年間，原承租人陳文昌向被上訴人大湖工作站，申請將B 處嚴重破損的土牆草房屋拆除，重新建蓋鐵皮磚造房屋，面積0.01公頃。然被上訴人於108 年1 月1 日僅准上訴人繼承A 處( 瓦片土牆房屋) 而已等語，並聲明：請求確認上訴人對於被上訴人所管領90及90-1地號土地，如附圖編號B 具有租賃關係存在。
三、就被上訴人反訴請求拆除地上物部分，則因上訴人有租賃權，而有占有權源，被上訴人之反訴請求應無理由。
貳、被上訴人則以：
一、除原審所為答辯外，兩造間僅有一個系爭契約，且該租約租賃範圍內之地上物僅有附圖編號A 之建物，兩造就該附圖所示編號B 建物之占用土地未有租約存在。
二、依原審囑託由通霄地政事務所進行測量及套繪之結果，系爭
B 建物之坐落實位於90-1地號，非屬上訴人依系爭租約承租之範圍，且占用訴外人陳景揚所承租之範圍。
三、就上訴人提出之照片無從得知拍攝時間、地點以及是否即為本件附圖編號A 建物及B 建物所在位置。
四、上訴人提出之建屋基地示意圖( 下稱系爭示意圖) 上記載「申請」二字實係指「申請續租原本所承租土地」之意，非上訴人所主張是申請在附圖編號B 建物坐落之處新蓋磚造鐵皮建物之意，且系爭示意圖上畫有方向位置，係其個人變造之證據，無可信之處。再者，系爭示意圖不論是呎吋或面積，均顯與附圖編號B 建物之狀況不符。
五、被上訴人與上訴人父親陳文昌原本所定之租約，租用範圍均僅有100 平方公尺，且歷次租賃契約第6 條第6 款、第9 款亦明文規定承租人不得擅自擴大使用面積或未經核准而將承租地內之房屋進行改建、增建、擴建或其他變動等語，資為抗辯。
六、被上訴人反訴主張：90、90-1地號土地為被上訴人所管領之土地，而附圖編號B 、C 、D 、E 所示之地上物，係陳文昌逾越原承租範圍而無權占用，上訴人因與陳文昌之繼承人協議分割而取得該等地上物之所有權或事實上處分權，經被上訴人通知上訴人自行拆除地上物並返還占用之土地，均未獲置理，爰依民法第767 條、第179 條之規定，請求上訴人拆除地上物返還土地，並給付103 年2 月22日起相當於租金之不當得利（以申報地價總價額年息5%計算，103 年2 月22日起至108 年2 月21日止為6,795 元，108 年2 月22日起為按月190 元），並聲明：
⒈上訴人應將坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地，
如附圖編號B 、C 、D 、E 所示之地上物拆除，並將上開地上物所占用之土地返還予被上訴人。
⒉上訴人應給付被上訴人6,795 元，及自民國108 年2 月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒊上訴人應自民國108 年2 月22日起，至返還第三項所示占用之土地之日止，按月給付被上訴人新臺幣190 元。
⒋反訴訴訟費用由上訴人負擔。
⒌被上訴人願供擔保請准宣告假執行。
參、本件原審對於上訴人為敗訴之判決，上訴人不服提起本件上訴，上訴聲明求為判決：「⒈原判決廢棄。⒉請求確認上訴人對於被上訴人所管領90、90-1地號土地上，如附圖編號B、C 、D 、E 部份所示之地上物與被上訴人間有租地建物之法律關係存在。⒊被上訴人於原審之反訴及假執行之聲請均駁回。⒋第一審及第二審之訴訟費用由被上訴人負擔。」；被上訴人則為答辯聲明：⒈請求駁回上訴。⒉上訴之訴訟費用由上訴人負擔。
肆、經查，上訴人之父即訴外人陳文昌曾於65年間與被上訴人簽訂系爭租約，向被上訴人租用其所管領之系爭租地。陳文昌最後一次租約之租賃期間為99年1 月1 日起至107 年12月31日止，另90地號土地並於104 年5 月29日另行分割出90-1地號土地。而陳文昌於106 年6 月24日死亡，其繼承人即配偶李八妹、子女陳水妹、陳鳳蘭及上訴人，協議將系爭租地之租賃權及附圖編號A 、B 兩棟建物之所有權均分由上訴人繼承。上訴人即向被上訴人依系爭租約之約定提出繼承續租申請，惟被上訴人僅同意上訴人就編號A 建物所占用之土地為繼承續租等情，有系爭編號義136 號租約、被上訴人出具之函文、繼承系統表、戶籍謄本、土地複丈成果圖在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
伍、法院之判斷：
一、有關本件上訴人依系爭租約（含建屋基地示意圖及所附現場照片），請求確認其對於90或90-1地號土地內建物（即附圖編號B 建物）所占用之土地，與被上訴人間具有租賃關係，是否有理由？上訴人之上訴是否有理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條本文定有明文。是上訴人主張其因繼承而繼受其父親陳文昌向被上訴人所租用之附圖編號B建物所占有土地之租賃權，即應就該事實負舉證之責。
⒉陳文昌係向被上訴人租用系爭租地，面積為100 平方公尺
，而系爭租約所附之建屋基地示意圖，亦載明建屋基地面積為75平方公尺，經原審至現場履勘並囑託地政測量後，有苗栗縣通霄地政事務所108 年5 月3 日土地複丈成果圖（即附圖，原審卷三第259 至261 頁）明載編號A 建物占用之土地面積為98平方公尺，而附圖編號B 建物所占用之土地面積為102.17平方公尺，足認附圖編號A 建物占用之土地面積與系爭租約相當，而附圖編號B 建物所占用之土地面積，早已超過系爭租地之範圍。
⒊上訴人雖主張被上訴人有同意其父親陳文昌興建附圖編號
B 建物，且系爭租約亦有將附圖編號B 建物之照片列入，故附圖編號B 建物所占有之土地應屬系爭租地之範圍等語（原審卷一第27至31頁），然為被上訴人所否認，辯稱陳文昌係未經被上訴人許可自行搭建附圖編號B 建物（原審卷二第701 頁）等語，是上訴人就被上訴人同意其父親陳文昌出租附圖B 地讓其建物，應負舉證責任，然上訴人亦未能舉證其確有得被上訴人之同意，是難認上訴人主張此部分事實可採。另縱使系爭租約於換約前曾附有編號B 建物之照片（原審卷一第119 頁第二列照片2 張及第三列左方照片、卷三第245 頁上方照片），然觀諸被上訴人所提出之系爭租約於換約前之65年至86年間之租約內容（原審卷二第776 至794 頁），該等租約所記載之承租面積均係
0.01公頃，且僅附有承租位置圖，並未附加建物照片在內，直至90年間起之租約（原審卷二第796 至812 頁），方有附加建屋基地示意圖及建物照片在內（原審卷二第800至803 頁、第809 至811 頁），然承租面積仍為0.01公頃，足認上訴人之父陳文昌與被上訴人間就系爭租約所約定系爭租地之範圍，仍以承租面積0.01公頃為準，建屋基地示意圖及建物照片僅係嗣後換約時附入契約，此置放入契約內照片不能認為是被上訴人同意上訴人之父親承租B 地，雙方有成立B 地租賃之合意，何況歷次租賃契約第6 條第6 款、第9 款亦明文約定承租人不得擅自擴大使用面積或未經核准而將承租地內之房屋進行改建、增建、擴建或其他變動。如被上訴人同意上訴人之父親對於承租土地上之建物增建或擴建，必然經被上訴人出具同意之文書，而非僅附照片為本，是上訴人此部分主張，尚難採納。
⒋又陳景揚亦有向被上訴人租用大安溪事業區第2 林班之土
地0.01公頃，並於101 年1 月6 日向被上訴人表示放棄承租權，此有國有森林用地暫准租用契約書（契約編號：義
143 號）3 份、放棄承租權申請書1 份（原審卷三第335至361 頁）在卷可稽，堪予認定；而原審依被上訴人之聲請（原審卷三第226 頁），囑託地政事務所將訴外人陳景揚所承租土地之範圍套繪至附圖中，套繪結果顯示陳景揚之承租土地範圍與90-1地號土地界址相同，而附圖編號B建物大部分均係位於90-1地號土地中，足認上訴人所主張附圖編號B 建物所占有之大部分土地，應屬原由陳景揚所租用之土地，既然屬陳景揚承租，當然不會同時出租給上訴人之父親陳文昌。
⒌陳景揚雖曾於107 年5 月15日出具陳請書，表示其承租之
大安溪事業區第2 林班之土地0.01公頃，與90-1地號土地無關，且其租用之土地上之建物因多次颱風造成崩塌，業經其於101 年1 月6 日放棄承租等語（原審卷一第188 頁），復於107 年6 月30日提出陳請書，表示其係於84年間向簡良貴購買轉讓大安溪事業區第2 林班之土地0.01公頃，因過戶轉讓時承辦人表示該地合法承租人為蕭良貴，遂改由蕭良貴轉讓予陳景揚，該承租範圍坐落86地號內，其上房屋業已倒塌，與90-1地號土地位置不同等語（原審卷一第190 至192 頁）；又證人陳文輝亦於原審言詞辯論期日具結證稱：我兒子陳景揚有向被上訴人承租大安溪事業區第2 林班之土地，沒有承租90、90-1地號土地，就承租屬暫准建地之土地，因其上房屋坍方，就將契約還給被上訴人，（經原審提示卷三第352 、353 頁建屋基地示意圖及承租位置圖）租賃契約所附承租位置圖是那塊沒錯，而建屋基地示意圖所示之房屋已經坍方了，然租賃契約所附之照片是上訴人家，跟陳景揚之承租地無關，陳景揚是直接跟賴宏章購買，陳景揚之承租地跟陳文昌之承租地相隔很遠，至少有500 公尺，又附圖90-1地號土地跟陳景揚一點關係都沒有等語（原審卷三第370 至378 頁）。然陳景揚上開所述及證人陳文輝上開所證，不僅與地政機關套繪陳景揚承租土地範圍之結果不同，且經比對系爭租約所附之承租位置圖（原審卷二第789 頁）與陳景揚租賃契約所附之承租位置圖（原審卷三第339 頁），兩者係位於相同土地範圍內，且距離相近，再依被上訴人所提出之大安溪事業區第2 林班租約承租位置圖（原審卷二第750 頁），編號23陳文昌之承租範圍，與編號30陳景揚之承租範圍確實相鄰且甚為接近，難認附圖編號B 建物所占有之土地，並非陳景揚向被上訴人所承租之土地，從而陳景揚上開所述及陳文輝上開所證，與附圖套匯位置的客觀證據不符，無法作為有利於上訴人之證詞予以採信。
⒍綜上，原審依上訴人之舉證及卷內之證據，認定陳文昌與
被上訴人所簽訂之系爭租約所約定之系爭租地範圍，僅能認定為附圖編號A 建物所占用之土地，而附圖編號B 建物所占有之土地既已超過系爭租地之面積100 平方公尺，且依套繪之結果，該等土地應係陳景揚向被上訴人所另行租用，難認陳文昌亦有向被上訴人承租附圖編號B 建物所占有之土地等節，駁回上訴人主張有因繼承事實而繼受陳文昌與被上訴人間就附圖編號B 建物所占有之土地之租賃關係，而請求確認其與被上訴人間就附圖編號B 建物所占有之土地有租賃契約之法律關係存在，經核與卷證相符無誤，上訴人請求確認繼承租賃權關係存在，核屬無據。
二、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文；又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
三、90、90-1地號土地之所有權人均係中華民國，而被上訴人為該等土地之管理機關，此有該等土地謄本（原審卷三第155至157 頁）在卷可證。而附圖編號B 建物所占有之土地，上訴人既無法證明與被上訴人具有租賃關係存在，如前所述，且依系爭租約所租用之系爭租地用途為房屋，面積僅有100平方公尺，既經原審囑託地政測繪後，編號C 所示之磚牆、空地面積為6.79平方公尺、編號D 所示之水泥地面積為
123.77平方公尺，編號E 所示之鐵皮棚架面積為19.22 平方公尺，是編號C 至E 所示地上物不僅非屬房屋，且面積顯已逾越系爭租地之範圍，上訴人復未能舉證證明其就編號C 至
E 地上物所占用之土地有合法使用權源。故被上訴人依民法第767 條之規定，請求上訴人拆除編號B 至E 所示之地上物，並將該等地上物所占用之土地返還被上訴人，即屬有據，應予准許。
四、承前所述，上訴人無權占有編號B 至E 所示之地上物所占用之土地，自享有相當於租金之利益，是被上訴人得向上訴人請求相當於租金之不當得利。另按建築房屋之基地租金，以不超過該土地申報總價年息百分之10為限，而所謂土地總價額，土地價額依法定地價，而法定地價為土地所有權人依本法所申報之地價，土地法第105 條準用同法第97條、第148條、土地法施行法第25條分別定有明文；又公有土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例施行細則第21條亦有明文；再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查：
⒈審酌上訴人無權占有編號B 至E 所示之地上物所占用之
土地位於苑裡鎮郊區，鄰近無商業活動，而編號B 係屬磚造鐵皮屋頂房屋，編號C 係屬磚塊造矮牆、水泥牆與泥土地面之混合地上物，編號D 係屬水泥空地，編號E係屬鋪有鐵皮屋頂之棚架，上訴人自承均有使用中，此有原審108 年4 月22日勘驗筆錄及當日拍攝之照片（原審卷三第225 至227 頁、第239 至257 頁）可佐。是該處非屬工商業繁榮之處，然上訴人確實有因占有該等土地使用而獲得利益，故被上訴人請求以公有土地申報地價即公告地價年息5%計算相當於租金之不當得利，尚屬妥適，應屬可採。
⒉又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第2 項定有明文，而利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1 年或不及1 年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5 年間不行使而消滅，同法第126條亦有明文。則被上訴人係於108 年2 月21日當庭對上訴人送達反訴起訴狀，請求上訴人給付相當於租金之不當得利（原審卷二第698 至716 頁），是被上訴人請求自108 年2 月21日起回溯5 年至103 年2 月22日起之不當得利，及自108 年2 月22日起至上訴人返還占用之土地之日止，按月計算之不當得利，亦屬有據。
⒊相當於租金之不當得利之計算方式：
⑴經原審囑託地政測繪後，附圖編號B 、C 、D 、E 地上物占用90地號土地之面積共計156.17㎡（計算式：
13.03 ＋5.14＋118.78＋19.22 ），占用90-1地號土地之面積共計95.78 ㎡（計算式：89.14 ＋1.65＋
4.99）。⑵占用時間103 年2 月22日起至104 年12月31日止，共
計678 天，依土地謄本所載90地號土地之公告地價即申報地價（以下均同）為30元/ ㎡，而90-1地號土地於105 年1 月前並無公告地價（原審卷二第775 頁），本院審酌90-1地號土地係於104 年5 月29日方分割自90地號土地（原審卷三第163 頁），且土地謄本上亦有記載96年1 月原規定地價為30元/ ㎡（原審卷三第157 頁），故90-1地號土地亦應以30元/ ㎡作為申報地價為當，從而此部分被上訴人得請求之不當得利為702 元（計算式：156.17×30×5%÷365 ×678 ＋
95.78 ×30×5%÷365 ×678 ≒435 〈小數點後4 捨
5 入，下同〉＋267 ＝702 ）。⑶占用時間105 年1 月1 日至106 年12月31日止，共計
2 年，依土地謄本所載90地號土地之申報地價為71元/ ㎡，而90-1地號土地之申報地價為250 元/ ㎡，從而此部分被上訴人得請求之不當得利為3,504 元（計算式：156.17×71×5%×2 ＋95.78 ×250 ×5%×2≒1,109 ＋2,395 ＝3,504 ）。
⑷占用時間107 年1 月1 日起至108 年2 月21日止，共
計417 天，依土地謄本所載90地號土地之申報地價為70元/ ㎡，而90-1地號土地之申報地價為360 元/ ㎡，從而此部分被上訴人得請求之不當得利為2,594 元（計算式：156.17×70×5%÷365 ×417 ＋95.78 ×
360 ×5%÷365 ×417 ≒624 ＋1,970 ＝2,594 ）。⑸占用時間108 年2 月22日起，依土地謄本所載90地號
土地之申報地價為70元/ ㎡，而土地謄本所載90-1地號土地之申報地價為360 元/ ㎡，從而此部分被上訴人得請求之不當得利為元每月190 元（計算式：156.17×70×5%÷12＋95.78 ×360 ×5%÷12≒46＋144＝190 ）。
五、綜上，被上訴人於原審反訴請求自103 年2 月22日起至108年2 月21日止，上訴人無權占用編號B 至E 地上物所占用之土地，所獲取相當於租金之不當得利合計6,795 元（90地號土地2,167 元加計90-1地號土地4,628 元，計算式詳原審卷三第393 至395 頁），核屬本院上開認定得以請求之範圍（合計6,800 元〈計算式：702 ＋3,504 ＋2,594 ＝6,800 ）內，經核與卷證相符，是原審認被上訴人之請求為有理由，應予准許，並無違法之處；另被上訴人請求上訴人給付無權使用附圖B 土地的不當得利，核屬無確定期限之給付，既經被上訴人於108 年2 月21日當庭送達反訴起訴狀催告給付（原審卷二第698 至716 頁），上訴人迄未給付，即應負遲延責任，故被上訴人併請求該筆不當得利自108 年2 月22日起之法定遲延利息，原審之判決，亦屬有據，亦無違法之處；再被上訴人請求上訴人自108 年2 月22日起至返還上開無權占用之土地之日止，按月給付不當得利190 元，原審之認定，亦無違法之處，亦屬有據。因此上訴人之上訴均無理由，上訴人就因繼承所得之鐵皮磚造B 屋、雜物間、水泥鋪面、棚架等所占用之土地，並無合法使用權源，被上訴人請求拆除該等地上物將占用之土地返還予被上訴人及請求給付相當於不當得利之租金為有理由，亦屬有據。
六、結論，上訴人請求確認上訴人就如附圖編號B 、C 、D 、E部份所示之土地與被上訴人間有租地建物之法律關係存在，為無理由。被上訴人於原審反訴請求上訴人就附圖編號B 、
C 、D 、E 部分地上物予以拆除，並返還土地及請求相當於租金之不當得利6,795 元及自108 年2 月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，暨自108 年2 月22日起至返還土地為止，按月給付被上訴人190 元，核屬正當。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果不生影響，不再一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第463 條、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
民事第一庭 審判長 法 官 宋國鎮
法 官 張新楣法 官 張珈禎以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
書記官 廖仲一