臺灣苗栗地方法院民事判決
108年度簡上字第86號上 訴 人 溫春文訴訟代理人 徐國楨律師被上訴人 黃福安訴訟代理人 路春鴻律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於民國108 年10月7 日本院苗栗簡易庭108 年度苗簡字第353 號第一審判決提起上訴，本院於109 年9 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人起訴主張：緣訴外人苗栗縣南庄鄉公所（下稱南庄鄉公所）前於民國93年間欲興建社區活動中心，並為求活動中心及停車場場地之完整，向上訴人及訴外人栢新維為土地買賣與交換之協議，經協議後，被上訴人名下坐落重測○○○鄉○○段○○○○○ ○號土地（下稱重測前312-5 土地）即苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）應無償歸上訴人所有，惟因當時系爭土地為農牧用地且其上已有興建房屋，而無法移轉登記，故被上訴人出具切結書（下稱系爭切結書）保證日後願無條件辦理系爭土地之分割並移轉登記予上訴人，系爭切結書為贈與之性質。詎上訴人於108 年1 月28日以存證信函催告被上訴人辦理系爭土地之移轉登記，為被上訴人所拒，爰依系爭切結書約定提起本訴等語。並聲明：被上訴人應將系爭土地、面積70.02 平方公尺、權利範圍全部之所有權移轉登記予原告。
貳、被上訴人則以：系爭切結書固為被上訴人所簽立，承諾願將系爭土地移轉登記予上訴人，惟系爭切結書如為贈與之性質，被上訴人亦主張撤銷贈與，上訴人之請求為無理由等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
參、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服原審判決，提起上訴：
一、上訴意旨略以：㈠兩造間並無贈與契約存在，系爭切結書亦非贈與契約。
⑴系爭切結書係訴外人南庄鄉員林社區發展協會與被上訴
人簽立之第三人利益契約，並非兩造簽立之契約，故兩造間不可能存有贈與契約，被上訴人主張已對上訴人表示撤銷贈與契約，契約已不存在云云，自有未合，至被上訴人與訴外人南庄鄉員林社區發展協會之間，被上訴人從未主張系爭切結書所載土地移轉登記係基於贈與之法律關係，反而一再主張土地移轉係基於與該協會之買賣關係，故原判決認定系爭切結書記載土地移轉約定係贈與契約，顯有違誤。
⑵原審訴訟代理人王堯怡係上訴人之長媳，教育程度僅國
中畢業，不具一般法律知識，其主觀認上訴人不需再支付對價予被上訴人，即認系爭切結書為贈與契約，惟此非但與被上訴人主張係基於買賣關係之說詞不符，且上訴人本非切結書之當事人，自不能因其自認係贈與契約即生自認效力，況本件上訴人係移轉312-3 地號共有土地予鄉公所，始取得312-5 地號土地移轉登記請求權，故上訴人自認贈與契約與當時實際上之主客觀事實，亦無一符合，原判決以上訴人原審訴訟代理人曾自認切結書為贈與契約，即認被上訴人既已撤銷契約，契約即不存在，認事用法，實有違誤。
㈡本件系爭切結書第三人利益契約，並未有無效或被撤銷之
情形，故上訴人自得依系爭切結書之利他契約請求被上訴人移轉系爭土地。
㈢本件被上訴人臨訟主張因尚未就買賣契約之價金、給付等
事項為約定，故在條件未成就前，上訴人不得逕向被上訴人請求移轉土地云云，惟查：
⑴依系爭切結書內所載內容：「茲立切結書人黃福安土地
座○○○鄉○○段312-2 、-5地號土地，因前該土地係農牧用地並部份有興建房屋，無法辦理分割移轉登記，故立此切結書，承諾保○○○鄉○○段○○○○○ ○號之土地係屬於溫春文君所有．．．爾後法令變更准予分割登記時，立切結書人願無條件出具證件辦理分割移轉登記給溫春文君、柏新維君或其法定繼承人．．．恐口無憑，特立此切結書為證」等語，據切結書之文義，可知：
①立切結書之原因乃「因前該土地係農牧用地並部份有
興建房屋，無法辦理分割移轉登記」，並非為等待被上訴人與南庄鄉員林社區發展協會簽立土地買賣契約始書立切結書。
②當時未辦理分割移轉登記，乃「因前該土地係農牧用
地並部份有興建房屋」，並非因被上訴人尚未取土地價金。至被上訴人抗辯系爭土地本可移轉，上訴人卻未移轉，足徵係因買賣條件尚未成就云云，惟查，依切結書之內容，明確記載無法移轉之原因係「因前該土地係農牧用地並部份有興建房屋，無法辦理分割移轉登記」，並記載「爾後法令變更准予分割登記時，立切結書人願無條件出具證件辦理分割移轉登記給溫春文君」等語，此足以證明相關當事人係對法令錯誤認知，誤以為無法移轉，而未辦理移轉，其未移轉之原因顯非尚未簽立買賣契約及未給付價金。
③本件苟如被上訴人所辯尚須另行簽立買賣契約及給付
土地買賣價金，始能辦理移轉登記，則如此重要之條件，何以無隻字片語記載在切結書上？④本件苟如被上訴人所辯尚須另行簽立買賣契約及給付
土地買賣價金，則雙方買賣之細節既尚未合致，立切結書人即被上訴人豈可能就「承諾保○○○鄉○○段○○○○○ ○號之土地係屬於溫春文君所有．．．爾後法令變更准予分割登記時，立切結書人願無條件出具證件辦理分割移轉登記給溫春文君」?⑤按土地所有權狀乃表彰土地權利之重要文件，本件苟
如被上訴人所辯尚須另行簽立買賣契約及給付土地買賣價金，則買賣雙方於土地價金尚未達成協議、雙方尚未簽立買賣契約及買方尚未給付價金情況下，本件被上訴人豈可能交付土地所有權狀予上訴人收執？⑥又本件苟如被上訴人所辯尚須另行簽立買賣契約及給
付土地買賣價金，則上訴人已使用系爭土地十餘年，何以十餘年來被上訴人從未對南庄鄉員林社區發展協會請求給付土地價金或對上訴人主張土地權利？此與常情顯有違背。
㈣有關南庄鄉員林社區發展協會與被上訴人間已簽訂買賣契
約及已給付買賣價金之事實，應由被上訴人負舉證責任。另依一般買賣情形，均為買方達成買賣合意或交付價金後，賣方才有可能表示「願無條件出具證件辦理分割移轉登記」及交付土地權狀，於未訂立買賣契約、協商價金前，即同意出具證件辦理分割移轉登記並交付土地權狀，此顯與一般買賣經驗法則有違，此屬違反常態之變態事實，主張變態事實者，自應負舉證責任，證明其所主張之變態事實為真，即被上訴人應舉證證明立切結書後，尚需另立買賣契約及協商價金，惟迄今被上訴人均未能舉證證明上情，故其主張應無足採。
㈤綜上所述，本件上訴人依系爭切結書及民法第269 條第1
項之規定，請求被上訴人移轉系爭土地，應有理由等語。並聲明：一、原判決廢棄。二、被上訴人應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號，面積70.02 平方公尺、權利範圍全部所有權移轉登記予上訴人所有。三、第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、被上訴人則以㈠系爭切結書並非其與被上訴人簽訂。系爭切結書之當事人
為被上訴人與社區發展協會，兩造間並無直接之契約關係存在，是上訴人以系爭切結書逕對被上訴人主張，顯無理由。
㈡退步以言，縱認上訴人得以利益第三人之身分主張系爭切
結書之效力；惟查，系爭切結書固係被上訴人所簽立，並承諾將系爭土地如切結書附圖所示黃色部分移轉登記予上訴人，但此是以買賣為前提，上訴人亦自認須社區發展協會先向上訴人購買系爭土地，是系爭切結書就系爭土地之約定，既係以買賣為前提，換言之，不論是上訴人或是上訴人透過社區發展協會，均需與被上訴人進一步就買賣契約之價金、給付、稅賦之負擔及移轉登記等必要事項為約定，是在此條件未完成，上訴人自不得逕向被上訴人請求移轉登記，至為灼然！原判決駁回上訴人之訴，理由固不相同，惟結果並無二致，尚請鈞院予以維持。
㈢系爭切結書僅係預約之性質，於發展協會尚未與被上訴人
簽訂買賣契約書及給付價金前，被上訴人無履行之義務。就本件而言，倘若系爭切結書為正式之買賣契約，或是發展協會已與被上訴人簽訂買賣契約，甚或就買賣價金等要素皆已合意及給付，則以936 號土地當時已經分割為單一地號土地，縱未取得有農業證明而須負擔增值稅，亦非不能辦理移轉登記，惟何以發展協會卻未辦理？原因端在於發展協會尚未與被上訴人正式簽訂936 號土地之買賣契約書，遑論未給付價金。上訴人於發展協會尚未就936 號土地與被上訴人簽訂買賣本約之前，自無從主張第三人利益契約，是其逕向被上訴人請求履行移轉936 號土地所有權，顯屬無據。
㈣縱上訴人主張發展協會（要約人）與被上訴人（債務人）
就系爭936 號土地存在買賣關係，並約定由被上訴人移轉登記予上訴人（第三人）為真，惟因社區發展協會迄今仍未給付買賣價金予被上訴人，被上訴人自得以與社區發展協會間買賣契約所生給付價金之同時履行抗辯權，拒絕上訴人之請求，其理至明。
㈤上訴人於原審108 年9 月17日言詞辯論程序已自認切結書為贈與契約，應受自認效力之拘束。
㈥上訴人依系爭切結書所欲請求履行移轉登記之重測前員林
段312-5 號土地（即936 號土地），迄今仍未辦理移轉登記，且上訴人業於108 年9 月17日向上訴人表示撤銷贈與之意思表示，是依民法第408 條規定，系爭切結書已為被上訴人合法撤銷，而自始不生效力，上訴人再依系爭切結書向被上訴人請求，自無所據㈦如認系爭切結書非贈與性質，上訴人亦自認切結書之履行
，係以南庄鄉員林社區發展協會，就系爭936 號土地與被上訴人間所簽訂買賣契約須成立及生效為前提要件，上訴人應就買賣契約已簽訂及價金已給付之事實，負舉證責任。
㈧上訴答辯之聲明：駁回上訴人之上訴，訴訟費用由上訴人負擔等語。
肆、兩造不爭執事項
一、本件土地所有權人依土地登記謄本所載如附表一所示。
二、被上訴人於89年7 月14日以買賣名義登記為坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地( 重測前為員林段312-5 號）所有權人。
三、被上訴人黃福安93年5 月18日簽立切結書，如下：「黃福安土地座○○○鄉○○段321-2 、312-5 地號之土地，因前該土地係農牧用地並部份有興建房屋，無法辦理分割移轉登記，故立此切結書，承諾保○○○鄉○○段○○○○○ ○號之土地
(約21坪) 係屬於溫春文君所有( 如附圖著黃色部份) ○○○鄉○○段○○○○○ ○號之土地( 約12坪) 係屬於栢新維君所有( 如附圖著紅色部分) 爾後法令變更准予分割登記時，立切結書人願無條件出具證件辦理分割移轉登記給溫春文君、栢新維君或其法定繼承人，其移轉分割登記之稅負及代辦費均由出名登記人負擔全部，恐口無憑，特立此切結書為證。
見證人南庄鄉員林社區發展協會理事長黃木鳳、常務監事黃運財、立書人廖順和代書」並交付312-5 地號之土地所有權狀予上訴人。
四、上訴人於108 年1 月28日以三灣郵局000002之存證信函催告被上訴人黃福安略以：請台端( 即被上訴人黃福安) 於函到之10日內，擇一適當日期，攜帶國民身分證、印鑑證明及印鑑章前來本人處所，協同辦理土地過戶事宜等語」，被上訴人於108 年1 月29日收受。
五、苗栗縣頭份地政事務所於108 年6 月18日以頭地一字第1080003494號函，主旨「有關貴院○○○鄉○○段○○○ ○號土地得否移轉登記1 案，復如說明，請查照。」、說明二「經查指揭地號目前土地所有權人為黃福安，該地號無限制登記事項。」
六、訴外人苗栗縣南庄鄉公所以贈與名義於92年3 月25日自被上訴人黃福安名下取得重測前苗栗縣○○鄉○○段○○○○○ ○號土地（重測後938 地號土地），復於93年6 月8 日自原告溫春文及訴外人栢新維名下取得重測前苗栗縣○○鄉○○段○○○○○ ○號土地（重測後939 地號土地）。
七、證人廖順和於前審稱證稱「承諾保○○○鄉○○段312-5 地號之土地( 約21坪) 係屬於溫春文君所有」是指「因為農地有地上物，就要繳納增值稅，栢新維的部分是因為他房子只有部分占到土地，依當時與現在的法令不得分割，所以原告的部分目前是可以移轉登記，只是要繳納稅金，栢新維的部分只能登記為應有部分，也不能分割。」
伍、本院之判斷
一、有關上訴人主張「訴外人南庄鄉公所前於93年間欲興建社區活動中心，並為求活動中心及停車場場地之完整，向上訴人及訴外人栢新維為土地買賣與交換之協議」等節，經南庄鄉公所（卷第185 頁）、南庄鄉員林社區發展協會函覆本院否認上情，其中南庄公所稱其並未出資購買南興段936 等9 筆土地；社區發展協會稱歷任理事長均已去世，無從查詢詳細內容，經現任社區理事長詢問鄉親知悉是屯營居民自己出資興建蓋活動中心，帳目未經社區發展協會（卷163 頁），因此雖「南庄鄉員林社區發展協會購買土地興建社區活動中心樂捐芳名」所示，該協會曾接受鄉民樂捐購買土地款項176萬元，其中支出購買土地價款162 萬元，然依南庄鄉公所、南庄鄉員林社區發展協會函覆可知，並無社區發展協會之帳冊佐證證明該協會確曾出資購買土地，尚難僅以碑文即能認定社區發展協會出資購買系爭土地。是上訴人主張南庄鄉公所為興建活動中心而購買系爭土地，尚非可採。另被上訴人主張其要履行系爭切結書固移轉部分土地登記予上訴人是以買賣為前提一情，因上訴人亦同時無法證明興建活動中心是南庄鄉公所出資購買土地而興建，因此被上訴人主張其要履行切結書之移轉登記係以「買賣」系爭土地為前提，亦經南庄鄉公所、南庄鄉員林社區發展協會否認，而因其無法舉證而難認為真實，合先敘明。
二、兩造對於被上訴人於93年5 月18日簽立切結書：「黃福安土地座○○○鄉○○段321-2 、312-5 地號之土地，因前該土地係農牧用地並部份有興建房屋，無法辦理分割移轉登記，故立此切結書，承諾保○○○鄉○○段○○○○○ ○號之土地(約21坪) 係屬於溫春文君所有( 如附圖著黃色部份) ○○○鄉○○段○○○○○ ○號之土地( 約12坪) 係屬於栢新維君所有
(如附圖著紅色部分) 爾後法令變更准予分割登記時，立切結書人願無條件出具證件辦理分割移轉登記給溫春文君、栢新維君或其法定繼承人，其移轉分割登記之稅負及代辦費均由出名登記人負擔全部，恐口無憑，特立此切結書為證。見證人南庄鄉員林社區發展協會理事長黃木鳳、常務監事黃運財、立書人廖順和代書」並交付312-5 地號之土地所有權狀予上訴人。」等情，並不爭執，堪認被上訴人於上開期日「承諾保證○○○鄉○○段○○○○○ ○號之土地（約21坪）係屬於上訴人所有為真實。然兩造對於切結書之性質，為歧異之解讀。上訴人主張系爭切結書之性質為「利益第三人契約」，為被上訴人否認，辯稱上訴人於原審自認係贈與，應受拘束，其已撤銷贈與，否則前提要有買賣契約之訂立方要移轉登記土地，切結書亦應視為預約，尚須有買賣契約本約之訂立，其方應履行移轉登記之義務」等，經查：
㈠按民法第345 條規定「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉
財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」、同上法第39
8 條「當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定。」、同上法第406 條規定「稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。」可知，就上開切結書之內容，被上訴人「承諾保證」系爭土地屬於上訴人所有，參照上開條文之規定，並無法得知被上訴人係基於「買賣、贈與、互易」或其他法律關係而「承諾保證」系爭土地屬於上訴人所有。㈡又書立切結書之代書即證人廖順和於原審僅證稱「承諾保
○○○鄉○○段○○○○○ ○號之土地( 約21坪) 係屬於溫春文君所有」是指「因農地有地上物，就要繳納增值稅，栢新維的部分是因為他房子只有部分占到土地，依當時與現在的法令不得分割，所以原告的部分目前是可以移轉登記，只是要繳納稅金，栢新維的部分只能登記為應有部分，也不能分割。」等語，僅說明系爭土地是繳納土地增值稅後可移轉登記給上訴人，然依其證詞仍無法證明被上訴人係基於何種法律關係（買賣、贈與、互易或其他法律關係）而承諾保證系爭土地屬於上訴人所有。
㈢上訴人稱「南庄鄉員林社區發展協會擬整建員林社區活動
中心，乃約土地相關所有人將鄰近土地重新規畫分割，並進行土地買賣及交換，上訴人取得系爭土地，訴外人栢新維亦取得312 之2 地號土地，因土地一時無法移轉登記，被上訴人為此簽立切結書，承諾保證系爭土地屬上訴人所有，被上訴人並交付土地所有權狀予上訴人。本件上訴人係移轉312-3 地號共有土地予鄉公所，始取得312-5 地號土地移轉登記請求權」，然依切結書之文義，和南庄鄉公所、社區發展協會之函覆，均無法證明其係因移轉312 -3地號土地而取得312-5 地號土地之登記請求權。本件依地政事務所檢附土地謄本知悉上訴人將同段312-4 地號土地以贈與名義贈與南庄鄉公所，上訴人溫春文、訴外人柏新維將同段312-3 地號土地贈與南庄鄉公所，且南庄鄉公所亦發函同意將312-2 、312-3 地號土地當作活動中心使用，因此南庄鄉公所係以贈與名義於92年3 月25日自被上訴人黃福安名下取得重測前苗栗縣○○鄉○○段○○○○○ ○號土地（重測後938 地號土地），復於93年6 月8 日自上訴人溫春文及訴外人栢新維名下取得重測前苗栗縣○○鄉○○段○○○○○ ○號土地（重測後939 地號土地），且取得之目的均係供系爭活動中心之建築用地，為真實可採。既然南庄鄉公所係以「贈與名義」取得上開312-2 、312-3 地號土地，顯見被上訴人出具的切結書「承諾保證」應係基於誠信原則保證將來會以「贈與」名義登記移轉系爭土地，是切結書應係基於「贈與」而承諾履行，具贈與之性質，猶如同當初上訴人、被上訴人、訴外人栢新維提供興建社區活動中心之其他土地一樣均係以「贈與」名義贈與給南庄鄉。否則如以「互易、買賣」土地當作活動中心之用地取得，南庄鄉公所辦理移轉登記時即應以「互易或買賣」名義移轉系爭土地，方符其等之主張，本件既然均以「贈與名義」移轉興建活動中心之土地，顯見被上訴人出具切結書記載「承諾保證系爭土地屬於上訴人」的真意也在以承諾日後會基於誠實信用之原則，以贈與名義移轉系爭土地給上訴人。
㈣按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向
第三人為給付，其第三人對於債務人亦有直接請求給付之權，民法第269 條第1 項定有明文。本條項即第三人利益契約（或利他契約）。此種契約乃存在於要約人與債務人間之契約，在要約人與第三人之間，固常有其原因關係（對價關係）存在，此原因關係，與利他契約之成立並不生影響（最高法院58年度台上字第3545號判例意旨參照）。
第三人利益契約，有存在於要約人與債務人間之補償關係，有存在於要約人與第三人間對價關係，如果補償關係有無效或被撤銷之情形，第三人約款固亦隨同消滅，若補償關係無前揭情事，債務人自應依利他契約對第三人為給付，經查，本件系爭切結書僅載明被上訴人能「承諾保證系爭土地屬於上訴人所有」，末書「…特立此切結書為證。見證人南庄鄉員林社區發展協會理事長黃木鳳、常務監事黃運財、立書人廖順和代書」等文，觀其文義，應係被上訴人出具「承諾保證」之意思表示，並非契約性質，是上訴人主張「訴外人南庄鄉員林社區發展協會與被上訴人簽立之第三人利益契約」，尚非可採，亦非被上訴人主張買賣預約性質。又南庄鄉公所、社區發展協會函覆其等均未出資購買上開所述之9 筆土地，參照上開法條規定，系爭切結書為被上訴人單獨之意思表示，亦非利益第三人契約至明。
㈤按民法第408 條規定「贈與物之權利未移轉前，贈與人得
撤銷其贈與。其一部已移轉者，得就其未移轉之部分撤銷之。前項規定，於經公證之贈與，或為履行道德上義務而為贈與者，不適用之。」可知，贈與行為僅有經公證、或履行道德上義務，在未移轉登記前不可撤銷外，並不包括捐贈土地做活動中心之公益行為，亦即具公益性質之贈與行為在未移轉登記前，法律准許贈與人撤銷其贈與行為。如前所述，系爭切結書為被上訴人單獨意思表示承諾保證會以贈與名義將系爭土地移轉登記給上訴人，具贈與之性質，因此被上訴人於108 年9 月17日向上訴人表示撤銷贈與之意思表示，應屬合法，被上訴人承諾保證會以贈與名義移轉系爭土地，因其撤銷贈與之意思表示到達上訴人而無效。本件贈與既經被上訴人之撤銷，上訴人就不能依照切結書要求被上訴人移轉系爭土地之登記，是其請求，為無理由，應予駁回。
㈥綜上，上訴人主張興建活動中心之用地係以買賣、互易名
義取得，及被上訴人主張應另有買賣契約之訂立方有履行切結書之義務，均無積極證據可資為證，而不可採。系爭切結書之性質應係被上訴人出於誠信原則保證將來會以贈與之名義履行移轉系爭土地登記，應具贈與之性質。既然具贈與之性質，經被上訴人於108 年9 月17日為撤銷之意思表示，且到達上訴人，則上訴人認切結書為利益第三人契約，本件上訴人依民法第269 條第1 項之規定，請求被上訴人履行移轉登記之義務，即屬無據，自應駁回。原審駁回理由雖與本院不同，惟結論並無二致，上訴人猶執前詞上訴，認活動中心用地係以買賣、協議分割而取得，切結書為利益第三人契約並非正確，其請求廢棄原判決，依同法第436 條之1 第3 項準用第449 條第2 項之規定，應認上訴人上訴為無理由，應予上訴駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後核於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條、第463 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 21 日
民事第一庭 審判長法 官 宋國鎮
法 官 張新楣法 官 張珈禎以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 10 月 21 日
書記官 廖仲一