臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 108年度苗簡字第156號原 告 黃金城被 告 林安夫
林志具林秀香陳麗雲林妤蓁林妲霈兼 共 同訴訟代理人 林翠杏被 告 林智富
林智銘林智凌林智添共 同訴訟代理人 王炳人律師
江錫麒律師上 一 人複代理人 柯宏奇律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國109年4 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第262 條第1 項定有明文，依同法第436 條第2 項規定於簡易訴訟程序準用之。
原告起訴原對被告林安夫、林志杰、林志具、林秀香、林翠杏、林智富、林智銘、林智凌、林智添請求：㈠被告就苗栗縣○○鄉○○段○○○號土地（下稱系爭土地）如附表一所示之應有部分，於民國106 年12月20日以買賣原因所為之所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈡確認原告對系爭土地如附表一所示應有部分，就被告間所訂之不動產買賣契約之同一價格之優先承購權存在。㈢被告就系爭土地如附表一所示之應有部分，應與原告以不動產買賣契約之同一價格訂定買賣契約，並於原告履行該買賣契約之義務後，將附表一所示應有部分移轉登記予原告（見本院卷一第17頁、第86頁）。嗣因被告林志杰於本件起訴後死亡，原告爰於審理中追加其繼承人陳麗雲、林妤蓁、林妲霈為被告，及撤回對被告林志杰之起訴（見本院卷一第418 頁），並變更請求為：㈠被告就系爭土地如附表一所示之應有部分，於106 年12月20日以買賣原因所為之所有權移轉登記行為，應予塗銷。㈡被告陳麗雲、林妤蓁、林妲霈應就被繼承人林志杰所遺系爭土地應有部分12分之1 辦理繼承登記。㈢確認原告對系爭土地如附表一所示應有部分，就被告間所訂之不動產買賣契約之同一價格之優先承購權存在。㈣被告林安夫、林志具、林秀香、林翠杏、陳麗雲、林妤蓁、林妲霈就系爭土地如附表二所示之應有部分，應與原告以不動產買賣契約之同一價格〔即新臺幣（下同）46,442元〕訂定買賣契約，並於原告履行該買賣契約之義務後，將附表二所示應有部分移轉登記予原告（見本院卷二第56頁）。關於原告所為之撤回，因被告林志杰尚未為本案之辯論，已生撤回之效力；又關於原告上開所為追加、變更，經核本於同一基礎事實，並仍援用原訴主張之訴訟資料及證據，揆諸前揭規定，均無不合，應予准許。
二、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告主張依土地法第104 條規定向被告主張其為系爭土地之合法承租人而有優先購買權，經被告否認原告對系爭土地有優先購買權，對於原告私法上之地位顯有侵害之虞，優先購買權係權利之一種，揆諸前揭說明，即有受確認判決之法律上利益，而得提起本件確認之訴。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地（面積189.56平方公尺）原為訴外人林增璋、林增廣共有，權利範圍各2 分之1 。被告林安夫、林志具、林秀香、林翠杏及訴外人林志杰（下稱林志杰等人）為林增廣之繼承人，渠等於106 年6 月28日完成分割繼承登記後，於106 年11月28日將繼承所得之系爭土地所有權出賣與被告林智富、林智銘、林智凌、林智添（下稱被告林智富等人），並於106 年12月20日完成所有權移轉登記。惟系爭土地上存有訴外人即原告之父黃榮富65年間搭建有未辦保存登記之建物（下稱系爭建物），經系爭土地合法之繼承人即訴外人林士光作為林增璋之繼承人代表，與被告林安夫作為林增廣之繼承人代表，於99年3 月10日將系爭土地出租於黃榮富，租賃期間自99年1 月1 日起至107 年12月31日止、租金每年6,000 元（下稱租賃契約甲）；黃榮富於100 年間死亡後，經出租人要求調漲租金，黃榮富之繼承人即原告、訴外人黃慶雲乃與出租人即訴外人林士光、被告林安夫補充簽訂租賃契約及約定使用範圍（下稱租賃契約乙）。系爭土地就林增璋所有（權利範圍2 分之1 ）部分，經臺灣臺中地方法院臺中簡易庭以106 年度中簡字第3502號（下稱前案）判決「確認原告（即本件原告黃金城）就登記所有權人為林增璋、坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○號、權利範圍2 分之1 之土地有優先購買權存在」，並於判決理由確認原告就系爭土地自99年1 月1 日起至107 年12月31日止有租賃契約之事實，上開判決嗣已確定在案（下稱前案確定判決），故原告具有土地法第104 條第1 項之優先購買權。而林志杰等人明知系爭土地已出租予原告與黃慶雲，渠等將系爭土地出售予被告林智富等人時，詎未依土地法第104 條規定通知原告以同一條件優先購買，爰依土地法第104 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後之聲明。
二、被告答辯：㈠被告林安夫則以：當時林士光有跟我說系爭土地要出租，我
跟兄弟、姊妹講，他們說可以，我就將印章及身分證交給林士光，我有委託林士光簽訂租賃契約甲、租賃契約乙，我有將系爭土地出租給人家。原告就系爭土地之租賃契約是與林士光、林安夫簽訂，但林士光、林安夫非系爭土地單獨所有權人，且上開租賃契約簽立時尚未辦理繼承登記；系爭土地與被告林智富等人間之買賣價金是357,500 元等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告林志具、林秀香、林翠杏、陳麗雲、林妤蓁、林妲霈等
人（下稱被告林翠杏等人）則以：系爭土地出賣予被告林智富等人前，已知悉原告有租約，但原告不提供給我們，我們不知道與原告間有系爭土地之租賃契約，原告說有租約，林翠杏有問原告這是什麼，原告不理，如果是由林翠杏之父親及祖父租給他，父親及祖父已過世，亦無從得知。林翠杏不知道系爭土地有出租給原告，林士光、林安夫從未跟林翠杏講過，林翠杏亦不同意出租。原告就系爭土地之租賃契約是與林士光、林安夫簽訂，但林士光、林安夫非系爭土地單獨所有權人，且上開租賃契約簽立時尚未辦理繼承登記；系爭土地與被告林智富等人間之買賣價金是357,500 元等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告林智富等人則以：被告林智富等人在系爭土地已建屋設
籍多年，門牌號碼為苗栗縣○○鄉○○村00鄰○○00號，並自45年5 月1 日向台灣電力公司申請裝表供電。又原告依前案確定判決，於107 年6 月15日因買賣原因取得系爭土地應有部分2 分之1 後，於107 年8 月20日與被告林智富簽訂協議書（下稱協議A ），辦理系爭土地之分割登記事宜，約定以苗栗縣大湖地政事務所繪製之地籍圖A 點至A'點作為分割界線A ，及倘若分割後各自面積有增減時，願以被告林智富家族當初購買價格每平方公尺3,428 元為找補之標準等內容。然因被告林智富之其他兄弟不同意系爭協議書之分割線A而作罷，嗣與原告再度協商，協議以同段51地號土地之水溝中線延伸至系爭土地作為分割線B 之內容（下稱協議B ），經原告與被告林智富、林智凌簽字確認無誤。原告與被告林智富等人協議分割，認為原告有拋棄優先購買權之意，原告片面毀棄分割之承諾而提起本訴，且自實價登錄制度可知悉系爭土地之買賣條件，原告長期不行使其優先購買權，待協議分割不成後方提起本件訴訟，依最高法院100 年度台上字第2019號判決意旨，原告違反誠信原則。又被告林智富等人所買受系爭土地部分自45年間已供自家住宅使用，基於使用借貸關係占用系爭土地，而非系爭建物坐落之基地範圍，依最高法院65年台上字第530 號判例、106 年度台上字第1263號判決意旨，原告關於被告林智富等人所買受系爭土地部分無優先購買權。復被告林智富等人向林志杰等人購買土地時，林志杰等人表示系爭土地無出租、優先購買權已放棄，可徵林志杰等人否認與原告間之租賃契約。再被告林智富等人否認原告提出租賃契約之真正，租賃契約僅有林士光與被告林安夫之簽名，並非出於全體共有人之意思，未經其他共有人同意，原告主張優先購買權存在為無理由。另前案確定判決與本件當事人、訴訟標的、聲明不同，故本件當事人不受前案確定判決既判力之拘束，亦不生爭點效之問題等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院協同兩造整理不爭執之事實及爭點如下：㈠兩造不爭執之事項（見本院卷二第131頁）⒈系爭土地於106 年11月28日，經林志杰等人出賣系爭土地（
面積189.56平方公尺）之權利範圍應有部分1/2 予被告林智富等人，並於106 年12月20日以買賣為原因而為所有權移轉登記。
⒉系爭土地上坐落有原告之父黃榮富於65年間出資建造未辦保
存登記之建物，黃榮富於100 年間死亡後，由原告及訴外人黃慶雲繼承其所有權。
⒊林增廣於69年9 月16日死亡時，其繼承人如下，應繼分各為
5 分之1 ：⑴林安夫⑵林志杰⑶林秀香⑷林翠杏⑸林志具。⒋林增璋於84年2 月7 日死亡時，其繼承人如下，應繼分為各
1/7 ，則其繼承人系爭土地潛在應有部分為各1/7 ：⑴范林炳英由其直系血親卑親屬代位繼承⑵林士芸⑶徐林仁香⑷林柔玲⑸林亞笑⑹林士光⑺林士焱。
⒌林志杰於108 年5 月22日死亡，其繼承人為陳麗雲、林妲霈、林妤蓁。
㈡爭點（見本院卷二第132頁）⒈原告就系爭土地是否存有基地承租（建屋）之法律關係？原
告可否依土地法第104 條第1 條規定行使優先購買權？⒉原告主張被告間之買賣契約總價金應為46,442元，其以該金
額作為優先購買價格而行使優先購買權是否合法？⒊原告訴請被告應將系爭土地上之所有權移轉登記塗銷，有無
理由？
四、得心證之理由：㈠原告就系爭土地是否存有基地承租（建屋）之法律關係及可否依土地法第104 條第1 條規定行使優先購買權：
⒈租賃契約為諾成契約，當事人就租賃標的物及租金意思表示
一致，契約即成立。又共有土地之出租，乃利用行為而屬民法第820 條第1 項規定管理權能之範圍。且共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算，98年1 月23日修正之民法第820 條第1 項定有明文。查陳文○、陳柏○與系爭土地之共有人陳仁○（應有部分為4 分之3 ）就系爭土地簽訂土地租賃契約，自104 年2月15日起承租系爭土地，為原審合法認定之事實。依上開說明，陳仁○出租系爭土地予陳文○、陳柏○為合法，其餘共有人應受該租賃關係之拘束，不得謂承租人為無權占有（最高法院107 年度台上字第1882號判決意旨參照）。再共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1 月23日修正前民法第820 條第1 項定有明文。
⒉查林士光以林增璋之合法繼承人名義、被告林安夫以林增廣
之合法繼承人名義，與林榮富於99年3 月10日就系爭土地成立租賃契約甲，租賃範圍為系爭土地重測前之全部土地面積
183 平方公尺，做住家用途，自99年1 月1 日起至107 年12月31日止，共計9 年；暨林士光以林增璋之合法繼承人名義、被告林安夫以林增廣之合法繼承人名義，與原告、黃慶雲於104 年12月31日就系爭土地成立租賃契約乙，租賃範圍為系爭土地全部面積189.56平方公尺，做住家用途，自104 年
1 月1 日起至112 年12月31日止，共計9 年等情，有租賃契約甲、租賃契約乙之書面契約影本存卷可參（見本院卷一第31頁至第48頁）。又原告主張其所繼受之租賃契約甲及所簽立之租賃契約乙，係經林士光及被告林安夫得其他共有人同意而簽立乙情，業據被告林安夫於前案審理程序中具結證稱：租賃契約乙是我簽的，我確實是經全體繼承人同意授權才簽訂租賃契約乙，租金收了之後，是充作祭祀公業的費用，全體繼承人沒有書面同意授權，都是口頭同意授權等語（見前案卷第76頁至第78頁，結文見前案卷第79頁）；及本院審理程序中具結證稱：租賃契約甲的林士光簽名及印章是我所為，當時林安夫委託我處理租賃契約甲，所以租賃契約甲關於林安夫的簽名及印章是我代寫及代蓋，印章是林安夫交給我，出租範圍是系爭土地之全部，林增璋之繼承人由我一人代表，林增璋之其他繼承人對同意訂這份土地租賃契約都沒有意見，簽約前，除了住很遠的范林炳英外，其他繼承人我都有告知；租賃契約乙是由我簽訂，其上林安夫的印章也是由林安夫委託我辦理，我知道出租約定的面積是系爭土地的整個土地面積，租賃契約甲及租賃契約乙沒有徵詢過范林炳英及其繼承人之意見，因為根本都沒有聯絡過，我父親過世范林炳英都沒有來，其餘繼承人我是口頭徵詢他們同意等語明確（見本院卷一第297 頁至第305 頁，結文見本院卷一第
329 頁）。核與被告林安夫於前案審理中具結證稱：租賃契約乙是我簽的，是我委託林士光辦理的，我是代表全體繼承人簽訂上開契約，我口頭上都有跟他們說，他們也都有同意授權我辦理等語合致（見前案卷第91頁至第91頁反面，結文見前案卷第95頁）。衡以證人林士光及被告林安夫與前案兩造（原告與財政部國有財產署中區分署）間、證人林士光與本件當事人間無特別利害關係，復非就與自身利益密切相關之事實為證述，應無必要甘冒偽證罪之重責，故為虛偽證述，堪認證人林士光於前案、本件審理中及被告林安夫於前案審理中所證述之內容，應可採信。又證人林士光雖於前案審理中證稱其簽立租賃契約經全體繼承人同意，惟於本件審理中已詳予陳述原因為訴外人范林炳英均無聯繫而未曾過問外，均已得其餘繼承人之口頭同意，堪認證人林士光係補充相關事實上之證述，無明顯悖於常情之矛盾，其證述簽立上開租賃契約之事已取得除范林炳英外其餘繼承人口頭同意、授權乙節，應屬可採。
⒊雖被告林翠杏等人及被告林翠杏擔任被告林安夫之訴訟代理
人而為被告林安夫陳述稱否認曾同意上開租賃契約云云，然觀以被告林安夫於本件審理中陳稱：當時林士光有跟我說系爭土地要出租，我跟兄弟、姊妹講，他們說可以，我就將印章及身分證交給林士光，我有委託林士光簽訂租賃契約甲、租賃契約乙，我有將系爭土地出租給人家等語（見本院卷一第311 頁至第313 頁），則被告林翠杏等人抗辯渠等未曾同意系爭土地出租予原告乙節，顯屬無據。又被告林翠杏等人及被告林安夫關於林志杰等人與被告林智富等人買賣系爭土地之土地登記申請書中，何以記載「本件土地無出租，如有不實，出賣人願負法律責任」、「優先購買權確已放棄優先購買權，如有不實願負法律責任」等語，被告林安夫抗辯不知道其意、不知道系爭土地出售與何人等語（見本院卷一第
313 頁至第315 頁），被告林翠杏抗辯不知道租賃、「（你們的過戶登記申請書上，為何寫「優先購買權確已放棄」？）在我的買賣契約書上是沒有這個。我不知道」、「（代書既然是你找的，那應該知道為何過戶登記申請書上寫「優先購買權確已放棄」？）不知道，我的資料上是沒有寫」等語（見本院卷一第347 頁至第351 頁），而與承辦上開買賣契約之代書李玉霞於審理中證稱有確實解釋含優先購買權部分之契約內容予林志杰等人知悉等語不符（見本院卷二第133頁至第134 頁），可知被告林安夫及被告林翠杏等人就與自身利害攸關部分均為避重就輕、對己有利之陳述，亦不無卸責之嫌，難謂可採，應以被告林安夫於前案審理中證述之內容較為可採。況證人李玉霞於審理中證稱其承辦上開買賣契約之際，係被告林翠杏陳稱無出租他人等語明確（見本院卷二第133 頁至第134 頁），參酌被告林翠杏於審理中自承其勘查系爭土地時，看到原告家及被告林智富等人家在系爭土地上，希望協商，而知悉原告稱有系爭土地之租約，且自承租約可能出於已死亡之其父、伯父即林增璋、林增廣之意所為，後來賣給被告林智富等人等節（見本院卷一第347 頁至第349 頁），可知其為上開買賣契約之際，既已知悉系爭土地與原告間可能存有租賃關係之虞，仍逕對證人李玉霞陳稱無出租他人，益徵其就本件是否知悉系爭土地租賃關係之陳述係慮及自身利害關係所為，難認可採。
⒋綜上，租賃契約甲及租賃契約乙均係經被告林安夫取得林增
廣全體繼承人之口頭同意而委託訴外人林士光簽立，及經訴外人林士光取得林增璋繼承人即訴外人林士芸、徐林仁香、林柔玲、林亞笑、林士焱等人口頭同意而簽立，然訴外人林士光未取得范林炳英或其繼承人之同意；而范林炳英或其直系血親卑親屬代位繼承系爭土地之潛在應有部分，參酌前揭不爭執之事項⒋，應為林增璋應有部分（2 分之1 ）之應繼分（7 分之1 ），就系爭土地之實際潛在應有部分為14分之
1 。揆諸前揭說明，共有土地之出租亦屬民法第820 條第1項之管理權能範圍，租賃契約甲雖與98年1 月23日修正前民法第820 條第1 項所示應由全體共有人共同管理之規定不符，但租賃契約乙係經共有人即林增璋、林增廣繼承人過半數及其應有部分合計逾3 分之2 之同意行之，符合98年1 月23日修正後民法第820 條第1 項之規定，則林士光與被告林安夫出租系爭土地予原告、黃慶雲為合法，其餘共有人應受該租賃關係之拘束，故原告於104 年1 月1 日依據租賃契約乙而為系爭土地之基地承租人，應堪認定。
⒌按土地法第104 條第1 項規定「基地出賣時，地上權人、典
權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」。其立法意旨，係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用價值。是故無論於房屋所有人，就其房屋自始即與其基地所有人間有其租地建屋之關係存在，或係於房屋既經建築後，始與基地所有人訂約承租基地之情形，均應有其適用（最高法院96年度台上字第251 號判決意旨參照）。又民法第426 條之2 第1 項、土地法第104 條第1 項所定基地承租人優先購買權之規範目的，在使土地所有與土地使用合一，如基地承租人所承租之範圍，並非土地之全部，僅為土地之一部，於土地出賣時，倘土地所有人與承租人約定租賃之範圍明確，承租人所得優先購買之範圍，固以約定承租之範圍為準，如約定承租之範圍不明，承租人所得優先購買之範圍，應以該房屋符合建築法規所需建築基地等具有使用上不可分之範圍為準（最高法院106 年度台上字第1622號、10
7 年度台上字第1427號判決意旨參照）。再土地法第104 條第1 項規定所謂「同樣條件」，包括買賣標的在內，范○○係以系爭土地全部為其買賣契約之標的，則被上訴人自得依該同樣條件優先購買，其先買權之行使，不以系爭房屋所坐落基地範圍為限（最高法院106 年度台上字第1263號判決意旨參照）。查系爭土地上坐落有原告所繼承之建物，為兩造所不爭執，則其本於基地租賃契約且在土地上建有房屋，即具有土地法第104 條第1 項規定之優先購買權，而與最高法院65年台上字第530 號判例意旨所示基地承租人於基地上根本未為房屋之建築之例不同，被告林智富等人此部分主張尚非可採。又原告依據租賃契約乙係承租系爭土地之全部，則系爭土地之全部均為原告得優先購買之範圍。復林志杰等人係將繼承林增廣關於系爭土地應有部分2 分之1 所有權出售與被告林智富等人，則揆諸前揭說明，原告自得依該同樣條件優先購買，其優先購買權之行使，不以系爭建物所坐落基地範圍為限，被告林智富等人執最高法院106 年度台上字第1263號判決主張原告無優先購買權、若有優先購買權應以系爭建物所坐落基地範圍為限云云，容有誤會。
⒍按土地法第104 條第1 項規定基地出賣時，承租人有依同樣
條件優先購買之權，故承租人放棄優先購買權，必於其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚無從決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先購買權之可言（最高法院96年度台上字第251 號判決意旨參照）。又基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務（最高法院100 年度台上字第1586號判決意旨參照）。復承租人必須知悉買賣條件後，始能為放棄優先購買權之表示，倘出賣基地之出租人，未為與買賣契約同樣條件之通知，縱承租人知悉出賣事實而未為購買之表示，仍不得視為其放棄優先購買權（最高法院106 年度台上字第1263號判決意旨參照）。末按承租人放棄優先購買權，必須其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚難僅因其久未行使優先購買權，而指其嗣後行使係權利濫用或有違誠信原則（最高法院100 年度台上字第1582號判決意旨參照）。查被告自承迄今未曾告知原告系爭土地買賣條件及買賣價金（見本院卷二第17頁），且原告固曾與被告林智富等人協議分割時有談論每平方公尺3,428 元之購買價格，惟此非林志杰等人與被告林智富等人間就系爭土地買賣契約之價格等情，業據被告林智富陳述綦詳（見本院卷二第17頁），而每平方公尺3,428 元之價格，確與被告主張系爭土地之每平方公尺實際買賣價金3,772 元不同〔計算式：被告主張實際價金357,500 元/ 系爭土地總面積之2 分之1 （189.56/2＝94.78 ）＝3,772 元（元以下四捨五入，下同）〕，亦與系爭土地土地登記申請書上以公告現值所載之買賣價金每平方公尺為490 元不同〔計算式：登記價金46,442元/ 系爭土地總面積之2 分之1 （18 9.56/2 ＝94.78 ）＝490 元〕。堪認系爭土地出賣人即林志杰等人未曾向原告通知系爭土地買賣之事實、買賣條件，本件原告無從知悉系爭土地之買賣標的、範圍、價金、付款方式等買賣條件，縱原告於與被告林智富等人協議分割之際而知悉出賣事實，然林志杰等人既未盡通知之義務，原告無放棄優先購買權之可言，不得以原告願與被告林智富等人試行協議分割而視為原告放棄優先購買權，亦難僅以原告久未行使優先購買權，而指其嗣後行使係有違誠信原則。況本件原告與被告林智富等人試行協議分割系爭土地後，係被告林智富等人嗣後拒絕同意協議分割始於隔日告知原告未成立協議分割之合意（見本院卷二第19頁），由此益徵被告林智富等人辯稱原告主張優先購買權違反誠信原則云云，並非可採。
㈡原告主張被告間之買賣契約總價金應為46,442元，其以該金額作為優先購買價格而行使優先購買權是否合法：
⒈按土地法第104 條第1 項所謂之「優先購買權」，即學說上
所稱之「先買權」或「先買特權」。該權利係指於所有人將其基地或房屋出賣與第三人時，有先買權者得以意思表示，使該所有人依移轉於第三人之「同樣條件」將該基地或房屋之所有權移轉與自己，而自己負有給付該所有人原與第三人所約定代價義務之權而言。是該條第二項所稱之「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」者，必以優先購買權人經以與基地或房屋所有人和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件向第三人為購買基地或房屋之意思表示後，原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，始對該優先購買權人不生效力。若該優先購買權人未依上開同樣條件依法行使優先購買權者，該物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人（最高法院87年度台上字第11號判決意旨參照）。
⒉查原告主張林志杰等人與被告林智富等人就系爭土地買賣契
約之總價金，應如系爭土地之土地登記申請書所附買賣所有權移轉契約書記載之46,442元，並主張其行使優先購買權之購買價格為46,442元、購買範圍為系爭土地之2 分之1 面積等語在卷（見本院卷二第56頁、第130 頁、第136 頁）。惟經被告爭執土地登記申請書所附買賣所有權移轉契約書記載之價格非實際價金數額，實際價金數額為357,500 元等語。
經查，系爭土地之土地登記申請書所附買賣所有權移轉契約書固記載買賣價款總金額為46,442元（見本院卷一第281 頁），有相關土地登記申請書資料存卷可參（見本院卷一第27
7 頁至第285 頁）。但關於系爭土地之買賣契約實際價金部分，經證人即承辦該買賣契約之代書李玉霞於審理中證稱：系爭土地之土地登記申請書所附買賣所有權移轉契約書為公契，公契以公告現值乘以移轉面積所得之數額做為價金，公契作為增值稅、印花稅的核算依據；但當事人另有私契，是雙方買賣土地的實際價格，私契價金為357,500 元，實價登記也是這個價格，被告間就系爭土地之交易價格應為357,50
0 元等語明確（見本院卷二第132 頁至第133 頁），並有證人李玉霞所提出之土地買賣契約書、不動產買賣成交案件實際資訊申報書影本等件在卷可稽（見本院卷二第141 頁至第
151 頁），亦核與被告林智富等人所提出土地買賣契約書影本、系爭土地買賣實價登錄資料之內容相符（見本院卷二第67頁至第77頁）。又衡之一般社會常情，私人買賣土地之交易市價通常高於公告現值數倍以上，且不動產買賣雙方當事人有先行訂定書面買賣契約（俗稱私契），迨申請物權登記時，再依規定格式之契約（俗稱公契），按當年度交易標的土地之公告現值為計算依據，製作制式買賣所有權移轉登記契約書，以憑向主管機關辦理登記。公契所載買賣價金係供為課徵賦稅（契稅、增值稅）並辦理移轉登記之用，通常係以房屋評定現值或土地公告現值總和為計，與買賣實際成交價格未必相符，即令二者間有所出入，並不能遽認公契之價格始為真正之成交價。是以，土地登記申請書所附買賣所有權移轉契約書之性質係屬「公契」，公契性質屬物權契約，作為課徵賦稅及土地登記之用，公契所載買賣價格一般為課稅價格，與買賣雙方按真正成交之交易價格所簽訂之買賣契約（俗稱「私契」）有別，並不能直接據為認定公契上所記載之買賣金額46,442元即為林志杰等人出售系爭土地應有部分予被告林智富等人之實際售價。佐以系爭土地之實價登錄資料係如實填載106 年11月交易總價357,500 元，益證土地登記申請書所附買賣所有權移轉契約書所載之買賣價金並不等於被告間實際交易價格。是被告抗辯被告間買賣系爭土地應有部分之實際成交價格為357,500 元，並非公契所載之46,442元，應可採信。
⒊本件原告雖表示以林志杰等人出賣予被告林智富等人之相同
條件購買系爭土地應有部分，惟其主張以總價金46,442元之價格優先承買，難謂有以同樣條件合法行使優先購買權，不符土地法第104 條之規定。是原告依土地法第104 條第1 項主張優先承買，要屬無據，應予駁回。
㈢原告訴請被告應將系爭土地上之所有權移轉登記塗銷，有無理由：
原告既非依土地法第104 條第1 項所規定以同樣條件合法行使優先購買權，則其請求塗銷所有權移轉登記暨辦理繼承登記、訂定買賣契約及於原告履行該買賣契約之義務後將系爭土地應有部分移轉登記，亦均屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依土地法第104 條規定，請求確認原告對系爭土地如附表一所示應有部分，就被告間所訂之不動產買賣契約之同一價格即46,442元之優先承購權存在；被告就系爭土地如附表一所示應有部分於106 年12月20日以買賣原因所為之所有權移轉登記行為，應予塗銷；被告陳麗雲、林妤蓁、林妲霈應就被繼承人林志杰所遺系爭土地應有部分12分之
1 辦理繼承登記；被告林安夫、林志具、林秀香、林翠杏、陳麗雲、林妤蓁、林妲霈就系爭土地如附表二所示之應有部分，應與原告以不動產買賣契約之同一價格即46,442元訂定買賣契約，並於原告履行該買賣契約之義務後，將附表二所示應有部分移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 4 月 30 日
苗栗簡易庭 法 官 賴映岑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 彭文章中 華 民 國 109 年 4 月 30 日附表一：
┌──┬──────┬─────┐│編號│登記所有人 │應有部分 │├──┼──────┼─────┤│ 1 │林智富 │8分之1 │├──┼──────┼─────┤│ 2 │林智銘 │8分之1 │├──┼──────┼─────┤│ 3 │林智凌 │8分之1 │├──┼──────┼─────┤│ 4 │林智添 │8分之1 │└──┴──────┴─────┘附表二：
┌──┬──────┬─────┐│編號│登記所有人 │應有部分 │├──┼──────┼─────┤│ 1 │林安夫 │12分之1 │├──┼──────┼─────┤│ 2 │林志具 │12分之2 │├──┼──────┼─────┤│ 3 │林秀香 │12分之1 │├──┼──────┼─────┤│ 4 │林翠杏 │12分之1 │├──┼──────┼─────┤│ 5 │陳麗雲 │36分之1 │├──┼──────┼─────┤│ 6 │林妤蓁 │36分之1 │├──┼──────┼─────┤│ 7 │林妲霈 │36分之1 │└──┴──────┴─────┘