臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 108年度苗簡字第736號原 告 李元永被 告 林昌傑
鍾靜瑩上列當事人間請求返還居間報酬事件，本院於民國109 年6 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告經由被告居間介紹，而與訴外人陳宏庭、王如玉就坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○段000000 000000000000 000000 地號土地成立買賣契約。原告為使上開土地得指定建築線，遂與陳宏庭、王如玉在買賣契約第16條第3 款約定「賣方保證同段474 地號（下稱474 土地）之通行權、水電瓦斯及電信道路挖掘權可使用，日後如有任何問題，由賣方負責處理」（下稱系爭通行權約定）。嗣原告發現上開土地上有未保存登記之廠房，被告均再三向原告保證該廠房為陳宏庭所有、可順利拆除，並於前揭土地買賣契約書補註記被告應協助原告處理地上物事宜之約定。然原告給付部分價金後，陳宏庭、王如玉拒絕提供474 土地之通行權、水電瓦斯及電信道路挖掘權之同意書，且不願依買賣契約移轉上開土地所有權，而被告未協助向地上物所有權人接洽與協調而未依約處理地上物，致上開土地無法利用開發，經原告向陳宏庭、王如玉起訴請求返還買賣價金，經本院以10
7 年度重訴字第123 號民事判決陳宏庭、王如玉應返還買賣價金及給付違約金，並經臺灣高等法院臺中分院以108 年度重上字第192 號判決駁回上訴在案。而原告與陳宏庭、王如玉間上開買賣契約既已解除而無效，陳宏庭應返還買賣價金及違約金，則被告所領取之仲介費即應返還予原告。又被告明知陳宏庭、王如玉非474 土地所有人，且陳宏庭、王如玉無履行提出通行權、水電瓦斯及電信道路挖掘權同意書之能力，仍居間介紹。再被告未向原告告知上開土地上未保存登記之廠房可能具有內政部民國91年12月6 日函文所載「土地及其上建物原屬一人所有，同時或先後讓與相異之人，致其上建物非屬同一人所有，推定其上建物所有人間已具有租賃關係，故於嗣後再行出售他人時，其相互間有優先承購權」之優先承購權。被告關於訂約事項及當事人之履行能力未善盡調查義務，致被告所仲介之上開土地買賣契約無法成交，被告之給付內容不完全，且可歸責於被告，被告不得向原告收取居間報酬，故被告應返還渠等已受領之居間報酬各新臺幣（下同）65,000元。為此，爰依民法第565 條、第567 條之規定及債務不履行之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告林昌傑應給付原告65,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告鍾靜瑩應給付原告65,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告林昌傑則以：依據上開買賣契約第16條第3 款之系爭通
行權約定內容，買賣契約之兩造當事人無提出「474 土地通行權證明書」之契約義務，依系爭通行權約定內容，陳宏庭所應負之義務內容為「保證同段474 地號之通行權、水電瓦斯及電信道路挖掘權可使用，日後如有任何問題，由賣方負責處理」，即日後有相關474 土地之通行權問題，應由陳宏庭處理，可見被告就陳宏庭能否提出474 土地之通行權、水電瓦斯及電信道路挖掘權之同意書之能力，並無調查之義務，且原告迄今未受攔阻通行、挖掘474 土地，難認有何違背系爭通行權約定內容或陳宏庭無履約能力之情事，被告自無違反民法第567 條之規定。又被告有告知474 土地所有權人非陳宏庭、王如玉，且被告均有協助溝通協商上開地上物之拆遷事宜，惟上開地上物所有權人即訴外人陳美鳳不同意拆遷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈡被告鍾靜瑩則以：被告鍾靜瑩為陳宏庭即上開土地賣方之仲
介，與原告間無居間契約，且其居間報酬亦非自原告處收受。被告鍾靜瑩雖有簽收仲介費用65,000元，然該費用屬被告林昌傑得向原告領取之買方仲介費用130,000 元之一部，非屬被告鍾靜瑩依與原告間成立仲介契約之請求，被告鍾靜瑩收受65,000元係基於仲介行規，因雙方仲介向客戶收受之報酬不一致，為求公平，買賣方之仲介會將各自取得之報酬加總而平分所致，故被告鍾靜瑩收受65,000元非與原告間成立仲介契約之居間報酬，原告不得請求被告鍾靜瑩返還該居間報酬65,000元。又依據上開買賣契約第16條第3 款之系爭通行權約定內容，買賣契約之兩造當事人無提出「474 土地通行權證明書」之契約義務，依系爭通行權約定內容，陳宏庭所應負之義務內容為「保證同段474 地號之通行權、水電瓦斯及電信道路挖掘權可使用，日後如有任何問題，由賣方負責處理」，即日後有相關474 土地之通行權問題，應由陳宏庭處理，可見被告就陳宏庭能否提出474 土地之通行權、水電瓦斯及電信道路挖掘權之同意書之能力，並無調查之義務，且原告迄今未受攔阻通行、挖掘474 土地，難認有何違背系爭通行權約定內容或陳宏庭無履約能力之情事，被告自無違反民法第567 條之規定。另被告有告知474 土地所有權人非陳宏庭、王如玉，且被告均有協助溝通協商上開地上物之拆遷事宜，惟上開地上物所有權人即陳美鳳不同意拆遷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院協同兩造整理不爭執之事實及爭點如下：㈠不爭執事項（見本院卷第215頁至第216頁）
1.104 年5 月6 日原告與陳宏庭、王如玉就同段496-3 、496-
4 、496-5 地號土地成立買賣契約書（下稱買賣契約甲），價金共1,340 萬元。當日原告交付陳宏庭、王如玉簽約款27
6 萬元。
2.原告與被告林昌傑間合意成立居間仲介契約，104 年5 月15日原告給付被告林昌傑居間報酬65,000元，經被告林昌傑受領。
3.104 年5 月15日原告給付被告鍾靜瑩居間報酬65,000元，經被告鍾靜瑩於5 月26日受領。
4.104 年6 月3 日原告與陳宏庭、王如玉就同段470-7 地號土地成立土地買賣契約書（下稱買賣契約乙），價金為40萬元。
5.104 年7 月23日兩造於買賣契約甲補註：「賣方同意保留新臺幣100 萬元正，做為地上物處理之費用，林昌傑及鍾靜瑩應協助買方處理上述地上物之事宜。」（下稱系爭約定）。
6.本件土地上之地上物（下稱系爭地上物）為訴外人即陳宏庭之姐陳美鳳所有，迄今尚未拆除。
㈡爭點（見本院卷第218 頁至第219 頁）
原告主張被告未依系爭約定履行，且未告知系爭地上物為陳宏庭、王如玉以外之人所有，亦未告知系爭地上物所有權人可能具優先承購權之事宜，也未告知陳宏庭、王如玉無履行提供474 土地通行權、水電、瓦斯、電信、道路挖掘權同意書之能力，而各應返還仲介費65,000元，有無理由？
四、本院之判斷：㈠當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在
受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279 條第1 項、第3 項定有明文。
查原告主張就本件土地買賣契約係經由其與被告成立居間仲介契約乙節，業據被告鍾靜瑩於109 年2 月6 日審理中陳稱：「（被告二人是否於104 年5 月間，居間仲介原告與陳宏庭、王如玉購買系爭土地事宜？）有，原告是與被告二人成立仲介契約」等語，被告鍾靜瑩上開所述內容核屬民事訴訟法第279 條第1 項所規定之自認，除依同條第3 項規定撤銷外，在辯論主義之範圍內有拘束法院之效力，應以該自認之事實作為裁判之基礎。被告鍾靜瑩嗣於109 年2 月14日、同年3 月19日、同年6 月6 日爭執未與原告成立居間仲介契約（見本院卷第109 頁、第121 頁至第122 頁、第205 頁），乃撤銷自認，然上開自認之撤銷經原告表示不同意（見本院卷第192 頁），被告鍾靜瑩亦未舉證證明該自認與事實不符，依法即不得再為爭執。從而，揆諸前揭說明及不爭執事項
2.，原告與被告間就本件土地之買賣成立居間契約，被告依該居間契約各受領居間報酬65,000元之事實，堪以認定。
㈡原告主張被告未依系爭約定履行，且未告知系爭地上物為陳
宏庭、王如玉以外之人所有，亦未告知系爭地上物所有權人可能具優先承購權之事宜，也未告知陳宏庭、王如玉無履行提供474 土地通行權、水電、瓦斯、電信、道路挖掘權同意書之能力，違反民法第567 條之規定而有不完全給付之情事，且可歸責於被告，被告不得向原告收取居間報酬，故應返還渠等已受領之居間報酬各65,000元等語。惟查，原告自陳迄今未解除或終止與被告間之居間契約（見本院卷第214 頁），則原告即無從以債務不履行之法律關係及民法第259 條之規定主張回復原狀而請求被告返還已受領之居間報酬各65,000元。又原告於審理中陳稱：被告有去找陳美鳳協商，但陳美鳳不理他們等語（見本院卷第190 頁），而與被告抗辯渠等有協助處理系爭地上物搬遷事宜，係因系爭地上物所有人陳美鳳拒絕搬遷等語相符，自難認被告未依系爭約定履行協助處理系爭地上物。復觀之買賣契約甲第16條之系爭通行權約定內容（見本院卷第26頁），乃該買賣契約賣方保證47
4 土地之通行權、水電瓦斯及電信道路挖掘權可使用，其約定內容並非指應提出原告所稱474 土地通行權、水電瓦斯及電信道路挖掘權之同意書，自難認未提出該同意書乙節有不完全給付之情事。再原告主張被告未告知系爭地上物所有權人可能具優先承購權之事宜，然系爭地上物與本件土地是否原屬同一人所有而具有原告所舉函文之優先承購權，尚屬不明，且本件並無事證顯示陳美鳳有向原告主張優先承購權致原告受有損害之情事。從而，原告就被告具可歸責之事由，及本件居間契約存有不完全給付等情，均未能舉證，則原告以被告應負不完全給付之債務不履行責任而請求返還已受領之居間報酬各65,000元，應屬無據。
㈢原告主張因被告未善盡調查義務，致被告居間成立之本件土
地買賣契約事後解除契約而無效，則被告應返還所受領之居間報酬等語。惟按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。查本件土地買賣既因被告介紹而成立（參不爭執事項1.及4.），買賣契約甲、買賣契約乙均係事後始解除契約，為原告所陳述在卷（見本院卷第214 頁），並有本院107 年度重訴字第123 號民事判決書、臺灣高等法院臺中分院108 年度重上字第192 號民事判決書在卷可稽（見本院卷第157 頁至第182 頁）。則揆諸前揭說明，原告自不得以事後解除本件土地之買賣契約為理由，請求返還已給付被告之居間報酬。
五、綜上所述，原告依民法第565 條、第567 條之規定及債務不履行之法律關係，請求被告林昌傑應給付原告65,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，及被告鍾靜瑩應給付原告65,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 7 月 13 日
苗栗簡易庭 法 官 賴映岑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 彭文章中 華 民 國 109 年 7 月 13 日