臺灣苗栗地方法院民事判決
108年度訴字第110號原 告即反訴被告 徐愛維訴訟代理人 陳怡均律師被 告即反訴原告 洪宗元訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國109 年7 月
8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由被告即反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程式者，不得提起。民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項、第2 項分別定有明文。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言，即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係，此有最高法院91年度台上字第262 號判決參照。經查，本件被告即反訴原告於本院審理中對原告即反訴被告提起反訴，核其反訴標的與本訴標的均係因同一不動產買賣契約所生之事實，是本訴與反訴間均基於同筆不動產買賣契約，顯有相牽連之關係，則被告於本訴言詞辯論終結前，對原告提起反訴，自屬合法，應予准許。
乙、本訴部分
壹、原告主張
一、原告經由被告之代理人張玟翔帶原告查看苗栗縣永和山水庫之四周環境即擬出售之農地並提供介紹擬出售之農地之『戀戀山湖』案廣告物，原告並表明必須是沒有違規開發且需要是原始地貌者，原告才要買，當時張玟翔向原告表示「戀戀山湖」案中擬出售之農地都沒有問題，本來就是原告現場看的這樣，請原告安心購買。原告與張玟翔於106 年9 月28日商議好苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地（下稱222-19地號土地）之買賣價金為新臺幣（下同）300 萬元，並當場交付10萬元現金給張玟翔。同日晚，兩造於地政事務所辦理簽約事宜，當時由被告之代理人姚蘭萍先與原告洽談，原告再次表示「戀戀山湖」案要出售之農地，必須是沒有違規開發且需要是原始地貌者，原告才要買。當時姚蘭萍堅稱「戀戀山湖」案要出售之農地，絕對是原地原貌且沒有任何違規等情，原告始與被告簽訂房地產買賣契約書。原告分別簽發90萬元、100 萬元之支票作為支付第一期、第二期價金。
二、原告於106 年9 月29日再向被告購買同上段222-18地號土地（下稱222-18地號土地），約定價金400 萬元，雙方並簽訂房地產買賣契約書，原告以100 萬元、150 萬元之支票作為支付第一期、第二期價金。被告於106 年10月間將222 -19地號土地（即A1農地）移轉所有權登記予原告指定之訴外人徐予亨，222-18地號土地（即A2、A3農地）移轉登記予訴外人徐子軒。
三、原告另向被告購買苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○○號之農地，因姚蘭萍就原告購入之農地究有多少範圍可興建農業設施說詞反覆，遂於107 年2 月6 日協商達成共識：「四、徐愛維與姚蘭萍雙方同意A5＋A6地號222-17（分割681 平方公尺）同意取消買賣契約書，並將已付第一期款150 萬元併入A1地號222-19及A2＋A3地號222-18購地之總額款項為已付金額
600 萬元，餘款100 萬元待兩棟、每棟45平方公尺之農許申請同意核下來後，再付清給姚蘭萍。」姚蘭萍並保證如其無法為原告自「農業作農業設施容許使用同意書」（下稱容許使用同意書）送件日起算90天內取得系爭A1農地及A2、A3農地上之容許使用同意書之核准或證明文件時，兩造無條件解除222-19、222-18地號農地（以下2 筆土地稱系爭土地）之買賣契約（以上2 次簽訂契約，以下均稱系爭買賣契約）。
四、徐予亨於107 年2 月底收到苗栗縣政府於107 年2 月23日以府水保字第0000000000號函通知，表示苗栗縣○○鄉○○○段222 、222-11、222-12、222-13、222-14、222-15、222-
16、222-4 、690 、680-2 地號等10筆土地有疑似未經申請擅自闢建砌石擋土牆等違規使用山坡地情形。且經原告詢問苗栗縣政府承辦人之後才知，苗栗縣政府有收到使用及徐予亨、徐子軒印文之土地使用同意書，該印文應係偽造，因原告不知有此同意書存在。
五、原告於107 年5 月1 日以00000000函詢問苗栗縣政府，經縣政府分別於107 年5 月8 日以府水保字第0000000000A 號函及於107 年5 月8 日以府水保字第0000000000B 號函回覆給徐予亨、徐子軒，表示系爭土地，經查有違規使用山坡地之情事，迄今仍於辦理查證中，尚未指定改正事項等，自此原告才確知被告所稱未違規使用等情，並不實在。
六、被告明知系爭土地以非原地原貌且有違規開發等情，面對原告詢問仍堅稱無違規開發等情，致原告陷於錯誤而購買，顯見原告因被告詐欺而為購買，故原告併以本起訴狀向被告依民法第92條規定，為撤銷買賣契約之意思表示，請求被告返還已給付之600 萬元價金。
七、被告代理人故意向原告為不實陳述，倘原告知悉系爭土地並非原地原貌或有違規開發即不會為購買之意思表示，原告爰依民法第88條之規定，以本起訴狀撤銷兩造間之買賣契約之意思表示，並請求被告返還已給付之600 萬元價金。
八、被告故意謊稱系爭土地是原地原貌沒有任何開發之不實狀況，使原告陷於錯誤而為買賣，可謂故意以違背善良風俗之方法侵害原告之表意自由，原告受有600 萬元價金之損害，被告對原告構成侵權行為，故被告應賠償原告600 萬元。
九、退步言，鈞院認為兩造之買賣契約無詐欺或錯誤等情，或有詐欺或錯誤等情而經原告撤銷後仍存在者，惟因被告於107年6 月22日就系爭土地上送件申請取得容許使用同意書，超過90天並未取得容許使用同意書之核准，則依兩造107 年2月6 日之協議第7 、8 條約定兩造解除條件成就，原告以本訴主張兩造買賣契約已合意解除，原告得依民法第99條第2項、第259 條第2 款、第203 條之規定，請求被告返還原告已交付買賣系爭土地之買賣價金600 萬元及請求自最末受領上述價金之日（即107 年2 月6 日）起，按週年利率百分之
5 計算之利息。
十、對被告陳述之答辯⒈在兩造簽訂系爭契約之前，被告就系爭土地如有違規或違
法等情，本與原告無涉，原告無須配合被告為任何處理。反之，如被告想要將其於簽訂系爭契約之前就系爭土地已為之違規或違法行為，需請原告配合處理的話，因簽訂契約後兩造始受契約之拘束，如有溯及於簽訂契約前之約定效力，應特別寫明。系爭契約7 、特別約定事項第6 項之約定，僅約明「移交使用前本買賣標的如有違規之情事」等文字，別無契約溯及於簽訂前之效力約定，自無從解釋該文字已包含於簽訂契約前即生效力。假設鈞院認原告之配合義務包括於簽訂契約前之違規或違法行為時，原告亦主張有關系爭土地不是原地原貌、有無違法開發等違規或違法情節，因原告於簽訂系爭契約前、簽訂系爭契約時，業經兩造確認排除該等事由，故該等事由亦已排除於系爭買賣契約之約定外。
⒉按苗栗申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第4 條
第5 款、苗栗縣政府辦理申請農業用地容許作農業設施使用審查作業要點第3 點第（六）目及苗栗縣政府農業處農業設施容許作產銷使用同意書核發標準作業程序第參、六等，均已明文規定申請許可使用同意書人為土地所有權人時，免附土地使用同意書，故徐予亨、徐子軒根本無須提出徐予亨、徐子軒之同意書，顯見原證6 徐予亨、徐子軒之土地使用同意書並非用於申請許可使用同意書之用途。⒊依系爭契約第7 條特別約定事項可知，系爭土地於買賣當
時尚未存在有約定之相關供水、排水、電力或電信等設施，原告無法從上述內容知悉系爭土地確實開發過。
⒋兩造簽約移轉系爭土地後有3 次協商結論，均由姚蘭萍代
理被告與原告商談，起因均因姚蘭萍承諾之許可使用同意書面積一變再變且越變越小，才有107 年2 月6 日之經過與討論，原告並非於購買系爭土地有反悔不買而故意不給付尾款，此有原告與姚蘭萍之LINE對話可憑。
⒌原告否認曾與被告於系爭契約中約定，願配合出具土地使
用同意書以供被告用於其違規開發、變更系爭土地之原地原貌等處理水土維護申請之用。
⒍就戀戀山湖廣告案中，被告將土地規劃成一個社區，才有
未來就該區域內規劃供水、排水、電力、電信等設施之拉線，而預先於土地買賣契約書為定型化之約定，並非表示在購買之初，上述設施已施作，原告又何以據此得知系爭土地已開發過？
十一、本件訴訟標的適用及原告之聲明：⒈第一順位：
㈠依民法第92條規定詐欺撤銷買賣的意思表示，再依民
法第179 條、第213 條第1 、2 項不當得利的法律關係。
㈡依民法第184 條第1 項解除買賣契約，再依侵權行為
請求損害賠償。上開二請求權競合之法律關係，請求擇一審判。
⒉第二順位：若法院認無詐欺之情事，則依民法第88條錯
誤之法律關係，撤銷買賣契約，再依民法第114 條第1項、第179 條之規定請求被告返還原告因陷於錯誤而交付之買賣價金600 萬元。
⒊第三順位：如法院認無詐欺、錯誤，則依兩造107 年2
月6 日協議第7 條、第8 條協議解除條件成就，合意解除契約，再依民法第259 條、第203 條回復原狀及法定利息。
⒋並聲明：被告應給付原告600 萬元，及自107 年2 月6
日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。訴訟費用由被告負擔。如受有利判決，原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告答辯
一、105 年3 月間自來水公司曾主動向苗栗縣政府檢舉222-18、222-19、222 地號土地有違規使用山坡地情形，並經苗栗縣政府於105 年4 月15日到222 地號土地進行會勘，會勘結果僅要求原告持續實施水土保持處理與維護，另為有效改善全區排水之規劃而已，並未認定被告有違規情形。
二、被告為證明先行施作的砌石擋土牆是否合法，乃檢送經過水土工程技師黃嘉容所出具的擋土牆穩定簽證報告分析書給苗栗縣政府。另外222 地號土地曾於107 年6 月20日獲得苗栗縣三灣鄉公所核發申請容許使用同意書，倘若222 地號土地有違規開發之情形，豈可能有苗栗縣三灣鄉公所核發容許使用同意書？另外系爭土地，則因現場都沒有土石崩塌或違反水土保持法的情形，所以沒有被苗栗縣政府進行勘查。
三、網上始終無違規公告，系爭土地完全無任何違規處分，被告亦不知系爭土地有違規之情形，因原告不斷向苗栗縣政府陳情，始又認定有違規開發之情形。
四、原告買受過戶後遲不給付尾款，雙方不斷商議後乃在107 年
2 月6 日達成協議由被告依集貨包裝場名義申請容許使用同意書，容許使用同意書無法核准，則被告同意退還已繳價金
600 萬元，並解除買賣契約。事後被告委請水土保持技師黃柏琳處理申請容許使用同意書之申辦事宜，原告亦允諾配合黃柏琳用印及提出相關文件處理。依水土保持技師黃柏琳與原告對話，經黃柏琳轉姚蘭萍知悉被告確實有委託黃柏琳代為著手申辦上開事項。故原告指稱容許使用同意書上的徐予亨、徐子軒印文是偽造，應屬不實。
五、依雙方簽訂之系爭契約書七、特別約定事項第6 點可知買賣標的物系爭土地如果有違規開發之情形，需由賣方即被告負責，但買方即原告需配合處理相關措施。是故，買賣土地事後被認定有違法開發之情形，原告亦需配合處理相關措施。
原告明知其有配合黃柏琳出具申請容許使用同意書，也知悉黃柏琳開始申請容許使用同意書，仍於107 年4 月27日向苗栗縣政府表示「非本人蓋章一切無效」、107 年6 月28日以陳情書表示「懼怕政府機關核准農許同意書後再來拆屋」等語，刻意阻擾被告申請農許同意書，原告所為已構成民法第
101 條第1 項所定之阻礙條件成就之行為，故足認原告主張解除條件已經成就一事，應屬不實。
六、依證人張玟翔之證述，可知在出售系爭土地時，系爭土地雖有開發，但沒有接到任何違法開發之通知，故被告在出售系爭土地時，亦不知系爭土地有違規之情形。
七、依系爭不動產買賣契約書七、特別約定事項第2 點可知系爭土地確實已經過開發，否則一般山坡地豈會有設置供水系統、排水系統等設施，足見原告在買受土地時即之該土地確實有經過開發過，故原告並無受到詐欺或意思表示錯誤。
八、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。
丙、反訴部分
壹、反訴原告即本件被告主張
一、反訴原告以依約將系爭土地過戶給反訴被告指定之第三人，反訴被告明知其有配合黃柏琳出具申請容許使用同意書，也知悉黃柏琳開始申請容許使用同意書，仍於107 年4 月27日向苗栗縣政府表示「非本人蓋章一切無效」、107 年6 月28日以陳情書表示「懼怕政府機關核准農許同意書後再來拆屋」等語，刻意阻擾被告申請農許同意書，反訴被告所為已構成民法第101 條第1 項所定之阻礙條件成就之行為，因此，縱使反訴原告後續無法或未繼續辦理上開容許使用同意書之申請，但此乃是反訴被告所造成，反訴原告仍得依買賣契約第2 條買賣總價款及付款方式，依法提出反訴。
二、並聲明：反訴被告應給付反訴原告100 萬元及自本書狀送達翌日起，按年息5 ％計算之利息。
貳、反訴被告即本件原告答辯
一、222 地號土地並非反訴被告之買賣標的，是其土地情形及是否經水土工程技師簽證等均與系爭土地無涉。
二、經查反訴原告就系爭土地確有未依水土保持申報核可，擅自進行開挖整地之情事，並以本訴原告違反土地保持法第32條之規定予以刑事告發。
三、府水保字第0000000000號函記載107 年1 月11日苗栗縣政府曾現場勘查系爭土地及相關鄰近土地之情形，且說明中亦載「三、本案違規事項經姚君現場表示未改變地形，惟本府會勘日表對姚君所提照片仍不符，另洪君提送佐證資料仍無法證明現況未改變地形地貌。」、「四、有關本案水土抱持義務於於會勘是日係由姚君負責，惟提供作證資料係為洪君……」、「六、另同段222-18、222-19地號土地之土地使用同意書內容應修正為同意由洪君全權負責違規後續裁處事宜。
」可見被告辯稱不知土地有違規之情云云，顯不實在。
四、反訴被告否認因其向苗栗縣政府詢問及聲明系爭土地之相關問題後，苗栗縣政府始認定系爭土地有違規開發之情形。況以常情及一般人之客觀經驗邏輯可知，系爭土地有無違規開發之事實，苗栗縣政府不會因他人陳情使合法變非法，換言之，倘有違規開發之事實，也不會因無人陳情就變成合法。
五、反訴原告提出之苗栗縣政府水土保持案件申請及違規查詢之結果，未鍵入土地之子號故無法查得系爭土地之資料；又該網站已載明「實際查詢需以府內（地政機關登載之地段、地號及本府資訊系統）審查為準」且「本查詢結果僅作參考應用，不作為其他證明用途」
六、據反訴被告與黃柏琳之Line對話內容可知，反訴被告不斷催促其儘速辦理容許使用同意書之申請，何來拖延？
七、苗栗縣政府107 年7 月25日府水保字第1070145442號函及
107 年7 月25日府水保字第1070145435號函可知，因222-18、222-19地號土地有違規使用山坡地之情事，迄今仍辦理查證中，惟前述違規事項尚未結案，依水土保持法計畫審核監督辦法第10條規定，該水土保持計畫苗栗縣政府依規不予受理，核與反訴被告陳情無涉。故反訴原告主張反訴被告所為構成民法第101 條第1 項所定之阻礙條件成就之行為云云，顯無理由。
八、並聲明：反訴原告之訴駁回。反訴之訴訟費用由反訴原告負擔。
參、兩造不爭執事項
一、原告於106 年9 月28日和被告簽訂房地產買賣契約（下稱222-19地號A1契約），原告以總價款300 萬元購買被告所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地，面積272 平方公尺，權利範圍1/1 。
1.簽約當日給付10萬元現金、90萬元之支票一紙。
2.於106年10月31日交付100萬元之支票。（卷一48-49頁）
二、苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地，地目田、使用分區：山坡地保育區，使用地類別：農牧用地，面積：272 平方公尺，洪宗元於104 年11月5 號以買賣名義登記為所有權人，權利範圍：1 分之1 。（卷一59頁）
三、原告於106 年9 月29日和被告簽訂房地產買賣契約，原告以總價款400 萬元購買被告所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地，面積527 平方公尺，權利範圍1/1 。
1.簽約當日給100萬元之支票一紙。
2.於106年10月31日交付150萬元之支票。（卷一73-74頁）
四、坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地，地目：田、使用分區：山坡地保育區，使用地類別：農牧用地，面積：
527 平方公尺，洪宗元於104 年11月5 日以買賣名義登記土地所有權人，權利範圍：1 分之1 。（卷一72頁）
五、坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地，使用分區：
山坡地保育區，使用地類別：農牧用地，面積：527 平方公尺，徐子軒於106 年11月3 日以買賣名義登記土地所有權人，權利範圍：1 分之1 。（卷一159 頁）
六、坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地，、使用分區：山坡地保育區，使用地類別：農牧用地，面積：272 平方公尺，徐予亨於106 年11月3 日以買賣名義登記土地所有權人，權利範圍：1 分之1 。（卷一161 頁）
七、洪宗元於106 年9 月20日出具授權書，授權姚蘭萍處理有關苗栗縣○○鄉○○○段222 、222-16、222-17、222-18、222-19等五筆土地之出賣，授權被授權人全權代理簽訂買賣契約、收受價金、承諾事項議定並代表處理相關事宜。（卷一69頁）
八、徐愛維、曾三彬、何怡瑩、姚蘭萍、張玟翔、朱振曜於2018年2 月6 日開會記錄會議總結：
1.姚蘭萍建議A1地號000-00( 000 平方公尺) 、A2＋A3地號000-00( 000 平方公尺) 依集貨包裝場名義申請農許同意書45平方公尺。
2.申請需要文件如租賃契約或其他文件，由姚蘭萍負責，申請代辦者由姚蘭萍指定，代辦費或規費由徐愛維負責。
3.徐愛維提議：地號222-19、222-18地號各申請45平方公尺鋼筋水泥農業設施，待兩個地號蓋兩棟，每棟45平方公尺申請農許同意書出來可蓋農業設施後，再付清餘款新臺幣100萬元整。
4.徐愛維與姚蘭萍雙方同意A5＋A6地號222-17( 分割681 平方公尺) 同意取消買賣契約書，並將已付第一期款新臺幣
150 萬元整，併入A1地號222-19及A2、A3地號222-18購地之總額款項為已付金額新臺幣600 萬元整，餘款新臺幣
100 萬元整，待兩棟，每棟45平方公尺之農許申請同意核准下來後，再付清給姚蘭萍。（協議內容第5 條省略）
5.代辦申請農許由姚蘭萍先提供含費用經由徐愛維確認後，方得開始辦理。
6.如因兩個地號222-19及222-18申請農業許可同意書無法核准下來，姚蘭萍完全同意無條件退還已繳金額新臺幣600萬元整之款項給徐愛維，同時徐愛維也退回該兩批之土地給姚蘭萍並取消雙方買賣契約。但若需補件申請或徐愛維需配合改善，而因姚蘭萍需請徐愛維配合提供資料，而因徐愛維拖延提供時所造成延宕，則不在此限。
7.該案依送件日期起算90天內為有效約定之同意書。
九、苗栗縣政府107 年2 月234 日府水保字第0000000000號函檢送疑似違規使用山坡地現場會勘紀錄，其中
1.說明二：「本案經本府派員會同相關人員至現場勘查，現場確實查有未經申請擅自闢建砌石擋土牆( 長約25公尺、高約1.5 公尺) ，另有平台階段4 處及碎石鋪面、建物之情事，涉○○○鄉○○○段222 、222-11、222-12、222-13 、222-14、222-1 5 、222-16、221-4 、690 、680-2地號等10筆地號土地。」
2.說明三：「本案違規事項經姚君現場表示未改變地形，惟本府會勘是日比對姚君所提照片仍不符，另洪君提送佐證資料仍無法證明現況未有改變地形地貌。
3.說明四：「有關本案水土保持義務人於會勘是日係由姚君負責，惟提供佐證資料係為洪君，請於107 年3 月30日前明確提供水土保持義務人相關資料，倘逾期未提供，依行政程序法第105 條規定，本府將視為台端放棄陳述機會，屆時將姚君與洪君視為這次案件的水土保持義務人，合予敘明。」
4.說明六：「另同段222-18、222-19地號土地之土地使用同意書內容應修正為同意由洪君全權負責違規後續裁處事宜。」（卷一87頁）
十、徐予亨、徐子軒分別於107 年3 月22日、107 年4 月27日發函給苗栗縣00000000段000000地號土地、同段222-18 地號土地在其本人購買前所發生任何事端均與其等無關，故其不同意出具任何同意書或委託任何人出具任何文件。
並且於同年4 月27日表示，非本人簽章一切無效。」（卷一
95 -98頁）
十一、徐予亨於107 年5 月1 日函給苗栗縣政府水保科「本人購買時，賣方姚君堅稱222-19地號係原地段地貌，並無任何違規開發事宜。
主旨：有○○○鄉○○○段○○○○○○○號查詢是否違規事項。
說 明一、本人購買時，賣方姚君堅稱該段地號係原地原貌，並無任何違規開發事項。二、本人頃接貴府函知，該永和山段222-19地號，有違規開發事宜。三、本人懇請貴府再告知該段地號⑴是否有違規開發？⑵是否已解除列管？⑶是否已改正完成？⑷是否能申請農許新的開發？四、以上事項懇請貴府回覆是盼。（卷一99頁）
十二、徐子軒於107 年5 月1 日函給苗栗縣政府水保科「本人購買時，賣方姚君堅稱222-18地號係原地段地貌，並無任何違規開發事宜。主旨：有○○○鄉○○○段○○○○○○○號查詢是否違規事項。說明一、本人購買時，賣方姚君堅稱該段地號係原地原貌，並無任何違規開發事項。二、本人頃接貴府函知，該永和山段222-18地號，有違規開發事宜。
三、本人懇請貴府再告知該段地號⑴是否有違規開發？⑵是否已解除列管？⑶是否已改正完成？⑷是否能申請農許新的開發？四、以上事項懇請貴府回覆是盼。（卷一100頁）
十三、苗栗縣政府於107 年5 月8 日以府水保字第0000000000 A號、府水保字第000 0000000B號函，回覆徐予亨、徐子軒函詢本縣○○鄉○○○段○○○○○○○號、222-18地號土地是否有違規使用情形及是否解除列管或改正完成及是否能新申請開發乙案，均記載：「說明二：…本案土地經本府查有違規使用山坡地之情事，迄今仍於辦理查證中，尚未指定改正事項；另前述土地如涉及水土保持法第12條規定需擬具水持保持計畫送核，因尚未完成改正事項，依據水土保持計畫審核監督辦法第10條規定，該水土保持計畫本府依規不予受理。」（卷0000-000 頁）
十四、徐予亨於107 年6 月28日向苗栗縣政府水保科、苗栗縣三灣鄉公所陳情書「主旨：有關申請農許是否會產生後遺症問題。說明一：本人已購買農地一筆，土地地號三灣永和山段222-19號，已於107 年6 月22日提出申請農業設施容許使用證明。二：本人不知是否還需要事先向政府那些有關單位提出申請，懇請貴府明示。三、又因該段土地前地主洪宗元君有違規開發情節在先，本人懼怕貴單位核准農許同意書後再來拆屋，懇請貴單位勿如前車之鑑，( 苗栗縣卓蘭鄉) 核發農許建照後又變違建拆屋之案件( 如附件) 以免造成無辜農民之損失，感恩之至。四：以上特此陳情說明。」（卷一第105 頁）
十五、徐子軒於107 年6 月27日向苗栗縣政府水保科、苗栗縣三灣鄉公所陳情書「主旨：有關申請農許是否會產生後遺症問題。說明一：本人已購買農地一筆，土地地號三灣永和山段222-18號，已於107 年6 月22日提出申請農業設施容許使用證明。二：本人不知是否還需要事先向政府那些有關單位提出申請，懇請貴府明示。三、又因該段土地前地主洪宗元君有違規開發情節在先，本人懼怕貴單位核准農許同意書後再來拆屋，懇請貴單位勿如前車之鑑，( 苗栗縣卓蘭鄉) 核發農許建照後又變違建拆屋之案件( 如附件) 以免造成無辜農民之損失，感恩之至。四：以上特此陳情說明。」（卷一第109 頁）
十六、苗栗縣政府於107 年7 月9 日以府水保字第1070126601號、府水保字第1070126602號函、於107 年7 月25日以府水保字第1070145435號、府水保字第1070145442號函，回復徐予亨、徐子軒函詢本縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地，擬申請農業用地作農業設施容許使用實施簡易水土保持申報之相關文件( 尚未核定) 乙案，其中1.7 月
9 日函說明三：「查旨揭地號土地，前經本府查有違規使用山坡地之情事，迄今仍於辦理查證中；另前述土地如涉及水土保持法第12條規定需於實際開挖整地及變更地形地貌行為前先擬具水土保持計畫送核，惟前述違規事項尚未結案，依據水土保持計畫審核監督辦法第十條規定，該水土保持計畫本府依規不予受理。」（卷0000-000 頁）
2.7 月25日說明二「查旨揭地號土地，前經本府查有違規使用山坡地之情事，迄今仍於辦理查證中，惟前述違規事項尚未結案，依據水土保持計畫審核監督辦法第10條規定，該水土保持計畫本府依規不予受理。」（卷0000-000頁）
十七、洪宗元於107 年8 月31日委任律師函催告徐愛維、徐予亨、徐子軒，請其等人於文到7 日內，給付購買苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地之尾款總計新臺幣
100 萬元予洪宗元，逾期則依法追究相關法律責任。（卷0000-000 頁）
十八、苗栗縣政府於107 年6 月5 日以府水保字第1070108556號函洪宗元違反「水土保持法」相關規定
1.其中說明二「經本府派員現場勘查於本縣○○鄉○○○段222 、222-11、222-1 2 、222-13、222-14、222-15、222-16、222-18、222-19、221-4 、690 、680-2 等12筆地號土地，查確有未依水土保持法申報核可，擅自進行開挖整地之情事，先予敘明。
2.說明三「另因上開違規之永和山段222-18、222-19、
690 、221-4 、222-11、222-12地號土地涉及他人土地本府業於107 年2 月23日府水保字第0000000000號函請行為人應於規定期限內提送土地合法使用證明書文件及相關資料送府憑辦…另222-18、222-19地號土地經地主
107 年4 月27日聲明函表示非本人簽字蓋章一切無效。」
3.說明四「綜上，本案行為人洪君未取得土地所有權人同意擅自開挖整地之行為，雖尚未實際發生水土流失等致生危害公共安全之情事，惟仍屬違反「水土保持法」第32條：「在公有或私人山坡地或國、公有林區或他人私有林區內未經同意擅自墾殖、占用…，致生水土流失…，處6 月以上5 年以下有期徒刑，得併科新臺幣60萬元以下罰金。」及同條第4 項「第1 項未遂犯罰之」之範疇，爰依刑事訴訟法第241 規定予以告發。」（卷0000-000頁）
十九、苗栗縣政府105 年5 月2 日以府水保字第1050090538號函
1.其中說明二「經現場勘查及比對台端提供施工前照片查有依原地形施作砌石擋土牆及排水設施之情事，據台端代理人表示因下雨不斷導致邊坡崩塌，故先行實施水土保持處理與維護，為有效改善全區排水，請台端以全區考量再次提送水土保持處理維護規劃送本府備查。」
2.說明三「請持續實施水土保持處理與維護，倘有涉及水土保持法第12條規定之開發利用行為，請依規定擬具水土保持計畫或簡易水土保持申請書併同目的事業開發利用許可申請文件，送請目的事業主管機關核轉水土保持主管機關審核。」（卷一317 頁）
二十、苗栗縣政府於108 年7 月17日以府水保字第1080135504號函
1.說明二「有關本府107 年6 月5 日府水保字第107011085 56號函說明二表示，查有未依水土保持法申報核可，擅自開挖整地之情事，已涉及違反水土保持法第12條第1 項第4 款、第23條第2 項規定，又查洪君開挖整地行為，未經土地所有權人同意，已違反同法第32條第4 項。」
2.說明四「經查本縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地，前經本府107 年1 月11日現場勘查，並查有上開號函之違規事項。」（卷0000-000 頁）
二一、苗栗縣政府107 年2 月5 日以府水保字第1070026563號函記載
1.說明二「本案經比對105 年4 月15日會勘照片，查有新增兩處擋土牆及改變地形與多處地上物設施之情事，違規面積約2,600 平方公尺，涉及地號為永和山段222 、222-11、222-1 2 、222-13、222-14、222-15、222-16、221-4 、680-2 、690 等10筆地號土地，現今以合併分割為222 、222-11、222-12、222-16、222-17、222-18 、222-19、221-4 、680-2 、690 等10筆地號土地。
2. 說明三「旨揭地號經查係屬永和山水庫飲用水源水質保
護區…」（卷0000-000 頁）
二二、222-18地號土地違規查詢，查有違規結果。（卷二17頁）
二三、222-19地號土地違規查詢，查有違規結果。（卷二18頁）
二四、臺灣苗栗地方檢察署檢察官於108 年6 月27日以107 年度偵字第3601號對被告洪宗元涉犯「明知台灣自來水股份有限公司（下稱台水公司）所有之苗栗縣○○鄉○○○段○○○ ○○○○○○○○○○○○○○○號土地、黃政良所有之同段221-4地號土地與徐子亨、徐子軒所有之同段222-18、222-19地號土地，均經核定公告為山坡地保育區之土地，竟意圖為自己不法之利益，於民國105 年4 月15日後某日，未經台水公司、黃政良、徐子軒、徐子亨同意，擅自在系爭土地上開挖整地、修砌擋土牆（長約25公尺、高約1.5 公尺）、4 處平台、水泥及碎石鋪面（橫跨系爭地號及同段680-2 、222 、222-13、222-14、222-15、222-16、221-
4 、690 地號），致生水土流失。」等情為不起訴處分書。
二五、臺灣苗栗地方法院於109 年3 月26日以108 年度訴字第35
4 號以「姚蘭萍可預見苗栗縣○○鄉○○○段○○○ ○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱690 地號等3 筆土地）為臺灣自來水股份有限公司（下稱自來水公司）所有，且經核定公告為山坡地保育區，未經所有權人同意，不得擅自占用及從事水土保持法第8 條第1 項第4 款修建其他道路、第
5 款於山坡地設置遊憩用地等行為，卻基於在私人山坡地未經同意而擅自占用、開發、使用之不確定故意，未經土地所有權人同意，於民國105 年4 月15日前2 個月內之某日，僱請不知情之工人，在690 地號等3 筆土地上整地、鋪設遊憩用之石板路面（面積共計1387平方公尺），而為占用、開發、使用等行為，惟尚未致生水土流失之結果。」等事實判處「姚蘭萍犯水土保持法第三十二條第四項之非法占用、開發、使用致生水土流失未遂罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。緩刑貳年，並應自判決確定之日起陸個月內支付公庫新臺幣參萬元。」
肆、本院之判斷
甲、本訴部分
一、有關原告於106 年9 月28日向被告購買「戀戀山湖」廣告案
222 -19 地號土地（即附圖A1），價金為300 萬元；再於
106 年9 月29日購買222-18地號土地（即附圖A2、A3），價金為400 萬元。其中222-19地號土地移轉登記給徐予亨，222-18地號土地土地移轉登記給徐子軒。原告與訴外人曾三彬、何怡瑩、姚蘭萍、張玟翔、朱振曜並於2018年2 月6 日開會，總結「…⒋徐愛維與姚蘭萍雙方同意A5＋A6地號222-17
(分割681 平方公尺) 同意取消買賣契約書，並將已付第一期款新臺幣150 萬元整，併入A1地號222-19及A2、A3地號222-18購地之總額款項為已付金額新臺幣600 萬元整，餘款新臺幣100 萬元整，待兩棟，每棟45平方公尺之農許申請同意核准下來後，再付清給姚蘭萍。…⒍代辦申請農許由姚蘭萍先提供含費用經由徐愛維確認後，方得開始辦理。⒎如因兩個地號222-19及222-18申請農業許可同意書無法核准下來，姚蘭萍完全同意無條件退還已繳金額新臺幣600 萬元整之款項給徐愛維，同時徐愛維也退回該兩批之土地給姚蘭萍並取消雙方買賣契約。但若需補件申請或徐愛維需配合改善，而因姚蘭萍需請徐愛維配合提供資料，而因徐愛維拖延提供時所造成延宕，則不在此限。⒏該案依送件日期起算90天內為有效約定之同意書。」等事實，有戀戀山湖案所出售農地之廣告物（卷一33-45 頁）、222-19地號土地房地產買賣契約書（卷一47-70 頁）、222-18地號土地房地產買賣契約書（卷一71-83 頁）、107 年2 月6 日開會記錄（卷一85 -86頁）在卷可憑，且為兩造所不爭執，堪認為真實。
二、有關原告主張系爭土地必須是沒有違規開發且需要是原始地貌者，原告才要買等情，為被告所否認，並辯稱如上。經查，兩造簽訂之系爭契約並無「必須是沒有違規開發且需要是原始地貌」文字之約定，除此之外，原告並未舉證以實其說，反依其書狀自稱「當時被告之代理人張玟翔向原告表示『戀戀山湖』案中擬出售之農地都沒有問題，本來就是原告現場看的這樣，請原告安心購買。」（卷一第16頁），而原告所看到系爭出售土地即卷內的戀戀山湖案所出售農地之廣告物所呈現狀況（卷一33-45 頁、），原告亦自認當時「戀戀山湖」已分割一區區待售（詳卷一第173-203 頁），且經當時系爭土地銷售業務員即證人張玟翔到庭證述明確（卷二第239-263 頁），因此原告主張「系爭222-18、222-19地號土地必須是沒有違規開發且需要是原始地貌者，原告才要買」，與證據不符，尚難採信。另原告與訴外人姚蘭萍於107 年
2 月6 日開會時，經協議而記載開會紀錄，原告明知其所購買之A1地號000-00( 000 平方公尺) 、A2＋A3地號000-00(
000 平方公尺) 尚須依集貨包裝場名義申請農許同意書45平方公尺，方能使用，堪認原告購買系爭土地時，已參閱廣告物，又實地參觀土地現況，明確知道系爭土地之現狀，方出價購買，並無錯誤可言。何況依據經驗法則，未經整理開發之山坡地為雜草叢林，無道路，根本人無法到達，原告既然購買前到達現場參觀土地現況，足見被告為銷售含系爭土地等10筆山坡地前，早有開發整理，方能偕同原告至現場參觀，行銷系爭土地，無所謂「原始風貌」不確定之概念。原告主張系爭土地要具備原始風貌，方願購買一情，顯與經驗法則相違背，而難採信。
三、另按民法第92條第1 項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（此有最高法院100 年度台上字第858 號民事裁判意旨可供參酌）。原告購買系爭土地前除參閱廣告物外，又親自到系爭土地現場參觀，且前後購買系爭土地外尚有222-17地號土地（即A5+A6 ），經協議合併僅購買系爭土地，足見其簽約當時即明知所購買系爭土地為農地、山坡地、尚須申請容許使用同意書、且之後會有供水系統、排水系統、電力、電線信等設施之拉線（詳卷一第
52 -53頁，契約第七條特別約定事項），參酌上開最高法院判決意旨，難認被告對於原告其購買意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，有詐欺原告之行為，因此原告主張詐欺，亦與證據不符，是原告依民法第92條規定詐欺撤銷買賣的意思表示，再依民法第179 條、第213 條第1 、2 項不當得利的法律關係或依民法第184 條第1 項解除買賣契約，再依侵權行為損害賠償請求損害賠償，上開二請求權競合之法律關係，請求擇一審判，難以採認。又按表意人撤銷其因被詐欺而為之意思表示，應於發見詐欺後1 年內為之，民法第93條前段定有明文。該項期間係法定除斥期間，其時間經過，撤銷權即告消滅，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據。縱認原告主張為真實，以原告於106 年9 月28日、同年月29日簽約，經三次協商，最後一次於107 年2 月6 日協商達成共識，至遲於107年2 月6 日因姚蘭萍對於容許使用同意書之面積申請前後態度反覆不一（詳卷二第14頁），與姚蘭萍協商時即知被詐欺而為意思表示購買系爭土地，而於108 年2 月21日起訴方提依民法第92條規定以詐欺為由，以起訴狀之送達作為撤銷買賣的意思表示，顯逾1 年除斥期間，而不生撤銷之效力。何況系爭土地於106 年11月3 日分別登記給原告指定之第三人，依系爭買賣契約第2 條約定，原告於地政機關移轉登記完成三日內即106 年11月6 日前給付被告尾款100 萬元，原告迄今尚未給付被告尾款100 萬元，尚於107 年2 月6 日與被告之代理人協商待容許使用同意書核准後再給付，堪認原告先行違反系爭買賣契約之約定，方有107 年2 月6 日之協議，原告如真受被告之詐欺，何有未給付尾款，再有107 年2月6 日協議之理？
四、原告主張因被告於107 年6 月22日就系爭土地送件申請取得容許使用同意書，超過90天並未取得核准，則依兩造107 年
2 月6 日之協議第7 、8 條約定兩造解除條件成就，主張兩造買賣契約已合意解除，其依民法第99條第2 項、第259 條第2 款、第203 條之規定，請求被告返還原告已交付價金
600 萬元及請求自最末受領上述價金之日（即107 年2 月6日）起，按週年利率百分之5 之利息云云，為被告所否認，並辯稱如上。經查；⒈原告與被告分別於106 年9 月28日、同年月29日簽訂系爭
買賣契約（詳卷一第47-78 頁），堪認系爭契約的當事人是「原告與被告」。而被告於106 年9 月20日與姚蘭萍簽訂「授權書」授權苗栗縣○○鄉○○○段222 、222-16、222-17、222-18、222-19等5 筆土地之出賣，授權姚蘭萍全權代理簽訂買賣契約、收受價金、承諾事項議定並代處理相關事宜（詳卷一第79頁），足認姚蘭萍自106 年9 月20日才取得系爭土地出售簽約等之代理權。而依107 年2月6 日協議開會紀錄，協議契約的當事人為「原告與姚蘭萍」（詳卷一第85-86 頁），被告僅係授權姚蘭萍含系爭土地等5 筆土地之出賣，全權代理簽訂買賣契約、收受價金、承諾事項議定並代處理相關事宜，合先敘明。因此原告與姚蘭萍協議開會紀錄所載「…如因222-19及222-18申請農業許可同意書無法核准下來，姚蘭萍完全同意無條件退還已繳金額新臺幣600 萬元整之款項給徐愛維，同時徐愛維也退回該兩批之土地給姚蘭萍…」將委任人即被告所有土地在合意解除契約後移轉登記給代理人，是否逾越代理權？未見被告抗辯，合先敘明。
⒉原告與訴外人姚蘭萍於107 年2 月6 日成立協議契約，其
第7 、8 條協議之內容為「…如因222-19及222-18申請農業許可同意書無法核准下來，姚蘭萍完全同意無條件退還已繳金額新臺幣600 萬元整之款項給徐愛維，同時徐愛維也退回該兩批之土地給姚蘭萍並取消雙方買賣契約。但若需補件申請或徐愛維需配合改善，而因姚蘭萍需請徐愛維配合提供資料，而因徐愛維拖延提供時所造成延宕，則不在此限。8.該案依送件日期起算90天內為有效約定之同意書。」，上情且為原告所自認（卷一第85頁），則依上開協議契約可知簽訂協議的當事人為「原告與姚蘭萍」，應允無條件退還已繳金額600 萬元之款項給原告也是「姚蘭萍」，原告依據甚麼法律關係向被告「洪宗元」請求返還買賣價金？被告是系爭買賣契約之主體，但並非107 年2月6 日的協議契約的當事人，姚蘭萍簽訂協議是以洪宗元的代理人地位或以契約主體的地位？兩造均未曾表示意見，或有所爭執，原告亦未舉證說明姚蘭萍是以被告代理人達成協議，是原告未說明依何訴訟標的向被告請求前，其依107 年2 月6 日協議契約，本院以契約文義觀之，認姚蘭萍係協議契約的當事人，被告並非協議契約的當事人，容有當事人不適格之嫌。
⒊何況依107 年2 月6 日協議契約第7 條中段約定「…如因
兩個地號222-19及222-18申請農業許可同意書無法核准下來，姚蘭萍完全同意無條件退還已繳金額新臺幣600 萬元之款項給徐愛維，同時徐愛維也退回該兩批之土地給姚蘭萍並取消雙方買賣契約。」可知，系爭協議契約當事人為「原告與姚蘭萍」，姚蘭萍是依被告授權取得系爭土地出售權，而被告僅為出賣人，且已將系爭土地移轉登記給原告指定之第三人，已履行財產權移轉登記之義務。姚蘭萍取得被告之授權，自行以當事人身分與原告簽訂協議契約，則依協議內容，申請容許使用同意書無法核准下來，合意解除契約的當事人應為「姚蘭萍」，因此如依系爭買賣契約，解除契約後恢復原狀之當事人為被告，原告應將系爭土地從原告指定移轉登記之第三人移轉給被告，被告返還給付之價金600 萬元給原告。如依協議契約之約定，原告負有返還系爭土地移轉登記給姚蘭萍之義務，與姚蘭萍負有退還已給付之買賣價金600 萬元之義務，無論是原告與被告、原告與姚蘭萍間均分別具有對價關係；雙方既互負對待給付義務，因此於他方當事人為對待給付前，自非不得拒絕自己之給付，兩造既然對於買賣契約、協議契約當事人於訴訟中均未曾爭執，而協議契約為一對待給付，原告要求被告給付600 萬元同時應將系爭土地所有權移轉給姚蘭萍（或被告），然原告訴之聲明並沒有同時履行對待給付之表達，是原告之請求，亦與法不合。
⒋另依雙方簽訂之不動產買賣契約書七、特別約定事項第6
點可知買賣標的物系爭土地如果有違規開發之情形，需由賣方即被告負責，但買方即原告需配合處理相關措施。是縱然買賣土地事後有原告主張之違法開發之情形，原告亦需配合處理相關措施，如同地段222 號取得農業設施容許使用同意一般（卷一第337-339 頁），故被告不僅否認兩造已合意解除契約，反辯稱原告以不正當方法阻擾被告取得容許使用同意書，原告之解除契約不合法等節，堪認被告並未同意系爭契約已經解除。另系爭土地買賣契約之當事人是「原告與被告」，系爭土地協議契約的當事人是「原告與姚蘭萍」，原告依系爭協議契約所謂合意解除契約，亦僅解除其與姚蘭萍的協議契約，並非系爭買賣契約。是兩造並未合意解除契約，原告主張兩造已依107 年2 月
6 日合意解契約，依民法第259 條、第203 條回復原狀請求被告返還所給付買賣價金600 萬元及最末受領價金日起算之法定利息，失所依據，難以准許。
⒌退步言之，縱認定訴外人姚蘭萍於107 年2 月6 日與原告
協議是以被告之代理人身分簽訂協議契約，依所簽訂協議契約之「…但若需補件申請或徐愛維需配合改善，而因姚蘭萍需請徐愛維配合提供資料，而因徐愛維拖延提供時所造成延宕，則不在此限。」文義可知，原告對於系爭土地上容許使用同意相對有提供所需相關文書之義務。另查：㈠徐予亨於107 年6 月28日、徐子軒於107 年6 月27日均
向苗栗縣政府水保科、苗栗縣三灣鄉公所陳情「本人已購買農地一筆，土地地號三灣永和山段222-18、222-19號、於107 年6 月22日提出申請農業設施容許使用證明。二：本人不知是否還需要事先向政府那些有關單位提出申請，懇請貴府明示。三、又因該段土地前地主洪宗元君有違規開發情節在先，本人懼怕貴單位核准農許同意書後再來拆屋，懇請貴單位勿如前車之鑑，( 苗栗縣卓蘭鄉) 核發農許建照後又變違建拆屋之案件( 如附件) 以免造成無辜農民之損失，感恩之至。四：以上特此陳情說明。」（卷一第105 頁、109 頁）㈡原告知悉上開陳情後，其中原告主張洪宗元違規開發一
情，經檢察官於108 年6 月27日以107 年度偵字第3601號對被告洪宗元涉犯「明知台灣自來水股份有限公司（下稱台水公司）所有之苗栗縣○○鄉○○○段○○○ ○○○○○○○○○○○○○○○號土地、黃政良所有之同段221-4 地號土地與徐子亨、徐子軒所有之同段222-18、222-19地號土地，均經核定公告為山坡地保育區之土地，竟意圖為自己不法之利益，於105 年4 月15日後某日，未經台水公司、黃政良、徐子軒、徐子亨同意，擅自在系爭土地上開挖整地、修砌擋土牆（長約25公尺、高約1.5 公尺）、4 處平台、水泥及碎石鋪面（橫跨系爭地號及同段680-2 、222 、222-13、222-14、222-15、222-16、221- 4、690 地號），致生水土流失。」等情，已為不起訴處分書（卷二第447 頁），因此原告主張被告違法之處，業經檢察官為不起訴處分，原告主張被告違法開發，顯難認為真實。
㈢另本院於109 年3 月26日以108 年度訴字第354 號判處
「姚蘭萍犯水土保持法第三十二條第四項之非法占用、開發、使用致生水土流失未遂罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。緩刑貳年，並應自判決確定之日起陸個月內支付公庫新臺幣參萬元。」之土地地號為「苗栗縣○○鄉○○○段○○○ ○○○○○○○○○○○○○○○號土地」並無原告購買的222-18、222-19地號土地，原告主張系爭土地有違法開發使用與上開判決認定之事實不符，因此除系爭契約並未約定違規開發應作為合法解除契約之理由外，原告主張其因被告違法開發而不買一情，亦與證據不符，尚難採憑。
⒍又同系爭土地同時開發出售之同段222 地號土地於107 年
6 月20日獲得苗栗縣三灣鄉公所核發申請農業用地做農業設施容許使用同意書，縱然如原告主張系爭土地有違法開發之情（卷一第87頁），也可以在被告向行政機關逐一補正之後，將合法容許使用同意書申請核准後交付給原告，猶如222 地號土地取得苗栗縣三灣鄉公所核發同意書一般（卷一第337-339 頁）。另原告接獲苗栗縣政府函文「…查證中，尚未指定改正事項…」亦可知悉（卷一第101-102頁），本件縱然被告違反系爭土地開發相關行政規則，被告仍可事後依行政機關之指正逐一補正，且依協議契約第7 條但書約定「但若需補件申請或徐愛維需配合改善，而因姚蘭萍需請徐愛維配合提供資料…」原告與姚蘭萍彼此互負有通知、配合申請容許使用同意書之義務，但因協議契約均未約定兩造補正之期限，原告在此期間未催告被告應於期間內向行政機關補正申請容許使用同意書，反而任己猜疑、四處陳情，導致彼此之不信任，此亦為被告申請容許使用同意書難與原告溝通原因之一，然被告或姚蘭萍依系爭買賣契約或協議契約，負有通知原告配合申請容許使用同意書用印及提供相關文書之義務，卻置之不理，並未催告原告於期限內履行申請容許使用同意書應提供之用印與相關文書，顯與上開協議契約之相互應履行之義務違背，既然彼此均未履行催告彼此對於申請容許使用同意書應盡之義務，原告或姚蘭萍（或被告）均因互未履行契約應盡之義務，而均有不完全給付之情，堪認兩造均未善盡契約約定之義務。
五、綜上所述，原告依錯誤、詐欺撤銷系爭土地買賣之意思表示，認被告因買賣契約之撤銷而其收取買賣款項即失所依據，而受有不當得利，及兩造合意解除契約，被告負回復原狀之義務，而請求被告返還所給付之買賣價金600 萬元及最末受領價今日起算之利息，並無依據，為無理由，應予駁回。
乙、反訴部分
壹、被告即反訴原告主張：兩造訂有系爭契約，且反訴原告已將土地過戶給反訴被告指定之第三人，依水土保持技師黃柏琳與反訴被告對話，經黃柏琳轉姚蘭萍知悉反訴被告確實知悉反訴原告有委託黃柏琳代為著手申辦上開事項，反訴被告仍於107 年4 月27日向苗栗縣政府表示「非本人蓋章一切無效」、107 年6 月28日以陳情書表示「懼怕政府機關核准農許同意書後再來拆屋」等語，並且刻意阻擾反訴原告申請容許使用同意書，縱反訴原告後續無法或未繼續辦理上開農許同意書之申請，但此乃是反訴被告所造成。故其依民法101 第
1 項規定、契約第2 條請求給付尾款100 萬元及法定遲延利息。並提出反訴聲明；⒈反訴被告應給付反訴原告100 萬元及自本書狀送達翌日起，按年息5%計算之利息。
⒉反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
貳、原告即反訴被告辯稱：
一、系爭222 地號土地並非本件買賣之標的物，故系爭222 土地之情形，並無足以證明系爭222-18、222-19地號土地之情形，無從自222 地號土地即可佐證本件系爭222-18、222 -19地號土地之買賣情形或未曾為變更地形地貌等情。
二、原告自買受系爭土地後，未曾為任何實際變更之作為，故系爭土地違規使用山坡地及變更地形地貌等情形，應為原所有權人及被告所為，且依苗栗縣政府函可知系爭土地確有未依水土保持法申報核可，擅自進行開挖整地之情事。
三、據苗栗縣政府0000000000號函及107 年1 月11日勘查記錄記載內容可知被告辯稱不知系爭土地有違規之情，顯不實在。
四、被告所提107 年6 月8 日違規查詢之結果，因被告僅鍵入土地母號，未鍵入子號，故而無法查詢，因此不足證明被告不知系爭222-18、222-19地號土地有無違規等情。
五、原告否認有何蓄意阻礙容許許可同意書之申辦，亦否認有何民法第101 條第1 項所定之阻礙條件成就之行為。
六、並提出反訴之答辯聲明：⒈反訴原告之訴駁回。
⒉反訴之訴訟費用由反訴原告負擔。
參、本院之判斷（反訴部分）
一、反訴原告主張反訴被告於107 年4 月27日向苗栗縣政府表示「非本人蓋章一切無效」、107 年6 月28日以陳情書表示「懼怕政府機關核准農許同意書後再來拆屋」等語，刻意阻擾反訴原告申請容許使用同意書，反訴被告所為已構成民法第
101 條第1 項所定之阻礙條件成就之行為云云，為反訴被告所否認，辯稱如上。經查：
⒈系爭222-18、222-19地號土地雖經土地所有權人徐予亨於
107 年3 月22日、107 年4 月27日、徐子軒於107 年4 月27日分別向苗栗縣政府發出聲明（卷一第95 -98頁），及於107 年6 月27日、同年月28日分別向苗栗縣政府水保科、苗栗縣三灣鄉公所陳情（卷一第105-111 頁），但履行協議契約的當事人為「原告」，並非土地所有權人徐予亨、徐子軒，而依協議契約約定有通知義務為姚蘭萍（或反訴原告），因此姚蘭萍或反訴原告負有通知反訴被告履行申請容許使用同意書於期限內用印及提供申請文書之義務，但反訴原告並未舉證其曾催告反訴被告履行契約而反訴被告於期限內拒絕履行之證據。
⒉本件協議契約的當事人姚蘭萍確實因違反水土保持法第32
條第4 項之非法占用、開發、使用致生水土流失未遂罪，處有期徒刑4 月，如易科罰金，以新臺幣1000元折算1 日。緩刑2 年，並應自判決確定之日起6 個月內支付公庫新臺幣3 萬元。」，是反訴被告懷疑其所購買之系爭土地因違法影響容許使用同意書之申請，亦有所據，因此雖反訴被告於107 年4 月27日向苗栗縣政府發出聲明表示：非本人蓋章一切無效，嗣土地所有權人再於上開向苗栗縣政府遞送陳情書稱：懼怕政府機關核准農許同意書後再來拆屋等語，然依苗栗縣政府於107 年6 月5 日以府水保字第1070108556號函被告「系爭土地涉及他人土地本府業於
107 年2 月23日府水保字第0000000000號函請行為人應於規定期限內提送土地合法使用證明書文件及相關資料送府憑辦…另222-18、222-19地號土地經地主107 年4 月27日聲明函表示非本人簽字蓋章一切無效。」要求被告補正「系爭土地合法使用證明書文件及相關資料」，反訴原告亦未於接受上開函文後催告反訴被告於限期內配合用印及提供相關文件；另洪宗元、姚蘭萍涉嫌犯罪事實分別經檢察官不起訴處分書（洪宗元部分），提起公訴（姚蘭萍部分），經本院判決後，反訴原告就前曾委請水土保持技師黃柏琳處理申請容許使用土地同意書的申辦事宜（卷二第391-438 頁），在檢察官不起訴、本院判決後，反訴原告因協議契約並未定履行期限，並未催告反訴被告於適當期限內再配合黃柏琳再度用印與提供系爭土地申請取得容許使用同意書相關文件辦理，反訴被告有經其通知後有不在催告限制期限內不用印及不提供相關文書之情，因此本件顯難因反訴被告上開聲明、陳情即造成反訴原告上開申請系爭土地取得容許使用同意書未予以核准之原因。系爭土地未取得容許使用同意書肇因兩造互不信任所致，反訴原告或姚蘭萍怠於催告反訴被告履行協議契約所致，之後並怠於向行政機關補正而有遲延給付之情。
⒊再按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻
其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條第1 項定有明文。此固為維護誠實信用原則，貫徹附條件法律行為之效力，於因條件成就而受不利益當事人以不正當行為阻止條件成就時，特設該條件視為已成就之規定。惟對於條件成就施以影響之行為，究應如何定性其為不正當行為？舉凡故意妨害、違反法令或違背正義之行為均屬之外，當視法律行為時當事人之意思依誠實信用之原則客觀地評價，以決定該當事人所為是否可被允許？其評價之作成，並應考慮該當事人對系爭條件之成就施以影響之動機、目的，再參酌具體個案情況予以認定之。倘系爭條件成就之促成，係以不作為之方式為之，於評價該不正當性時，更應以作為義務之存在為前提（有最高法院103 年度台上字第2068號民事裁判意旨可供參酌）。而取得土地申請取得容許使用同意書屬於對反訴被告（合法使用系爭土地）、反訴原告（取得給付價金之權利）均屬有利益之事，並非不利益，因此本件反訴被告並非民法第101 條規定之「因條件成就而受不利益之當事人」，而且反訴被告向苗栗縣政府發出聲明，及以土地所有權人名義於107 年6 月27日向苗栗縣政府水保科、苗栗縣三灣鄉公所陳情均在於明瞭系爭土地申請取得容許使用同意書所應檢附之文書、反訴原告申請程序有無違規等情，並非反訴原告所稱主張「以不正當行為阻止條件成就時」，僅係出自於兩造協議契約未約定履行期限，彼此又因互不信任，均未催告對造履行協議契約內容而衍生之不完全給付。
⒋另兩造簽訂之契約約定地政機關產權移轉登記完成3 日內
給付尾款100 萬元，然系爭契約於107 年2 月6 日經被告授權之姚蘭萍與反訴被告協商為「農許同意申請核准後再付清給姚蘭萍」，因此依協議契約之約定，反訴原告應待姚蘭萍協助反訴被告取得容許使用同意書，方能要求反訴被告給付買賣之尾款100 萬元，然至言詞辯論終止為止，未見反訴原告提出取得農業設施容許使用同意書之證據。是本件反訴原告依契約第2 條約定，請求反訴被告給付購買土地尾款100 萬元，與法不符，應予駁回。
二、綜上所述⒈本訴部分；兩造簽訂系爭買賣契約並無必須無違規且維持
原始風貌，方要購買之文字記載。及原告觀看廣告物，又參觀系爭土地現場，再於107 年2 月6 日協議知悉系爭土地要申請容許使用同意書方有合法建物（工具間）使用，原告明知所購買系爭土地為農地、山坡地，參觀土地之現況，並無錯誤、詐欺之情，且原告最遲於107 年2 月6 日即能知悉為姚蘭萍詐欺，而於108 年2 月21日方因詐欺而以起訴狀繕本送達作為通知撤銷買賣之意思表示，已逾除斥期間，且兩造並未合意解除契約，因此原告先依詐欺、錯誤撤銷買賣之意思表示，依不當得利或侵權行為損害賠償，及107 年2 月6 日協議第7 條、第8 條協議解除條件成就，合意解除契約，依民法第259 條、第203 條回復原狀等法律關係，請求被告返還給付買賣之價金600 萬元及最末次價金日起算之法定利息，為無理由，應予駁回。
⒉反訴部分；雖兩造簽訂之契約約定地政機關產權移轉登記
完成三日內給付尾款100 萬元，然系爭契約於107 年2 月
6 日經被告授權之姚蘭萍與反訴被告協商更改為「農許同意申請核准後再付清給姚蘭萍」，因此依協議契約之約定，反訴原告應待姚蘭萍協助反訴被告取得容許使用同意書，方能要求反訴被告給付買賣之尾款100 萬，且本件反訴被告亦無民法第101 條第1 項之適用，均如前述。因此反訴原告依系爭契約第2 條買賣契約之法律關係，請求反訴被告給付100 萬元部分及遲延之法定利息，為無理由，應予駁回。
三、假執行部分本訴、反訴部分，原告、反訴原告均既受敗訴判決，其假執行之聲請已經失去依據，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，至於本訴、反訴之兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔的依據：本訴、反訴部分均依民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 7 月 30 日
民事第一庭 法 官 張珈禎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 30 日
書記官 廖仲一