臺灣苗栗地方法院民事判決 108年度訴字第97號原 告 雲天大地別墅區管理委員會兼法定代理人 黃適遷原 告 吳祖錚
翁靖偉江雨桐張文煌孫振凱上 一 人訴訟代理人 魏孟秋原 告 高國棟
王炫涵林柏欣胡嘉凌蔡美華許哲銘原告共同訴訟代理人 龍其祥律師被 告 四季山莊雲天大地區管理委員會法定代理人 巫冠廷訴訟代理人 洪大明律師
張智程律師複 代理人 江慧敏律師上列當事人間確認管理委員會成立有效事件，本院於民國108 年
7 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造社區建物之起造人勝麗建設股份有限公司（下稱勝麗公
司）前在苗栗縣○○市○○段○○○○○號土地上興建「四季山莊雲天大地」建案，起造時為適應不同客戶，在建築基地上規劃「大樓區」及「別墅區」兩個完全獨立、互不相屬、各有獨立出入口之不同形態社區，大樓區與別墅區之買賣契約中均有載明各自成立管理委員會，並為各承購戶所知悉，當可認為勝麗公司於訂立大樓區與別墅區買賣契約時，已代上開區分所有權人合意成立共有基地之分管協議，並依一定比例分擔共有部分之費用。詎雲天大地建案竣工後，勝麗公司欲召開第1 次區分所有權人會議時，因苗栗縣頭份市公所承辦人員告知依「公寓大廈管理報備事項處理原則」（下稱報備處理原則）規定，同一建築執照上的區分所有權人只能成立1 個管委會云云，勝麗公司乃居間協調大樓區及別墅區成立1 個形式上管委會，實質上分開管理之提議，並提出「四季山莊雲天大地社區別墅區分區自治管理要點」，作為公共費用分擔比例及共同使用部分管理維護之依據，惟別墅區與大樓區之區分所有權人未能達成協議。勝麗公司在協調不成後，雖曾通知大樓區及別墅區之區分所有權人共同召開第1次區分所有權人會議，但別墅區僅有3 位區分所有權人到場，以了解共用基地應如何管理及分擔費用，到場之別墅區住戶並曾質疑成立1 個管委會之提案，但因該次會議出席人數不足，只能以座談討論方式溝通意見。嗣於106 年8 月間，大樓區續行召開區分所有權人會議，成立被告四季山莊雲天大地區管理委員會（下稱被告管委會），並決議將別墅區包含於被告管委會內，向別墅區住戶收取管理費，此已違反買賣契約與分管協議。
㈡原告黃適遷、吳祖錚、翁靖偉、江雨桐、張文煌、孫振凱、
高國棟、王炫涵、林柏欣、胡嘉凌、蔡美華、許哲銘等人（下稱原告黃適遷等12人）均為別墅區之區分所有權人，已另依公寓大廈管理條例第25條第3 項後段規定，推舉原告黃適遷為召集人，於107 年11月3 日召開別墅區第1 次區分所有權人會議，決議成立原告雲天大地別墅區管理委員會（下稱原告管委會）。依公寓大廈管理條例第26條或第28條規定，只須有法定人數之區分所有權人出席，會議即有效成立，並未規定同一宗基地或同一張建築執照只能成立1 個管理委員會。是原告管委會自屬合法成立，不因苗栗縣頭份市公所未准予備查而受影響。因被告否認原告管委會之成立，原告提起本件確認之訴，當有即受確認判決之法律上利益等語。
㈢並聲明：確認原告管委會於107 年11月3 日召開之區分所有權人會議，關於成立原告管委會之決議有效。
二、被告則以：㈠四季山莊雲天大地社區於建築設計時，勝麗公司即設計部分
為集合住宅、部分為普通透天住宅，並合併計算建蔽率及容積率後申請建造執照，總共興建戶數為302 戶，原告黃適遷等12人所有之房地亦包含其中。起造人勝麗公司於106 年8月5 日召開之區分所有權人會議，其召集對象為「雲天大地」社區全體區分所有權人，即包含原告黃適遷等12人，別墅區住戶並有原告黃適遷、翁靖偉、江雨桐、張文煌、王炫涵、胡嘉凌、蔡美華等7 人出席，均未否認渠等所有之房地屬被告社區一員，亦未表明應自被告社區中分開、獨立，該次會議中並已通過社區規約、選任管理委員而成立被告管委會。依公寓大廈管理條例第25條第1 項規定，區分所有權人會議由「全體」區分所有權人組成，原告黃適遷等12人為雲天大地建案之區分所有權人，且被告管委會已合法成立，渠等自屬被告管委會所管理。原告黃適遷等12人另依公寓大廈管理條例第25條第3 項互推1 人召集區分所有權人會議，逕自另行成立原告管委會，自非合法。
㈡又雲天大地社區雖分為「大樓區」及「別墅區」，各有獨立
之出入口，但皆作為住宅使用，並無商場、辦公處所，與公寓大廈管理條例第26條所定「住宅與辦公、商場混合使用」之情形不同。況依前開規定分別成立管理委員會，仍須經區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定公寓大廈管理條例第26條第1 項第1 至5 款事宜後再為報備，方為合法。然原告黃適遷等12人成立之原告管委會，未經雲天大地社區全體區分所有權人過半數書面同意，亦未就公寓大廈管理條例第26條第1 項第1 至5 款事項在區分所有權人會議上進行討論、協商，並做出決議或以規約明定，已不符公寓大廈管理條例第26條第1 項規定。
㈢另依報備處理原則第2 條第3 項規定，必須共用部分分別劃
分管理維護方式及管理維護費用分擔方式明確，始得分別成立管理委員會。但本社區係1 張建造執照、1 宗基地，無論是建物所在位置、公共設施所在位置，全屬共有，無法劃分，更未劃分管理維護方式，遑論管理維護費用之分擔，故本社區無法分別成立2 個管理委員會。再依「大樓區」、「別墅區」之房屋預定買賣契約書第19條第5 項第6 款均約定，如因法令規定須為同一社區管理委員會時，買方全體同意依法辦理無異議，惟兩社區仍得另以個別管理組織方式，依本契約及社區規約之約定分開管理之。因「雲天大地」社區依法令無法成立2 個管理委員會，則依前開買賣契約書之約定，原告應與被告成立同一個管委會，是原告逕自成立別墅區管委會，乃違法無效等語。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告主張其等於
107 年11月3 日召開區分所有權人會議，決議成立原告管委會，原告管委會已合法有效成立乙節，為被告所否認；是兩造間就原告管委會是否合法成立、原告黃適遷等12人所有之房地是否已非被告管委會之管理範圍，均處於不明確之狀態，而此不安之狀態得以確認判決予以除去，是原告自有即受確認判決之法律上利益。
㈡按「公寓大廈係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標
有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」；「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人」；「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」，公寓大廈管理條例第3 條第1 款、第29條第1 項、第53條分別定有明文。又依公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，公寓大廈管理條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：「一、依建築法第11條規定之一宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則及92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」。查兩造所在之「四季山莊雲天大地」社區，係由起造人勝麗公司本於同一建造執照所興建，其別墅區與大樓區係共用同一宗建築基地（即苗栗縣○○市○○段○○○○○號土地），此為兩造所不爭執，並有苗栗縣政府（103 ）栗商建頭建字第00044 號建造執照在卷可稽（見卷二第281-
310 頁）。縱認雲天大地之別墅區與大樓區係各自獨立使用之建築物，然因兩者使用同一宗建築基地，屬公寓大廈管理條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，則其管理及組織亦應準用公寓大廈管理條例之規定，而應認別墅區與大樓區之各住戶，係屬區分建築物而各有其專有部分，並就其共用基地按其應有部分有所有權，均為同一集居社區之區分所有權人。
㈢又被告管委會係起造人勝麗公司於106 年8 月5 日依公寓大
廈管理條例第32條第1 項規定，以別墅區、大樓區之區分所有權人為召集對象，重新召開區分所有權人會議選任第1 屆管委會之管理委員而成立，前開會議決議依同條第2 項規定視為成立後，復經苗栗縣頭份市公所於106 年10月25日准被告管委會之管理組織報備，有苗栗縣政府檢送之被告管委會報備資料全卷在卷可佐（見卷二第45-254頁），堪認被告管委會應已合法成立。而原告黃適遷等12人既屬同一集居社區之區分所有權人，則其所有之房地自亦屬被告管委會管理之範圍。再按「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設備之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第41條業有明定……，所詢旨揭社區欲脫離原加入之三和新城公寓大廈管理委員會，另行成立管理組織疑義乙節，係涉規約之變更，仍應由原管理組織踐行前開條例第31條規定程序後始得為之。」，有內政部營建署91年3 月7 日營署建管字第0910012172號函可參。又「同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈，其中一幢如能符合報備處理原則第2 點適用範圍第2項第2 款（94年1 月11日修正後第2 點㈢）之規定者，自得成立管理委員會或選任管理負責人，並向當地主管機關申請報備。」、「如依本條例第31條（92年12月31日修正條文第31條、第32條）規定召開區分所有權人會議，決議分別成立管理組織，且各幢公寓大廈公共基金分別獨立運用；共用部分分別劃分管理維護範圍及管理維護費用分擔方式明確，符合公寓大廈管理組織申請報備處理原則第2 點㈡2.（94年1月11日修正後第2 點㈢）之規定，自得分別成立管理組織。
」，分別為內政部營建署86年12月2 日86營署建字第29220號函、內政部89年8 月4 日台89內營字第8908661 號書函所明示。由上可知，原告等人如欲脫離原所屬之被告管委會，另行成立管理組織，仍應依公寓大廈管理條例第31條規定，由區分所有權人會議作成決議；且觀同條例第2 條第7 款、第25條第1 項規定，前開區分所有權人會議，當指由別墅區與大樓區之「全體」區分所有權人所組成，而非僅由別墅區之區分所有權人自行作成決議。
㈣按公寓大廈管理條例第31條規定，區分所有權人會議之決議
，除規約另有規定外，應有區分所有權人3 分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之2 以上出席，以出席人數4 分之
3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4 分之3以上之同意行之。另依四季山莊雲天大地區社區住戶規約第
4 條第3 項規定（見卷一第559 頁），區分所有權人會議討論事項，其決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數之同意行之。又區分所有權人會議之決議，其出席及決議人數不符法定比例之效力如何，公寓大廈管理條例並未規定，依同條例第1 條第2 項，應適用其他法令規定。因公寓大廈區分所有權人會議乃類於社團法人之總會，屬公寓大廈之意思機關，其決議有瑕疵時，自應類推適用民法第56條有關規定，定其效力。
而總會之決議，乃多數社員基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定人數以上之社員出席，此一定人數以上之社員出席，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件，總會決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題（最高法院105 年度台上字第393號判決可參）。本件依原告所提之原告管委會申請報備資料（見卷二第313-336 頁），原告於107 年11月3 日所召開之區分所有權人會議，僅有別墅區住戶中之13戶出席，觀諸兩造社區之區分所有權人名冊（見卷一第247-281 頁），該次會議之出席人數及區分所有權合計比例，顯然未達社區住戶規約所定之「應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席」。因前開出席人數乃區分所有權人會議之成立要件，欠缺此項要件，區分所有權人會議之決議自不成立。從而，原告主張於107 年11月3 日召開之區分所有權人會議，已有效作成成立原告管委會之決議，難認有據。
㈤另公寓大廈管理條例第26條規定，係針對非封閉式之公寓大
廈集居社區內屬住宅與辦公、商場混合使用時，以該辦公、商場部分分別成立管理委員會之情形，與本件大樓區、別墅區均屬住宅之情形不同。況依前開規定分別成立管委會，仍須經「全體」區分所有權人會議決議或規約明定第26條第1項之各款事項，非僅召開辦公、商場部分之區分所有權人會議即得以決議。故原告主張依前開規定，得由別墅區自行召開區分所有權人會議決議成立原告管委會，亦無可採。至原告所提臺灣臺北地方法院97年度訴字第2456號民事判決，其原因事實係就國民住宅另行成立管委會，適用之法令為修正前國民住宅條例第18條第3 項、內政部訂頒之「國民住宅社區管理維護辦法」第6 條及臺北市政府訂定之「國民住宅社區管理維護辦法台北市補充規定」，與本件所涉事實及法令並不相同，尚難比附援引，附此敘明。
四、綜上所述，原告於107 年11月3 日召開之區分所有權人會議，其出席人數及區分所有權合計比例，未達公寓大廈管理條例第31條及社區住戶規約所定比例，自無法成立有效之決議。是原告請求確認原告管委會於107 年11月3 日召開之區分所有權人會議，關於成立原告管委會之決議有效，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 108 年 8 月 27 日
民事第二庭 法 官 顏苾涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李欣容中 華 民 國 108 年 8 月 27 日