臺灣苗栗地方法院民事判決 108年度重訴字第29號原 告 謝運煌
謝運和謝運昌謝鈞堂謝國堂謝忠堂謝銘堂謝華堂謝高堂謝旻峯謝吳鳳蘭共 同訴訟代理人 劉順寬律師被 告 林政岳
賴張煥英共 同訴訟代理人 張智宏律師複代理人 黃建誠律師上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國108 年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2款、第3 款及第256 條分別定有明文。查原告起訴時原依民法第450 條第2 項規定為請求，並聲明：㈠被告應將坐落苗栗縣○○市○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）上如民事起訴狀附圖所示斜線部分面積111 平方公尺之地上物拆除騰空後，將前開土地返還原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第19頁至第21頁）。原告嗣於民國108 年4 月1日準備程序期日及同月9 日變更請求權基礎為土地法第103條第2 、3 款（見本院卷第219 頁、第227 頁至第229 頁），復於108 年7 月29日變更訴之聲明第1 項為：㈠被告林政岳應將坐落系爭土地上，如附圖即苗栗縣苗栗地政事務所10
8 年7 月11日複丈成果圖所示編號B 部分面積47平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還原告。㈡被告賴張煥英應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號A 部分面積64平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還原告（見本院卷第319 頁）。經核上開聲明之變更為特定返還之土地面積、位置，乃係補充事實上之陳述；又其主張終止租賃契約及被告所有建物無權占用原告所有土地之基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結；參諸首揭規定，自無不法，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告林政岳所有之門牌號碼苗栗縣○○市○○路○○○○號建物（下稱1019建物）、被告賴張煥英所有之門牌號碼苗栗縣○○市○○路○○○○號建物（下稱1017建物）均坐落原告共有之系爭土地上，坐落之面積及範圍則如附圖所示；而原告則分別與被告就1019建物、1017建物坐落之土地，各自96、89年起成立不定期限之租賃關係。然上開建物並未辦理保存登記、無申請使用執照，且未設置防火牆，顯見被告有將系爭土地供違反法令之使用。再者，1019建物、1017建物占用之土地原係原告祖先出租予訴外人黃添丁、陳添成，嗣後經多次轉手後，方各由被告承租，並興建1019建物、1017建物；故系爭土地既有轉租之情形，顯已構成土地法第
103 條第3 款之情事。從而，原告自得依土地法第103 條第
2 、3 款規定，主張終止契約，並請求被告分別將1019建物、1017建物拆除，及將占用土地返還原告，且以本件108 年
4 月9 日準備書狀之送達終止上開租賃關係，被告自斯時起無權占有系爭土地。為此，爰依民法第767 條規定之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告林政岳應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號B 部分面積47平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還原告。㈡被告賴張煥英應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號A 部分面積64平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還原告。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：1019建物、1017建物目前係供經營小吃店使用，而供經營小吃店使用之目的並非土地法第103 條第2 款所謂「違反法令之使用」，且1019建物、1017建物後方現有可供人車通行之柏油路面，距離主幹道（即苗栗縣苗栗市○○路）甚近且相互接連，足徵上開建物應無違反法令使用或有致危害於公共安全之虞。建築法規防火牆設置之相關規定，僅屬建築管理法令之行政違章，且租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可建築之規定，縱認1019建物、1017建物有違反建築法規相關防火牆設置、申請建築執照、使用執照之相關規定，亦非屬土地法第103 條第
2 款所定「違反法令之使用」。又被告林政岳未將1019建物轉租他人；而被告賴張煥英雖有將1017建物出租他人經營小吃店情事，惟此屬被告賴張煥英就1017號建物房屋使用收益權之行使，而與土地法第103 條第3 款所規定「承租人轉租基地於他人」之要件有別。故原告本件主張終止租賃契約並請求拆除上開建物、返還土地，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告林政岳所有之1019建物、被告賴張煥英所有之1017建物均坐落系爭土地上。
㈡被告林政岳、賴張煥英分別就1019建物、1017建物坐落之系
爭土地，至少自96、89年起與原告成立不定期限之租賃關係；1019建物坐落系爭土地之租金自106 年起為每年新臺幣（下同）88,282元、1017建物坐落系爭土地之租金自92年起為91,400元。
四、原告主張被告租用系爭土地有土地法第103 條第2 、3 款情事，原告得收回系爭土地等情；惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：被告租用系爭土地有無土地法第103 條第2 、3 款所定情事，致原告得收回系爭土地？茲析述如下：
㈠原告並無土地法第103 條第2 款所定得終止租約之事由：
⒈按租用建築房屋之基地，非因承租人以基地供違反法令之使
用，出租人不得收回，土地法第103 條第2 款定有明文。又土地法第103 條第2 款所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符（最高法院41年台上字第95號判例、86年度台上字第986 號判決意旨參照）。再土地法第103 條第2 款所謂承租人以基地供違反法令之使用，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形而言。倘承租人以之供違反法令之使用，並無危害公共安全或違反公序良俗，即無上開條款規定之適用（最高法院89年度台上字第1018號判決意旨參照）。
⒉查原告雖主張1019建物、1017建物未有申請建築執照、使用
執照，屬違章建築，且未設置防火牆，而有侵害公共利益之虞，自屬違反法令之使用云云。然查，1019建物、1017建物現況係供被告開設飲食店使用乙節，業經本院勘驗屬實，並有現場照片、本院勘驗筆錄在卷可參（見本院卷第241 頁至第245 頁、第249 頁至第250 頁）。上開建物既均供被告營業使用，且其營業之目的、內容亦未有何違反法令、背於社會善良風俗之情事，揆諸上開說明，縱有違反建築法令關於設置防火牆或申領建築執照、使用執照之情形，僅屬建築管理法令之行政違章，非屬土地法第103 條第2 款所定之供違反法令使用之情形。又原告於被告承租系爭土地興建1019、1017建物之初，業已明知且同意被告興建建物，其於斯時未就建物是否有請領建築執照、使用執照或符合建築相關行政管制規定一事表示異議，復於本院107 年度訴字第133 號調整租金事件中，僅主張提高1019建物使用系爭土地之租金，而未提及有何違反法令使用之情形，則其迄至該案確定後方提起本件訴訟並為此主張，亦有違誠信原則。再原告復未能舉證證明其所指之前開違規情節，有何致生危害於公共安全之具體事實，自難認原告此部分主張與土地法第103 條第2款所定之要件相符。
㈡原告並無土地法第103 條第3 款所定得終止租約之事由：
⒈按租用建築房屋之基地，非因承租人轉租基地於他人，出租
人不得收回，土地法第103 條第3 款定有明文。又房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（最高法院79年台上字第2678號判例意旨參照）；是土地法第103 條第3 款所規定承租人轉租基地於他人，出租人得終止契約之情形，係指承租人承租基地後，不自為建築，卻將基地轉租於他人而言；此究與基地承租人建築房屋後，將房屋全部或一部交由他人使用收益之情況有別，而使用房屋必然使用房屋所坐落之基地，尚難以此構成終止租約之原因。
⒉原告主張被告有將1019建物、1017建物轉租他人，而構成土
地法第103 條第3 款之終止租約事由云云。然1019建物為被告林政岳供己使用，此經原告所不爭執（見本院卷第241 頁），是原告主張被告林政岳轉租他人云云，顯屬無據。又被告賴張煥英雖已於本院勘驗時自承有將1017建物出租他人使用之節（見本院卷第241 頁）；但1017建物既屬被告賴張煥英所有，則其將該建物出租他人為營業使用、並據此收取租金，此情顯屬被告賴張煥英對1017建物使用收益權之行使，自與承租人租用基地後，不自為建築而出租予他人建築房屋之情形有別，顯非屬土地法第103 條第3 款所定之基地轉租情形。從而，原告主張被告有違法轉租之情事而得據以終止租約云云，尚無可採。另原告就其等與被告分別自96、89年起，就1019建物、1017建物占用之系爭土地成立不定期限之租賃關係乙節所不爭執，則在被告承租、占用系爭土地前，原告或其祖先係與何人成立租賃關係、或有無轉租他人之情事，均屬兩造就系爭土地成立基地租賃之法律關係前所發生之事實，基於債之相對性原則，原告或其祖先與他人成立之租賃關係有無得依法終止之事由，顯與兩造間之租賃關係無涉；況原告自承對於1019建物、1017建物在被告承租、占用系爭土地前之租賃關係不清楚（見本院卷第365 頁），依原告所述內容，實難認有何土地法第103 條第3 款所定之基地轉租情事，原告自不得執此對被告主張終止契約，併此敘明。
五、綜上所述，原告主張依土地法第103 條第2 、3 款終止租約，應乏其據；又兩造間既存在不定期限之租賃關係，且原告又無其他可合法終止該租賃關係之事由，則兩造間之租賃關係既有效存在，1019建物、1017建物占用系爭土地即屬有權占用。基此，原告依民法第767 條規定，請求被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號A 、B 部分之1019建物、1017建物拆除，並將上開土地返還原告，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 11 月 28 日
民事第二庭 法 官 賴映岑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 彭文章中 華 民 國 108 年 11 月 28 日