臺灣苗栗地方法院民事判決 108年度重訴字第53號原 告 黃建森
陳淑珍花義翔（即花金泉之承受訴訟人）共 同訴訟代理人 張智宏律師
黃建誠律師被 告 吳昱頡訴訟代理人 吳運賜
吳承祐律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國108 年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣1,142 萬2,000 元之同時，將坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地之所有權（權利範圍全部），按附表所示之比例移轉登記予原告花義翔、黃建森。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175 條第1 項分別定有明文。查原告花金泉於起訴後之民國108 年7 月15日死亡，由其繼承人花義翔繼承本件訴訟之相關權利義務，原告花義翔並於108 年9 月24日具狀聲明承受訴訟（見卷第177-189 頁），經核尚無不合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、4 款定有明文。本件原告原起訴聲明為：㈠被告應依本院105 年度訴字第330 號民事確定判決將其所分配到如該判決書附圖（即苗栗縣竹南地政事務所107 年6 月15日鑑定圖）所示編號B1部分、面積147 平方公尺及B2部分、面積108 平方公尺之土地向地政機關辦理分割登記；㈡被告於辦理前項土地分割登記後，應將其所分配到之前項土地所有權全部移轉登記予原告。嗣因前開土地分割登記已辦理完成，原告本於同一請求之原因事實，將其聲明變更如後述原告主張項下所示，合於上開法律之規定，亦應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱1146地號土地
）原為被告及訴外人吳耀邦所共有，被告之應有部分為2/3，吳耀邦之應有部分為1/3 。被告於106 年11月10日經由仲介即訴外人趙寶鈴介紹，以新臺幣（下同）1,142 萬2,000元將其1146地號土地之應有部分2/3 出售予原告黃建森、陳淑珍及花金泉等3 人（下稱原告黃建森等3 人），並訂有土地買賣契約（下稱系爭買賣契約）。系爭買賣契約簽訂時，因1146地號土地之另一共有人吳耀邦已提起共有物分割訴訟，並由本院審理中（即本院105 年度訴字第330 號事件，下稱系爭分割訴訟），故原告黃建森等3 人與被告特別在系爭買賣契約第1 條第2 項第1 款約定：「㈠若判決確定結果由出賣人（即被告）取得臨中華路角地（如附圖方案A 、B 綠色區塊），雙方同意繼續履行本契約」、第13條第2 項約定：「賣方應負責續行法院判決共有物分割程序，並負擔因訴訟及分割所生之一切費用」等內容；且為保障雙方權益，並於系爭買賣契約第3 條約定：「第一期款：新台幣貳佰貳拾捌萬元整（含訂金），本契約簽訂完成時，甲方同時支付本期價金全數，雙方並委由葉錫卿地政士保管本期價金至雙方確認繼續履行契約日或解除契約日」。原告陳淑珍並依上開約定，簽發發票日為106 年11月10日、票面金額228 萬元之支票（下稱系爭支票）交由訴外人葉錫卿地政士代為保管，並經被告之代理人即被告之父吳運賜在系爭買賣契約內「不動產買賣收付款明細欄」簽收在案。嗣系爭分割訴訟於108年1 月8 日判決確定，被告分得之土地位置，與系爭買賣契約第1 條第2 項第1 款所指「附圖方案A 綠色區塊」相符，約定之條件業已成就，兩造自應繼續履行系爭買賣契約。
㈡被告取得系爭分割訴訟判決書及確定證明書後，即以LINE之
方式將上開訴訟文書傳送予仲介趙寶鈴，再經趙寶鈴轉知予葉錫卿知悉。葉錫卿於108 年2 月15日以LINE方式通知被告代理人吳運賜提供辦理1146地號土地分割及移轉登記所需文件，吳運賜當時回覆將於星期一將資料寄交予葉錫卿，惟屆期並未為之，反而以原告黃建森等3 人須再補償分割訴訟費用40萬186 元及系爭支票已於107 年11月10日過期等事由拒絕履約。原告黃建森等3 人獲知上情後，即由原告陳淑珍再簽發發票日為108 年1 月9 日、票面金額同為228 萬元之支票放置於葉錫卿處保管，並委請葉錫卿通知吳運賜前往領取，惟吳運賜接獲通知後仍拒絕領取。因1146地號土地已依系爭分割訴訟判決分割出同段1146-6、1146-7等2 筆地號土地（下稱1146-6、1146-7地號土地），由被告單獨取得所有權；又原告花金泉過世後，其依系爭買賣契約所得主張之權利，業經其全體繼承人協議由原告花義翔單獨繼承，復依系爭買賣契約第4 條第4 項約定，買方得指定登記名義人。爰依系爭買賣契約之法律關係提起本訴，並聲明：⑴被告應將1146-6、1146-7地號土地之所有權，分別各移轉登記應有部分2/3 、1/3 予原告花義翔、黃建森；⑵原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭買賣契約第3 條之意旨，買方應提出現金作為第1 期款，即便使用支票，該支票也應實際兌現，然原告黃建森等3 人僅交付葉錫卿系爭支票，並未實際給付現金，葉錫卿亦配合原告未將該支票持以兌現，直到系爭支票超過期限，原告陳淑珍始另行簽發支票1 紙由葉錫卿通知被告領取。原告僅以1 紙支票而非實際提出現金，即保留系爭買賣契約購買土地之權利，對被告而言並不公平，可認原告藉由被告對土地交易較不了解之劣勢，占盡被告便宜。兩造於
106 年11月10日訂立系爭買賣契約，約定於特定分割結果時，原告始買受分割後之土地；然1146地號土地分割完畢後，被告取得角地，兩面臨路並呈梯形，土地方正容易利用，商業價值潛力佳，地價大幅上漲，與1146地號土地分割前之價格差異甚大。此外，系爭買賣契約訂立後，有締約時不可預期之景氣上升情形，周邊土地行情亦有漲價趨勢，如漲價利益全由原告享有，實有不公。故被告請求依民法第227 條之
2 規定，增加原契約之買賣價金至1,280 萬4,825 元，於原告給付前開金額之同時，被告始願將1146-6、1146-7地號土地所有權移轉登記予原告等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院為行集中審理，協同兩造協議並簡化爭點整理如下：㈠兩造不爭執事項：
⒈1146地號土地原為被告及訴外人吳耀邦所共有，被告之應有
部分為2/3 ，吳耀邦之應有部分為1/3 ，嗣吳耀邦於105 年間向本院訴請分割1146地號土地（即系爭分割訴訟）。⒉系爭分割訴訟進行中，被告於106 年11月10日與原告黃建森
等3 人訂立系爭買賣契約，將1146地號土地之應有部分2/3以1,142 萬2,000 元出售予黃建森等3 人，並約定若系爭分割訴訟判決確定結果由出賣人（即被告）取得臨中華路角地（如契約附圖方案A 、B 綠色區塊），雙方同意繼續履行本契約。系爭買賣契約第13條第2 項並約定：「賣方應負責續行法院判決共有物分割程序，並負擔因訴訟及分割所生之一切費用」。
⒊黃建森等3 人於106 年11月10日簽約完成時，有將原告陳淑
珍所簽發之系爭支票交予葉錫卿地政士保管，賣方代理人吳運賜並有在系爭買賣契約之「不動產買賣收付款明細欄」之第一期款收款人簽章欄內簽名。
⒋系爭分割訴訟經本院於108 年1 月8 日判決確定，被告分得
臨中華路角地（如契約附圖方案A 綠色區塊），並於108 年
7 月18日完成分割登記為1146-6地號土地（面積147 平方公尺，權利範圍1/1 ）、1146-7地號土地（面積108 平方公尺，權利範圍1/1 ）。
⒌上開第3 項所示支票之票據上權利，於107 年11月10日後已
逾1 年時效而消滅，黃建森等3 人於108 年3 月間接獲被告代理人吳運賜之原證六信函後，即將另1 張由原告陳淑珍所簽發，票載發票日為108 年1 月9 日，票面金額為228 萬元之支票放置於葉錫卿地政士處，由葉錫卿地政士通知被告代理人吳運賜前往領取，惟被告或其代理人吳運賜迄今仍未領取。
⒍花金泉已於108 年7 月15日死亡，其全體繼承人同意由原告
花義翔單獨繼承被繼承人花金泉就系爭買賣契約之相關權利義務。
㈡本件爭點：
⒈被告抗辯本件兩造簽約後土地價格有明顯波動，應依民法第
227 條之2 規定增加原契約之價金，有無理由？⒉原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告將1146-6、1146
-7地號土地所有權移轉登記予原告花義翔2/3 、原告黃建森1/3 ，有無理由？
四、本院之判斷：㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文。前開情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。是依上開規定請求增、減給付或變更契約原有效果者，應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變，因而認為依原有效果履行契約顯失公平，始足當之。倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用（最高法院104 年度台上字第2413號判決參照）。
㈡本件被告係於系爭分割訴訟進行中與原告黃建森等3 人訂立
系爭買賣契約，將1146地號土地之應有部分2/3 以1,142 萬2,000 元出售予黃建森等3 人，並約定若系爭分割訴訟判決確定結果由被告取得臨中華路角地（如系爭買賣契約附圖方案A 、B 綠色區塊），雙方同意繼續履行本契約，被告並應負責續行法院判決共有物分割程序，及負擔因訴訟及分割所生之一切費用。嗣系爭分割訴訟判決確定後，被告分得臨中華路角地（位置符合系爭買賣契約附圖方案A 綠色區塊），並於108 年7 月18日完成分割登記為1146-6、1146-7地號土地等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書、契約附圖、本院105 年度訴字第330 號民事判決、1146-6及1146-7地號土地登記謄本、地籍圖謄本等在卷可稽（見卷第29-35 頁、第41-43 頁、第97-111頁、第163-167 頁）。系爭買賣契約第1 條第1 項第2 款復約定，若判決確定結果被告未取得臨中華路角地，而原告黃建森等3 人亦無法經由仲介公司居間斡旋取得另一共有人分配之角地時，原告黃建森等3 人得選擇解除買賣契約（見卷第29頁）。綜觀上開買賣契約內容，可知原告黃建森等3 人以1,142 萬2,000 元向被告購地，本即意在購買1146地號之角地位置，此亦為被告所知悉，雙方更就被告在系爭分割訴訟中可能取得之角地位置預為約定，作為繼續履約之條件。則被告在系爭買賣契約成立後，因系爭分割訴訟取得角地乙節，本屬買賣雙方簽約時可得預料之事，更已納入契約之內容，自無情事變更之可言。被告以其取得角地兩面臨路、土地形狀方正容易利用、商業價值潛力佳，與分割前之價格差異甚大為由，主張依民法第227 條之2 第1 項規定增加原約定之買賣價金，顯屬無據。
㈢被告雖另稱系爭買賣契約訂立後，有締約時不可預期之景氣
上升情形，周邊土地行情亦有漲價趨勢，如漲價利益全由原告享有，實有不公，應依情事變更之規定增加買賣價金云云。然查，影響土地價格之因素眾多，包括政策面、經濟面等一般因素、不動產市場概況、區域因素（含近鄰地區土地與建物利用情況、公共設施、交通運輸、重大公共建設、未來發展趨勢）、個別因素（含土地個別條件、法定使用管制與其他管制事項、土地利用情況、建物概況、公共設施便利性）等，有廣地不動產估價師事務所估價報告書存卷可參（見報告書第12-16 頁）。被告所稱系爭買賣契約成立後，經濟面有景氣上升等情（見報告書第13頁），雖可能使土地交易市場較為熱絡，然尚非影響土地價格之唯一因素，亦不若區域因素及個別因素對於地價之影響更為直接。況且，經濟或景氣之好壞升降，本有其循環週期，此乃自由經濟發展下之必然現象。系爭買賣契約成立時，買賣雙方既約定待系爭分割訴訟判決確定後，依判決結果決定是否繼續履約，被告自可預期中間需經相當之時日，則在此期間1146地號土地之價格可能伴隨景氣起伏漲跌，於自由經濟市場實屬正常，如非超出既往交易經驗甚多，尚難率予認定為交易雙方締約時所不得預料。是以，若客觀上並無重大影響土地價格之變故發生，依一般社會通念，單就景氣之循環升降，不能認為已超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，自無情事變更原則之適用。次查，被告係於91年7 月首次取得1146地號土地應有部分1/3 ，後於104 年6 月再次取得1146地號土地應有部分1/3 ，前開2 次移轉時，1146地號土地之公告現值分別為每平方公尺18,333元及29,533元，有土地登記謄本在卷可稽（見卷第27頁）。又系爭買賣契約成立前，1146地號土地之公告現值於100 年為每平方公尺25,167元，其後逐年上升，於系爭買賣契約簽訂當年即106 年為每平方公尺32,229元，有地價謄本附卷可佐（見卷第229 頁），平均每年之漲幅約
4.68％【計算式：（32,229元－25,167元）÷25,167元÷6年＝4.68％】。前揭公告土地現值係主管機關依平均地權條例第46條規定，調查地價動態，逐年評定公告之土地移轉現值，應足為衡量土地價值漲跌之參考。是被告簽訂系爭買賣契約時，依前揭公告土地現值之歷年調漲情形，尚非完全不能預期1146地號土地可能在系爭買賣契約成立後繼續漲價之事。而若以系爭買賣契約總價1,142 萬2,000 元除以1146-6、1146-7地號土地總面積255 平方公尺計算，106 年間每平方公尺售價約44,792元；而經本院囑託廣地不動產估價師事務所估價結果，1146-6、1146-7地號土地於108 年9 月11日之價格為每平方公尺50,215元（見報告書第28頁），依前開價差計算106 年至108 年間之2 年期間漲幅，平均每年漲幅約6.05％【計算式：（50,215元－44,792元）÷44,792元÷
2 年＝6.05％】，亦無超越歷來漲幅甚多之劇烈變化情事。是本件兩造成立系爭買賣契約後，於契約履行期間內，縱系爭土地市價有隨經濟景氣成長而上升，亦屬自由經濟市場之正常現象，難認有何契約成立當時所不得預料之劇變，致依原有效果顯失公平之情事。從而，被告主張依民法第227 條之2 第1 項情事變更之規定，請求調高買賣價金至1,280 萬4,825 元，洵屬無據。
㈣再按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段亦規定甚明。又被告在裁判上援用民法第264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回（最高法院29年上字第895 號判例意旨參照）。查系爭買賣契約成立後，並無經兩造合法解除契約之情形，系爭買賣契約自仍有效存在。又系爭買賣契約第4 條第4 項約定買方得指定登記名義人（見卷第31頁），且原買賣標的已因判決分割而登記為1146-6、1146-7地號土地，則原告依民法第348 條第1 項規定及系爭買賣契約之約定，請求被告移轉1146-6、1146-7地號土地所有權，並指定按附表所示之比例登記予原告花義翔、黃建森，自屬有據。另被告尚未實際收受系爭買賣契約之約定價金1,142 萬2,000 元，此為兩造所不爭執，因原告交付前揭價金與被告移轉土地所有權，具有給付與對待給付關係，則經被告依民法第264 條規定為同時履行抗辯後（見卷第157 、
263 頁），本院應判命原告將價金1,142 萬2,000 元給付予被告之同時，被告應將1146-6、1146-7地號土地所有權按附表所示之比例移轉登記予原告花義翔、黃建森。
五、綜上所述，原告依買賣契約之法律關係，請求被告將1146-6、1146-7地號土地所有權按附表所示之比例移轉登記予原告花義翔、黃建森，為有理由，應予准許。而被告主張同時履行抗辯，於系爭買賣契約之約定價金範圍內，亦屬有理由，爰併為原告提出對待給付之諭知。而此對待給付判決，僅係限制原告請求權之附加條件，非為原告全部或一部敗訴之判決，故原告仍為全部勝訴（最高法院92年度台抗字第376 號裁定參照），併此敘明。
六、另原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，惟命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130 條第1 項定有明文。又原告如持有判令被告應辦理所有權移轉登記之確定判決，原得依強制執行法第130 條之規定，單獨向地政機關申請辦理登記（最高法院49年台上字第1225號判例參照）。本件既經本院判決被告應為所有權移轉登記，揆諸前揭說明，即無再准為假執行之必要，故原告假執行之聲請不應准許，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 12 月 19 日
民事第二庭 法 官 顏苾涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李欣容中 華 民 國 108 年 12 月 19 日附表：
┌────────┬─────┐│受移轉登記之原告│權利範圍 ││ │ │├────────┼─────┤│原告花義翔 │2/3 ││ │ │├────────┼─────┤│原告黃建森 │1/3 ││ │ │└────────┴─────┘