臺灣苗栗地方法院民事判決 108年度重訴字第73號原 告 劉盛文訴訟代理人 張智宏律師
黃建誠律師被 告 謝佩錡訴訟代理人 謝富鈞上列當事人間請求返還不動產等事件，本院於民國109 年4 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將如附表所示不動產交付原告。
二、被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣貳佰伍拾參萬元、第二項於原告以新臺幣捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如各以新臺幣柒佰伍拾捌萬玖仟陸佰陸拾肆元、貳拾肆萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：兩造間就如附表所示不動產（下稱系爭房地，如單指房屋，則稱系爭房屋），於民國107 年6 月1 日簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於同年6 月6日簽訂買賣契約書補充約定（下稱系爭補充約定）。系爭買賣契約之性質應屬附買回條款之買賣契約，即買賣式讓與擔保，原告並已付清買賣價金，被告對於系爭房地所有權移轉登記亦已完成。又兩造間於系爭買賣契約第11條約定買回條款，並於補充契約書約定「乙方（即被告）如無法支付利息連續達兩個月時，乙方即無法依同一價格購回本約房地，房地之使用管理、租金收入歸屬甲方（即原告）」。再被告因考量系爭房屋1 樓及地下室出售原告前，已於106 年1 月1日以每月新臺幣（下同）20,000元出租予訴外人弘正聯合法律事務所，其出租期限至110 年12月31日止，被告擬繼續收取租金及希望保有一定期間以同一價格買回系爭房地之權利等情，兩造乃以口頭約定由被告按月於每月5 日前給付原告98,000元（下稱系爭款項），用以約定系爭房地出售後得以繼續管理、使用系爭房地及行使系爭買回權之對價（此約定內容下稱系爭口頭約定），此對價為權利金，即系爭補充約定中所稱之「利息」，會記載利息係因原告知悉被告係因資金需求而出售系爭房地，方認為被告既以出售系爭房地予原告所得價金作為融通之用，兩造間就系爭買賣契約復約定買回條款，則認每月98,000元之系爭款項屬於利息。系爭口頭約定屬於無名契約性質，含有原告於買受系爭房地後，將系爭房地出租予被告之租賃契約法律關係及被告出售系爭房地予原告後仍保有買回系爭房地之權利金性質。嗣被告依系爭口頭約定自107 年6 月起每月給付98,000元之系爭款項予原告，而有關107 年6 月及7 月之系爭款項共196,000 元部分經兩造協議由系爭房地之第三期款項中扣抵。然被告自108年3 月起即未再依據系爭口頭約定給付系爭款項達5 個月期間，而依系爭補充約定內容，應屬被告行使系爭買回權之解除條件，該解除條件業因被告連續2 個月未給付系爭款項而成就，被告不得再依系爭買賣契約約定以14,000,000元行使買回系爭房地權利。原告前於108 年6 月21日以存證信函函告被告上開事項，並請求被告應將108 年3 、4 月份權利金196,000 元及108 年5 月迄今所收受租金（每月20,000元）交付予原告。然被告於108 年6 月24日收受上開存證信函後，仍未依約履行上開事項，則被告應自108 年7 月5 日起對原告負給付遲延責任。另原告主張被告可占有使用系爭房地之法律關係為租賃關係，租賃期間至被告未支付租金即系爭款項達2 個月為止。為此，爰依民法第348 、179 條規定及系爭買賣契約、系爭口頭約定、系爭補充約定（參本院卷第
173 頁）之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房地交付予原告。㈡被告應給付原告196,000 元，及自108 年7 月5 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被告應自108 年5 月1 日起至第一項房屋、土地交付原告之日止，按月給付原告20,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造間有「每月5 日前交付98,000元」之口頭約定，系爭補充約定之「利息」是借款利息，因被告訴訟代理人謝富鈞（下稱謝富鈞）向原告借款14,000,000元，而原告要求每月付98,000元之借款利息，且以系爭房地作為抵押，並於107 年6 月7 日要被告簽下逾期2 個月未繳息，即喪失以14,000,000元買回系爭房地之權利。因家屬罹癌需支付醫藥費，以致未能按時給付利息給原告，系爭房屋之合理價格在17,000,000元至18,000,000元之間，而原告在連房子都不曾進入看房的情況下就同意借款給被告14,000,000元，可知系爭房屋價值遠遠超過14,000,000元，被告因一時陷入困境遲付利息，原告以此為由要被告交出房屋，實非被告能接受也不合情理。如果是租賃系爭房屋，被告怎麼可能要付98,000元。本件應為借貸契約，有約定若無按期繳息，就不能以14,000,000元買回系爭房地，沒有談到事後若未還款原告應如何取償，原告應僅能就系爭房地取償。原告於107 年12月４日通知被告繳納系爭房地之地價稅15,433元，若系爭買賣契約為真，則系爭房地為原告所有，原告會通知被告去繳納地價稅嗎？而被告為何會去繳納地價稅？等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證理由：㈠原告主張兩造間就系爭房地，於107 年6 月1 日簽訂系爭買
賣契約，並於同年6 月6 日簽訂系爭補充約定，並有「每月
5 日前交付98,000元」之口頭約定，而原告已給付系爭買賣契約之價金14,000,000元，系爭房地所有權於107 年6 月19日以買賣為原因移轉登記予訴外人劉呂燕玲，系爭房屋1 樓及地下室出租予弘正聯合法律事務所，被告自108 年3 月4日後迄自本件言詞辯論終結時即109 年4 月27日，均有按月向弘正聯合法律事務所收取租金20,000元，被告迄今最後一次給付系爭款項98,000元為108 年2 月15日等事實，有系爭買賣契約、補充約定、土地及建物登記謄本、房屋租賃契約書、原告大湖地區農會存摺交易明細影本存卷可參（見本院卷第27頁至第33頁、第75頁至第105 頁），復經被告所不爭執（見本院卷第175 頁、第223 頁、第347 頁、第349 頁），自堪信為真實。
㈡原告主張兩造係出於買賣之真意而就系爭房地簽訂系爭買賣
契約等節，為被告所否認，並辯稱：系爭房地係因謝富鈞向原告借款14,000,000元，以系爭房地作為抵押等語，則依民事訴訟法第277 條前段之規定，應由被告就此有利於己之事實，負舉證之責任。經查：
1.解釋意思表示，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院106 年度台上字第797 號判決意旨參照）。系爭買賣契約標題為「不動產買賣契約書」，首段記載：立買賣契約書人買主：劉盛文（以下簡稱甲方）；立買賣契約書人賣主：謝佩錡（以下簡稱乙方）；關於乙方後開不動產賣與甲方事，雙方協議訂立條件如後，以茲遵守等語，並於系爭買賣契約第1 條、第2 條具體記載列舉標示買賣不動產、買賣總價款等內容，及於系爭買賣契約第11條約定「雙方同意乙方於本約產權過戶登記完竣起六個月至三年內有依本契約同一價格買回之權，逾期則無法依同一價格購回」等語（見本院卷第27頁至第29頁、第31頁），業已表示系爭房地係買賣關係及被告得買回系爭房地之文義，自無從反捨契約文字更為曲解為讓與擔保或借貸關係。又系爭買賣契約第5 條第1 項後段已約明「本約房地過戶後之仍由乙方使用，故水電瓦斯及地價稅房屋稅應由乙方負責繳納」（見本院卷第29頁），並經證人古典美於審理中證述屬實（見本院卷第313 頁），故被告辯稱若系爭買賣契約為真買賣即不應由其繳納地價稅云云，尚非可採。
2.被告固辯稱系爭買賣契約實為向原告借貸14,000,000元，而以系爭房地為抵押擔保等語，然查：
⑴讓與擔保者，係指債務人或第三人為擔保債務人之債務，將
擔保物之財產權移轉於擔保權人，而使擔保權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保標的物之財產權，於債務清償後，標的物應返還於債權人或第三人，債務不履行時，擔保權人得就該標的物受償之非典型擔保（最高法院70年台上字第
104 號判決意旨參照）。又以移轉讓與擔保標的物所有權之方式，達成信用授受目的之非典型擔保，自信用收受者在法律上之債務人地位是否仍然存在為標準，尚可區分為信託讓與擔保與買賣式讓與擔保。買賣式讓與擔保，係以買賣方式移轉標的物之所有權，而以價金名義通融金錢，並約定日後得將標的物買回之制度。其與信託讓與擔保主要不同在於：①信託讓與擔保之債權人與債務人間有擔保債權關係存在，於債務人未履行債務時，債權人即得向債務人請求償還，亦得就讓與之標的物受償。買賣式讓與擔保之買受人與出賣人間，尚無擔保債權關係存在，買受人無請求出賣人清償債務之權，惟出賣人得依約返還價金而請求交還標的物。②標的物滅失時，在信託讓與擔保之債權人仍得就債務人之一般財產，求償其債權；惟買賣式讓與擔保之買受人則無此項權利，可見其危險由買受人自行負擔。③於債務不履行時，信託讓與擔保之債權人如就標的物受償其債權者，負有清算義務，亦即就標的物抵償債權之餘額應返還設定人，倘有不足，則仍可向債務人求償；反之，買賣式讓與擔保即無清算之義務，於標的物抵償債務（融資額）時，縱有不足，亦無向出賣人求償之權。民法上之買回即屬於買賣式讓與擔保之範疇，故應適用其有關規定（臺灣高等法院花蓮分院106 年度上更㈠字第1 號判決意旨參照）。
⑵查證人即辦理系爭買賣契約事宜之地政士古典美於審理中證
稱：簽訂系爭買賣契約時我在場，雙方到我辦公室簽立買賣契約，他們到場之後依雙方同意的條件，由我當場擬的契約內容，因為被告有積欠債務，因為約定由原告償還貸款，由被告過戶系爭房地予原告，原告說要登記給原告太太，上開條件雙方都同意。買賣價金交款時間如系爭買賣契約所載，簽約時被告及謝富鈞均在場，系爭買賣契約，各條款擬定內容，均有解說而經雙方同意，當時並沒有人表達不同意，也都瞭解契約條款內容。關於系爭買賣契約第5 條第1 項本約房地過戶後仍由乙方使用之內容兩造有約定房屋租金由賣方收取，這是他們來我事務所之前就已經談好，然後在我事務所擬的條款，也是因為約定由賣方使用，所以約定水電、瓦斯、地價稅由賣方繳納。系爭補充約定簽立時在場訂立系爭買賣契約的時候，有約定賣方於一定期間可以買回系爭房地，而利息是兩造私下約定的，利息是支付價款的利息，這是兩造雙方同意；雙方的意思是原告支付貸款債務，由賣方即被告支付利息，但我沒有問為何賣方需要支付利息。系爭補充約定是針對買回權期限的約定，且雙方於系爭買賣契約同意賣方於一定時間內可購回，賣方連續二個月利息無法支付時，賣方就不能依原價購回，並且系爭房地的管理、收租約定原由賣方收取，如連續二個月沒有利息無法支付時，使用管理、收取租金權利就回歸買方。意思就是賣方不能再繼續使用及收租。系爭補充約定內容所載之利息我不知道多少錢，我沒有詳細問為何賣方要支付利息。系爭補充約定擬定時被告及謝富鈞均在場，被告、謝富鈞對於補充約定有同意才來我事務所簽立補充約定。在系爭買賣契約訂立過程中，雙方有提到利息的事情，是借款的利息，但雙方沒有詳細跟我講這些內容。原告、謝富鈞他們閒聊時有提到他們雙方有借貸的事情，但具體情節我不清楚，我也沒有聽到借貸金額；我知道他們有借貸，但是當時是說要作買賣，確實是要買賣系爭房地，原告、被告、謝富鈞他們也沒有跟我提到要作設定抵押，他們雙方就是來說要作買賣。當事人若要約定借貸的讓與擔保或讓與契約，是他們自己到事務所後自行決定後告訴我，本件是因為雙方當事人告訴我要擬定買賣契約。簽立系爭買賣契約過程中，被告或謝富鈞沒有提本件交易是借貸提供擔保情況的內容，僅單純就買賣討論等語（見本院卷第312 頁至第317 頁）。是被告雖舉證人古典美為證（見本院卷第223 頁、第229 頁），惟證人古典美係證述兩造就系爭房地確有買賣，僅另以系爭補充約定買回權期限及系爭房地的管理、收租權利歸屬之內容，故並不足以據為被告所云系爭買賣契約僅供擔保借款之有利認定。
⑶被告雖主張系爭買賣契約為將系爭房地讓與擔保謝富鈞向原
告借款即系爭買賣契約價金款項之14,000,000元，惟被告所稱借貸期間為自107 年6 月4 日起算3 年、每月借款利息為百分之7 即98,000元等語（見本院卷第346 頁至第347 頁），惟系爭買賣契約或補充約定內均無相關記載。又系爭買賣契約價金款項第一期、第二期款項各7,530,000 元、4,930,
000 元均係供以代償系爭房地關於被告之相關抵押債務，有系爭買賣契約及相關登記謄本存卷可考（見本院卷第29頁、第31頁至第53頁），此顯與被告所辯系爭買賣契約價金14,000,000元均為謝富鈞之借貸款項乙情不符。再被告於審理中陳稱若未依借貸契約按期還款及利息，處理方式依對方的意思是沒有按期繳息的話，就不能以14,000,000元買回系爭房地，若事後沒有再還款，沒有談到原告應如何取償，原告應僅能就系爭房地取償等語（見本院卷第223 頁），揆諸前揭說明，被告上開所陳內容核與信託讓與擔保之債權人與債務人間有擔保債權關係存在，於債務人未履行債務時，債權人即得向債務人請求償還，亦得就讓與之標的物受償乙情不符，復與信託讓與擔保之債權人在標的物滅失時，得就債務人之一般財產求償其債權不符，而與以買賣方式移轉系爭房地之所有權，而以價金名義通融金錢，並約定日後得將標的物買回之制度較為相符，更徵被告辯稱系爭買賣契約實為借款而抵押系爭房地為擔保云云，難謂可採。況系爭買賣契約係兩造間就系爭房地所有權移轉登記為買賣交易，倘該移轉登記係以供謝富鈞做為14,000,000元借款債務之擔保用，何以系爭買賣契約未提及此事，復依證人古典美上開證述內容，兩造與謝富鈞簽立系爭買賣契約時亦未曾提及以系爭房地擔保謝富鈞向原告借款之事。果爾，則被告所謂以讓與擔保方式做為謝富鈞系爭借款擔保用，該讓與擔保之約定，究係由何人與原告約定？又何以被告願將系爭房地移轉予原告充為謝富鈞借款之擔保用？均屬不明，自難認被告上開主張可採。至證人古典美雖證稱系爭補充約定之利息為原告與謝富鈞之借款利息等語，然衡以系爭補充約定係以被告支付「利息」為被告買回權、使用管理系爭房地及收取租金權利之條件，該利息內容並非必與系爭買賣契約相關連，尚無從佐證被告上開所辯以系爭房地抵押供作擔保謝富鈞向原告借款乙情屬實。
㈢系爭補充約定內容為「買方（以下簡稱甲方）：劉盛文；賣
方（以下簡稱乙方）：謝佩錡；雙方於民國107 年6 月1 日訂立苗栗市○○里○○鄰○○路○○○○號之房地買賣契約，同意補充約定如後：乙方如無法支付利息連續達兩個月時，乙方即無法依同一價格購回本約房地，房地之使用管理、租金收入歸屬甲方，乙方無異議。」等語（見本院卷第75頁），觀其內容係將「無法支付利息連續達兩個月」作為被告關於「依同一價格購回本約房地」、「房地之使用管理、租金收入歸屬」權利之條件。又原告所主張兩造間有每月5 日前交付98,000元之口頭約定，被告最後一次依系爭口頭約定匯款為
108 年2 月15日，未依約於108 年3 月5 日給付系爭款項等情，業經被告所不爭執，已如前述，則前揭關於「無法支付利息連續達兩個月」之條件已成就，被告「依同一價格購回本約房地」權利已因解除條件成就而失效，被告「房地之使用管理、保有租金收入」等權利已因條件成就而由原告取得系爭房地使用管理、得向被告請求系爭房地租金收入之權利，即被告已不得行使買回權及繼續占有系爭房地使用管理，則其現已無繼續占有系爭房地之合法權源，揆諸上揭說明，原告依系爭補充約定及系爭買賣契約，請求被告將系爭房地返還原告，應屬有據。
㈣原告主張系爭補充約定之「利息」為系爭口頭約定被告應按
每月5 日前給付原告系爭款項，系爭款項為系爭房地出售後得以繼續管理、使用系爭房地及行使系爭買回權之對價，系爭口頭約定屬於無名契約性質，含有原告於買受系爭房地後，將系爭房地出租予被告之租賃契約法律關係及被告出售系爭房地予原告後仍保有買回系爭房地之權利金性質等節，雖經被告坦認確有每月5 日前交付98,000元之事實，惟經被告爭執兩造間未存有租賃關係，並爭執上開98,000元之性質應為謝富鈞向原告借款14,000,000元之利息等語。經查，系爭補充約定係將「無法支付利息連續達兩個月」作為被告關於「依同一價格購回本約房地」、「房地之使用管理、租金收入歸屬」權利之條件，並未約定上開利息之發生原因及內容、性質及得請求該利息之原因事實、法律依據為何，無從佐證原告主張「利息」即為被告出售系爭房地後得以繼續管理、使用系爭房地及行使系爭買回權之對價，依其內容亦非原告得執為請求被告給付系爭款項（或原告所稱「權利金」）之依據。又依證人古典美於審理中證述：系爭補充約定之「利息」是支付價款的利息，這是兩造雙方同意，雙方的意思是原告支付貸款債務，由賣方即被告支付利息，但我沒有問為何賣方需要支付利息；此利息是系爭買賣契約成立後，雙方私下約定，在系爭買賣契約訂立過程中，雙方有提到利息的事情，是借款的利息，但雙方沒有詳細跟我講這些內容；原告與謝富鈞閒聊時有提到他們雙方有借貸的事情，但具體情節我不清楚等語（見本院卷第313 頁至第315 頁）。是參酌證人古典美之證述內容，系爭補充約定之利息內容為原告支付價款之利息或謝富鈞借款之利息，且雙方並未就系爭補充約定之「利息」合意為被告出售系爭房地後得以繼續管理、使用系爭房地及行使系爭買回權之對價，雙方亦未提及任何關於系爭口頭約定關於按月給付之系爭款項（即98,000元）為被告出售系爭房地後得以繼續管理、使用系爭房地及行使系爭買回權之對價，或兩造間就被告繼續使用管理系爭房地有何租賃契約約定之內容，而原告所主張系爭房地之租賃法律關係既經被告爭執，復無其他事證可佐證兩造間就系爭房地存有租賃關係或租金之約定，則原告主張系爭款項為被告出售系爭房地後得以繼續管理、使用系爭房地及行使系爭買回權之對價或租金，據此請求被告給付108 年3 月、4 月之系爭款項共196,000 元（計算式：98,000元+98,000 元＝196,000 元）及遲延利息云云，均屬無據。
㈤出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與
第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1 項定有明文。又房屋所有權人於出租房屋後，將所有權讓與他人，該受讓房屋所有權之他人於合法通知承租人後，得承受出租人之權利義務，固無爭議，惟受讓人於受讓房屋所有權後，亦非不得與原所有權人約定仍由原所有權人繼續向承租人收取租金。查兩造間依系爭買賣契約第10條約定原告取得所有權後，仍應繼續出租系爭房屋與弘正聯合法律事務所，至期間屆滿，租約期間由被告收租等語（見本院卷第31頁），是兩造約定仍由被告繼續向承租人弘正聯合法律事務所收取租金。又關於系爭補充約定「無法支付利息連續達兩個月」之條件已因被告未依約於108 年3 月5 日前、10
8 年4 月5 日前給付系爭款項而成就，已如前述，則依系爭補充約定，被告關於系爭房地之租金收入歸屬原告，即被告就條件成就後，其向弘正聯合法律事務所已收取之租金，應歸屬於原告。而被告自108 年5 月1 日後迄自本件言詞辯論終結時即109 年4 月27日止共12個月期間，均有按月向弘正聯合法律事務所收取租金20,000元乙情，業據被告陳述在卷（見本院卷第347 頁），佐以被告與弘正聯合法律事務所間租賃契約第4 條約定租金應於每月5 日以前繳納，每次應繳壹個月份等語（見本院卷第67頁），被告業已收取租金240,
000 元（計算式：20,000元*12 ＝240,000 元），則原告依系爭補充約定，請求被告給付240,000 元，應屬有據。至被告尚未向承租人弘正聯合法律事務所收取之租金部分，其既已因系爭補充約定之條件成就而不得再收取租金，核屬系爭房地所有權人劉呂燕玲合法通知承租人後得承受之出租人權利義務，故原告向被告請求給付本件言詞辯論終結後至返還系爭房地之日止，按月給付其出租系爭房地予弘正聯合法律事務所所收取之租金20,000元等語，尚屬無據，不應准許。
四、綜上所述，系爭補充約定之條件已成就，被告不得繼續使用管理系爭房地及收取系爭房地出租與弘正聯合法律事務所之租金，原告自得請求被告返還系爭房地及給付已收取之租金。從而，原告依系爭買賣契約、系爭補充約定之法律關係，請求被告應將系爭房地交付予原告，並請求被告給付240,00
0 元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，合於民事訴訟法第390 條第2 項規定，故依原告之聲請酌定為被告提供擔保之金額後，宣告得假執行。本院復依同法第392 條第2 項規定，依職權酌定相當金額，宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 5 月 25 日
民事第二庭 法 官 賴映岑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 彭文章中 華 民 國 109 年 5 月 25 日附表：
┌──────────────────────────────────┐│一、土地標示 │├─────────────────────┬──────┬─────┤│土 地 坐 落 │面 積│權利範圍 │├───┬───┬───┬─────────┤（平方公尺）│ ││縣 市○鄉鎮市○ 段 │地 號 │ │ │├───┼───┼───┼─────────┼──────┼─────┤│苗栗縣│苗栗市│恭敬 │784 │104 │全部 │├───┼───┼───┼─────────┼──────┼─────┤│苗栗縣│苗栗市│恭敬 │784-2 │3 │全部 │├───┼───┼───┼─────────┼──────┼─────┤│苗栗縣│苗栗市│恭敬 │785-3 │5 │全部 │├───┼───┼───┼─────────┼──────┼─────┤│苗栗縣│苗栗市│恭敬 │789 │1 │全部 │├───┴───┴───┴─────────┴──────┴─────┤│二、建物標示 │├───┬──────┬───────┬───┬─────┬─────┤│建 號 │基 地 坐 落 │建 物 門 牌 │建築主│建物面積（│權利範圍 ││ │ │ │要建材│平方公尺）│ │├───┼──────┼───────┼───┼─────┼─────┤│1595 │苗栗縣苗栗市│苗栗縣苗栗市恭│鋼筋混│總面積 │全部 ││ │恭敬段784 地│敬里10鄰中正路│凝土造│345.49 │ ││ │號 │1150號 │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │└───┴──────┴───────┴───┴─────┴─────┘