臺灣苗栗地方法院民事判決 109年度簡上字第37號上 訴 人 黃金城訴訟代理人 鄭崇煌律師複代理人 林偉譽被上訴人 林安夫訴訟代理人 林正晃被上訴人 林志具
林秀香陳麗雲林妤蓁林妲霈兼前五人共同訴訟代理人 林翠杏被上訴人 林智富
林智銘林智凌林智添前四人共同訴訟代理人 江錫麒律師
柯宏奇律師王炳人律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於民國
109 年4 月30日本院簡易庭108 年度苗簡字第156 號第一審判決提起上訴，本院於110 年3 月24日辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之備位上訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按第一項之上訴及抗告程序，準用第四百三十四條第一項、第四百三十四條之一及第三編第一章、第四編之規定。訴之變更或追加，非經他造同意者，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限。訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第446 條第1項、第255 條第1 項第2 款分別定有明文。上訴人提起上訴後，追加備位上訴聲明：一、原判決廢棄。二、上開廢棄部分：⑴被上訴人間就苗栗縣○○鄉○○段○○○號土地（下稱系爭土地）如附表所示之應有部分，於民國106 年12月20日以買賣原因所為之所有權移轉登記行為，應予塗銷。⑵被上訴人陳麗雲、林妤蓁、林妲霈應就被繼承人林志杰所遺系爭土地應有部分12分之1 辦理繼承登記。⑶確認上訴人對系爭土地如附表所示之應有部分，就被上訴人間所訂之不動產買賣契約之同一價格之優先承購權存在。⑷被上訴人林安夫、林志具、林秀香、林翠杏、陳麗雲、林妤蓁、林妲霈就系爭土地如附表所示之應有部分，應與上訴人以不動產買賣契約之同一價格（即新臺幣〈下同〉357,500 元）訂定買賣契約，並於上訴人履行該買賣契約之義務後，將附表所示應有部分移轉登記予上訴人。其追加上開備位上訴聲明，與先位上訴聲明，均係基於對系爭土地主張優先購買權，屬請求之基礎事實同一，核與前開規定並無不符，應予准許。
貳、實體部分：
一、上訴人於原審主張略以：
（一）系爭土地（面積189.56平方公尺）原為訴外人林增璋、林增廣共有，權利範圍各2 分之1 。被上訴人林安夫、林志具、林秀香、林翠杏及訴外人林志杰（下稱被上訴人林安夫等人）為林增廣之繼承人，其等於106 年6 月28日完成分割繼承登記後，再於106 年11月28日將繼承所得之系爭土地所有權出售與被上訴人林智富、林智銘、林智凌、林智添（下稱被上訴人林智富等人），並於106 年12月20日完成所有權移轉登記。惟系爭土地上存有訴外人即上訴人之父黃榮富（下稱黃榮富）於65年間搭建之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），經系爭土地合法之繼承人即訴外人林士光（下稱林士光）做為林增璋之繼承人代表，與被上訴人林安夫做為林增廣之繼承人代表，於99年3 月10日將系爭土地出租於黃榮富，租賃期間自99年1 月1 日起至
107 年12月31日止、租金每年6,000 元（下稱租賃契約甲）。黃榮富於100 年間死亡後，經出租人要求調漲租金，黃榮富之繼承人即上訴人及訴外人黃慶雲（下稱黃慶雲）乃與出租人即林士光、被上訴人林安夫補充簽訂租賃契約及約定使用範圍（下稱租賃契約乙）。
（二）系爭土地就林增璋所有（權利範圍2 分之1 ）部分，經臺灣臺中地方法院臺中簡易庭以106 年度中簡字第3502號判決「確認原告（即本件上訴人黃金城）就登記所有權人為林增璋、坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○號、權利範圍2 分之1 之土地有優先購買權存在」，並於判決理由確認上訴人就系爭土地自99年1 月1 日起至107 年12月31日止有租賃契約之事實，上開判決嗣已確定在案（下稱臺中地院前案確定判決），故上訴人具有土地法第104 條第1 項之優先購買權。而被上訴人林安夫等人明知系爭土地已出租予上訴人及黃慶雲，其等將系爭土地出售予被上訴人林智富等人時，竟未依土地法第104 條規定通知上訴人以同一條件優先購買，爰依土地法第104 條規定，提起本件訴訟等語。
（三）並聲明：⑴被上訴人就系爭土地如附表所示之應有部分，於106 年12月20日以買賣原因所為之所有權移轉登記行為，應予塗銷。⑵被上訴人陳麗雲、林妤蓁、林妲霈應就被繼承人林志杰所遺系爭土地應有部分12分之1 辦理繼承登記。⑶確認上訴人對系爭土地如附表所示應有部分，就被上訴人間所訂之不動產買賣契約之同一價格之優先承購權存在。⑷被上訴人林安夫、林志具、林秀香、林翠杏、陳麗雲、林妤蓁、林妲霈就系爭土地如附表所示之應有部分，應與上訴人以不動產買賣契約之同一價格（即46,442元）訂定買賣契約，並於上訴人履行該買賣契約之義務後，將附表所示應有部分移轉登記予上訴人。
二、被上訴人於原審答辯略以：
（一）被上訴人林安夫則以：當時林士光有跟我說系爭土地要出租，我跟兄弟、姊妹講，他們說可以，我就將印章及身分證交給林士光，我有委託林士光簽訂租賃契約甲、租賃契約乙，我有將系爭土地出租給人家。上訴人就系爭土地之租賃契約是與林士光、林安夫簽訂，但林士光、林安夫非系爭土地單獨所有權人，且上開租賃契約簽立時尚未辦理繼承登記；系爭土地與被上訴人林智富等人間之買賣價金是357,500 元等語置辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
（二）被上訴人林志具、林秀香、林翠杏、陳麗雲、林妤蓁、林妲霈等人（下稱被上訴人林翠杏等人）則以：系爭土地出賣予林智富等人前，上訴人說他有租約，但不提供也不理我們，我們出售系爭土地時，並不知道與上訴人間有系爭土地之租賃契約，上訴人說有租約，被上訴人林翠杏有問上訴人，但上訴人不理，如果是由被上訴人林翠杏之父親及伯父租給他，父親及伯父已過世，亦無從得知。被上訴人林翠杏不知道系爭土地有出租給上訴人，林士光、林安夫從未跟被上訴人林翠杏講過，被上訴人林翠杏亦不同意出租。上訴人就系爭土地之租賃契約是與林士光、林安夫簽訂，但林士光、林安夫非系爭土地單獨所有權人，且上開租賃契約簽立時尚未辦理繼承登記；系爭土地與被上訴人林智富等人間之買賣價金是357,500 元等語置辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
（三）被上訴人林智富等人則以：
１、被上訴人林智富等人在系爭土地已建屋設籍多年，門牌號碼為苗栗縣○○鄉○○村00鄰○○00號，並自45年5 月1日向台灣電力公司申請裝表供電。又上訴人依臺中地院前案確定判決，於107 年6 月15日因買賣原因取得系爭土地應有部分2 分之1 後，乃於107 年8 月20日與被上訴人林智富簽訂協議書（下稱協議A ），辦理系爭土地之分割登記事宜，約定以苗栗縣大湖地政事務所繪製之地籍圖A 點至A'點作為分割界線A ，及倘若分割後各自面積有增減時，願以被上訴人林智富家族當初購買價格每平方公尺3,42
8 元為找補之標準等內容。然因被上訴人林智富之其他兄弟不同意系爭協議書之分割線A 而作罷。嗣與上訴人再度協商，協議以同段51地號土地之水溝中線延伸至系爭土地作為分割線B 之內容（下稱協議B ），經上訴人與被上訴人林智富、林智凌簽字確認無誤。
２、上訴人與被上訴人林智富等人協議分割，認為上訴人有拋棄優先購買權之意，上訴人片面毀棄分割之承諾而提起本訴，且自實價登錄制度可知悉系爭土地之買賣條件，上訴人長期不行使其優先購買權，待協議分割不成後方提起本件訴訟，依最高法院100 年度台上字第2019號判決意旨，實有違反誠信原則。又被上訴人林智富等人所買受系爭土地部分自45年間已供自家住宅使用，基於使用借貸關係占用系爭土地，而非系爭建物坐落之基地範圍，依最高法院65年台上字第530 號判例、106 年度台上字第1263號判決意旨，上訴人關於被上訴人林智富等人所買受系爭土地部分無優先購買權。
３、被上訴人林智富等人向林安夫等人購買土地時，林安夫等人表示系爭土地無出租、優先購買權已放棄，可徵林安夫等人否認與上訴人間之租賃契約。再被上訴人林智富等人否認上訴人提出租賃契約之真正，租賃契約僅有林士光與被上訴人林安夫之簽名，並非出於全體共有人之意思，未經其他共有人同意，上訴人主張優先購買權存在為無理由。另臺中地院前案確定判決與本件當事人、訴訟標的、聲明不同，故本件當事人不受前案確定判決既判力之拘束，亦不生爭點效之問題等語置辯。
４、並聲明：上訴人之訴駁回。
三、本件原審認上訴人就其主張並無理由，而駁回其訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：壹、先位上訴聲明：一、原判決廢棄。二、上開廢棄部分：⑴被上訴人就系爭土地如附表所示之應有部分，於106 年12月20日以買賣原因所為之所有權移轉登記行為，應予塗銷。⑵被上訴人陳麗雲、林妤蓁、林妲霈應就被繼承人林志杰所遺系爭土地應有部分12分之1 辦理繼承登記。⑶確認上訴人對系爭土地如附表所示應有部分，就被上訴人間所訂之不動產買賣契約之同一價格之優先承購權存在。⑷被上訴人林安夫、林志具、林秀香、林翠杏、陳麗雲、林妤蓁、林妲霈就系爭土地如附表所示之應有部分，應與上訴人以不動產買賣契約之同一價格（即46,442元）訂定買賣契約，並於上訴人履行該買賣契約之義務後，將附表所示應有部分移轉登記予上訴人。貳、備位上訴聲明：：一、原判決廢棄。二、上開廢棄部分：⑴被上訴人間就系爭土地如附表所示之應有部分，於106 年12月20日以買賣原因所為之所有權移轉登記行為，應予塗銷。⑵被上訴人陳麗雲、林妤蓁、林妲霈應就被繼承人林志杰所遺系爭土地應有部分12分之1 辦理繼承登記。⑶確認上訴人對系爭土地如附表所示之應有部分，就被上訴人間所訂之不動產買賣契約之同一價格之優先承購權存在。⑷被上訴人林安夫、林志具、林秀香、林翠杏、陳麗雲、林妤蓁、林妲霈就系爭土地如附表所示之應有部分，應與上訴人以不動產買賣契約之同一價格（即357,500 元）訂定買賣契約，並於上訴人履行該買賣契約之義務後，將附表所示應有部分移轉登記予上訴人。被上訴人林安夫、林翠杏等人則聲明：上訴駁回。被上訴人林智富等人則聲明：先、備位上訴均駁回。
四、上訴後兩造之主張：
（一）上訴人除引用原審之陳述外，並補稱略以：
１、被上訴人等就系爭土地之買賣，並未依土地法第104 條規定，通知上訴人以同一條件優先購買。又所謂「依同樣條件優先購買」，乃指承買人應接受如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等一切相同之買賣條件，不得部分接受或予以變更，若未能以同樣條件購買，自難謂已合法行使優先購買權。然上開皆係以出賣人已通知買賣之同樣條件或優先購買權人已確知該項條件，而能依同樣條件優先購買之表示為前提，在此之前，尚難謂優先購買權人以公契所載之買賣價金，甚或以自己計算之價金為優先購買之表示。是如無法律特別規定或經當事人同意，自無由法院依職權調整買賣價金，縱認當事人得以聲請法院增減原定之給付時，法院亦應予以闡明。
２、上訴人請求確認本件優先購買權，業經原審所是認，惟系爭不動產買賣契約之價格，兩造主張金額不一致，上訴人在被上訴人等未依法通知買賣之同樣條件情形下，根本無法確知該項條件為何，是於原審起訴時主張以公契土地登記申請書所載之買賣價金，做為計算之價金而主張優先購買權，難認有何與現行土地法第104 條規定要件不符。縱認系爭土地之實際買賣價格為357,500 元，而非公契上所載之46,442元，但此訊息是在原審審理過程中，因被上訴人林智富等人之抗辯始行得知，況被上訴人林智富等人係買受人而非出賣人，自不生通知之效力，原審未為闡明，遽以上訴人主張以公契之買賣價金數額為優先購買之條件，與系爭土地實際交易金額不符，而駁回上訴人之訴，容有違誤。
３、被上訴人林志具、林秀香、林翠杏、陳麗雲、林安夫等人，於109 年8 月17日準備程序時，已自承沒有通知上訴人其等與被上訴人林智富等人本件買賣系爭土地之事宜。是被上訴人間訂立之買賣契約，未依土地法第104 條第2 項規定通知上訴人，自然不得對抗上訴人。
４、上訴人與被上訴人林智富雖在107 年8 月20日簽立協議A分割系爭土地，然與分割圖即協議B 相距1 個多月，該協議A 並沒有任何圖面，且上訴人林智富在原審亦表示從來沒有與上訴人談及系爭土地買賣的條件及價格，所以協議
A 所寫「林智富代表林氏家族」，並非指代表出賣人之其他被上訴人林安夫等人，且合約購買金額與實際購買金額不同，上訴人林智富其後在原審亦已表示協議A 內容他們也不同意，故已失效而無拘束力，其後所繪協議B 之分割圖並未經被上訴人林智銘、林智添簽名，而不了了之，並經調解不成立，所以只是一個草圖，上訴人與被上訴人林智富等人並未達成就系爭土地之分割協議。況當時上訴人並不知被上訴人林智富等人就系爭土地係向被上訴人林安夫等人所購買，是協議A 並非係上訴人放棄優先購買權。
５、土地法第104 條僅規定基地出賣時，承租人有優先購買權，並未附加其他條件，且目前已修法，沒有最高法院65年台上字第530 號判例及106 年度台上字第1263號判決意旨之情形及拘束效力，該2 案之法律見解與土地法第104 條規定相抵觸，且判例經修法後，已不得適用。況上訴人所簽之租賃契約書，承租範圍為系爭土地之全部，並非僅有建物基地之部分，自得主張承租基地之全部有優先購買權，被上訴人林智富等人主張上訴人僅得就建物坐落基地位置為優先購買範圍，容有錯誤。
（二）被上訴人林安夫、林翠杏等人除引用原審之陳述外，並補稱略以：
系爭土地沒有出租予上訴人，是政府機關通知繼承才辦理過戶，因林智富等人來買土地，就賣給他們，純屬單純的買賣，其等並不認識上訴人，也沒有通知上訴人系爭土地出售予林智富等人之事。被上訴人林翠杏等人並稱：其等並不知系爭土地有與上訴人簽立租賃契約，從來都沒有跟任何人有租約，也不同意林士光與上訴人簽立系爭土地之租賃契約等語。
（三）被上訴人林智富等人除引用原審之陳述外，並補稱略以：
１、被上訴人間就系爭土地之買賣價金為357,500元，而非46,442元，此為原審依卷內事證所為認定，並非依職權調整買賣價金，上訴人指摘原審未經闡明即依職權調整買賣價金，應屬誤會。又上訴人在原審言詞辯論終結前，均未依357,500 元之條件行使優先承買權，是原審判決並無錯誤。況被上訴人林翠杏等人已不同意林士光、林安夫就系爭土地與上訴人簽立租賃契約，依最高法院76年度台上字第
28 03 號判決意旨反面解釋，上訴人並無優先購買權。
２、被上訴人林智富等人之家族，早在系爭租賃契約甲簽訂前，就已在系爭土地上建屋設籍居住多年，上訴人並未在其等占用之位置建屋，且經實地測量後，上訴人所有房屋占用系爭土地僅有如附圖所示之C 、D 部分，約占系爭土地面積23% ，然上訴人已有系爭土地應有部分2 分之1 ，是依最高法院65年台上字第530 號判例及106 年度台上字第1263號判決意旨，上訴人不得再主張優先購買權。
３、上訴人在107 年1 月8 日已知悉被上訴人間就系爭土地之買賣，且自承以相關資訊透過實價登錄制度網站查詢，可輕易查悉買賣價金為357,500 元。上訴人長期不行使其優先購買權，並於107 年8 、9 月間持續與被上訴人林智富等人協議系爭土地之分割方案，實與誠信有違，而不得主張優先購買權。
４、上訴人從未與林增璋、林增廣就系爭土地簽定租賃契約，且其主張之租賃契約並無被上訴人林志具、林秀香、林翠杏及林志杰之簽名，雖被上訴人林安夫於臺中地院前案確定判決證稱：其簽定系爭租賃契約乙有經被上訴人林志具、林秀香、林翠杏及林志杰同意授權。惟本件非臺中地院前案確定判決之當事人，該案判決理由所為認定，並不能拘束本件訴訟。
五、得心證之理由：
（一）上訴人主張系爭土地（面積189.56平方公尺）於106 年11月28日，經被上訴人林安夫等人出賣權利範圍應有部分2分之1 予被上訴人林智富等人，並於106 年12月20日以買賣為原因，而為所有權移轉登記。又系爭土地上坐落有黃榮富於65年間出資建造之未辦保存登記建物，黃榮富於10
0 年間死亡後，由上訴人及黃慶雲繼承其所有權，有土地登記謄本、現場照片及空照圖等在卷可憑（見原審卷一第51至57、91、93頁）。並為被上訴人等所不爭執，堪信上訴人此部分之主張為真實。
（二）上訴人就系爭土地是否存有基地承租建屋之法律關係？
１、租賃契約為諾成契約，當事人就租賃標的物及租金意思表示一致，契約即成立。又共有土地之出租，乃利用行為而屬民法第820 條第1 項規定管理權能之範圍。且共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3 分之2者，其人數不予計算，98年1 月23日修正之民法第820 條第1 項定有明文。查陳文０、陳柏０與系爭土地之共有人陳仁０（應有部分為4 分之3 ）就系爭土地簽訂土地租賃契約，自104 年2 月15日起承租系爭土地，為原審合法認定之事實。依上開說明，陳仁０出租系爭土地予陳文０、陳柏０為合法，其餘共有人應受該租賃關係之拘束，不得謂承租人為無權占有（最高法院107 年度台上字第1882號判決意旨參照）。再共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1 月23日修正前民法第820 條第1 項亦有明文。
２、查林士光以林增璋之合法繼承人名義、被上訴人林安夫以林增廣之合法繼承人名義，與黃榮富於99年3 月10日就系爭土地成立租賃契約甲，租賃範圍為系爭土地重測前之全部土地面積183 平方公尺，做住家用途，租賃期間自99年
1 月1 日起至107 年12月31日止，共計9 年；嗣林士光以林增璋之合法繼承人名義、被上訴人林安夫以林增廣之合法繼承人名義，與上訴人及黃慶雲於104 年12月31日就系爭土地成立租賃契約乙，租賃範圍為系爭土地全部面積18
9.56平方公尺，做住家用途，租賃期間自104 年1 月1 日起至112 年12月31日止，共計9 年等情，有租賃契約甲、租賃契約乙之書面契約影本在卷可憑（見原審卷一第31頁至第48頁）。
３、又上訴人主張其所繼受之租賃契約甲及所簽立之租賃契約乙，係經林士光及被上訴人林安夫得其他共有人同意而簽立等情。業據林士光於臺中地院前案審理時具結證稱：租賃契約乙是我簽的，我確實是經全體繼承人同意授權才簽訂租賃契約乙，租金收了之後，是充作祭祀公業的費用，全體繼承人沒有書面同意授權，都是口頭同意授權等語（見臺中地院前案卷第76頁背面至第77頁）。及於本院原審具結證稱：租賃契約甲的林士光簽名及印章是我所為，當時林安夫委託我處理租賃契約甲，所以租賃契約甲關於林安夫的簽名及印章是我代寫及代蓋，印章是林安夫交給我，出租範圍是系爭土地之全部，林增璋之繼承人由我一人代表，林增璋之其他繼承人對同意訂這份土地租賃契約都沒有意見，簽約前，除了住很遠的范林炳英外，其他繼承人我都有告知；租賃契約乙是由我簽訂，其上林安夫的印章也是由林安夫委託我辦理，我知道出租約定的面積是系爭土地的整個土地面積，租賃契約甲及租賃契約乙沒有徵詢過范林炳英及其繼承人之意見，因為根本都沒有聯絡過，我父親過世范林炳英都沒有來，其餘繼承人我是口頭徵詢他們同意等語明確（見原審卷一第297 頁至第305 頁）。核與被上訴人林安夫於臺中地院前案審理時具結證稱：租賃契約乙是我簽的，是我委託林士光辦理的，我是代表全體繼承人簽訂上開契約，我口頭上都有跟他們說，他們也都有同意授權我辦理等語（見臺中地院前案卷第91頁背面）相符。衡以證人林士光及被上訴人林安夫與臺中地院前案兩造（上訴人與財政部國有財產署中區分署）間、證人林士光與本件爭執事項間無特別利害關係，復非就與自身利益密切相關之事實為證述，應無必要甘冒偽證罪之重責，故為虛偽證述，堪認證人林士光於臺中地院前案、原審審理時及被上訴人林安夫於臺中地院前案審理時所證述之內容，應可採信。再證人林士光雖於臺中地院前案審理時證稱其簽立租賃契約經全體繼承人同意，惟於原審審理時已詳予陳述原因為訴外人范林炳英均無聯繫而未曾過問外，均已得其餘繼承人之口頭同意，堪認證人林士光係補充相關事實上之證述，無明顯悖於常情之矛盾，其證述簽立上開租賃契約之事已取得除范林炳英外其餘繼承人口頭同意、授權乙節，應屬可採。
４、被上訴人林安夫、林翠杏等人於本院雖否認有上開租賃契約等語。惟被上訴人林安夫於原審陳稱：我有委託林士光簽訂租賃契約甲、租賃契約乙，並有將身分證及印章委託林士光。當時林士光有跟我說系爭土地要出租，我跟兄弟姊妹講1 年6,000 元，錢用在掃墓祭祖用，他們說可以，我就將印章及身分證交給林士光，我有將系爭土地出租給人家等語（見原審卷一第311 頁至第313 頁），則上開被上訴人等抗辯未曾同意系爭土地出租予上訴人乙節，顯屬無據。
５、再關於被上訴人林安夫等人與被上訴人林智富等人買賣系爭土地之土地登記申請書中，記載「本件土地無出租，如有不實，出賣人願負法律責任」、「優先購買權確已放棄優先購買權，如有不實願負法律責任」等語。被上訴人林安夫抗辯不知道其意、不知道系爭土地出售與何人等語；被上訴人林翠杏等人抗辯不知道租賃、且我的買賣契約書上沒有這個，並不知有寫「優先購買權確已放棄」等語。惟與承辦上開買賣契約之代書李玉霞於原審證稱：簽約當下我有問林翠杏系爭土地是否有出租他人，林翠杏稱無出租，沒有出租就沒有優先購買權，我就是這樣記載。第二次付款時，林翠杏、林安夫、林志杰、林志具、林秀香均在場，我當下有跟他們5 人說明為他們辦理的契約內容，並再次詢問系爭土地有無出租，林翠杏等5 人均稱沒有意見，也沒有出租他人。我有解釋契約內容，也有拿寫好的公契內容給他們5 人看，他們確認後都說對等語（見原審卷二第133 頁至第134 頁）不符。可知被上訴人林安夫等人就與自身利害攸關部分均為避重就輕、對己有利之陳述，亦不無卸責之嫌，難謂可採，應以被上訴人林安夫於前案審理中證述之內容較為可採。況證人李玉霞於原審證稱其承辦上開買賣契約之際，係被上訴人林翠杏陳稱無出租他人等語明確，已如前述。參酌被上訴人林翠杏於原審中自承其勘查系爭土地時，看到上訴人家及被上訴人林智富等人家在系爭土地上，希望協商，而知悉上訴人稱有系爭土地之租約，且自承租約可能出於已死亡之其父、伯父即林增璋、林增廣之意所為，後來賣給被上訴人林智富等人等情（見原審卷一第347 頁至第349 頁）。可知其等為上開買賣契約之際，既已知悉系爭土地與上訴人間可能存有租賃關係之虞，仍逕對證人李玉霞陳稱無出租他人，益徵其就本件是否知悉系爭土地租賃關係之陳述係慮及自身利害關係所為，難認可採。
６、綜上所述，租賃契約甲及租賃契約乙均係經被上訴人林安夫取得林增廣全體繼承人之口頭同意而委託林士光簽立，及經林士光取得林增璋繼承人即訴外人林士芸、徐林仁香、林柔玲、林亞笑、林士焱等人口頭同意而簽立。雖林士光未取得范林炳英或其繼承人之同意；惟就原審判決書不爭執事項第4 點所載，范林炳英或其直系血親卑親屬代位繼承系爭土地之潛在應有部分，應為林增璋應有部分（2分之1 ）之應繼分（7 分之1 ），即就系爭土地之實際潛在應有部分為14分之1 。又共有土地之出租亦屬民法第82
0 條第1 項之管理權能範圍，已如前述。則租賃契約甲雖與98年1 月23日修正前民法第820 條第1 項所示應由全體共有人共同管理之規定不符，但租賃契約乙係經共有人即林增璋、林增廣繼承人過半數及其應有部分合計逾3 分之
2 之同意行之，符合98年1 月23日修正後民法第820 條第
1 項之規定。是林士光與被上訴人林安夫出租系爭土地予上訴人及黃慶雲為合法，其餘共有人應受該租賃關係之拘束，故上訴人於104 年1 月1 日依據租賃契約乙而為系爭土地之基地承租人，應堪認定。
（三）上訴人可否依土地法第104 條第1 條規定，對被上訴人林安夫等人主張行使優先購買權：
１、按土地法第104 條第1 項關於承租人優先購買權之規定，旨在使基地與其上房屋同歸一人所有，以盡經濟效用，而杜紛爭，故應認基地承租人所得優先購買者，係其承租用以建屋之基地部分。然所謂建築基地，係指供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地，建築法第11條第1項定有明文。違章建築雖非在建築管理之範圍，然法定空地之留設，係為使建築物配置於基地上合理的位置，以利良好的通風、日照、採光及防火等，增進居住環境之舒適、安全與衛生，以維護公共安全與居住環境之品質，在未經主管機關依法拆除前，與合法建築應無二致，除該建物本身占有部分以外，並應及於所承租為建物安全及居住品質所需留設之空地，俾得完整保障人民之財產權及公共安全。原審既認定曾００等13人對於系爭房屋坐落之基地有優先購買之權利，則該等房屋所需留設之空地，倘為其等所承租，自仍在其等得優先購買之基地範圍內。究竟系爭房屋之構造、建材、前後左右通行道路，及與其他建築物之間距等客觀條件如何？該等房屋坐落之使用分區及該分區建蔽率若干？凡此攸關系爭房屋有無留設必要空地及其範圍。原審未遑詳予調查審究，即為其等此部分不利之判決，自屬速斷（最高法院108 年度台上字第2350號判決意旨參照）。又按土地法第104 條第1 項關於承租人優先購買權規定之目的，旨在使基地與其上房屋同歸一人所有，以盡經濟效用，而杜紛爭，故應認基地承租人所得優先購買者為其所承租用以建屋之基地部分；如承租期間房屋面積有所增減，則應於承租範圍內，按行使優先購買權時之房屋坐落位置、面積，定其買受範圍。查曾０及李００等五人所承租系爭土地部分，原審認包括居住及晒谷使用；而興建房屋固必須留設法定空地等，但是否包括晒谷使用部分？且所謂晒谷，是否仍為現使用狀況？均非無疑。原審俱未調查審究，徒以李００與曾０、李００就租金約定以稻穀為給付方式，且已無法分析供晒谷使用之空地位置等情，遽認曾００等八人就編號A 等部分土地及李００等五人就編號C 等部分土地分別有優先購買權存在，已不免粗疏（最高法院106 年度台上字第1662號判決意旨參照）。是土地法第104 條第1 項關於承租人之優先購買權，旨在使房屋與基地之所有權於公平合理之原則下，合歸於同一人，使法律關係單純化，維持房屋與基地權利之一體性，以盡經濟效用，並杜絕紛爭。故應認基地承租人所得優先購買者為其所承租用以建屋之基地部分始有之，並擴及所應留設之法定空地，其他未予建屋使用之部分，則不包含在內。則上訴人雖主張其所簽訂之租賃契約書，承租範圍為系爭土地之全部，並非僅有建物基地之部分，自得主張承租基地全部有優先購買權，容有誤會，而不可採。
２、上訴人雖主張土地法第104 條僅規定基地出賣時，承租人有優先購買權，並未附加其他條件，且目前已修法，最高法院之判決及判例之法律見解與土地法第104 條規定抵觸而不得拘束，且判例經修法後，已不得適用等語。惟查：⑴按法院組織法於108 年1 月4 日增訂第57條之1 ，其增訂
之第1 、2 項條文內容為：「最高法院於中華民國一百零七年十二月七日本法修正施行前依法選編之判例，若無裁判全文可資查考者，應停止適用。未經前項規定停止適用之判例，其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同。」其立法理由為：『二、‧‧‧若無該判例之裁判全文可資查考者，因無裁判所依憑之事實可供參佐，背離司法個案裁判之本質，應自本條文生效後停止適用。三、其餘先前已經依法選編之判例，應回歸裁判之本質，即最高法院某一庭先前所為之「裁判」，與未經選編為判例之其他最高法院先前裁判效力相同。是最高法院民事庭、刑事庭各庭擬與此部分判例所示法律見解岐異時，則以判例基礎事實的「先前裁判本身」為準，依循本法第五十一條之二之岐異提案程序處理。』是由法院組織法第57條之1 修訂之條文及立法理由觀之，最高法院之判例及裁判意旨，如有全文可供參考，且與本案裁判之事實相同者，並非不得引為參考之資料。
⑵再土地法第104 條係於64年7 月24日修訂，將第2 項：「
前項優先權，於接到出賣之通知後十日內不表示者，視為放棄。」修訂為：「前項優先購買權人，於接到出賣之通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」係將基地承租人之優先購買權由債權之效力，修訂為物權之效力，是在64年7 月24日土地法第
104 條修訂後，最高法院對該法條所著之判例或所為之判決意旨之法律見解，如有裁判全文，均得以參酌。
⑶綜上所述，上訴人前揭主張，要無可採。
３、上訴人就系爭土地雖係承租全部，惟其建屋部分僅有如附圖所示編號D 部分，面積27.47 平方公尺，及編號C 部分面積15.36 平方公尺，合計為42.83 平方公尺，業經本院會同兩造及苗栗縣大湖地政事務所（下稱大湖地政）人員到場會勘屬實，並有大湖地政繪製之鑑定圖在卷可稽（見本院卷第197 頁）。又系爭土地為南北向長條形，北側部分僅有一小部分平地，蓋有被上訴人林智富等人之房屋，南側部分亦有一小部分平地，蓋有上訴人之房屋，中間一大部分為突起之小丘，其上長滿雜木，且小丘有造成斷崖之情形，東側為小山丘，西側靠中間處為斷崖，而上訴人上開建物係蓋於系爭土地之西南側，並由西南側出入，有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（見本院卷第183 至19
4 頁）。是上訴人上開建物出入係在系爭土地之西南側，且系爭土地中間一部分為突起之小丘，顯非上訴人上開建物所使用之法定空地，是其僅能以房屋坐落基地以計算其占用系爭土地之面積，即僅占用42.83 平方公尺。而系爭土地之全部積為189.56平方公尺，有土地登記第一類謄本在卷可按（見原審卷一第91頁）。則上訴人房屋基地占用系爭土地僅為23% （小數點以下四捨五入）。
４、上訴人已於臺中地院前案確定判決主張優先購買權而取得系爭土地之所有權2 分之1 ，並已完成所有權移轉登記，有臺中地院106 年度中簡字第3502號判決書暨確定證明書、土地登記第一類謄本在卷可按（見原審卷一第59至65、91頁）。是上訴人依系爭租賃契約B 主張優先購買權，而在臺中地院前案確定判決後，已取得之系爭土地所有權2分之1 之面積，已逾其建物基地之面積，自不得再就未建有房屋部分之基地主張優先購買賣。
５、綜上所述，上訴人已無從依土地法第104 條第1 條規定，對被上訴人林安夫等人主張行使優先購買權。
六、揆諸前揭說明，上訴人與林士光、被上訴人林安夫等人間就系爭土地訂有租賃契約，雖得就建屋基地部分主張優先購買權，然其所建之房屋僅占用系爭土地面積之23% ，是其未占用建屋之部分並無優先購買權。又上訴人於臺中地院前案確定判決後，已取得系爭土地2 分之1 所有權之面積，已逾其建屋占用基地之部分，自不得再就系爭土地向被上訴人林安夫等人主張優先購買權。是上訴人先位上訴聲明及追加之備位上訴聲明，均係主張對系爭土地有優先購買權，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，其理由或有不同，惟其結果並無二致，是上訴人提起上訴，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 7 日
民事第二庭 審判長法官 曾明玉
法 官 黃怡玲法 官 陳秋錦以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書 記 官 張智揚中 華 民 國 110 年 4 月 7 日附表：
┌─────────────────────────────┐│土地坐落：苗栗縣○○鄉○○段○○○號、面積：189.56平方公尺 │├──┬──────┬──────────┬────────┤│編號│登記所有權人│權利範圍（應有部分）│ 備註 │├──┼──────┼──────────┼────────┤│１ │林安夫 │12分之1 │ │├──┼──────┼──────────┼────────┤│２ │林志具 │12分之2 │ │├──┼──────┼──────────┼────────┤│３ │林秀香 │12分之1 │ │├──┼──────┼──────────┼────────┤│４ │林翠杏 │12分之1 │ │├──┼──────┼──────────┼────────┤│５ │陳麗雲 │36分之1 │1/12×1/3=1/36 │├──┼──────┼──────────┼────────┤│６ │林妤蓁 │36分之1 │1/12×1/3=1/36 │├──┼──────┼──────────┼────────┤│７ │林妲霈 │36分之1 │1/12×1/3=1/36 │└──┴──────┴──────────┴────────┘