臺灣苗栗地方法院民事判決 109年度簡上字第7號上 訴 人 翁戊辰被上訴人 洪木德訴訟代理人 張智宏律師
黃建誠律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國108 年11月28日本院苗栗簡易庭108 年度苗簡字第407 號第一審判決提起上訴，本院於民國109 年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面本件被上訴人於原審主張依其與上訴人翁戊辰、原審被告翁鴻圖、謝義德、翁宗仁、翁宗文、翁宗生、翁美珠、翁美媖、翁美娥、翁棋烈（下合稱上訴人等10人）間之不動產買賣契約，請求上訴人等10人將渠等所有苗栗縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）如附表編號2 至11所示之應有部分移轉登記予被上訴人，其訴訟標的對上訴人等10人非合一確定，是本件經原審判決後，僅翁戊辰提起上訴，惟依上開規定，其上訴效力不應及於原審同造被告全體，爰不併列原審其餘被告為視同上訴人。
貳、實體方面
一、被上訴人起訴主張：被上訴人與上訴人等10人均為坐落苗栗縣竹南鎮812 地號土地（下稱系爭土地）之共有人，渠等之應有部分如附表所示。系爭土地其上有被上訴人之家族祖墳存在，被上訴人為此於民國107 年4 月19日與上訴人等10人委託之訴外人即代理人翁湟翔簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被上訴人以新臺幣（下同）157,500 元向上訴人等10人購買系爭土地如附表編號2 至11之應有部分，被上訴人已依約支付第1 期款70,000元。惟上訴人等10人迄不依約履行所有權移轉登記之義務，爰依系爭買賣契約之法律關係提起本訴等語。並聲明：翁鴻圖、翁棋烈應分別將系爭土地各應有部分1/12，翁戊辰、謝義德、翁宗仁、翁宗文、翁宗生、翁美珠、翁美媖、翁美娥應分別將系爭土地各應有部分1/96，移轉登記予被上訴人。
二、上訴人等10人則以：
（一）被上訴人欲收購系爭土地除訴外人翁聖文應有部分以外之其餘部分，於107 年間與上訴人等10人及翁薛清英之繼承人委託之翁湟翔洽談購地事宜。雙方於107 年4 月間就上訴人等10人與翁薛清英應有部分之收購價格均達成共識，故被上訴人有收購翁薛清英應有部分之義務。觀諸系爭買賣契約首頁所載，雙方係就「後開土地所有權移轉相關事宜，協議訂立契約條款如下，以資共同遵守」，所謂後開土地所有權，當係指第1 條所示上訴人等10人之應有部分，及第13條所示翁薛清英之應有部分。倘被上訴人僅收購上訴人等10人而無意收購翁薛清英之應有部分，上訴人等10人根本不會同意出售，因此特別約定第13條第3 項。而被上訴人於簽約後拒買翁薛清英之應有部分，違反系爭買賣契約之重要事項，上訴人等10人自得依系爭買賣契約第
8 條規定沒收被上訴人所付之價金，並同時解約。
（二）又被上訴人向翁湟翔表示因翁薛清英尚需時間辦理繼承登記，協議先就上訴人之應有部分簽立買賣契約，翁薛清英之應有部分待其繼承人辦妥繼承登記後，再由翁湟翔負責出售予被上訴人。因此，翁薛清英之繼承人是否辦畢繼承登記，屬於系爭契約之停止條件，此為系爭買賣契約第13條第3項之約定緣由，因被上訴人未依第13條第3項之約定履行，系爭買賣契約不生效力，上訴人等10人無庸履行應有部分移轉之義務等語，資為抗辯。
（三）並聲明：被上訴人於原審之訴駁回。
三、原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法並調查相關證據後，為被上訴人勝訴之判決。
（一）上訴人不服原審判決，提起上訴，於本院補陳：兩造就系爭土地中翁薛清英之持分1/3 、價金及移轉登記時間，均已達成協議，就該部分土地之買賣即告成立，探求被上訴人與上訴人等10人簽訂系爭買賣契約之真意，翁薛清英之持分1/3 為系爭買賣契中不可或缺之部份，且交易上屬不可分，原審逕將上訴人等10人之持分與翁薛清英之持分切割為不同之買賣標的，有違共有土地交易常態之經驗法則。且被上訴人於本案繫屬前，另就系爭土地以本院107 年度苗簡字第739 號案件（下稱另案）訴請分割共有物，並主張其應單獨取得系爭土地所有權全部，對上訴人等10人及翁薛清英之持分部分，則主張另以金錢補償之，足見被上訴人已無意依系爭買賣契約第13條第3 項之約定，履行買受翁薛清英持分1/ 3之協議；此情亦可證明被上訴人係以取得系爭土地之所有權全部為前提，始向上訴人等10人議價購買上訴人及翁薛清英就系爭土地之持分，而系爭買賣契約之標的除上訴人等10人之持分外，尚包含翁薛清英之持分1/3 。又上訴人等10人前已發函向被上訴人解除系爭買賣契約，被上訴人復於另案中主張解除系爭買賣契約並請求賠償，於本案訴訟中卻改稱系爭買賣契約並未解除，請求上訴人履約，可見被上訴人對於系爭買賣契約效力之存續，前後矛盾。且被上訴人既於另案中訴請分割系爭土地，主張單獨取得系爭土地全部，顯見被上訴人亦認系爭買賣契約已失其效力等語，並聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人於第一審之訴駁回。
（二）被上訴人除引用原審所陳外，另於本院補陳：被上訴人提起另案訴請分割系爭土地，並主張由被上訴人分得系爭土地全部，再由被上訴人以金錢補償其餘共有人，係因上訴人等10人遲拒依系爭買賣契約將系爭土地應有部分移轉登記予被上訴人，翁薛清英之繼承人復遲未將繼承之權利範圍1/3 出售與被上訴人，被上訴人為取得系爭土地全部及考量訴訟經濟始先提起另案並為上開主張，惟被上訴人於另案主張「若被告翁鴻圖等10人仍不願履行上開土地買賣契約，原告將依土地買賣契約第8 條約定解除上開土地買賣契約，並請求被告翁鴻圖等10人返還已支付之買賣價金
7 萬元及請求7 萬元之懲罰性賠償」等語，係用以提醒上訴人等10人若未依約履行，除應返還買賣價金外，尚應賠償懲罰性違約金，被上訴人僅係預告性提醒，並未逕行終止系爭買賣契約等語，並聲明：上訴駁回。
四、本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下：
（一）兩造不爭執事項
1.被上訴人與上訴人等10人於107 年4 月19日訂立系爭買賣契約，翁宗文訂約時具行為能力。
2.被上訴人於原審當庭表示願購翁薛清英土地1/3 權利範圍，並成立和解筆錄，惟上訴人等10人拒絕出售及成立和解筆錄。
（二）兩造爭執事項
1.翁薛清英土地權利範圍1/3是否為兩造之買賣標的？
2.系爭買賣契約第13條第3 項約定是否為停止條件？上訴人等10人是否以不正當行為阻止該條件之成就，視為條件已成就？
五、本院之判斷
（一）翁薛清英土地權利範圍1/3是否為兩造之買賣標的？
1.按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並須以當時之事實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文字，致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視解釋結果是否符合公平原則（最高法院105年度台上字第595號判決意旨參照）。惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例、105 年度台上字第2070號判決意旨可資參照）。經查，系爭買賣契約第1 條約定：「土地標示：一、苗栗縣○○鎮○○段○○○ ○號、面積156 平方公尺，權利範圍1/4 。」等節，有系爭買賣契約在卷可稽（見原審卷第41頁）。足見系爭買賣契約之文義已明確，而可以知悉系爭買賣契約之標的物為系爭土地權力範圍1/4 ，契約文字業已表示當事人真意，本院自不得反捨系爭買賣契約之文字而更為曲解兩造真意，扭曲為包含上訴人所稱之系爭土地權力範圍1/4 以外之範圍。
2.上訴人雖主張探求兩造簽訂系爭買賣契約之真意，翁薛清英之持分1/3 為系爭買賣契約中不可或缺之部份，且交易上屬不可分云云，然揆諸一般經驗法則，一筆土地本即可能分割各應有部分交易，並無非綁定某特定部分不可之理，上訴人主張交易上不可分云云，已與常理有悖。況系爭買賣契約第1 條既已明白約定買賣標的物為何，如得以任意擴張買賣標的物之範圍，又何需以系爭買賣契約第1 條文義約定清楚。又參證人即代書葉錫卿證稱：被上訴人與翁湟翔原本談好價錢包括翁薛清英土地權利範圍1/3 之總價是42萬元，後來簽約時，翁湟翔主動要求切割，切割成一半即翁薛清英土地權利範圍1/3 、上訴人與翁聖文權利範圍1/3 ，因翁聖文應有部分1/12遭法院查封，故該部分未出售，出售範圍變成只有上訴人等10人之應有部分1/4；當時翁薛清英之繼承人還未辦理繼承登記，誰是繼承人也不知道（見原審卷第325 頁）。可見本件買賣之標的僅上訴人等10人就系爭土地之權利範圍1/4 ，不包含翁薛清英權利範圍1/3 。
3.參系爭買賣契約第13條「其他特約事項」第3項約定：「就共有人翁薛清英權利範圍1/3部分，倘其繼承人辦畢繼承登記（或公同共有繼承），雙方仍願按21萬元整出售承購（處分）1/3應有部分全部」等節（見原審卷第51頁）。就其文義「其他特約事項」可知系爭買賣契約契約第13條第3項只是額外增訂之事項。衡以一般土地買賣，以何土地為標的，自屬首重事項，此種慎重事項，均會將買賣何處、何範圍之土地明確載明於契約之重點處，上訴人主張於「其他特別事項」中約定買賣土地之範圍云云，顯然與常情有違。佐以證人即代書葉錫卿證稱翁湟翔怕被上訴人之後反悔不買翁薛清英權利範圍1/3 ，要求加註上揭第13條第3 項約定，被上訴人也怕翁湟翔提高價錢或不賣，故雙方同意加註此項約定等語（見原審卷第325 頁）。況當時翁薛清英之繼承人尚未辦理繼承登記，兩造連此繼承登記能否完成均尚未能肯定之時，可想見出售翁薛清英就系爭土地權利範圍1/3 部分之主體尚未確定。又在前開繼成登記未辦妥之時，被上訴人與上訴人等10人就翁煌翔其能否確實有效代理翁薛清英全體繼承人為系爭買賣契約或者代理確切範圍為何，亦未能明確，自難認定系爭買賣契約已將翁薛清英之繼承人之應有部分一併納入買賣標的物之範圍。是上述約定之增訂，旨在說明被上訴人應依此約定之21萬元代價，向繼承翁薛清英權利之繼承人承購，然其等買賣關係之成立，仍繫諸被上訴人與翁薛清英之繼承人另行訂約，當非本件買賣之標的。上訴人主張：翁薛清英土地權利範圍1/3 ，為本件上訴人買賣應履行之範圍，被上訴人未依約購買，上訴人得解除系爭買賣契約，並沒收原告支付之價金云云，尚難採信。
（二）系爭買賣契約第13條第3 項約定是否為停止條件？上訴人是否以不正當行為阻止該條件之成就，視為條件已成就？
1.按民法將條件分為停止條件及解除條件。停止條件乃限制法律行為效力發生的條件，即法律行為於條件成就時發生效力（王澤鑑民法總則增訂版第453頁可資參照）。次按按法律行為之附停止條件，係指該法律行為效力之發生，繫於將來、客觀、不確定的事實之成就（最高法院96年度台上字第848號判決意旨參照）。附停止條件之法律行為，於條件成就時，當然發生效力（最高法院93年度台上字第359號判決意旨參照）。
2.參證人葉錫卿證稱：翁湟翔並未講若未跟翁薛清英之繼承人買，其不會賣本件土地等語（見原審卷第325 頁）。佐以系爭買賣契約第13條第3 項之文義，本身使用假設語氣之字句，並非意定之絕對履行事項，亦未載明違反之法律效果，或是出現「被上訴人履行本約定後，買賣契約方生效」之字眼，無法認定該約定為本件土地買賣之前提條件，故證人葉錫卿前開證述應堪採信。此外，上訴人未再舉證以實其說，難認系爭買賣契約第13條第3 項約定為停止條件。
3.上訴人雖以被上訴人於另案中之主張作為推論系爭買賣契約標的包含翁薛清英就系爭土地權利範圍1/3云云。惟由前開不爭執事項第2點可知：被上訴人於原審當庭表示願購翁薛清英土地1/3權利範圍，並成立和解筆錄，惟上訴人拒絕出售及成立和解筆錄，足見被上訴人已當庭表示欲購買翁薛清英土地1/3 權利範圍，反係上訴人等10人自己當庭拒絕。則上訴人主張被上訴人已無意依系爭買賣契約第13條第3 項之約定，履行買受翁薛清英就系爭土地應有部分1/ 3之協議，與事實不符，亦難採信。
（三）綜上，翁薛清英就系爭土地權利範圍1/3，非本件土地買賣之標的，被上訴人尚未購買，並不構成違約，上訴人等10人並無解約及沒收價金之權。且系爭買賣契約第13條第
3 項約定非系爭買賣契約之停止條件，亦不影響本件土地買賣效力之發生。故被上訴人請求上訴人依約將其應有部分移轉登記予原告，為有理由。
六、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約之法律關係，請求翁鴻圖、翁棋烈應分別將系爭土地各應有部分1/12，翁戊辰、謝義德、翁宗仁、翁宗文、翁宗生、翁美珠、翁美媖、翁美娥應分別將系爭土地各應有部分1/96，移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，自屬無理由，其上訴應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴無理由。依民事訴訟法第436 條之1 第
3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 6 月 24 日
民事第一庭 審判長 法 官 宋國鎮
法 官 張珈禎法 官 何星磊以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 李宜娟中 華 民 國 109 年 6 月 24 日附表：各共有人應有部分┌──┬────────┬───────────────┐│編號│共有人 │ 應有部分 ││ │ ├───────────────┤│ │ │苗栗縣○○鎮○○段○○○ ○號土地│├──┼────────┼───────────────┤│1 │被上訴人 │ 3/9 │├──┼────────┼───────────────┤│2 │上訴人翁鴻圖 │ 1/12 │├──┼────────┼───────────────┤│3 │原審被告翁戊辰 │ 1/96 │├──┼────────┼───────────────┤│4 │原審被告謝義德 │ 1/96 │├──┼────────┼───────────────┤│5 │原審被告翁宗仁 │ 1/96 │├──┼────────┼───────────────┤│6 │原審被告翁宗文 │ 1/96 │├──┼────────┼───────────────┤│7 │原審被告翁宗生 │ 1/96 │├──┼────────┼───────────────┤│8 │原審被告翁美珠 │ 1/96 │├──┼────────┼───────────────┤│9 │原審被告翁美媖 │ 1/96 │├──┼────────┼───────────────┤│10 │原審被告翁美娥 │ 1/96 │├──┼────────┼───────────────┤│11 │原審被告翁棋烈 │ 1/12 │├──┼────────┼───────────────┤│12 │被繼承人翁薛清英│ 1/3 │├──┼────────┼───────────────┤│13 │訴外人翁聖文 │ 1/12 │└──┴────────┴───────────────┘