臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 109年度苗簡字第146號原 告 吳俊德訴訟代理人 羅誌輝律師被 告 徐文坤上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年7 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：苗栗縣○○鄉○○段○○○號房屋即門牌號碼為苗栗縣○○鄉○○村00鄰○○0000號之房屋（下稱系爭房屋）為原告所有。因被告於民國96年間無力清償債務，而於同年
3 月間，請求原告買受系爭房屋，改由被告承租，讓被告一家人仍得以繼續在系爭房屋居住，以免無家可歸，故原告出租系爭房屋予被告為不定期租賃，每月租金約定新臺幣（下同）18,000元。然被告與其配偶離婚後即105 年後，即拒絕給付租金，原告乃請求被告搬離系爭房屋，租金部分可再協商，詎被告於107 年8 月10日調解時改稱其為所有權人，原告乃以108 年12月17日寄發存證信函（下稱系爭存證信函）依民法第440 條第1 項規定終止租賃契約。被告迄今仍未給付租金亦拒絕遷離，屬無權占有系爭房屋。為此，爰依民法第767 條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出並交還原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告前為「俊癸營造有限公司」（下稱俊癸公司）之負責人並經營該公司，俊癸公司之址設立在系爭房屋。又被告於96年2 月間因興建工程急需資金周轉，為恐營運不佳致系爭房屋為債權人查封、拍賣，故被告與原告協商後，決定將系爭房屋借名登記予原告。又原告當時在俊癸公司上班，擔任被告之助理，因原告對被告公司狀況熟悉，又與被告屬甥舅關係，乃合意成立借名登記契約。嗣由訴外人即被告之妻傅秀珍（斯時婚姻關係尚存續中），與原告在王儷玲代書事務所辦理系爭房屋之所有權移轉程序，於96年3 月21日登記為原告所有。另系爭房屋於96年3 月21日向渣打國際商業銀行股份有限公司（下稱渣打銀行）辦理本金最高限額3,600,000 元之貸款（下稱系爭貸款），系爭貸款第一年繳納利息每月9,000 元，第二年起繳納本息每月18,000元，由傅秀珍持續繳納至105 年1 月止共近10年期間，故被告實無原告所稱租賃系爭房屋之情事，原告請求被告自系爭房屋遷出並返還原告，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院協同兩造整理不爭執之事實如下（本院卷第138 頁）：㈠系爭房屋原為被告所有，於95年9 月28日經查封，於96年2
月16日塗銷查封，於96年3 月21日因買賣原因而移轉所有權登記為原告所有。
㈡系爭房屋自96年起迄今均由被告占有使用。
㈢原告於96年3 月21日以系爭房屋設定抵押權為擔保，向新竹國際商業銀行股份有限公司（現為渣打銀行）為系爭貸款。
四、原告主張被告無權占用系爭房屋等情，則為被告否認並以前詞置辯。是本件之爭點厥為：兩造間就系爭房屋是否有借名登記契約存在？原告主張兩造間為不定期租賃關係，被告積欠租金總額已逾二個月租額，依民法第440 條第1 項規定終止系爭租約，並依同法第767 條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？茲敘明如下：
㈠兩造間就系爭房屋是否有借名登記契約存在？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院105 年度台上字第1897號、102 年度台上字第1833號判決參照）。復按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第758 條第1 項、第759 條之1 第1 項分別定有明文。查系爭房屋登記為原告所有，為兩造所不爭執，應推定原告為系爭房屋之所有權人。被告主張系爭房屋實質上為其所有，僅係借名登記於原告名下乙節，為原告所否認，應由被告就此利己事實負舉證責任。
2.查證人傅秀珍於審理中證稱：當時因為被告之事業經營不善，系爭房屋已遭法拍，我擔心子女沒有地方住，就由我跟原告的母親徐雪梅談拜託原告借名過戶，把房子買回來，我們拜託王儷玲代書從法院標回來，全程都給王代書處理，標金是王代書以原告名義貸款所得，因為都由王代書處理，談系爭房屋借名登記之事是與徐雪梅談，我沒有直接見到原告，我跟被告有到王儷玲代書的事務所去簽相關過戶、轉帳資料，去簽名的時候有看到原告也在場簽名，王儷玲代書不知悉原告是借名登記的事情，知道借名登記的人只有我、被告及徐雪梅；當下原告只有在代書事務所簽名，之前都是徐雪梅拿相關證件給王代書，我不知道原告是否知悉是借名登記；我與徐雪梅談借名登記予原告時，沒有講到約定房子所有權是何人所有這些事情，我們就單純約定把房屋過戶回來給原告後，貸款由我繳納，沒有約定其他事情，另外我與徐雪梅有講到之後房屋會再過戶給被告，此部分並沒有特別約定；系爭房屋之所有權狀由原告保管，系爭房屋經債權人查封拍賣，積欠債務為350 萬元，係以原告之貸款清償上開債務，繳納拍賣系爭房屋之標金是以原告名義貸款所得處理，利息由我繳納，因為是由原告名義貸款下來，我有跟王儷玲代書說，貸款下來會由我負責繳納，從96年3 月21日至97年3 月21日每月利息9 千元都事由我支付，97年4 月至105 年1 月每月1 萬8 千元都是我繳，每次均是由我用現金匯款到新竹國際商業銀行原告的帳戶以繳納貸款，我於96年至105 年間所繳納之貸款款項是為了我自己繳納等語（見本院卷第139頁至第143 頁）。
3.依上開證人傅秀珍之證述內容，可徵證人傅秀珍僅與原告之母即徐雪梅談到「拜託原告借名過戶，把房子買回來」，然無從確認原告是否知悉上情，被告及傅秀珍既未曾向原告提及約定借名登記契約之內容，自難認渠等與原告間有何成立借名登記契約之合意。又證人傅秀珍既證稱其與徐雪梅談借名登記予原告之事時，未曾約定系爭房屋實際所有權是何人所有，僅單純約定將系爭房屋過戶回來給原告等語，亦證兩造間並無系爭房屋實際所有權人歸屬被告、原告僅為借名登記所有人之約定內容，亦證兩造間並無借名登記之意思表示合致。復原告於系爭房屋之買賣程序中以自身名義貸款所得款項清償被告之債務，參與、處理系爭房屋買賣事宜之王儷玲代書就被告所稱借名登記乙事亦不知悉，嗣由原告自己持有所有權狀等情，堪認系爭房屋於拍賣程序後相關所有權移轉程序中，係以原告提出系爭貸款款項供為買受系爭房屋之價金而實際買受系爭房屋所有權之方式為處理，則原告所稱其係以系爭貸款作為原告實際取得系爭房屋所有權之對價，並非單純借名等語，應屬有據，被告辯稱無實際買賣關係云云，尚非可採。再者，原告持有系爭房屋之所有權狀，而被告並未持有，此與一般借名登記時，實際所有人多會保有所有權狀之情並不相符。另被告雖稱其有由證人傅秀珍繳納系爭房屋之貸款等語，惟證人傅秀珍已於審理中證稱係為自己繳納貸款，並非為被告而繳納，則尚難以此推論房屋為被告實際所有。此外，被告未就兩造間借名登記「意思表示合致」部分提出其他事證，則被主張兩造間就系爭房屋存有借名登記契約之法律關係、被告為系爭房屋真正所有權人云云，均不足取。
㈡原告主張兩造間為不定期租賃關係，被告積欠租金總額已逾
二個月租額，依民法第440 條第1 項規定終止系爭租約，並依同法第767 條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？
1.系爭房屋原為被告所有，於95年9 月28日經查封，於96年2月16日塗銷查封，於96年3 月21日因買賣原因而移轉所有權登記為原告所有，兩造約定系爭房屋仍由被告占有使用居住，惟系爭貸款需按月由斯時為被告之妻即證人傅秀珍繳納，證人傅秀珍繳納系爭貸款自96年3 月21日至97年3 月21日之每月利息9,000 元，及97年4 月至105 年1 月之每月本息18,000元，尚未清償完畢，自105 年2 月後未繼續繳納，然被告仍繼續使用系爭房屋；兩造於107 年8 月10日有進行調解未成立，原告即以108 年12月17日寄發存證信函依民法第44
0 條第1 項表示終止兩造間之租賃關係，經被告於108 年12月18日收受等情，為兩造所不爭執（見本院卷第100 頁、第
137 頁至第138 頁、第169 頁及不爭執事項），且經證人傅秀珍證述屬實（見本院卷第139 頁至第143 頁），並有107年8 月10日調解不成立證明、系爭存證信函及回執等件影本及系爭房屋之異動索引存卷可參（見本院卷第25頁至第29頁、第115 頁至第119 頁、第163 頁），則上開事實，應堪認定。
2.按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。」，民法第421 條定有明文，亦即承租人依租賃契約之約定交付租金，與出租人依租賃契約之約定交付租賃物供承租人使用收益，彼此間互有對價性質。查本件原告同意被告及其家屬居住使用系爭房屋，惟被告或斯時為被告之妻傅秀珍應按月代原告繳付系爭貸款。可徵兩造均認由被告或證人傅秀珍代原告繳納系爭貸款作為居住使用系爭房屋之代價之合意，則此自與租賃契約係指當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之要件相符。又兩造既未約定被告可居住使用系爭房屋之期間，但由兩造之意可知，兩造當時均認各自所為之給付或用益提供，並非無償性質，而係互有對價關係，核其性質應屬租賃關係。被告雖辯稱系爭房屋為借名登記關係、無租賃關係等語，業經本院認定借名登記部分之抗辯不可採而如前述，是被告辯稱兩造間並非租賃關係云云，尚不足採。
3.兩造間就系爭房屋之約定既屬租賃契約，且兩造間當時就系爭房屋之使用期間及何時返還等節並未約定，又被告迄今仍繼續居住使用系爭房屋，可見兩造間所約定之租賃關係應屬未定期限之租賃。復按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、2 項定有明文。
是出租人依此法條終止租約時，須先定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年台上字第777 號判例意旨參照）。原告以被告積欠租金為由，主張以系爭存證信函依民法第440條第1 項規定終止兩造間之不定期租賃關係（見本院卷第13
7 頁至第138 頁、第169 頁至第170 頁），自應合法踐行催告之程序。經查：
⑴原告主張107 年8 月10日調解當日有向被告催告給付租金，
惟經被告否認稱：原告當天調解要我付錢，但原告沒有跟我講要付多少錢，是我跟原告說貸款要繳金額多少，原告拒絕跟我講，迄今原告沒有告知我積欠多少金額或貸款數額，原因系爭貸款是傅秀珍繳納，我不清楚她如何處理，我於105年離婚後曾向原告要帳號要繼續繳款，原告沒有給我等語（見本院卷第168 頁至第169 頁）。觀以原告所提出107 年8月10日調解不成立證明（見本院卷第25頁），僅記載為「遷讓房屋事件」及「107 年8 月10日兩造當事人意見不一致」等語，要難認原告所稱於上開調解期日有何定相當期限催告被告支付租金之情事，亦難佐證原告所稱其於上開調解期日確有向被告告知積欠之租金金額或給付方式乙情，自難認屬於合法之催告。又原告主張於105 年2 月起至107 年8 月9日間有多次催告被告給付租金，經被告否認受有催告（見本院卷第168 頁），此部分原告復無其他事證舉證以實其說，自難謂可採。復系爭存證信函僅為敘述原告前曾催告給付被告積欠2 個月以上之租金，而被告經催繳拒不給付，且堅持不肯搬離，原告「本人特依法以本函終止租約，請台端於函到後立即付清積欠之租金並遷讓房屋，以免訟累」等語（見本院卷第27頁至第29頁）。原告於系爭存證信函並無定相當期限催告承租人支付租金，僅為表達終止租賃契約之意思表示，而原告於系爭存證信函前並無事證可資證明其已依民法第440 條第1 項規定為催告之程序，自不得以系爭存證信函之送達作為終止租約之意思表示。
⑵原告雖舉臺灣高等法院臺中分院90年度上字第537 號判決意
旨，主張其於105 年2 月起至107 年8 月10日止有多次催告被告給付租金，至108 年12月18日已逾3 年，被告仍未給付，已逾相當期限，故原告以系爭存證信函已合法終止租賃契約云云。然查，原告於105 年2 月起至107 年8 月10日之期間並無事證可徵已催告被告給付租金，尚難認原告於108 年12月18日送達系爭存證信函前已有催告之意思表示，已如前述，此與臺灣高等法院臺中分院90年度上字第537 號判決之個案事實不同，自無從援引為有利原告之認定，併此敘明。
五、綜上所述，原告並未合法終止與被告間之租賃契約，故被告占用系爭房屋仍有合法之權源，原告依民法第767 條之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應一併予以駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 8 月 17 日
苗栗簡易庭 法 官 賴映岑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 彭文章中 華 民 國 109 年 8 月 17 日