臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 109年度苗簡字第479號原 告 張力中法定代理人 張慶輝訴訟代理人 魏光玄律師（法扶律師）複 代理人 謝博戎律師被 告 彭春生訴訟代理人 李建德律師複 代理人 張志隆律師（於民國109年10月8日具狀解除委任）被 告 廖萬璋訴訟代理人 羅鳳連上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國109 年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告廖萬璋應將分別坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○ ○○○○
○○○ ○○○○○○○○號土地上，如附圖苗栗縣頭份地政事務所民國
109 年10月28日土地複丈成果圖中編號D 、E 、F 所示之地上物拆除，並將該部分占用之土地返還原告及全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告廖萬璋負擔百分之20，餘均由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得對被告廖萬璋為假執行；但被告廖萬璋
如以新臺幣70,300元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告前因受贈自其母劉佩鳳，取得苗栗縣○○鄉○○○段（下均同段）259-8 、259-10、259-11、259-12地號土地（下稱系爭土地）應有部分各10分之7 ，而為系爭土地共有人。詎被告未得系爭土地全體共有人同意，即由被告彭春生擅自於259-8 、259-10、259-11地號土地興建門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村0 鄰○○○00號建物（下稱41號建物）、由被告廖萬璋擅自於259-10、259-11、259-12地號土地興建門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村0 鄰0000000 號建物（下稱39之1 號建物），而分別占用如苗栗縣頭份地政事務所民國109 年10月28日土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A至F 所示之系爭土地一部分，又被告彭春生與共有人間並無租賃關係，縱認系爭土地前所有權人劉鼎發曾出租土地予被告彭春生，亦屬不定期租賃，且被告彭春生未繳租金超過2年，依民法第450 條第2 項規定以起訴狀繕本送達作為終止租賃契約之意思表示，另否認被告廖萬璋曾向土地原所有權人劉清華購買土地乙情，爰依民法第821 條、第767 條第1項前、中段規定，請求被告彭春生、廖萬璋分別拆除附圖編號A 至C 、D 至F 所示地上物，並返還該部分占用之土地予原告及系爭土地全體共有人等語。並聲明：㈠被告彭春生應將分別坐落259-8 、259-10、259-11地號土地上如附圖編號
A 、B 、C 所示之地上物拆除，並將該部分占用之土地返還原告及全體共有人、㈡被告廖萬璋應將分別坐落259-12、259-10、259-11地號土地上如附圖編號D 、E 、F 所示之地上物拆除，並將該部分占用之土地返還原告及全體共有人。
二、被告則以：㈠被告彭春生：259-8 、259-10、259-11地號土地原屬原告外
曾祖父劉鼎發所有，被告有於57年間向劉鼎發承租該等土地興建房屋，嗣劉鼎發於68年5 月4 日逝世後，該等土地由劉清華繼承，待劉清華逝世後，該等土地則由其兄弟姊妹繼承。而被告承租之始，劉鼎發及其子女收租時均有手寫字據交被告收執，然已佚失，自63年起被告即自備簿冊記載收租情況，被告有繳交租金至106 年間均未間斷，縱使劉鼎發逝世後，其繼承人劉清文（即劉嘉欽）、劉清華、劉清德、劉清廷均曾向被告收取租金，足認被告占有使用該等土地有合法權源，而該等土地共有人因繼承取得土地，亦應繼受該等土地上之租地建屋契約；又被告業於109 年9 月5 日以存證信函檢送107 、108 年之租金予原告，請原告分配予該等土地全體共有人，經原告退回後，被告業將該筆款項提存，且本件屬租地建屋契約，原告非有土地法第103 條規定事由不得收回該等土地；另該等土地共有人間就該租地建屋契約係屬公同共有，應由全體共有人共同行使租賃契約終止權，不得由原告單獨行使，故原告主張終止租約不生效力等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告廖萬璋：被告之父廖雲芳於68年改建房屋時，已向原地
主劉清華購買7 坪土地，但未簽署合約，其後被告因繼承取得39之1 號建物；又47年間被告之祖父、母有向陳貴妹承租土地興建房屋，之後於68年間陳貴妹有將土地使用權賣給原告之父廖雲芳，108 年間原告之母羅鳳蓮又向陳貴妹之子廖金本購買土地使用權等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回、㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造協議簡化爭點如下（本院卷第129 至130 頁、第462 至
463 頁）：㈠不爭執事項⒈原告為259-8 、259-10、259-11、259-12地號土地之共有人，應有部分均為7/10（本院卷第31至53頁）。
⒉39之1 號建物為被告廖萬璋單獨所有，於73年1 月起課房屋
稅；又41號建物為被告彭春生單獨所有，於61年1 月起課房屋稅（本院卷第79至81頁）。
⒊被告彭春生有於109 年9 月5 日寄發存證信函予原告，表示
先前均有給付租金，現以郵政匯票給付107 、108 年度租金等語（本院卷第113 頁），其後原告於同年月9 日函覆被告彭春生，表示其土地並未出租予被告彭春生，亦無出租意願，故將郵政匯票退還等語（本院卷第115 頁），原告及被告彭春生均有收受該等存證信函。
⒋被告彭春生有於109 年9 月10日至本院提存所辦理提存7,50
0 元，提存物受領權人為原告（本院卷第117 頁）。⒌259-8 、259-10、259-11、259-12地號土地係於69年7 月3
日分割登記自259 （分割前）地號土地，而259 （分割前）地號土地於42年9 月11日以放領移轉為由登記為劉鼎發所有，嗣於68年5 月4 日以繼承為由登記予劉清華（本院卷第17
5 至177 頁）。⒍259 （分割後）、259-8 、259-10、259-11、259-12地號土
地於106 年6 月6 日由繼承人劉清德、張慶輝、劉瑞雲等人辦理繼承登記而為公同共有，登記所附繼承系統表記載劉鼎發於66年5 月19日逝世，其育有劉清文、劉清華（72年1 月31日死亡）、劉清廷、劉清德、陳劉玉妹、張劉秋蘭等子女，張慶輝即為張劉秋蘭之子（本院卷第327 至432 頁）；其後同段259 、259-8 、259-10、259-11、259-12地號土地應有部分10分之7 於107 年8 月14日由原告之父張慶輝以夫妻贈與為由移轉登記予原告之母劉佩鳳（本院卷第291 至308頁）；再於109 年6 月30日、7 月30日由劉佩鳳以贈與為由，將259-8 、259-10、259-11、259-12地號土地移轉登記予原告（本院卷第309至319頁、第289頁）。
㈡爭執事項⒈被告彭春生所有41號建物占用259-8 、259-10、259-11地號
土地有無合法權源？被告彭春生抗辯曾向該等土地原所有權人劉鼎發租地建屋，有無理由？又原告主張以起訴狀繕本送達作為終止上開租地建屋契約，有無理由？⒉被告廖萬璋所有39之1 號建物占用259-10、259-11、259-12
地號土地有無合法權源？被告廖萬璋抗辯曾向該等土地原所有權人劉清華購買該等土地使用權，有無理由？⒊原告依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求被告分別
將坐落系爭土地之建物拆除，並將占用之土地返還原告及全體共有人，有無理由？
四、本院之判斷：㈠爭點一：
⒈按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執
兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號判決意旨參照），則被告彭春生抗辯其曾向系爭土地原所有權人租地建屋，而原告應繼受該租賃關係等情，為原告所否認（本院卷第126 頁），被告彭春生即應就該等事實負舉證之責。
⒉經查：
⑴關於被告彭春生與劉鼎發間有無租地建屋契約：
①依不爭執事項⒌、⒍，分割前259 地號土地係劉鼎發於42年
9 月11日因放領移轉為由取得，其於66年5 月19日逝世後，再於68年5 月4 日由劉清華以繼承為由登記取得，而於69年
7 月3 日將該土地分割而出259-8 、259-10、259-11、259-12地號土地，其後劉清華於72年1 月31日逝世，於106 年6月6 日由劉清華之繼承人就該等土地辦理繼承登記；另依不爭執事項⒉，被告彭春生所有41號建物係於61年1 月起課房屋稅，而經本院囑託測量後，41號建物確有占用259-8 、259-10、259-11地號土地如附圖編號A 、B 、C 所示（本院卷第165 頁），足認占用259-8 、259-10、259-11地號土地之41號建物為稅籍登記時，259 地號土地尚未分割，且所有權人為劉鼎發，其後方遞由劉清華、劉清華之繼承人繼承。
②則依被告彭春生所提出之簿冊，其封面記載「中華民國五十
七年，劉鼎發」（本院卷第97頁），其後內頁記載時間橫跨63年起至106 年止，且筆跡及使用之筆類粗細均有不同（本院卷第99至111 頁），另有記載「中華民國六十三年六月二十六日，地基五十六坪正（每坪3.5 斤穀），一年地租穀19
6 斤，今年拿1142.8元」（本院卷第99頁）、「66年6 月20日196 ，劉瑞雲接受」（本院卷第101 頁）、「新68年7 月28日晚收到彭春生屋跡地租196 台斤630 元計共1234.8元」（本院卷第101 頁）、「民國72年新曆7 月17日已收到劉清德題壹仟陸佰元」（本院卷第101 頁）、「民國八十二年六月初七日來金，劉清廷收」（本院卷第103 頁），最末筆為「茲收到國曆12月14日貳仟伍元整農曆十月27日劉清德」（本院卷第111 頁）。本院觀諸上開簿冊記載之筆跡及使用之筆類粗細不同，且記載之日期、金額用語亦交錯使用國字及阿拉伯數字，堪認屬長年記載而來，而非同時一次之登載；又依不爭執事項⒍所示，劉清華於72年1 月31日死亡後，即改由其子女劉清德、劉清廷簽收租金，又證人劉瑞雲亦證稱：66年6 月20日我大概15、16歲，我忘記我那時有無住在三灣，我國中畢業就搬到頭份去等語（本院卷第467 頁），則證人劉瑞雲為00年0 月生（本院卷第328 頁），於66年6 月20日甫年滿15歲，應仍就讀國中居住於三灣，而尚未搬至頭份居住，從而亦得認上開記載租金由其收受乙情屬實，故被告彭春生所提上開簿冊應具有形式及實質上真正性無疑。原告雖爭執該簿冊形式上真正，認無法看出是否由劉鼎發撰寫或簽名等語（本院卷第130 頁），惟該簿冊記載之起始時間距今甚遠，劉鼎發亦於66年5 月19日逝世，被告彭春生又非其親屬，礙難強令其提出其他證據證明上開文字是否屬劉鼎發所撰寫，且該簿冊係記載租金收受之狀況，無論係由繳租或收租之人撰寫，均得以證明該等情狀，故原告此部分主張，礙屬無據。
③綜上，劉鼎發於42年9 月11日因放領移轉為由取得分割前25
9 地號土地後，被告彭春生自63年起即有繳交地租予劉鼎發及其子女等人之書面記錄，又上開簿冊封面記載57年，與被告彭春生所辯於57年起向劉鼎發承租土地，但收訖租金字據有部分佚失等語相符（本院卷第92頁），本院審酌斯時距今已經過52年餘，部分收訖租金字據遺失實屬常見，惟依上開簿冊記載，已得推認被告彭春生向劉鼎發承租分割前259 地號土地之時點，應係自57年起，又41號建物之房屋稅係自61年1 月起課，足認被告彭春生應係向劉鼎發租用分割前259地號土地用以興建41號建物，渠等間就分割前259 地號土地，自具有租地建屋契約，而分割前259 地號土地其後雖分割而出259-8 、259-10、259-11地號土地，該租地建物契約亦當然及於分割之土地。
⑵關於上開租地建屋契約對原告之效力：
①次按出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃
物所有權，於遺產分割前，固由其繼承人全體承受。惟民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第425 條第1 項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在（最高法院91年度台上字第1064號判決意旨參照）。
②依不爭執事項⒌，分割前259 地號土地原屬劉鼎發所有，嗣
由劉清華單獨繼承該土地，故上開租地建屋契約應由劉清華單獨承受，其後劉清華雖將分割前259 地號土地分割出259-8、259-10、259-11、259-12地號土地，上開租地建屋契約仍於分割後之土地繼續存在；又依不爭執事項⒍，259-8 、259-10、259-11、259-12地號土地嗣由劉清華之繼承人辦理繼承登記，依上所述，其全體繼承人即均承受上開租地建屋契約，從而259-8 、259-10、259-11、259-12地號土地之共有人陳桂珍、張素貞、劉梅芳、陳貴承、劉團結、劉王建、劉小榮（本院卷第31至53頁）及原共有人原告之父張慶輝（本院卷第328 頁）均因繼承該等土地而承受上開租地建屋契約之出租人地位；嗣上開土地經分割為分別共有，張慶輝並先後以買賣為由增加上開土地應有部分（本院卷第187 至20
3 頁、第215 至231 頁、第243 至259 頁、第271 至287 頁），再依不爭執事項⒍遞由張慶輝贈與劉佩鳳、劉佩鳳贈與原告，則依民法第425 條第1 項「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」規定，張慶輝取得其他繼承人應有部分後，縱將上開土地所有權輾轉讓與原告，上開租地建屋契約對於受讓上開土地之原告仍繼續存在，原告自應受上開租地建屋契約之拘束。
③復按土地法為民法之特別法，土地法規定租用建築房屋之基
地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅（最高法院87年度台上字第2475號判決意旨參照）。則被告彭春生與259-8 、259-10、259-11地號土地之共有人間（含受贈之原告），既具有租用基地建築房屋之契約關係，依上所述，應適用屬特別法之土地法規定，則原告主張該租約係屬不定期租賃，且被告彭春生未繳租金超過2年，依民法第450 條第2 項規定終止上開租地建屋契約，即屬無據，自不生終止之效力，被告彭春生仍得執上開租地建屋契約對原告主張有權占有259-8 、259-10、259-11地號土地。
㈡爭點二：
被告廖萬璋雖抗辯其父親廖雲芳曾向劉清華購買7 坪土地等語，然表明並無書立合約（本院卷第83頁），且經本院曉諭有無證據聲請調查後，其仍表示：這個很難調查，無證據可以提出及調查等語（本院卷第130 頁），且原告亦否認上情（本院卷第127 頁），被告廖萬璋未盡其舉證之責，難認其主張為真；又其另辯稱其親友曾向陳貴妹購買土地使用權等語，惟依不爭執事項⒌、⒍，分割前259 地號土地及分割後之259-8 、259-10、259-11、259-12地號土地所有權人，均非陳貴妹，縱使其親友曾向陳貴妹購買土地使用權，亦難認係購得分割前259 地號土地或分割後259-10、259-11、259-12 地號土地使用權。故被告廖萬璋所辯，礙難採納。
㈢爭點三：
⒈就被告彭春生部分，其就259-8 、259-10、259-11地號土地
，與原告及該等土地之共有人間既具有租地建屋契約存在，且該租約未經合法終止或消滅，被告彭春生自得執該租約對原告主張有權占有，從而原告依民法第821 條、第767 條第
1 項前、中段規定請求被告彭春生拆除附圖編號A 、B 、C所示地上物，並返還該部分占用之土地予原告及全體共有人，即屬無據，應予駁回。
⒉另被告廖萬璋部分，其既無法舉證證明其父廖雲芳曾向劉清
華購得系爭土地，而未能證明其有使用259-10、259-11、259-12地號土地之合法權限，是原告依民法第821 條、第767條第1 項前、中段規定請求被告廖萬璋拆除附圖編號D 、E、F 所示地上物，並返還該部分占用之土地予原告及全體共有人，即屬有據，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後核於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、本件係適用簡易程序所為被告廖萬璋敗訴之判決，依民事訴訟法第436 條第2 項、第389 條第1 項第3 款之規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行；另被告廖萬璋陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，爰依被告廖萬璋占用土地之面積及該等土地之公告土地現值，酌定相當之擔保金宣告之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 12 月 18 日
苗栗簡易庭 法 官 劉奕榔以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 江秋靜中 華 民 國 109 年 12 月 21 日