臺灣苗栗地方法院民事簡易判決
109年度苗簡字第601號原 告 周淑玲訴訟代理人 蔡其展律師被 告 傅榮堂訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師上列當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於民國110 年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告就財政部國有財產署中區分署109 年度第302 批逾期未辦繼承登記不動產第40標號，於民國109 年4 月30日所拍定坐落苗栗縣○○鄉○○段000 地號土地，權利範圍超過2967分之275 部分之優先購買權不存在。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔58％，餘由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：坐落苗栗縣○○鄉○○段000 地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人劉双妹所有，因劉双妹死亡後其繼承人逾期未辦繼承登記，經財政部國有財產署中區分署（下稱國產署）依土地法第73條之1 第2 項規定，委託台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司（下稱金服公司）於民國109年4月30日，以109 年度第302 批逾期未辦繼承登記土地標號第40號公開標售系爭土地，並由原告出價最高得標。嗣原告經金服公司通知，被告以劉双妹之繼承人身分，依土地法第73條之1 第3 項規定，主張優先承買其使用範圍即系爭土地權利範圍2967分之649 。惟原告標買系爭土地後，多次至現場勘查土地現況，發現均雜草叢生，看不出有人為使用痕跡，顯見被告主張其有使用系爭土地，與事實不符。依土地法第73條之1 第3 項規定，主張優先承買權需具備「繼承人」、「合法使用人」或「其他共有人」其中之一身分及「實際使用土地事實」之客觀要件，被告既無實際使用系爭土地之事實，其主張就系爭土地權利範圍2967分之649 有優先承買權存在，於法無據等語。並聲明：確認被告就國產署109年度第302 批逾期未辦繼承登記不動產第40標號，於109 年4 月30日所拍定之系爭土地，權利範圍2967分之649 之優先購買權不存在。
二、被告則以：系爭土地為被告之先母劉双妹所有，被告為其第三子，係第一順序繼承人。因劉双妹於90年5 月8 日死亡後，系爭土地迄未辦妥繼承登記，經國產署委託金服公司依土地法第73條之1 第2 項規定標賣，由原告於109 年4 月30日以新臺幣（下同）2,252,000 元得標，權利範圍1/1 。其後，被告於109 年5 月4 日依土地法第73條之1 第3 項前段規定，聲明就使用範圍有優先購買權，並預納保證金86,000元後，金服公司於109 年7 月3 日會同鑑測人員進行會勘，並囑託佳宏不動產估價師事務所製作完成查估作業表，載明被告使用範圍如略圖標示A 面積648.76平方公尺，現況為農作物使用（種植橘樹、檸檬樹、檳榔樹等樹木）等情，並附有現況照片多張，且經義和村村長到場證明屬實。嗣金服公司於109 年8 月12日通知兩造就各人承購持分進行協議，原告拒絕金服公司之提議，金服公司遂於109 年8 月27日通知被告繳納優先承買持分之價金406,601 元，被告於109 年9 月
1 日繳清上開價款，連同預納之保證金共繳清價金492,601元，優先購買系爭土地應有部分2967分之649 。被告早期在系爭土地上養雞並種植農作物，後雖不再養雞並將雞舍拆除，但仍繼續種植作物，系爭土地始終為被告使用，原告不服金服公司上述處理，訴請確認被告就系爭土地應有部分2967分之649 之優先購買權不存在，並無理由等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查系爭土地原為被告之先母劉双妹所有，因劉双妹死亡後其繼承人逾期未辦繼承登記，國產署遂依土地法第73條之1 第2 項規定，委託金服公司公開標售系爭土地，嗣金服公司於109 年3 月30日公告標售事宜，於同年4 月30日開標並由原告出價最高得標等情，有系爭土地登記謄本、被告及劉双妹之戶籍謄本在卷可稽（見卷第29頁、第59-61 頁），並經本院調取金服公司辦理系爭土地公開標售卷宗核閱無訛。因被告主張對系爭土地權利範圍2967分之649 有優先購買權存在，為原告所否認，致原告買受取得系爭土地之範圍有不安之狀態，而此種不安之狀態，能以確認判決除去，是原告提起本件確認之訴，自有確認利益。
㈡次按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1 年未辦理繼
承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3 個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理；列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售；依第2 項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權，土地法第73條之1 第1 項前段、第2 項前段、第3 項前段分別定有明文。上開法條所稱優先購買權人之使用範圍，依「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點」（下稱標售作業要點）第11點第1 項規定，係以實際使用範圍為準。而土地法第73條之1 第3 項規定繼承人等就使用範圍有優先購買權，其目的無非在使標售土地之所有人與使用人合歸一人，以盡經濟上之效用。準此，繼承人在公開標售土地之時，如已不再實際使用該土地，即無為使所有人與使用人合歸一人，而由繼承人優先購買之必要。又確認法律關係不存在之訴，如被告抗辯其法律關係存在時，應由被告負舉證責任。
㈢本件經本院會同兩造及苗栗縣大湖鄉義和村村長謝國龍履勘
系爭土地，勘驗結果為：系爭土地東南側鄰近中豐路，西側有一私設水泥道路部分占用系爭土地，該水泥道路與東側土地有高低落差約6 公尺，築有駁坎相隔：被告之2 層樓鋼筋混凝土造房屋位於同段271 地號土地上，需藉由系爭土地上之水泥道路出入，系爭土地在駁坎下方處，遺有原雞舍之水泥柱數根，被告稱原有雞舍已於108 年10月間拆除。本院命被告當場指出其種植之農作物所在，經被告指明香蕉1 區、竹子2 區（東北方、西南方各1 區，西南方之竹林內有肖楠
2 棵）、果樹（檸檬樹、桔子樹、油柑樹、芒果樹、樹葡萄、檳榔樹、枇杷樹）1 區後，本院並囑託苗栗縣大湖地政事務所測量現場水泥道路（含駁坎）及被告所指農作物之位置面積，據以製作鑑定圖（下稱系爭鑑定圖）在案，有本院勘驗筆錄、照片、空照圖及系爭鑑定圖在卷可佐（見卷第135-150頁、第163 頁）。又證人謝國龍會同履勘時具結證稱：
現場之香蕉、果樹是被告所種，伊住在離被告住處約100 公尺處，伊現年58歲，從小就住在此處，因被告的父親是鄉民代表，伊經常到被告家，曾來挖過香蕉樹苗，也看過被告種這些香蕉、果樹；東北區的竹子是以前被告父親種的，西南區的竹子不知道是何人種植，可能是從旁邊長過來的，竹林旁的2 棵肖楠樹是伊拿給被告種的等語（見卷第136 頁）。
依上開勘驗結果及證人謝國龍之證述可知，系爭鑑定圖所示編號E 區水泥道路（面積159.36平方公尺），為被告住家對外聯絡之必要通道，堪認被告有實際使用之情；而水泥道路及駁坎下方之土地部分，除系爭鑑定圖所示編號A 區香蕉（面積4.81平方公尺）、D 區果樹（面積109.9 平方公尺），及竹林旁之2 棵肖楠樹（因面積過小難以測量，爰以1 平方公尺計算）為被告所種植外，其餘編號B 區（即西南區）竹
子、C 區（即東北區）竹子，則尚乏證據證明為被告所栽種。而縱C 區竹子如證人謝國龍所述為被告之父親生前種植，然在其父親過世後，該竹子應屬全體繼承人公同共有，非屬被告個人所有，被告復未舉證證明其有持續維護C 區竹子之事實，自難謂其實際使用編號Ｃ區之土地。
㈣被告主張其就系爭土地實際使用範圍約648.76平方公尺，固
提出109 年7 月3 日由金服公司委託佳宏不動產估價師事務所辦理之查估作業表、林務局農林航空測量所航空照片及原雞舍範圍內之藥用植物照片等件為證（見卷第71-84 頁、第
115 -118頁、第153-155 頁）。惟查，金服公司之會勘報告已明載就被告使用範圍之審認，僅採形式審查主義，如遇爭議，仍由主張優先購買之人與利害關係人循訴訟途徑解決等語（見卷第200 頁），是本院自無庸受上開查估作業表認定之拘束。觀諸被告所提106 年10月26日及108 年11月7 日之航空照片（卷第115-118 頁），可知系爭土地上之原有雞舍，於108 年11月7 日已不存在。被告在佳宏不動產估價師事務所辦理查估作業時，雖指稱如土地勘查表使用現況略圖編號A 部分（面積648.76平方公尺），均由其種植農林作物使用云云（見卷第75頁）；然依原告所提之現場照片（見卷第105-109 頁），可見上開範圍內之原雞舍所在位置，時而雜草叢生、時而荒蕪，難認有積極管理及持續使用之情事。此外，金服公司所製作之現勘記錄表中，並未記載被告之使用現況包括種植藥用植物在內（見卷第201 頁），而被告所提之藥用植物照片（卷第153-155 頁），亦無從辨識該等植物究竟是於何時、由何人所種植。是本件依被告之舉證，除如系爭鑑定圖所示編號A 區香蕉（面積4.81平方公尺）、D 區果樹（面積109.9 平方公尺）、E 區水泥道路、駁坎（面積
159.36平方公尺）及竹林旁之2 棵肖楠樹（面積以1 平方公尺計）外，其餘範圍尚難遽認被告在系爭土地標售時，確有實際使用之事實。
㈤再依標售作業要點第12點規定：「前點所稱使用範圍如僅為
土地或建物之一部分，且經優先購買權人表示優先購買者，應依下列方式處理：（一）依法得分割者，除非屬優先購買權之使用範圍部分由得標人承購外，應依各優先購買權人使用範圍辦理分割後，按其使用範圍由各優先購買權人承購。但優先購買權人有二人以上，且經協議合併承購者，得依其協議辦理。（二）依法不得分割者，應由優先購買權人及得標人協議由一人單獨或共同承購，其為共同承購者，應協議各人之承購持分。依前項第（二）款規定協議不成時，由執行機關依全體優先購買權人及得標人得承購範圍之面積，計算其承購持分，通知並限期優先購買權人及得標人一次繳清價款。」。依系爭土地登記謄本，該地之使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，面積為2966.91 平方公尺，且原僅登記為劉双妹1 人所有，應屬農業發展條例第3 條第11款及第16條第1 項本文所定不得分割之耕地。而被告在系爭土地標售時，實際使用而得主張優先承購之面積，合計為275.07平方公尺（計算式：4.81＋109.9 ＋159.36＋1 ＝275.07），業如前述。是以，依前開標售作業要點計算被告得優先承購之持分範圍，應為2967分之275 （土地面積及使用面積之小數點均四捨五入）；超過前開權利範圍部分，被告無優先購買權存在。
四、綜上所述，被告就國產署109 年4 月30日標售拍定之系爭土地，於權利範圍超過2967分之275 部分，其優先購買權不存在。原告請求確認被告之優先購買權不存在，於前述範圍內為有理由，應予准許；其餘請求則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 8 月 12 日
苗栗簡易庭 法 官 顏苾涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 楊慧萍中 華 民 國 110 年 8 月 12 日