臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 109年度苗簡字第629號原 告即反訴被告 邱方君被 告即反訴原告 林宜汝上列當事人間請求回復原狀事件，經被告合併提起反訴，本院於民國110年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼苗栗縣○○鄉○○路○○○ ○○ 號（苗栗縣○
○鄉○○段○○○ ○號）建物如附圖一編號1F-1-1至1F-1-8、附圖二3F-3-1至3F-3-8所示之物（規格如附表鑑定報告書及附圖三編號3F-3-1外牆帆布廣告鋼架立面圖所載）拆除，並將拆除後附圖一編號1F-1-2所示落地鋁門隔間，回復原狀如附圖四所示一樓落地鋁門。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之88，餘由原告負擔。
原告就本訴勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣22萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 、3 款定有明文。則原告起訴主張被告退租後未依契約內容恢復原狀，而依兩造間租賃契約請求被告回復原狀及返還水電費（本院卷第13頁、第106 至107 頁），並聲明：被告應將苗栗縣○○鄉○○路○○○ ○○ 號房屋恢復原狀並繳清期間水電費（本院卷第13頁）；嗣最終聲明：㈠被告應將門牌號碼苗栗縣○○鄉○○路○○○ ○○ 號建物（苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號）如附圖一編號1F-1-1至1F-1-8、附圖二3F-3-1至3F-3-8所示之物（規格如附表鑑定報告書及附圖三編號3F-3-1外牆帆布廣告鋼架立面圖所載）拆除，並將拆除後附圖一編號1F-1-2所示落地鋁門隔間，回復原狀如附圖四所示一樓落地鋁門、㈡被告應給付原告新臺幣（下同）30,000元（本院卷第423 至424 頁），將訴之聲明第一項予以特定，追加就一樓大門回復原狀請求，另追加訴之聲明第二項請求被告給付民國109 年5 、6 月之租金，再減縮不請求水電費（本院卷第201 頁），就追加、減縮部分均係以兩造間同一租賃關係為基礎事實，依上所述，自應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告前於103 年7 月1 日起向訴外人即原告之父邱華坤承租門牌號碼苗栗縣○○鄉○○路○○○ ○○ 號建物（苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號）一樓店面、二樓含夾層（下稱系爭租屋），每月租金15,000元、押租金3 萬元，租期為
1 年，因邱華坤住院而授權原告處理，嗣邱華坤逝世後，即由原告履行租賃契約，其後每年均換約，並改由原告擔任出租人，而上開押租金於103 年7 月被告承租時，有扣除被告要求改善之施作費用12,500元（含一樓輕鋼架拆除費4,000元、二樓玻璃門1,200 元、廁所門1,800 元、招牌拆除費5,
500 元），故僅餘17,500元；而被告有於108 年7 月1 日起至109 年6 月30日止，向原告承租系爭租屋，每月租金15,000元，並以先前被告繳納之押租金作為後續租約押租金，詎被告僅給付租金至109 年4 月，尚積欠109 年5 、6 月之租金共3 萬元，且被告於109 年6 月30日租約期滿遷離後，未將系爭租屋回復原狀，尚存有如附圖一編號1F-1-1至1F-1-8、附圖二（附圖二雖註記為三樓，實際上扣除一、二樓間夾層後，應為二樓）3F-3-1至3F-3-8所示之物（規格如附表鑑定報告書及附圖三編號3F-3-1外牆帆布廣告鋼架立面圖所載），另被告將附圖四所示一樓落地鋁門拆除，改為附圖一編號1F-1-2所示落地鋁門隔間，爰依兩造間租賃契約，請求被告將系爭租屋回復原狀，另給付積欠租金等語。並聲明：如上所示。
二、被告則以：我自103 年7 月起開始承租系爭租屋，印象中10
7 至108 年間有與原告續訂租約，之後自108 年7 月1 日起至109 年6 月30日止我沒有印象有簽訂租約，我付租金付到
109 年4 月，之後無法給付，有向原告表示希望從押租金扣除，另希望提前終止租約，但原告未答應，然兩造間自108年7 月起係屬不定期租賃，被告得隨時終止租約，自無庸給付109 年5 、6 月之租金；又我承租後僅有施作附圖一編號1F-1-3中白色背板及1F-1-8之招牌貼紙，其餘均非我施作等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造協議簡化爭點如下（本院卷第426至428頁）：㈠不爭執事項⒈苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號建物（門牌號碼：苗栗縣○○
鄉○○路○○○ ○○ 號）為原告與他人共有，原告權利範圍為1/6（本院卷第75至97頁）。
⒉被告有於103 年7 月1 日起向邱華坤承租系爭租屋，約定租
金每月15,000元，並有繳納押租金3 萬元，租期至104 年6月30日止，承租範圍為一樓店面及二樓含夾層（本院卷第17至23頁）；其後邱華坤於103 年7 月7 日逝世後，原告承受上開租約出租人權利義務；嗣上開租約到期時，被告改與原告簽約承租系爭租屋，租金維持每月15,000元，並將被告先前繳納之押租金3 萬元作為後續租約之押租金（本院卷第20
3 至204 頁）。⒊被告有於108 年8 月16日起至109 年4 月2 日止，以轉帳方
式將108 年8 月至109 年4 月之系爭租屋房租每月15,000元，匯入原告指定之郵局帳戶內（本院卷第41至43頁）。⒋原告有於109 年7 月6 日以存證信函向被告表示：兩造約定
於每月10日給付租金，被告於109 年5 月起即未依約給付，自同年6 月30日即不續約，被告交還系爭租屋未盡回復原狀義務，請被告於同年7 月15日前將系爭租屋回復原狀等語（本院卷第39頁），被告於同年月9 日收受該存證信函（本院卷第151 頁）；另被告有於109 年7 月14日以存證信函函覆原告表示：先前曾告知5 、6 月租金以押金抵扣，另系爭租屋已回復原狀交還原告等語（本院卷第125 頁），原告亦有收受該存證信函。
⒌被告有於109 年4 月30日以通訊軟體「LINE」向原告表示「
邱先生您好，我們的簽約是不是6 月到期？請問是幾號？麻煩你幫我確定日期，我記得押金是兩個月，若只租到5 月，押金會全退嗎？」，原告則回覆「確定租約到6 月30日，租滿才有全額退30000 元押金，麻煩再忍耐撐一下」，被告則回覆「沒關係，我苗栗已經找好房子，也需要時間裝潢」（本院卷第153 頁、第177 至185 頁）。
㈡爭執事項⒈兩造於108 年7 月1 日起至109 年6 月30日止，就承租系爭
租屋，有無另行簽署租賃契約？抑或僅為默示更新？⒉原告依租賃契約請求被告拆除系爭租屋廣告鐵架及一、二樓
之裝潢有無理由？該等物品是否為被告承租後所設置？⒊系爭租屋之租賃契約於何時終止？原告依租賃契約請求被告
給付109 年5 、6 月之租金共3 萬元，有無理由？被告抗辯以先前承租之押租金3 萬元扣抵該租金，有無理由？又該押租金之餘額為何？是否有扣除12,500元？
四、本院之判斷：㈠爭點一：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條本文定有明文；又不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422 條亦有明文；再租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條亦有明文。則原告主張兩造間於108 年7 月1 日起至109 年6 月30日止有締結定期租約承租系爭租屋，應就該有利於己之事實，負舉證之責。
⒉依不爭執事項⒊、⒌所示，被告有分別給付原告108 年8 月
至109 年4 月之租金各15,000元，兩造亦不爭執被告有給付
108 年7 月之租金（本院卷第424 頁），且被告於109 年4月30日以通訊軟體「LINE」向原告確認租期是否迄109 年6月、詢問租期確切日期、期前終止租約可否退押租金等情，經原告回覆租期迄109 年6 月30日止，租滿方退全額押租金等語後，被告亦未曾為反對之表示，又證人董名桂於本院具結證稱：我於103 年受僱於被告所開設之音樂教室，任職到
109 年5 、6 月，被告因疫情關係學生銳減，故未繼續承租音樂教室，所以我的課程上到109 年6 月初，後來沒有繼續任職等語（本院卷第205 、207 頁），足認兩造確實有約定於108 年7 月1 日起至109 年6 月30日止承租系爭租屋，而每月租金為15,000元，且被告亦實際於系爭租屋經營音樂教室至109 年6 月初。至原告雖未能提出書面租賃契約為證（本院卷第106 、144 頁），然兩造間租約租期既未逾一年，縱未以書面為之，亦不視為不定期租賃，又被告空言抗辯兩造間租約係屬默示更新，而屬不定期租約，顯與上開客觀證據不符，礙難採納。
㈡爭點二：
⒈次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人就租
賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀，民法第445 條、第431 條第2 項分別定有明文。則承租人於租約屆滿後，除應依法返還租賃物外，亦具有將租賃物回復原狀之義務。
⒉經本院至現場履勘後，附圖一編號1F-1-1至1F-1-8、附圖二
編號3F-3-1至3F-3-8所示之物，外觀均屬較新之裝潢（本院卷第267 至273 頁、第275 至280 頁）；又依原告所提出之Google街景照片，102 年4 月間系爭租屋外牆並無附圖二編號3F-3-1之外牆帆布廣告鐵架（本院卷第159 至161 頁），而104 年7 月、105 年8 月、108 年3 月間系爭租屋外牆即出現「立體聲樂器行」之廣告招牌鐵架及燈桿（本院卷第16
1 至163 頁），而被告亦自承其有於外牆輕鋼架上懸掛帆布條招牌乙情（本院卷第146 頁），足認系爭租屋出租予被告後，確有增設附圖二編號3F-3-1之外牆帆布廣告鐵架，而被告有於其上懸掛帆布條招牌；再被告既自承其有施作附圖一編號1F-1-3中白色背板及1F-1-8之招牌貼紙（本院卷第146頁），而附圖二編號3F-3-4、3F-3-5所示輕鋼架天花板、木作壁板，經本院履勘後均有鋪設厚度約5 公分之隔音棉（本院卷第259 頁履勘筆錄、第279 至280 頁現場照片），另附圖二編號3F-3-2、3F-3-3、3F-3-6、3F-3-7、3F-3-8所示木作壁板、隔間、地板，均有分別鋪設壁布及地毯（本院卷第
275 至280 頁現場照片），證人董名桂亦證稱：我受僱原告擔任音樂老師，二樓是上課教室等語（本院卷第206 頁），被告亦自承其於系爭租屋開設立體聲樂器行，有買賣樂器，並有教購買樂器之人使用樂器等語（本院卷第425 頁），故上開裝潢亦符合被告承租系爭租屋用以經營樂器行所需教導他人使用樂器時隔音空間之要求，堪認該等裝潢確實係被告所增設無疑。綜上，附圖一編號1F-1-1至1F-1-8、附圖二編號3F-3-1至3F-3-8所示之物，外觀既屬較為新穎之裝潢，且部分已有證據足認係被告承租系爭租屋後方增設，是原告主張上開物品均係被告所增設，於租約屆滿後，應負回復原狀之義務而拆除之，即屬有據，均應准許；被告雖另請求原告提出103 年7 月前承租人之相關資料，待證事實為系爭租屋二樓裝潢及外牆鐵架非其施作等語（本院卷第429 頁），然依原告所提出之Google街景照片，102 年4 月間系爭租屋外牆所掛招牌為「黑皮服飾店」（本院卷第161 頁），衡諸常情服飾店並無上開裝潢之需求，本件業經本院認定如上，礙無再行調查之必要。
⒊又依原告所提出之系爭租屋一樓照片（本院卷第303 頁），
該照片內騎樓地板材質、外型，與本院至現場履勘時所拍攝之系爭租屋一樓騎樓地板、外型相符（本院卷第266 頁），堪認該照片係屬系爭租屋先前之照片，而系爭租屋一樓大門原為黑色鐵製四扇大門（本院卷第303 頁）；而經本院至現場履勘後，系爭租屋一樓大門已改為白色落地玻璃門（本院卷第258 、266 頁），被告則辯稱因系爭租屋鐵捲門有噪音無法降下，其與原告討論後，原告同意其施作白色玻璃拉門等語（本院卷第430 頁），而為原告所否認（本院卷第430頁）。則證人董名桂證稱：當時我去上班時，有看到他人裝修大門，我問被告為何在場，被告說大門在施工，被告要看著，斯時原告及原告姐姐邱淑君在場，我聽到原告、原告姐姐跟被告在對話，內容大致上是裝潢好費用請被告先付，原告會再把錢給被告等語（本院卷第207 頁），惟證人邱淑君於本院具結證稱：原告是我弟弟，鐵門施工時，我沒有跟原告一起去，那是哪一天等語（本院卷第210 、213 頁），本院審酌證人董名桂前為被告員工，證人邱淑君則為原告之胞姐，渠等證言均有偏頗之可能，礙難輕採；惟依不爭執事項⒉邱華坤與被告於103 年6 月10日所簽署之房屋租賃契約書（本院卷第17至23頁）第4 條約定「房屋有改裝設施之必要，乙方（即被告）取得甲方（即邱華坤）之同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築。乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀」（本院卷第19頁），則渠等於上開契約內已約定被告得出租人同意後得以自行裝設，然交還房屋時應回復原狀，依不爭執事項⒉原告於邱華坤逝世後亦承受該租賃契約權利義務，且被告自103 年7 月1 日起即承租系爭租屋，原告則主張被告係於同年5 月27日起至同年7 月1 日間改裝為白色落地玻璃門，惟未先詢問原告等語（本院卷第429 至
430 頁），倘原告不同意被告施作，何以先前長達約5 、6年期間未曾請被告回復原狀，實與常情相悖，足認原告應有同意被告改裝系爭租屋一樓大門，惟依上開契約約定，被告應於交還房屋時回復原狀。從而被告於承租系爭租屋期間，將系爭租屋一樓大門由黑色鐵製四扇大門改裝為白色落地玻璃門，依上所述，於兩造租約屆滿時，自應負回復原狀之義務，從而原告依鑑定結果（本院卷第371 頁），請求被告將拆除後附圖一編號1F-1-2所示落地鋁門隔間，回復原狀如附圖四所示一樓落地鋁門，即屬有據，亦應准許。
㈢爭點三：
⒈復按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，未
定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450 條第1 項、第2 項本文定有明文。則依上開四、㈠、⒉所述，兩造間租約既屬定期租賃，租期自108 年7 月1 日起至109 年6 月30日止，除經兩造合意提前終止或一造合法終止外，應俟租期屆滿，租賃關係方解消，被告亦自承其有問原告可否提前終止租約，但原告不同意等語（本院卷第108 頁），難認兩造間租約有期前合意終止之情形，從而被告抗辯兩造間租約係屬不定期租約，業經被告於109 年4 月單方終止，即屬無據，被告仍應給付109 年5 、6 月之租金。
⒉再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。則依不爭執事項⒉、⒊，被告承租系爭租屋時既有給付押租金3 萬元，其雖未給付109 年5 、6 月租金共3 萬元予原告，依上所述，亦發生押租金當然抵充未付租金之效力，故原告再行請求被告給付109 年5 、6 月之租金共3 萬元，自屬無據，應予駁回。
⒊原告雖主張被告所給付之押租金3 萬元，經扣除被告要求改
善之施作費用12,500元（含一樓輕鋼架拆除費用4,000 元、二樓玻璃門1,200 元、廁所門1,800 元、招牌拆除費用5,50
0 元），僅餘17,500元等語（本院卷第109 至110 頁），然為被告所否認（本院卷第145 頁），原告自應就此部分事實負舉證之責，然經本院曉諭原告舉證，原告表示邱華坤已逝世，無法提出證據等語（本院卷第145 至146 頁），難認原告已盡其舉證之責，是原告此部分主張，礙難採納。
五、本訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於判決結果無影響，爰不逐一贅述。
六、本訴係適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第436 條第2 項、第389 條第1 項第3 款之規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行，併依同法第392 條第2 項規定，依職權諭知被告如為原告預供擔保，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
乙、反訴部分
壹、程序部分按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴；而反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連、非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 、2 項定有明文。則反訴原告反訴請求反訴被告給付其代墊之維修費用，並返還押租金，核與本訴訴訟標的及攻擊防禦方法相牽連，又本訴雖行簡易程序，而反訴標的未達10萬元而應行小額程序，然簡易程序對當事人程序利益保障較周全，若當事人於適用簡易程序之本訴中，提起原應適用小額程序之反訴，對其程序保障較為周全，基於紛爭解決一次性原則，應認仍得與本訴同行通常訴訟程序，以達訴訟經濟之目的，故本件反訴原告所提反訴，符合法律規定，應予准許。
貳、實體方面
一、反訴原告主張：反訴原告於103 年間經邱華坤要求先行墊付房屋維修費用13,000元（含一樓輕鋼架拆除費用4,000 元、二樓玻璃門1,200 元、廁所門1,800 元、招牌拆除費用5,50
0 元，共12,500元），又於103 年8 月間經反訴被告要求先行墊付大門維修費用4 萬元，再兩造間租約屬不定期租約，反訴原告可隨時終止，反訴原告於109 年4 月已向反訴被告表示只租到四月底，於租約終止後，反訴被告應退還押租金
3 萬元，爰請求反訴被告返還上開款項，並給付代墊費用共53,000元自103 年7 月1 日起至109 年6 月30日止共6 年，每年2,650 元之利息15,900元等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告98,900元。
二、反訴被告則以：邱華坤並未與反訴原告約定由反訴原告先行墊付房屋維修費用13,000元，我也沒有與反訴原告合意由反訴原告先行墊付大門維修費用4 萬元；又兩造間租約迄109年6 月30日方屆滿，我不同意退還押租金等語，資為抗辯。
並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造協議簡化爭點如下（本院卷第426至429頁）：㈠不爭執事項：
⒈引用本訴不爭執事項。
⒉反訴原告有給付反訴被告12,500元之房屋維修費用（本院卷第202 至203 頁）。
⒊反訴原告有提出杉彩企業社所開立之109 年11月23日統一發
票，上載門窗安裝一式，40,000元，並備註「補開103 年8月30日」（本院卷第137 頁）。
㈡爭執事項⒈反訴原告於103 年7 月承租系爭租屋時所支出之房屋維修費
用13,000元，有無約定先由反訴原告墊付而應由邱華坤返還？反訴原告請求反訴被告返還上開費用及自103 年7 月1 日起至109 年6 月30日止之利息，有無理由？⒉反訴被告於103 年8 月間就系爭租屋所支出之大門維修費用
4 萬元，有無約定先由反訴原告墊付而應由反訴被告返還？反訴原告請求反訴被告返還上開費用及自103 年7 月1 日起至109 年6 月30日止之利息，有無理由？⒊兩造就系爭租屋之租約是否於109 年4 月30日經反訴原告終
止？反訴原告請求反訴被告返還押租金3 萬元，有無理由？
四、本院之判斷：㈠爭點一、二：
反訴原告主張其與邱華坤間有約定就房屋維修費用13,000元、另兩造間有約定就鐵門維修費用4 萬元，均由反訴原告先行墊付，再分別由邱華坤、反訴被告返還等情（本院卷第39
9 至400 頁），為反訴被告所爭執（本院卷第426 頁），反訴原告自應就該等有利於己之事實負舉證之責。然反訴原告請求房屋維修費用部分，經本院曉諭舉證後表示沒有證據（本院卷第426 頁）；又請求大門維修費用部分，雖提出不爭執事項⒊所示之統一發票為證（本院卷第426 頁），然該統一發票無法證明兩造有上開約定，且倘兩造業已約定由反訴原告先行墊付更換系爭租屋一樓大門費用，反訴原告墊付後，為何遲於本件訴訟方提起反訴請求原告返還，而未於墊付後即向原告請求返還，或協調以每月租金扣抵，實有疑問，難認反訴原告就此部分請求已盡其舉證之責，故反訴原告請求反訴被告給付53,000元本金及自103 年7 月1 日起至109年6 月30日止之利息，俱屬無據，均應駁回。
㈡爭點三：
依上開甲、貳、四、㈢所述，本院業認兩造間租約係屬定期租賃，未經反訴原告期前合法終止，而押租金3 萬元已當然抵充109 年5 、6 月反訴原告應付之租金，且依本訴不爭執事項⒌所示，反訴原告並未於109 年4 月間即向反訴被告表示欲終止租約，是反訴原告請求反訴被告返還押租金3 萬元，亦屬無據，亦應駁回。
五、反訴事證亦臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於判決結果無影響，爰不逐一贅述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 6 月 30 日
苗栗簡易庭 法 官 劉奕榔以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 江秋靜中 華 民 國 110 年 6 月 30 日