臺灣苗栗地方法院民事判決 109年度訴更一字第2號原 告 葉國良
陳玉瑛共 同訴訟代理人 廖啓彣律師被 告 黃春櫻訴訟代理人 鄒玉珍律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國110 年3 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告陳玉瑛負擔97%、原告葉國良負擔3%。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。原告起訴原聲明：⑴被告應履行仲介委託書之內容完成買賣事宜。⑵願供擔保，請准宣告假執行。經迭次更正後，嗣於民國110 年1 月20日具狀更正為：⑴被告應將附表所示編號1 至7 所示之土地，移轉登記予原告陳玉瑛。⑵確認原告陳玉瑛就附表編號8 所示之未辦理保存登記建物，具有管理、使用、收益權及事實上處分權存在。⑶被告應給付原告葉國良新臺幣（下同）72,000元，及自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑷願供擔保，請准宣告假執行。其更正之請求，亦係基於兩造簽訂之委託銷售契約書，及不動產申購意願書而來，屬請求之基礎事實同一，核與前開規定並無不符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張略以：
（一）原告陳玉瑛部分：
１、被告與訴外人黃漢榮（下稱黃漢榮）就附表所示編號1 至
7 所示之土地（下稱系爭土地）成立信託契約（下稱系爭信託契約），並以被告為受託人。又依系爭信託契約書第
7 條第5 點約定：本信託範圍含未保存登記建物在內。即包含附表編號8 所示之建物（下稱系爭建物）。又被告迄今尚未將系爭土地移轉登記予黃漢榮之繼承人，依信託法第66條及臺灣高等法院108 年度重上更一字第165 號判決意旨，本件系爭信託契約仍為存續，被告乃有權處分系爭信託財產。
２、原告葉國良於黃漢榮生前之108 年8 月26日，與其及被告就系爭土地及建物簽訂四季不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約書），由原告葉國良代理系爭土地及建物之銷售。嗣原告葉國良於109 年3 月3 日覓得買方，即原告陳玉瑛願以2,400,000 元購買系爭土地及建物，並授與原告葉國良代理權及500,000 元之申購金。依民法第10
3 條、第345 條第2 項規定，原告陳玉瑛與被告間就系爭土地及建物合意以2,400,000 元成立買賣契約，原告陳玉瑛自得依買賣契約請求被告移轉系爭土地之所有權，及系爭建物之事實上處分權。
３、被告雖辯稱原告葉國良於殯儀館弔唁黃漢榮時，有表示終止信託並有證人曾有良可證等語。惟原告葉國良否認之。又被告於109 年1 月5 日與原告葉國良電話通話中表示，願將系爭土地及建物之售價從原來之2,500,000 元調降為2,400,000 元，若被告有表示終止信託契約之真意，何以在黃漢榮死亡後，仍表示調降價金及希望原告葉國良繼續尋找買方，可見被告並無終止而消滅信託關係之真意。
（二）原告葉國良部分：
１、原告葉國良與被告間簽訂之系爭銷售契約書第6 條第1 點前段約定：以委託底價的3%做為服務費。並於第2 點約定：委託案件成交，買賣雙方完成正式簽約手續之同時，支付服務費用，但買賣預約已簽訂，而甲方（即被告）拒絕簽訂正式買賣契約時，甲方應立即給付乙方（即原告葉國良）約定之全額服務費。查原告葉國良既已覓得原告陳玉瑛購買系爭土地及建物，業已完成被告之委託銷售，原告葉國良自得向被告請求買賣契約價金3%之服務費72,000元（2,400,000 ×3%=72,000 ）。又被告拒絕收受原告陳玉瑛交付予原告葉國良，託其轉交之500,000 元申購金，即屬雙方約定甲方拒絕簽訂正式買賣契約之情事，被告即應給付原告葉國良全額之服務費72,000元。
２、系爭銷售委託書其上雖未註明「經紀人」，但被告所指不動產經紀管理條例第22條第1 項第1 款僅係取締規定，並非效力規定，不影響契約之效力。且被告於前開109 年1月5 日對話中，尚討論價金事宜，已如前述，被告實無終止系爭銷售委託契約。
３、縱使原告2 人為夫妻關係，實係因被告避不見面而無法通知，並不妨礙契約之成立，難謂有違反不動產經紀管理條例第24條之2 之規定。況買賣契約之標的物與價金間乃採主觀等價原則，亦即契約上之給付與對待給付間之對價性，兩造已談妥即應遵守。因而原告陳玉瑛請求被告履行契約，並非單方奪取被告之財產權，而係願以2,400,000 元為購買系爭土地及建物，難認被告受有何種侵害，且法律並無禁止夫妻間不得有居間代理之事，原告葉國良與被告間之居間契約本來就是做為締約之媒介，故屬合法之雙方代理，而無任何違反誠信可言。
４、被告雖辯稱2,400,000 元有排除仲介費，然仲介費之支付屬原告葉國良與被告間之另一個居間契約，並非本件買賣契約所涉。又黃美娟係中度智能障礙，被告辯稱黃美娟為賣方，實屬推諉之詞。
（三）並聲明：⑴被告應將系爭土地，移轉登記予原告陳玉瑛。⑵確認原告陳玉瑛就系爭建物，具有管理、使用、收益權及事實上處分權存在。⑶被告應給付原告葉國良72,000元，及自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑷願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
（一）有關原告陳玉瑛部分：
１、黃漢榮生前雖委託原告葉國良銷售系爭建物，然因黃漢榮於108 年10月7 日死亡，依民法第550 條規定該委任契約於黃漢榮死亡時已消滅。且原告陳玉瑛已由被告通知而知悉上情，是原告葉國良已無代理黃漢榮處理事務之權利義務，而無權代理出售系爭建物，自無權與原告陳玉瑛簽立不動產申購意願書。
２、被告與原告葉國良於109 年1 月5 日之對話中，已一再強調需黃美娟即黃漢榮之妻簽約，及拿清2,400,000 元（即不負擔移轉相關之簽約費、稅費、規費、印花、登記費、代書代辦費及仲介費等）。是被告就系爭土地及建物並無任何權利，縱使被告同意降價出售，亦對黃漢榮之繼承人黃美娟、黃威鈞不生效力。況被告於黃漢榮死亡後未久，已終止委託原告葉國良銷售系爭土地及建物，是原告葉國良已無權於109 年3 月3 日與原告陳玉瑛簽立不動產申購意願書。
３、再不動產申購意願書第3 條後段約定：本出價申購金並非定金性質，僅係受託人受買方之託前往賣方處作斡旋及價格、條件確認之憑據。第5 條前段約定：若於申購期限內，賣方不承諾接受上述條件，本申購意願書自始無效。是上開不動產申購意願書屬要約性質，被告及黃漢榮之繼承人並未同意接受此金額，該申購意願書自始無效，原告陳玉瑛請求移轉系爭土地及建物，自屬無據。
４、被告否認系爭土地及建物之買賣契約存在，如認買賣契約存在，亦主張同時履行抗辯，原告陳玉瑛應給付價金2,400,000 元後，才得以辦理系爭土地及建物之所有權移轉登記。
（二）有關原告葉國良部分：
１、依據系爭銷售委託書所載，原告葉國良僅係受黃漢榮及被告委託銷售系爭土地及建物，然並未與被告成立任何買賣契約，原告陳玉瑛亦未與被告簽訂任何契約，是原告葉國良如何得以請求履行系爭銷售契約。
２、內政部公告之不動產委託銷售定型化契約範本第10條規定：「契約非經雙方書面同意不得單方任意變更，尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付受託人必要之仲介銷售服務費用，視已進行之委託期間等實際情形，由受託人檢據向委託人請領之。但最高不得超過原約定服務報酬之半數。」亦即依上述內容，被告將不動產委託原告葉國良銷售後，於尚未成交前（未收定金、未簽買賣契約），被告得隨時終止委託契約。
３、黃漢榮已於108 年10月7 日去世，而原告葉國良亦於黃漢榮病危住在為恭醫院安寧病房時前往探望，被告並於黃漢榮過世時即通知原告葉國良，並於原告葉國良到殯儀館弔唁黃漢榮時，明確告知因黃漢榮已死亡，且被告信託期間快到期，故不再委託原告葉國良出售，而終止委託契約。是依民法第550 條規定系爭銷售委託契約於黃漢榮死亡時已消滅，原告葉國良已無代黃漢榮及被告處理事務之權利義務，且原告葉國良收受買方定金並未告知被告，亦未通知買方係何人，屬無權代理，被告否認其效力，故買賣契約無效。
４、依不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款之規定，委託不動產經紀業為不動產之買賣，應由不動產經紀業派經紀人簽章，原告葉國良提出之銷售委託書並無具有不動產經紀營業員簽章，不符要式性而不成立。又上開銷售委託契約亦因原告葉國良違反同條例第24條之2 前段規定而無效，因原告葉國良同時受被告及原告陳玉瑛之委託，屬雙方委託，而未取得買賣雙方之書面同意，被告於事後亦未承認系爭委託書之效力，且原告2 人為配偶關係，原告葉國良從未告知被告其等間之關係，及雙方委託有利益衝突，並有違誠信，該委託書自不生效力。
５、依不動產申購意願書所載之申購總價款為2,400,000 元，然被告及黃漢榮委託原告葉國良係以2,500,000 元出售，且被告與原告葉國良於109 年1 月5 日之對話中，已一再強調需黃美娟即黃漢榮之妻簽約，及拿清2,400,000 元。
是被告委託原告葉國良出售系爭土地之條件為扣除一切稅負（即不負擔移轉相關之簽約費、稅費、規費、印花、登記費、代書代辦費及仲介費等）之後，實拿2,400,000 元及經黃美娟簽名，而上開不動產申購書並無買方須負擔一切稅負之約定，與被告委託之真義不符，從而原告葉國良並未完成委託銷售行為，其請求服務費，顯屬無據。
（三）並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執事項：
（一）不爭執事項：
１、黃漢榮有將系爭土地及建物信託予被告，並將系爭土地信託登記予被告。
２、黃漢榮已於108 年10月7 日死亡。
３、被告及黃漢榮有與原告葉國良於108 年8 月26日簽訂系爭銷售契約書，約定由原告葉國良代銷系爭土地及建物。
（二）爭執事項：
１、被告與黃漢榮間之信託關係，係於何時消滅？
２、原告陳玉瑛請求被告應將系爭土地，移轉登記為其所有，及確認其對系爭建物有事實上處分權，有無理由？
３、原告葉國良請求被告給付代銷服務費72,000元，有無理由？
四、得心證之理由：
（一）原告主張黃漢榮有將系爭土地及建物信託予被告，並將系爭土地信託登記予被告。又被告及黃漢榮有與原告葉國良於108 年8 月26日簽訂系爭銷售契約書，約定由原告葉國良代銷系爭土地及建物，有信託契約書及系爭銷售契約書在卷可按（見本院卷第83、85、101 、103 頁）。並為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
（二）被告與黃漢榮間之信託關係，係於何時消滅？原告雖主張依信託法第66條規定及臺灣高等法院108 年度重上更一字第165 號判決意旨，認被告與黃漢榮間之系爭信託契約仍為存續，而有權處分系爭信託財產，即有權處分系爭土地及建物等語。惟為被告所否認。經查：
１、所謂信託關係，係因委託人信賴受託人代其行使權利而成立，依其性質，須以當事人之信任為基礎，參照民法第55
0 條規定之法理，信託關係應因當事人一方之死亡而消滅（最高法院80年度台上字第2491號判決意旨參照）。查黃漢榮業於108 年10月7 日死亡，有除戶戶籍謄本在卷可按（見本院卷第63頁）。並為兩造所不爭執，是本件被告與黃漢榮間之信託關係，應於黃漢榮死亡時即已消滅。
２、按信託關係消滅時，於受託人移轉信託財產於前條歸屬權利人前，信託關係視為存續，以歸屬權利人視為受益人，信託法第66條定有明文。蓋信託關係消滅，受託人即應將信託財產移轉與歸屬權利人，惟在信託財產移轉與歸屬權利人前，仍有維持信託財產之獨立性，且使受託人得有效處理信託善後事務，以保護歸屬權利人利益之必要，信託法乃就此明定信託關係視為存續，然受託人僅有於移轉信託財產與歸屬權利人之必要範圍內，處理信託善後事務之權限。信託關係應因上訴人之終止而消滅，王００即負有移轉信託財產與上訴人之義務。雖系爭不動產於102 年4月25日移轉為上訴人所有前，系爭信託關係應視為存續，惟王００自該信託關係消滅時起，僅有於將該不動產移轉與上訴人之必要範圍內，為上訴人之利益，處理信託善後事務之權限。則其於上訴人終止信託契約後，猶將系爭不動產出賣與被上訴人，是否符於信託善後事務之處理，洵非無疑（最高法院109 年度台上字第1083號判決意旨參照）。是信託關係消滅後，受託人僅得於移轉信託財產與歸屬權利人之必要範圍內視為存續，有處理信託善後事務之權限，而不得再就信託財產為其他處分行為。
３、綜上所述，被告與黃漢榮間之信託關係，於黃漢榮死亡後，依信託法第66條規定，於受託人移轉信託財產於信託法第65條歸屬權利人前，信託關係雖視為存續，惟此僅係對信託法第65條規定之權利人而言，對於其他第三人即無此適用。是被告與黃漢榮間之信託關係，於黃漢榮在108 年10月7 日死亡時已消滅，被告自不得再就信託財產即系爭土地及建物，對第三人為其他處分行為。從而，原告前開主張，即無可採，被告與黃漢榮間之信託關係，於黃漢榮死亡之時，即已消滅。
（三）原告陳玉瑛請求被告應將系爭土地，移轉登記為其所有，及確認其對系爭建物有事實上處分權，有無理由？
１、被告與黃漢榮就系爭土地及建物所簽訂之信託契約，其信託期係自103 年11月27日至108 年11月26日，有信託契約書在卷可按（見本院卷第83頁）。惟上開信託關係，業因黃漢榮於108 年10月7 日死亡而消滅，已如前述。是被告自108 年10月7 日黃漢榮死亡之日起，除得移轉信託財產歸屬於信託法第65條規定之權利人外，不得再就信託財產為其他處分行為，如有其他處分行為，即屬無權代理。
２、原告間簽訂之不動產申購意願書，係在109 年3 月3 日所簽，其第2 條約定：申購期限自109 年3 月3 日10時起，至109 年5 月30日24時止，申購總價金2,400,000 元；第
3 條約定：買方為表示購買賣方上開不動產之誠意，同意於簽發不動產申購意願書之同時交付受託人出價申購金。本出價申購金並非定金性質，僅係受託人受買方之託前往賣方處作斡旋及價格、條件確認之憑據；第6 條第1 項約定：若於申購期限內，賣方承諾同意依買方申購價款及付款方式出售，則買賣雙方即應於七日內至受託人指定處所簽訂不動產買賣契約書，出價申購金即轉作定金之一部份抵付價款；又賣方欄部分則未為任何簽名或蓋印，有不動產申購意願書在卷可按（見本院卷第105 頁）。是由上開內容觀之，該不動產申購意願書，僅係以該內容向賣方為協商，尚未成立買賣契約。
３、原告雖主張被告於109 年1 月5 日與原告葉國良之對話，已同意以2,400,000 元出售系爭土地及建物等語。惟為被告所否認。查上開對話之內容，被告雖有陳稱：你去努力吧，2,400,000 元，頂多我只能少100,000 塊錢等語。然亦陳稱：到時候如果要買賣幹嘛的，我也是要由他本人簽，我們都不代簽。原告葉國良即問：給本人？被告即回答：黃美娟啊。原告葉國良即答：OK啊、OK啊、可以啊；被告再陳稱：反正就是拿清的，頂多就是2,400,000 元，拿去所有那些都OK；所以我就跟你講嘛，就是全部，所有的東西都扣掉，我實拿2,400,000 元就對了，有原告葉國良與被告間之對話譯文在卷可按（見本院卷第135 至137 頁）。並為兩造所不爭執。由上開對話內容可知，被告出售系爭土地及建物時，確附有買賣成立時需由黃美娟簽名，及扣除一切費用，實拿2,400,000 元之條件。
４、原告陳玉瑛雖陳稱其同意支付土地增值稅，及其仲介費，但不負擔賣方之仲介費等語（見本院卷第146 頁）。然依據原告葉國良在與被告之上開對話中稱：那我又跟他講，我說如果這個稅金一繳下去，幾十萬，賣你2,500,000 元而已，因為又要繳增值稅，然後才賣你2,500,000 元，繳下去沒有錢，剩下100 多萬，我覺得這樣子不合理。被告即回稱：本來就是，本來就是這樣不合理啊，所以我就跟你講嘛，就是全部，所有的東西都扣掉，我實拿2,400,00
0 元就對了，有上開對話譯文在卷可稽（見本院卷第137頁）。顯見原告間並未提及土地增值稅等項需由原告陳玉瑛負擔。再原告陳玉瑛簽訂之不動產申購意願書，觀其內容並無有關辦理土地移轉相關之簽約費、稅費、規費、印花、登記費、代書代辦費及仲介費等費用由何人負擔之約定，有上開不動產申購意願書在卷可憑（見本院卷第105頁）。是上開各項費用據原告葉國良前開所述，高達數十萬元，如有約定，何以未在上開不動產申購意願書載明，而徒增將來之爭執，是原告陳玉瑛前開所述，尚無可採。
５、綜上所述，被告與黃漢榮間之信託關係，業因黃漢榮死亡而消滅，已無權出售系爭土地及建物，且原告陳玉瑛雖簽立不動產申購意願書，表示同意以2,400,000 元購買系爭土地及建物，然與被告出具出售之條件需經黃美娟簽名及實拿2,400,000 元，不負擔辦理土地移轉相關之簽約費、稅費、規費、印花、登記費、代書代辦費及仲介費等費用，尚有不符，是其等間之買賣契約，尚未成立，原告自無從要求被告履行契約。
（四）原告葉國良請求被告給付代銷服務費72,000元，有無理由？
１、被告雖以其與原告葉國良簽訂之系爭銷售契約書，因未經不動產經紀業派經紀人簽章，違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款之規定，不符要式性而不成立等語置辯。惟違反上開規定，僅生不動產經紀業主管機關得依上開條例第29條第1 項第2 款科處罰鍰之行政處罰效果，上開條例既無使不動產經紀業者仲介代銷之行為成為無效之明文，核其性質僅係取締規定，並非強制禁止規定，不因而使原告葉國良執行仲介代銷之業務行為成為無效。故被告前揭抗辯，尚無可採。
２、被告再以原告葉國良有雙方代理情事，違反不動產經紀業管理條例第24條之2 前段規定，系爭銷售委託契約無效等語置辯。按經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，不動產經紀業管理條例第24條之2 前段定有明文。又代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，但其法律行為，係專履行債務者，不在此限，民法第106 條亦有明文。查原告葉國良接受被告之委託銷售系爭土地及建物，其後再接受原告陳玉瑛委託購買系爭土地及建物，有系爭銷售契約書及不動產申購意願書在卷可按（見本院卷第101 至105 頁）。惟原告葉國良並未提出原告陳玉瑛及被告同意其雙方代理之同意書，顯已違反上開規定，且被告已陳明如果知道原告2 人為夫妻，就可能有雙方代理的問題，被告即不可能降價，是在閱卷後才知道原告2 人為夫妻等語（見本院卷第14 7頁）。顯見被告並不同意原告葉國良為雙方代理。是被告前開答辯，堪予採信，系爭銷售契約因原告葉國良為雙方代理，未經被告同意而無效，自不得請求被告給付代銷服務費。
３、縱認原告葉國良得以雙方代理，然原告陳玉瑛與被告間就系爭土地及建物之買賣契約並未成立，已如前述，是原告葉國良尚未完成代銷之委託，亦無從請求被告給付代銷服務費。
五、從而，原告陳玉瑛依買賣之法律關係，原告葉國良依銷售委託契約，分別請求⑴被告應將系爭土地，移轉登記予原告陳玉瑛。⑵確認原告陳玉瑛就系爭建物，具有管理、使用、收益權及事實上處分權存在。⑶被告應給付原告葉國良72,000元，及自本起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告等之訴既經駁回，其假執行之聲請，即無依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 29 日
民事第二庭 法 官 陳秋錦以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 張智揚中 華 民 國 110 年 3 月 29 日附表：
┌──┬──┬──────────┬─────┬─────┐│編號│類別│ 財 產 標 的 │ 面 積 │權利範圍 │├──┼──┼──────────┼─────┼─────┤│1 │土地│苗栗縣○○鄉○○○段│381 平方公│全部 ││ │ │94-2地號 │尺 │ │├──┼──┼──────────┼─────┼─────┤│2 │土地│苗栗縣○○鄉○○○段│2,500 平方│全部 ││ │ │523-3地號 │公尺 │ │├──┼──┼──────────┼─────┼─────┤│3 │土地│苗栗縣○○鄉○○○段│2,500 平方│全部 ││ │ │523-4地號 │公尺 │ │├──┼──┼──────────┼─────┼─────┤│4 │土地│苗栗縣○○鄉○○○段│2,791 平方│全部 ││ │ │523-5地號 │公尺 │ │├──┼──┼──────────┼─────┼─────┤│5 │土地│苗栗縣○○鄉○○○段│2,500 平方│全部 ││ │ │523-6地號 │公尺 │ │├──┼──┼──────────┼─────┼─────┤│6 │土地│苗栗縣○○鄉○○○段│43平方公尺│全部 ││ │ │523-9地號 │ │ │├──┼──┼──────────┼─────┼─────┤│7 │土地│苗栗縣○○鄉○○○段│99平方公尺│全部 ││ │ │523-10地號 │ │ │├──┼──┼──────────┼─────┼─────┤│8 │建物│未保存登記建物（門牌│ │全部 ││ │ │號碼：苗栗縣三灣鄉頂│ │ ││ │ │寮村3鄰祭山湖9號 │ │ │└──┴──┴──────────┴─────┴─────┘