臺灣苗栗地方法院民事判決 109年度訴字第391號原 告 邱瑞鵬訴訟代理人 林楊鎰律師被 告 曾文富上列當事人間請求塗銷抵押權登記等事件，本院於民國110 年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）為原告所有，前因原告有意出售系爭土地，委託擔任仲介之被告尋找買方，委託底價為新臺幣（下同）320 萬元。嗣因被告有意買受，且被告告知原告系爭土地僅值240萬元，兩造遂於民國107 年3 月20日簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為240 萬元，被告並表示原告簽約後可反悔不賣，只需無息返還定金5 萬元及賠償同額之5 萬元作為違約金。其後原告發現系爭土地並非僅值
240 萬元，且被告於簽約後才告知原告要繳土地增值稅130萬元，被告刻意隱瞞上情，顯會影響兩造之買賣價格及意願，應認系爭買賣契約根本不成立。嗣原告向被告表示選擇不賣，欲返還定金5 萬元並賠償違約金5 萬元予被告，被告竟拒絕受領，原告遂將上開金額向本院辦理提存。此外，兩造約定於107 年5 月30日完成移轉系爭土地所有權，可見被告應於107 年5 月30日前將尾款235 萬元交付予原告，然被告卻僅簽發本票交給代書保管，要求原告先行繳交貸款120 萬元及增值稅130 萬元後，才願兌現本票，足見被告違約，原告自得解除或終止系爭買賣契約。系爭買賣契約既不成立或已失效，且原告未積欠被告240 萬元，被告就系爭土地設定如附表一所示之抵押權（下稱系爭抵押權），自無所擔保之債權存在。又原告學歷為國中畢業，以水泥工為業，因被告為原告老闆之表弟，原告信任被告而簽立系爭買賣契約，但對契約文字內容根本不懂，系爭買賣契約應屬無效，其附隨之抵押權設定登記及預告登記亦不生效力，亦無法律上原因。況系爭買賣契約書中並未約定抵押權擔保金額為240 萬元，其內容雖記載乙方（即原告）同意過戶前辦理預告登記及抵押權登記給甲方（即被告），但未約定授權被告辦理，是被告自行辦理系爭抵押權設定登記及如附表二所示之預告登記（下稱系爭預告登記），其物權行為均屬無效或不生效力。爰依民法第767 條第1 項中段、第179 條之規定提起本訴，並聲明：確認被告對原告就系爭抵押權所擔保之債權240萬元不存在；被告應將系爭抵押權設定登記及系爭預告登記予以塗銷。
二、被告則以：當初原告為儘速取得資金，請被告幫忙買下系爭土地，雙方在吳思賢地政士事務所簽立系爭買賣契約，約定買賣總價240 萬元，且過戶前要辦理預告登記及抵押權登記，用以擔保系爭買賣契約之履行，避免原告一地二賣，當初亦有言明以契約總價款作為設定抵押權之金額。被告於簽約時給付原告現金5 萬元，並當場簽立235 萬元本票交由吳思賢保管，作為保證兌付買賣價金之證明，原告亦同意以該23
5 萬元代償原告之銀行貸款及繳納相關稅費，並由吳思賢代為申請農業證明辦理免課土地增值稅。被告從未向原告表示只要返還簽約款並賠償5 萬元即可反悔不賣，亦不同意原告解除系爭買賣契約，原告惡意拒絕履約，請求塗銷系爭抵押權登記及預告登記，並無理由等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地為其所有，其前欲出售系爭土地，委由擔
任仲介之被告尋找買方，嗣因被告有意買受，兩造遂於107年3 月20日簽立系爭買賣契約，約定買賣總價為240 萬元，原告於同日收受現金5 萬元作為定金，簽約後被告即就系爭土地辦理系爭抵押權設定登記及系爭預告登記等情，為被告所不爭執，並有系爭土地登記謄本、系爭抵押權登記及預告登記申請資料、系爭買賣契約書等在卷可稽（見卷第27-46頁），堪信為真實。
㈡基於抵押權之從屬性，抵押權之設定需有擔保債權存在。此
種債權固以金錢債權為常，但不以此為限，其他種類之債權，例如以具有財產上價值之財貨為給付標的之實物債權，或者是以不作為為給付標的或其他不具財產價值之給付為標的債權（民法第199 條第2 、3 項），亦均得為擔保債權，蓋此等債權，於債權人不為履行時，均可轉變為損害賠償之金錢債權型態也（參謝在全著民法物權篇中冊，修訂5 版第32
9 頁) 。查系爭抵押權所擔保之債權種類及範圍，依其登記內容，係「債務人對抵押權人於107 年3 月20日所立土地買賣契約發生之債務」，有系爭土地登記謄本及系爭抵押權設定契約書在卷可佐（見卷第27、35-36 頁）。而原告就107年3 月20日所立系爭買賣契約所負之債務，係移轉系爭土地之所有權予被告，此觀系爭買賣契約書即明，且系爭抵押權擔保債權總金額240 萬元，與系爭土地之買賣價金相當，足見系爭抵押權所擔保之債權，為被告對原告之系爭土地所有權移轉登記債權，應堪認定。
㈢原告雖主張系爭買賣契約，或因其不知系爭土地價值及增值
稅金額而不成立，或因其不懂契約文字內容而無效，或業經其解除、終止而失其效力，故系爭抵押權所擔保之債權不存在云云。然查：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約，當事人就標的物及價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。本件兩造就系爭買賣契約之標的物為系爭土地，價金為240 萬元乙節，既已達成合意，依上開規定，系爭買賣契約即有效成立。至原告主觀上是否知悉系爭土地之市場價值及增值稅金額多寡，與買賣契約之成立要件無涉。況系爭買賣契約第5 條第3 項記載「本案申請農業證明辦理免課土地增值稅，費用由乙方支付」等語（見卷第39頁），可知兩造對於土地增值稅事宜亦有協議以申請農業證明辦理免課之方式為之，原告主張被告隱瞞系爭土地價值及增值稅金額，致其同意簽訂系爭買賣契約，系爭買賣契約應不成立云云，尚非可採。
⒉又原告自承學歷為國中畢業，以水泥工為業，足見其並非欠
缺一般智識程度或毫無社會經驗之人，依其教育程度及年逾50歲之生活工作經歷，難謂對於買賣契約之文字內容及所代表之意義毫無認識。且有關系爭買賣契約簽立過程，據證人吳思賢於本院證稱：系爭買賣契約書是兩造在伊開設之代書事務所親簽，簽約時有提到要辦抵押權設定及預告登記，原告也有同意，因為被告擔心原告有其他債務，怕無法取得系爭土地。特別約定事項是由被告口述，原告坐在被告對面，伊坐在兩人中間，把被告講的內容寫起來，之後再到電腦繕打、列印出來。雙方正式簽名之前，伊會帶雙方閱覽契約內容，將重點列出告知雙方，雙方沒有意見之後，才會請雙方簽名，雙方沒有提到不瞭解契約內容等語（見卷第122-126頁）。由上可知，系爭買賣契約簽立時，應經兩造閱覽其內容且無異議，原告主張其不懂契約文字內容，系爭買賣契約應屬無效云云，自難憑採。
⒊再觀系爭買賣契約第10條第1 、2 項約定：「一、本約簽訂
後，倘甲方（指被告）反悔不買或不依約定日期付款時，甲方自願將已付價款全部由乙方（指原告）無條件沒收抵作違約金外，經乙方催告通知後仍不履行時，乙方得逕行解除本契約。……二、乙方若有反悔不賣或不按照契約履行應盡義務經甲方催告通知後仍不履行時，甲方除得逕行解除本契約外，乙方並應將已收價款無息返還甲方，並應另外賠償與已收價款同額之違約金予甲方。」。可知系爭買賣契約訂立後，原告若反悔不賣且經催告後仍不履行時，係由被告取得契約解除權，而非原告僅需無息返還已收價款及賠償同額違約金後，即可任意解除契約。原告主張兩造約定其只要返還定金5 萬元及賠償5 萬元即可反悔不賣乙節，與上開契約內容不符，原告所提證據亦未能證明上情，自不足採。原告另主張被告應於107 年5 月30日前交付尾款235 萬元，被告卻僅簽發本票交給代書保管，要求原告先行清償貸款及繳交增值稅後，才願兌現本票，足見被告違約，原告得解除或終止系爭買賣契約云云。惟查，原告於107 年4 月2 日寄發予被告之存證信函，係自陳其因家人極度反對、思慮欠詳，欲終止契約並處理違約相關費用等語，毫無指摘被告有何違約情事；嗣並於109 年5 月26日將欲給付予被告之違約金及定金共10萬元向本院辦理提存，有三灣郵局存證信函及本院109 年度存字第93號提存書在卷可佐（見卷第49-51 頁），足見係原告先向被告表示不願繼續履約，系爭買賣契約始未繼續履行。況原告復未證明其曾對被告為催告之通知，被告仍拒不給付，則原告主張其得解除系爭買賣契約，難認有據。至於當事人終止契約，須有終止權，終止權有基於法律規定而生者（法定終止權），有基於當事人約定而生者（約定終止權），原告並未具體指出並證明其有何法定終止權或約定終止權存在，僅空言稱其得終止系爭買賣契約，亦難憑採。
⒋據上，系爭買賣契約成立後現仍有效存在，被告仍得請求原
告依約履行系爭土地所有權移轉登記，並於原告給付遲延時，請求賠償因遲延而生之損害，於給付不能時，請求賠償因不履行而生之損害（含所受損害及所失利益）。從而，系爭抵押權所擔保之債權自仍屬存在，原告請求確認系爭抵押權所擔保之債權不存在，並無理由。
㈣原告另主張系爭買賣契約未約定抵押權擔保金額為240 萬元
，且未授權被告辦理系爭預告登記及抵押權登記，被告自行辦理系爭預告登記及抵押權設定登記之行為，均屬無效或不生效力云云。經查：
⒈系爭抵押權設定契約書上已載明擔保債權總金額為240 萬元
，「訂立契約人」欄並蓋有兩造之印章，另系爭預告登記申請書、預告登記同意書、系爭抵押權登記申請書上亦均蓋有原告之印章，前開申請書內「委任關係」欄並記載：「本土地登記案之申請，委託曾文富代理」等文字，有系爭預告登記及抵押權登記申請資料在卷可參（見卷第29-36 頁）。按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章者，依民事訴訟法第35
8 條規定，本應推定為真正，且印章由本人或有權使用者蓋用為常態，是以他人代為立據文書內之印章如係真正，除有確切反證外，應推定為經本人授權所為；該當事人若否認係其本人所蓋或其有授權他人代蓋時，應由其負舉證責任（最高法院74年度台上字第2143號、88年度台上字第2087號、10
9 年度台上字第1446號判決、95年度台上字第2943號裁定意旨參照）。前揭土地登記申請資料上既已蓋用原告之印章，其印文形式並與原告之印鑑證明相符（見卷第128 頁），原告復未爭執該印章之真正，則除有確切之反證外，自應推定前開預告登記申請書、預告登記同意書、抵押權設定申請書及抵押權設定契約書等，均係經原告授權所為。
⒉況原告自承有提供其印章給代書吳思賢（見卷第121 頁），
證人吳思賢亦證稱：抵押權設定及預告登記是被告去辦理的，原告是簽約隔天將印鑑章交給伊，伊不太確定原告的印鑑章及印鑑證明是直接拿到伊事務所，還是透過被告拿給伊，原告申請2 份印鑑證明，1 份要辦抵押設定，1 份要辦買賣過戶，這點確實是有跟原告說過，伊手上只有剩下1 份印鑑證明，是原本要辦過戶的等語（見卷第123 、128 、129 頁）。復觀系爭買賣契約第13條特別約定事項第2 項明定：「本件買賣標的乙方同意過戶前辦理預告登記及抵押權登記給甲方，待產權過戶時辦理塗銷。」，足見原告提供其印章之本意，即係為辦理系爭抵押權設定登記、系爭預告登記及系爭土地所有權移轉登記之用。而原告復未提出確切之反證證明其未授權被告使用其印章辦理上開土地登記事項，即應受不利之推定，認其有授權行為甚明。準此，系爭預告登記申請書、預告登記同意書、抵押權登記申請書及抵押權設定契約書等，既均係經原告授權所為，且系爭抵押權設定契約書已約定擔保債權總金額為240 萬元，應認兩造對抵押權擔保金額已達成合意，原告空言爭執其未同意前揭擔保金額或未授權被告辦理，系爭抵押權登記及預告登記均屬無效或不生效力云云，自不足採。
四、綜上所述，系爭抵押權所擔保之債權，為被告依系爭買賣契約對原告系爭土地之所有權移轉登記債權，系爭買賣契約既仍有效存在，則系爭抵押權所擔保之債權自仍屬存在；又系爭抵押權及系爭預告登記係原告授權被告辦理，並無自始無效或失其效力之情形。從而，原告請求確認系爭抵押權所擔保之債權不存在，暨依民法第767 條第1 項中段、第179 條規定，請求被告塗銷系爭抵押權登記及系爭預告登記，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 4 月 20 日
民事第二庭 法 官 顏苾涵以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 楊慧萍中 華 民 國 110 年 4 月 20 日附表一：
┌──┬─────────┬──────────────────────┐│編號│ 抵押權設定標的 │抵押權設定內容 │├──┼─────────┼──────────────────────┤│ 1 │苗栗縣○○鄉○○段│收件年期：107年 ││ │581 地號土地（權利│字號：頭地資字第022270號 ││ │範圍1 分之1 ） │登記日期：107年3 月26日 ││ │ │登記原因：設定 ││ │ │權利人：曾文富 ││ │ │債權額比例：全部 ││ │ │擔保債權總金額：新臺幣240萬元 ││ │ │擔保債權種類及範圍：擔保債務人對抵押權人於10││ │ │7 年3 月20日所立土地買賣契約發生之債務。 ││ │ │清償日期：民國120 年12月31日 ││ │ │設定權利範圍：全部 ││ │ │債務人及設定義務人：邱瑞鵬 │└──┴─────────┴──────────────────────┘附表二：
┌──┬─────────┬──────────────────────┐│編號│預告登記標的 │限制登記事項 │├──┼─────────┼──────────────────────┤│ 1 │苗栗縣○○鄉○○段│收件字號：107 年3 月21日頭地資字第22280 號 ││ │581 地號土地（權利│內容：為保全： ││ │範圍1 分之1 ） │ ㈠關於土地權利移轉或使其消滅之請求權；││ │ │ ㈡土地權利內容或次序變更之請求權； ││ │ │ ㈢附條件或期限之請求權。 ││ │ │義務人：邱瑞鵬 ││ │ │限制範圍：全部 ││ │ │登記日期：107 年3 月26日 ││ │ │預告登記請求權人：曾文富 │└──┴─────────┴──────────────────────┘