臺灣苗栗地方法院民事判決 109年度訴字第305號原 告 余新坤
李宣慧陳麗芬張素絹上 一 人訴訟代理人 林添珍共 同訴訟代理人 洪大明律師複代理人 潘和峰律師被 告 東站雙城社區管理委員會法定代理人 翁幸德上列當事人間請求確認決議無效事件，本院於民國109 年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告於民國109 年3 月28日召開之第四屆第一次區分所有權人會議，其中討論事項及決議之議題八『修訂社區規約第十八條第二項，住家三平路店面、維新路店面收費標準討論案』中「維新路店面之每坪管理費以住家每坪管理費的90% 作計算。本議案有效總票數為67票，佔全體區分所有權人數53.60%，選項１同意修訂得票數40票，超過有效總票數50% ，為有效決議。」之決議無效。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。本件原告主張被告於民國109 年
3 月28日召開之第四屆第一次區分所有權人會議，其中討論事項及決議之議題八『修訂社區規約第十八條第二項，住家三平路店面、維新路店面收費標準討論案』中「維新路店面之每坪管理費以住家每坪管理費的90% 作計算。本議案有效總票數為67票，佔全體區分所有權人數53.60%，選項１同意修訂得票數40票，超過有效總票數50% ，為有效決議。」（下稱系爭決議），因違反誠信原則而無效，而被告則否認之。顯見兩造就系爭決議之有效性已生爭執，而此不明確之狀態，顯對於原告管理費之金額計算產生影響，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，此狀態並得以本件確認判決除去之，自應認原告本件請求有確認利益，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第3 款定有明文。原告起訴時原有3 項聲明，嗣於109 年7 月27日具狀減縮第1 、3 項聲明（見本院卷第24
9 至253 頁），核與前開規定並無不符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張略以：
（一）原告等人係東站雙城社區（下稱系爭社區）之住戶，被告竟於109 年3 月28日召開系爭社區第四屆第一次區分所有權人會議（下稱系爭會議），並於議題六通案決議將系爭社區規約第18條第2 項每坪管理費用由新臺幣（下同）40元，調整為45元。於議題八將原告等人之管理費用由每坪40元之40% ，調整為每坪45元之90% ，顯以損害原告等人之利益為主要目的。
（二）原告等人所有之建物、土地為直接緊鄰○○鎮○○路之獨立透天建築（下稱透天部分），地下停車位亦有獨立之樓梯通道直接上至原告等人各自所有之建物1 樓，係屬獨立於系爭社區大樓部分（下稱大樓部分）之外。雖建設公司將原告等人透天部分附屬之停車位規劃經由大樓部分之地面通往地下1 樓之車道通行，惟各有獨立樓梯得通往原告等人各自所有之建物，故原告等人使用大樓部分之停車場車道外，並無使用大樓部分之其他公共設施，亦無須經由系爭社區之大門進出，是原告等人使用系爭社區之公共設施甚少。原告等人所有之透天部分雖屬被告管委會組成之一分子，惟被告於清洗社區外牆、水塔等設施時，均置原告等人之建物不理，恍若不視原告等人之建物為系爭社區之一部分。
（三）被告前曾強制於區分所有權人會議通過調整原告等人之管理費，經本院判決決議無效，如今竟再次於區分所有權人會議，以「服務不可分割性」為由通過系爭決議，然被告行為仍不脫於管理費未依照應有部分比例分擔，且以大樓部分住戶多數通過，強迫原告等人透天部分住戶接受此決議，實以損害原告等人為目的，顯然違反誠信原則。且做成系爭決議前，管理費之負擔比例即較合於系爭社區各住戶之應有部分比例，而被告並未說明何以需要調整管理費分擔之比例，即遽然提高透天部分之管理費，將原告等人額外負擔較高之管理費，有違公平及誠信原則，並形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，且對全體住戶利益甚少，而對原告等人所受損害甚大。是系爭決議應係以損害他人為主要目的，自屬權利濫用，且與誠信原則有違，依民法第148 條規定，應屬無效。
（四）建設公司規劃系爭社區地下樓層時，原告等人並未使用透天部分之地下2 層，惟仍需繳納地價稅，已有不公。且依被告提出之系爭社區例行性支出項目，僅有垃圾清運、寬頻網路、零用金、電話費、公共水費、公共電費應由原告等分擔，其餘項目原告等人並未受益，故原告等人僅應分擔6.84 %之管理費。況以原告張素絹所有○○○鎮○○路○○○○號建物為106.14坪為例，就系爭社區公共設施之共用部分應有部分比例，僅東平段738 建號之125 分之1 、東平段867 建號之100,000 分172 ，合計應有部分比例0.2154% 。依系爭社區管理費每年3,800,000 元計算，每月應繳管理費僅682 元，即每坪6.43元，原告等人依大樓部分住戶每坪40元之40% 計收為每坪16元，是原告等人所繳之管理費已遠高於大樓部分之住戶。
（五）並聲明：如主文第1項所示。
二、被告答辯略以：
（一）系爭社區所有費用之支出，物業支出占大宗，還有垃圾清運及機電維修、消防安檢等，原告等人也都有使用，所以是列出這些比例後，並予以說明及討論才計算出原告等人要負擔每坪管理費90% 的結果。原告等人雖稱幾無使用系爭社區公共設施，然於區分所有權人會議中，管理委員會就共用部分支出項目，已以表格明確分析住家、三平路店面及維新路店面共用部分及其附屬設施實際共用之屬性及應共同負擔管理、維護及修繕之理由。原告等人未參加上開會議，等同放棄自身權益，竟宣告幾無使用到系爭社區之公共設施，顯與實際狀況不符。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執與不爭執事項：
（一）不爭執事項：
１、原告於系爭社區均有透天建物，其等建物於系爭決議前之管理費，係以系爭社區一般住戶每坪40元之40% 為比例計算。
２、被告於107 年3 月17日召開第三次區分所有權人會議決議通過之議題七：「維新路店面調整管理費：⒈按比例收費同意48票，超過半數通過。⒉訂定比例：所以比例為50%。」，及於108 年3 月16日召開之第三屆第一次區分所有權人會議決議通過之第二案項目二：「維新路店面管理費之分擔基準比例：本議案經第二輪舉手表決以51票過半數通過維新路店面管理費之分擔基準比例修訂為49% 。」業經本院107 年度訴字第487 號判決決議無效確定在案。
３、系爭會議議題六通案決議將系爭社區規約第18條第2 項將每坪管理費用由40元，調整為45元。
４、系爭決議將原告建物之管理費計算比例，由系爭社區一般住戶每坪45元之40% ，提升為90% 。
（二）爭執事項：系爭決議是否違反民法第148 條規定，而構成無效事由？
四、得心證理由：
（一）按民法第56條第2 項規定：「總會決議之內容違反法令或章程者，無效」，其所稱「總會決議之內容違反法令」係指決議內容違反強制或禁止規定或公序良俗而言。而按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第9 條第1 項定有明文。又公寓大廈應設置公共基金，其來源可由區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之，而公共基金之作用在支出共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護、共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良之相關費用，此觀公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款、第10條第2 項、第11條第2 項之規定自明。是區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。又是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，屬以損害他人為主要目的，而為權利濫用或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。
（二）系爭社區就管理費之收費標準，既已於系爭社區規約第18條第1 項載明由區分所有權人會議決議之。則系爭社區於系爭決議中決議將原告等人之建物管理費之收取比例提高，自屬前開規約所容許。然被告召開之區分所有權人會議，就系爭決議部分，係將原告等人建物之管理費收取比例由每坪40元之40% ，調整為每坪45元之90 %；但就一般住戶之管理費收取標準，則以議題六通案由每坪40元調整為45元，有系爭社區第四屆第一次區分所有權人會議紀錄在卷可參（見本院卷第43、45頁）。是系爭社區之區分所有權人會議，對於原告等人建物（即店面）與一般住戶之管理費調漲幅度，竟為不同之差別處理，則本院即應就系爭決議調漲原告建物管理費之合理性為審查，以避免系爭社區住戶藉由多數決之優勢，不當侵害少數住戶所應享有之權益。
（三）被告雖以原告等人有使用系爭社區之公共設施，自有共同負擔、維護公共設施之責等語置辯。惟查，系爭社區規約第18條第2 項第4 點規定：「管理費以足敷第19條第2 款開支為原則」，而第19條第2 款所定管理費之用途略為「管理服務人之報酬」、「保險費」、「管理組織辦公費」、「稅賦」、「專業人士諮詢費」、「共用部分之經常管理費用」等，足見對於系爭社區管理費之收取，應以足以支應管理費之支出項目為目的。又被告雖提出系爭社區每月預估支出金額明細表為證，每月盈餘為「-23,352 」，惟該表僅為預估，是否即為每月真正之花費，尚未確定，是有無再向各住戶加收管理費之必要，已難認有調漲管理費之正當性。縱認系爭社區管理費確有不足支應、產生負債之情形，而有調漲、加收管理費之必要，則此部分既為系爭社區全體住戶所應共同負擔者，自應平均調漲系爭社區全體住戶之管理費收取標準，而非僅針對性質不同之店面住戶（即原告），單獨調漲管理費之收取比例。是本件自規約之內容觀之，已難認系爭決議具有單獨調漲原告建物管理費之正當基礎。
（四）被告再以原告等人對於公共設施所享有之權利並無不同，並於系爭會議提出管理費用之說明，自有調漲管理費收取比例之必要，是原告等人未參加系爭會議，等同放棄權利等語置辯。然按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項固有明文。又系爭社區規約既已約定管理費之收取，大樓部分係按住戶建物登記總面積，以每坪45元計算，另就店面部分則由區分所有權人會議決議之，則依上開規定，系爭社區既已由規約及區分所有權人會議另行約定管理費用之收取方式，即不再適用上開規定所稱以共有之應有部分比例分擔之方式，先予敘明。而本件原告等人建物之型態，既屬店面、透天厝之建物，則其性質上與系爭社區內其他電梯公寓型態之住戶顯有差異，在使用電梯設施、大廳出入之通常性、必要性上，亦有顯著之不同；且原告等人建物所收取之管理費比例原先為40 %，嗣經系爭決議調整為90% ，顯見不論原告等人建物所應收取之管理費比例為何，自系爭社區成立、開始收取管理費之始，全體住戶對於原告建物與一般住戶在應有部分比例、公共設施之使用程度上有所差異乙節，應有共同之認知。是系爭社區如今突然以系爭決議調漲原告等人建物之管理費，自應對於過往收取之管理費有何不當、不符比例之處，為合理性之說明。然被告並未能提出相關事證，以說明被告何以於本次區分所有權人會議決議提高原告等人建物之管理費收取比例、或調整幅度提高達50% 之依據為何，自難認系爭社區以此為由決議提高原告等人建物之管理費比例，於客觀上為公平。
（五）再原告余新坤、張素絹、李宣慧、陳麗芬建物之坪數分別為107.86坪（356.58平方公尺）、106.14坪（350.86平方公尺）、105.99坪（350.38平方公尺）、105.99坪（350.38平方公尺）、105.99坪（350.38平方公尺），有建物謄本在卷可按（見本院卷第269 、283 至295 頁），則每月經系爭決議由40% 提高至90% （即提高50% ）之管理費計算比例後，乘以一般住戶以每坪45元計算之管理費基礎，原告等人建物每戶每月應繳納之管理費約增加2,385 元至2,427 元不等（原告余新坤所有建物增加之管理費約為2,
427 元，原告張素絹所有建物增加之管理費約為2,388 元，原告李宣慧、陳麗芬所有建物增加之管理費均約為2,38
5 元）；則被告每月增收之管理費約為11,970元（計算式：2,427 元+2,388元+2,385元×3 =11,970 元）。而系爭社區之區分所有權人合計為125 人乙節，有系爭社區區分所有權人會議紀錄可參（見本院卷第35頁）。是系爭社區之住戶人數至少超過100 人，再佐以其中多數為一般住戶，收取之管理費係以每坪45元計算；則原告等人建物調漲管理費比例後，每月增收之管理費金額，對系爭社區全體住戶增加之利益僅有每月約11,970元，相較於社區全體住戶所得收取之管理費金額實屬微少，卻對於原告等人造成長期之負擔。且系爭決議並未能就何以突然增加原告等人建物管理費收取比例、比例為何增加為90% 等情，提出相關客觀事證供社區住戶或本院審酌。是本院綜合上開各情，認系爭決議之內容，並未有何具體事證為依據，顯然欠缺合理事由，且系爭決議對系爭社區可獲得之利益非大，卻對於原告等人造成相對重大、長期之不利益，自有違比例原則，揆諸上開說明，自應認係以損害他人為主要目的之權利濫用行為。
五、從而，系爭決議既已違反民法第148 條第1 項之規定，則原告請求確認系爭決議無效，為有理由，應予准許。爰判決如
主文第1項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 14 日
民事第二庭 法 官 陳秋錦以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 張智揚中 華 民 國 109 年 12 月 14 日