臺灣苗栗地方法院民事判決
109年度訴字第492號原 告 吳菊花訴訟代理人 陳秀雄被 告 賴進添輔 助 人 賴奕伶訴訟代理人 賴秀英上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國110年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、核定被告所有門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路00巷00號之建物占有原告所有坐落苗栗縣○○鎮○○段00地號土地面積185.6平方公尺，自民國109年10月6日起至法定租賃關係終止日止，每月租金為新臺幣（下同）9,800元。
二、被告應自民國109年10月6日起至法定租賃關係終止日止，按月給付原告9,800元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔25％，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴原請求：被告應給付原告60萬元（見本院卷第13頁）。嗣於民國110年7月21日當庭言詞變更請求為：㈠核定被告所有門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路00巷00號建物（下稱系爭建物）占有原告所有坐落苗栗縣○○鎮○○段00地號土地（下稱系爭土地）面積185.6平方公尺，自107年3月5日起之每月租金為2萬元。㈡被告應給付原告60萬元（租金期間為107年3月5日起至109年9月5日止，共30月）。㈢被告應自109年9月6日起按月給付原告2萬元。（見本院卷第270頁），核其變更均係基於本院109年度重訴字第4號民事判決（下稱第4號判決）認定兩造間成立法定租賃關係所生之核定租金、給付租金等請求，屬基礎事實同一，依前開規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：原告前因訴外人王文城向原告借款並提供系爭土地設定抵押權，並有流抵約定。嗣王文城於107年3月5日因未能還款而將系爭土地所有權移轉登記予原告，原告為系爭土地之合法所有權人；被告所有之未保存登記系爭建物占用系爭土地，未經原告同意、無合法權源，經原告依所有物返還請求權提起訴訟，請求被告拆除系爭建物並返還占用之系爭土地，經第4號判決認定兩造間存有民法第425條之1之法定租賃關係為由，駁回原告上開請求。惟系爭建物既自107年3月5日起依第4號判決認定之法定租賃關係占有系爭土地，原告自得依民法第425條之1第2項規定提起本件訴訟，請求核定租金，以周邊市價計算租金為每月2萬元，並請求被告按月給付自107年3月5日起之租金等語。並聲明：如變更後所示。
二、被告則以：系爭建物及系爭土地原均為被告所有，被告從未出售、抵押。被告近年因精神問題，經本院108年度輔宣字第13號宣告為受輔助宣告人，原告未提出其與王文城之借款文件、金流，則原告受讓系爭土地之合法性有疑義，被告已另向臺灣苗栗地方檢察署（下稱苗栗地檢）告發原告、王文城及原告訴訟代理人陳秀雄涉犯詐欺取財等罪嫌；又原告受讓系爭土地時，其與王文城未依土地法第104條第1項規定通知被告行使優先承買權，是其等買賣契約亦有嚴重瑕疵；原告主張之租金額過高，應依公告地價計算等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。（見本院卷第93頁）。
三、不爭執事項：㈠兩造曾於第4號事件對下列事項表示不爭執：分割前苗栗縣○○
鎮○○段00地號土地（重測前為中興段182-4地號土地）原為被告與他人共有，被告之應有部分為741分之411，嗣於102年8月12日，由被告以買賣為原因，將該土地應有部分741分之411移轉登記予王文城；其後上開土地經判決分割後，王文城取得系爭土地之單獨所有權（面積211平方公尺），再將系爭土地設定最高限額抵押權1,800萬元予原告；嗣後王文城再以買賣為原因，於107年3月5日將系爭土地移轉登記為原告單獨所有，土地面積215.23平方公尺（第4號卷第41、81至82、103至111、117、121、125、171至177、188頁）。
㈡原告曾依所有物返還請求權提起訴訟，請求被告拆除系爭建
物並返還占用之系爭土地，經第4號判決認定：被告原為系爭土地之共有人及系爭建物之單獨所有人，其僅將系爭土地之應有部分讓與王文城，嗣經王文城訴請分割而分得系爭建物所坐落之系爭土地後，王文城再將系爭土地讓與原告，則依上所述，原告既仍屬土地受讓人，原告與原始讓與人即被告，於系爭建物得使用期限內，應具有租賃關係存在；系爭建物前棟（面積130.45平方公尺）、後棟（面積55.25平方公尺）既仍於使用年限內，故兩造間就系爭建物占用系爭土地，應推定有租賃關係存在；系爭建物有合法占用系爭土地之權源，原告請求拆除系爭建物及返還占用之系爭土地均為無理由，判決駁回原告之請求，原告未上訴而確定。（見第4號判決即本院卷第31至35頁）。
㈢系爭建物前門坐落苗栗縣竹南鎮建國路，連接環市路，步行
不用1分鐘，後門鄰接環市路，周邊土地為住宅區，附近有汽車保養廠、照南國中、國小、月子中心及安親班；系爭建物距離竹南火車站車行約5至10分鐘，步行約14至18分鐘。
（見本院卷第155至156頁）。
㈣被告近年因精神問題，致為意思表示、受意思表示或辨識其
意思表示效果顯有不足，經本院108年7月10日以108年度輔宣字第13號裁定宣告為受輔助宣告人，由其女賴奕伶為輔助人。（見本院卷第119至121頁）。
㈤被告已另向苗栗地檢告發原告、王文城及陳秀雄涉犯詐欺取
財等罪嫌，經苗栗地檢110年度他字第94號受理，尚未偵結。（見本院卷第103至115、225頁）。
四、爭執事項：㈠原告自王文城處受讓系爭土地時，是否知悉王文城與被告間
之買賣過程可能具有瑕疵？㈡原告依民法第425條之1第2項請求法院核定租金及請求被告給
付租金，有無理由？㈢如認前項為有理由，則租金之數額以多少為適當？
五、本院得心證理由：㈠原告已自王文城處受讓系爭土地所有權，推定為系爭土地合法所有權人：
1.按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1 項定有明文。該登記之推定效力，乃登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。若登記名義人之登記有無效或應塗銷之情形，於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記名義人之物權（最高法院108年度台上字第2154號民事判決意旨）。查原告自稱其等係向原所有權人王文城處取得系爭土地而登記為系爭土地之所有權人，此與土地登記簿謄本上之記載相符，可信為真。
2.被告固抗辯原告未提出其與王文城之借款文件、金流，合法性有疑義，已另向苗栗地檢告發原告、王文城及陳秀雄涉犯詐欺取財等罪嫌，並聲請調查原告與王文城間之金流是否不法等語。然經本院於言詞辯論程序曉諭被告對其抗辯系爭土地所有權自被告移轉予王文城，及王文城再移轉予原告之過程均為不法之主張，為具體明確之陳述（見本院卷第346頁），被告仍僅陳稱：過戶的過程我也不知道；根據王文城將系爭土地設定抵押予原告之金額為1,800萬元係屬超貸，我們覺得有不法等語（見本院卷第346至348頁），仍未具體主張原告有何不法侵害之內容，復未提出相關事證以實其說，自難認被告上開辯詞為可採，其聲請調查原告與王文城間之金流有無不法乙節，亦無調查之必要，均附此說明。
㈡原告請求法院核定租金及請求被告給付租金為有理由：
1.第4號判決理由已認定兩造間有法定租賃關係，被告未能提出足以影響原判斷之新訴訟資料，本院應受第4號判決之拘束：
⑴按所謂爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以
外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則（最高法院97年度台上字第2688號裁定意旨）。
⑵依不爭執事項㈡所示，兩造間就系爭土地及系爭建物成立法定
租賃關係乙節，係足以影響前案判決結果之重要爭點，並由當事人即兩造充分舉證、辯論，且經法院實質審理，綜合審酌相關事證後認定被告因法定租賃關係占有系爭土地，而駁回原告拆屋還地之請求，本件復無足以推翻第4號判決判斷之新訴訟資料，則依上開說明，第4號判決認定兩造間存有法定租賃關係乙節，已生爭點效之效力，兩造自應同受拘束，本院亦不得為相反之認定，是兩造間確有法定租賃關係存在。
2.兩造間就租金數額未能達成協議：⑴按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。
民法第425條之1定有明文。
⑵查兩造間確有法定租賃關係存在，已如前述，而原告於本件
訴訟主張租金應依每月2萬元計算，被告則曾主張依公告地價計算，嗣表明不願給付（見本院卷第156、273、347頁），足見兩造就租金數額無法達成協議，是原告依民法第425條之1第2項規定請求本院酌定租金即訴請被告給付租金，應屬有據。
3.被告抗辯其有土地法第104條第1項之優先購買權為無理由：⑴按土地法第104條第1項除租賃外，具有地上權、典權關係者
亦可行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性（最高法院101年度台上第567號判決意旨參照）。而民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係，究與土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項所示之承租人，係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形有別。依民法第757條規定：
「物權除依法律或習慣外，不得創設。」自不宜擴張解釋或類推適用各該規定，認得享有此具物權效力之優先承買權（臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民執類提案第14號研討結果意旨參照）。本院參以民法第425條之1第1項規定側重於保護房屋既得使用土地之權利，而與土地法第104條第1項、民法第426條之2之規定係為促進房屋使用權與土地所有權歸於同一之規範目的有別，應認法定租賃關係並無土地法第104條第1項優先承買權之適用。
⑵查兩造間為法定租賃關係，已如前述，是被告並無上開優先
購買權，被告抗辯王文城移轉系爭土地所有權予原告時未通知被告而不生效力乙節，即屬無據。
㈢租金數額應以系爭土地每年申報地價之8％為適當：
1.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。土地法第97條第1項定有明文，而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例要旨）。
⒉查，依不爭執事項㈢所示，可見系爭土地之坐落位置位處市區
，交通亦屬便利，周邊生活機能堪屬完善，雖商業繁榮程度不高，但仍有一定經濟用途，本院審酌上情，並考量被告占用系爭土地所得之經濟價值與所受利益，認本件租金之核定，應以系爭土地每年申報地價年息8％計算租金之標準為適當。原告主張以每月2萬元計算及被告抗辯以公告地價計算，均礙難採取。
3.被告自109年10月6日起，方負有按月給付租金之義務：⑴按請求法院核定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求核定之
意思表示時起算，不得請求承租人給付該意思表示前之租金。被上訴人提起本件訴訟，請求法院核定租金，一併請求上訴人給付核定之租金，則核定租金判決之效力，應自被上訴人請求核定之意思表示時即起訴狀繕本送達上訴人之日起算，至建物得使用期限為止（最高法院109年度台上字第3068號判決意旨）。
⑵查原告之起訴狀繕本係於109年10月5日送達被告本人（見本
院卷第53頁），依上開實務見解，被告自送達翌日即109年10月6日起負有給付租金之義務。而系爭土地之109年度申報地價為每平方公尺7,920元（見本院卷第37頁），此為兩造不爭執；再依不爭執事項㈡所示，系爭建物前、後棟占用系爭土地面積共185.7平方公尺（計算式：130.45+55.25=185.7），而原告僅聲明請求核定被告占用範圍185.6平方公尺之部分，即屬適法，並循此計算原告得請求被告給付之每月租金為9,800元（計算式：7920*185.6*8/100/12=9,799.68，小數點以下四捨五入）。
⑶再按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；
無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。民法第439條定有明文。本院衡酌社會交易經驗，按月收取房租乃屬通常，再以本件被告負有給付租金義務之日為109年10月6日，業如前述，是原告請求被告自109年10月6日起按月給付租金9,800元，為有理由。逾此範圍之租金核定及租金請求，均屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項規定，請求核定租金自109年10月6日起之租金為每月9,800元，並請求被告自109年10月6日起，按月給付租金9,800元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，認於判決結果不生影響，爰不另逐一論駁。另被告輔助人於110年10月6日提出書狀1份，惟此部分因係言詞辯論終結後始提出之事證，依法不得作為本院裁判之基礎，且未有被告本人之簽章，復未經兩造實質辯論，故不予審酌。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 10 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 曾明玉
法 官 劉奕榔法 官 顏碩瑋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳慧玲中 華 民 國 110 年 10 月 20 日