臺灣苗栗地方法院民事判決 109年度重訴字第77號原 告 鄞克利訴訟代理人 葉重序律師複代理人 黃永吉律師被 告 陳壢妃訴訟代理人 陳為元律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於110 年4 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於107 年1 月15日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契
約），約定由被告以新臺幣（下同）700 萬元購買原告所有苗栗縣○○市○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）及同段
963 建號（門牌號碼苗栗縣○○市○○路○○號）建物（下稱系爭房屋，與系爭土地下合稱系爭不動產）。依系爭契約第
2 條付款約定，700 萬元之買賣價金分成第1 期簽約款50萬元、第2 期備證款100 萬元、第3 期完稅款100 萬元、第4期尾款450 萬元給付，被告於給付第1 期簽約款50萬元後，原告即於107 年2 月23日辦理系爭不動產所有權移轉登記予被告，之後被告僅於107 年3 月2 日分別匯款15萬1,536 元、130 萬6,604 元、129 萬1,860 元與原告，即未再給付剩餘款項與原告。系爭契約第2 條雖未就尾款給付日有明確之約定，惟由該條第4 期尾款之備註欄約定「交屋日：尾款給付之同時」可知，被告有於交屋當日將全部價金給付完畢之義務，而扣除已給付之325 萬元價金後，被告尚積欠原告37
5 萬元款項未給付，經原告於109 年1 月8 日以臺北安和郵局存證號碼48號存證信函（下稱甲存證信函）催告被告應依系爭契約給付買賣價款，被告仍未履行，則依系爭契約第10條之約定及民法第254 條規定，原告自得解除系爭契約，原告復於109 年1 月17日以臺北安和郵局存證號碼134 號存證信函（下稱乙存證信函）送達為解除契約之通知，是以，系爭契約業經原告合法解除，已失其效力而不存在。爰依系爭契約第10條約定、民法第259 條規定，先位請求被告將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，若認系爭契約未合法解除仍屬有效，則原告就系爭不動產之買賣價金尚有375 萬元未受清償，自得依系爭契約第2 條約定、民法第367 條規定，備位訴請被告給付375 萬元與原告。
㈡對被告抗辯所為之陳述⒈原告雖於107 年間曾向被告提起本院107 年度訴字第475 號
（下稱另案）塗銷所有權移轉登記等事件之訴訟，惟原告本無意出售系爭不動產，因需款孔急，經證人廖泳銘介紹證人王瑋銘及被告與原告認識，以買賣回租之名義，與被告簽訂系爭契約及租賃契約，而廖泳銘亦表示簽立系爭契約僅為擔保之用，爾後原告還款欲取回系爭不動產時，方才發現系爭不動產已移轉登記予被告，原告係因廖泳銘訛詐之行為而陷於錯誤，故依民法第92條提出撤銷系爭契約之訴訟，因訴訟中考量買賣契約經過公證等因素，故先行撤告，非如被告所述原告一再提起顯無理由之訴訟騷擾被告。
⒉原告前為能順利辦理系爭不動產移轉登記事宜，另有向王瑋
銘借貸175 萬元，用以塗銷系爭不動產上原訴外人陳奕辰設定之抵押權，此為被告所知悉且不爭執，而被告主張其於10
7 年3 月14日匯款134 萬8,000 元至崇瑋建設開發有限公司（下稱崇瑋公司），並以現金支付40萬2,000 元與王偉銘，代原告清償積欠王瑋銘175 萬元債務，然觀原告所提之苗栗縣造橋鄉農會（下稱造橋農會）匯款申請書，至多僅能證明被告於107 年3 月14日匯款134 萬8,000 元至崇瑋公司，尚不足證被告係基於代原告清償之意思，並確實將系爭款項交予王瑋銘，原告亦否認被告有給付40萬2,000 元予王瑋銘之事實，縱認被告所述為真，被告於未經原告指示下，主觀上即基於代原告清償與王瑋銘間債務之意思，逕自向崇瑋公司及王偉銘給付共175 萬元，事後被告亦未曾將此情轉予原告知悉，依債之相對性以觀，175 萬元之消費借貸契約當僅存於原告與王瑋銘之間，核與被告無涉，被告並無替原告清償此筆款項之義務，又原告業於107 年3 月5 日向王瑋銘清償
130 萬6,044 元之債務，有渣打銀行國內（跨行）匯款單可證，故被告前揭所為，除顯非係為原告清償債務外，更可證明被告迄今尚積欠原告175 萬元之買賣價金。
⒊原告否認曾於107 年4 、5 月間，偕同證人廖泳銘前往被告
之辦公場所以現金領取第2 、3 期款項共計200 萬元後，於系爭契約「第2 期備證款」、「第3 期完稅款」處簽名，衡諸一般社會常情，買賣雙方為免日後滋生困擾，通常於交付買賣價金時，均會一併於雙方分別持有之契約書中，就給付之時間與金額為詳細記載，再為收訖之簽名，詎本件系爭契約中，不僅未有交付時間之紀錄或相關收訖完成之字句描述外，更僅有於被告所執有之契約書中方有原告簽名之記載，與常情不符，再者，相關簽名之外觀雖與原告之簽名相似，然因本件系爭不動產買賣交易過程中，簽署有多份文件，原告之簽名字跡較易遭掌握及模仿，故無法排除有遭模仿偽造之可能，又系爭契約上紅色之印鑑章係原告之印鑑章並無爭執，惟該印章於當時便交由廖泳銘保管，不排除係廖泳銘將印章交予被告，且原告於107 年5 月即另對廖泳銘提起刑事詐欺告訴，廖泳銘於107 年遭通緝至今，於109 年5 月方才通緝到案，故原告不可能與廖泳銘一同前往被告辦公處所取款。
⒋又依王瑋銘之證述可知，原告有向其分別借貸130 萬元與17
5 萬元之借款，王瑋銘稱自106 年原告辦理第1 次設定時即知道原告，惟自原告106 年11月間向陳奕辰借款時起算，僅認識原告不足2 個月，且原告未提供任何擔保之情形下願意於短期內，反覆借貸大筆資金予原告，顯已與社會常理經驗不符，且其所證述除前後不同互相矛盾外，其陳述內容之脈絡及邏輯，更與一般社會常理及經驗法則相悖，要僅為臨訟置辯，毫不可採，且王瑋銘於證述過程中，就何以有資金放貸予原告、何以准予原告無庸提供任何擔保、何以明知原告有債務問題之情形下，密接、連續放貸予原告等節，言詞閃爍避重就輕，然原告於107 年3 月5 日上午11時起即因胸壁感染併胸骨骨髓炎，送往新竹馬偕紀念醫院（下稱馬偕醫院）急診就醫，有普通診斷證明書為證，殊難想像原告得於當日上午10時臨櫃匯付130 萬6,044 元予王瑋銘後，再如王瑋銘所述，至臺北地區「與王瑋銘共同銷毀借據、本票等物」並於1 個小時內，返回新竹就診，足證，王瑋銘之證述漏洞百出，實難認被告主張之本件事實為真。
㈢並聲明：⒈先位：⑴被告應將系爭不動產移轉登記為原告所
有；⑵願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位：⑴被告應給付原告375 萬，及自107 年2 月24日時起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠107 年1 月間，原告因積欠陳奕辰175 萬元、台新銀行信貸
約15萬元、渣打銀行竹北分行房貸約130 萬元，唯恐系爭房屋遭查封，故透過廖泳銘介紹而認識並委請王瑋銘幫忙處理債務，聽從王瑋銘之建議後，同意將系爭不動產出售買家並以買後回租之方式繼續居住於系爭房屋內，而被告為崇瑋公司員工，因老家位於苗栗，為方便回鄉探親本即有置產之意，又因並無立即居住之需求，故同意於買賣契約成立後，將系爭房屋出租予原告居住，雙方遂於107 年1 月15日簽訂系爭契約，並經臺灣臺北地方法院（下稱北院）所屬民間公證人林金鳳事務所作成107 度北院民公金字第28號公證書（下稱系爭公證書）。
㈡原告就系爭不動產曾提起另案，主張解除系爭契約並請求返
還系爭不動產，所執理由為原告並無出賣系爭不動產之意，買賣契約非原告本人簽名。然於該案訴訟中經被告提出系爭公證書，並經另案法官曉諭被告已提出公證書證明買賣關係，是否還要爭執買賣契約真偽，原告自知難以爭執，於第1次準備期日當庭撤回訴訟，且原告於出賣系爭不動產後，與被告簽立租賃契約，向被告承租系爭房屋，惟於租賃期間未曾給付任何租金，於租期屆滿後更霸占房屋不肯搬走，經被告向本院聲請強制執行後，本院以109 年度司執字第1652號訂於109 年6 月11日下午2 點將原告強制搬遷，原告如此無賴行為，竟還一再對被告提告，實屬可惡。
㈢雙方合意系爭不動產之買賣價金為700 萬元，依系爭契約第
2 條約定分4 期支付，被告於公證人處當場給付第1 期簽約款50萬元，並於系爭契約載明「第1 期簽約款於簽訂本契約同時由買方給付，本款項包括已收定金」，且由被告提出之原告收受50萬元之照片，可證第1 期之款項確係原告本人親自簽名並領取款項，惟因斯時原告尚積欠銀行債務未清償，原告擔心若被告將剩餘買賣價金匯入原告帳戶會立即遭銀行扣押，故要求被告以現金方式交付，故第2 期備證款100 萬元及第3 期完稅款100 萬元，於107 年1 月22日由原告偕同廖泳銘親自至被告辦公處即崇瑋公司（門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 號6 樓）領取現金，原告並於系爭契約上蓋章簽名確認收取款項無誤，系爭契約上第2 、3 期款上既有原告簽名、蓋章，且原告自承印章為真，僅抗辯係由他人盜蓋，則就盜蓋之事實自應由原告負舉證責任。
㈣另為滿足系爭契約第2 條第4 期尾款應同時履行條件「貸款
核撥當日給付」之交付約定，勢必得向銀行貸款，因系爭不動產上設定有陳奕辰及渣打銀行之抵押權擔保債權共450 萬元，惟依銀行貸款實務規定，需先塗銷民間私人借貸後，方能核貸，故被告要求原告應依系爭契約第7 條先行塗銷陳奕辰所設定之175 萬元之抵押權，然因原告當時並無資金可清償，故原告於107 年2 月9 日向王瑋銘借款175 萬元，並由王瑋銘直接匯款至陳奕辰之帳戶用以塗銷抵押權，而被告於私人抵押權塗銷後，始持系爭不動產向造橋農會貸款以支付剩餘買賣價金。又因兩造於訂立系爭契約時即已約定，被告以系爭不動產向造橋農會貸款，並將所貸之款項用以清償原告所積欠之債務，故被告於107 年3 月2 日造橋農會撥款40
0 萬元下來後，於當日分別匯款129 萬1,860 元至原告渣打銀行苗栗分行、15萬1,536 元至原告渣打銀行南崁分行、13
0 萬6,604 元至原告渣打銀行北新竹分行，共計275 萬元為原告清償其所積欠銀行之債務。
㈤而被告之所以會遲至3 月14日方匯款134 萬8,000 元予崇瑋
公司償還王瑋銘代墊之款項，係因造橋鄉農會於撥款時將款項圈存，僅能使用275 萬元，並記載「若無法取得清償證明請將此筆款項退回本會」，背後原因是系爭不動產上有渣打銀行之抵押權，造橋鄉農會擔心系爭不動產若無法確保將先順位抵押權塗銷，勢必會影響造橋鄉農會400 萬元貸款受清償之可能，故被告先清償原告積欠銀行款項共275 萬元取得清償證明後，於107 年3 月13日塗銷渣打銀行的抵押權，而造橋農會確定系爭不動產前順位之抵押權均已塗銷，400 萬元貸款清償優先順位確認後，於107 年3 月14日解圈存剩餘
125 萬元，再加上被告開戶時已存入10萬元，被告於當日將造橋鄉農會全部餘額共134 萬8,000 元匯至崇瑋公司，並以現金交付40萬2,000 元與王瑋銘，用以清償王瑋銘所代墊之借款175 萬元。
㈥原告雖提出馬偕醫院診斷證明欲彈劾王瑋銘證述107 年3 月
5 日當天有與原告見面並撕毀130 萬借款之本票、借據，然該診斷證明記載原告於107 年3 月5 日上午11點28分急診至同日下午2 點10分離開，顯見原告當日並無住院，待在醫院僅有3 小時，王瑋銘係於原告就診以外時間與其碰面，並無衝突矛盾之處，原告提出診斷證明書，顯然無法證明當天原告因就診而未與王瑋銘碰面。
㈦綜上所述，兩造確有約定買賣價金用以清償系爭不動產所設
定之抵押權，亦與廖泳銘、王瑋銘所述當初原告與王瑋銘商談清償債務之事相符，而被告確實依照系爭契約第7 條約定，為代原告清償債務並塗銷系爭不動產抵押權方才匯款予渣打銀行及崇瑋公司，造橋農會帳戶款項全係專為處理原告債務使用，且被告匯款日期亦符合買賣契約書第4 期尾款履行條件之「貸款核撥當日給付」，足見被告給付175 萬元給王瑋銘係有所本，至於原告主張其於107 年3 月5 日曾匯款13
0 萬6,044 元用以清償積欠王瑋銘之175 萬元借款，惟兩筆數字並不相同，無從證明原告所匯款項係為清償175 萬元借款，就借貸款項與民間利息計算方式，以及還款數目皆與原告主張清償之175 萬元不相符。至於王瑋銘證述其與原告間另存有130 萬借貸關係，應與被告無涉。
㈧並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見卷一第122 至123 、233 至234 、359頁）：
㈠原告曾以系爭不動產於106 年11月29日設定擔保債權金額26
3 萬元之最高限額抵押權予陳奕辰。㈡兩造於107 年1 月15日簽訂系爭契約，由被告向原告購買系
爭不動產，契約第1 條約定買賣總價700 萬元，第2 條約定第1 期簽約款50萬元於簽訂契約時給付，第2 期備證款100萬元於107 年1 月22日中午12時賣方備齊過戶證件同時由買方給付，第3 期款完稅款100 萬元於稅單核下後3 日內由買方給付，第4 期尾款450 萬元於貸款核撥當日給付，被告於簽約當日給付原告50萬元，系爭契約並於同日在北院民間公證人林金鳳事務所公證。
㈢王瑋銘有於107 年2 月9 日匯款175 萬元與陳奕辰，原告就
系爭不動產所設定予陳奕辰之擔保債權金額263 萬元最高限額抵押權於107 年2 月12日塗銷。
㈣原告於107 年2 月23日將系爭不動產移轉登記予被告。
㈤被告於107 年3 月2 日匯款129 萬1,860 元、130 萬6,604
元、15萬1,536 元與原告，於107 年3 月5 日代原告繳納渣打國際商業銀行頭份分行法辦案件償還款（訴訟費）530 元，原告於107 年3 月5 日匯款130 萬6,044 元與王瑋銘，被告於107 年3 月14日匯款134 萬8,000 元與崇瑋公司。
㈥本件買賣過戶繳納契稅2 萬1,744 元、印花稅383 元；另繳納土地增值稅1 萬214 元。
㈦被告所提不動產買賣契約書上第2 期備證款、第3 期完稅款上「鄞克利印」之印文係原告印鑑章之印文。
㈧原告於109 年1 月8 日寄發甲存證信函，催告被告應於函到
7 日內給付375 萬元，及自催告移轉系爭不動產與被告之日起至清償日止，按年息5%計算之利息，經被告於109 年1 月
9 日收受；又於109 年1 月17日寄發乙存證信函與被告，表明解除系爭契約，經被告於109 年1 月20日收受。
四、原告主張被告尚未給付剩餘買賣價金375 萬元，為被告所否認，則本件爭點厥為：被告有無給付原告剩餘買賣價金375萬元？經查：
㈠被告提出原告於買賣契約第2 條第2 期備證款100 萬元正、
第3 期完稅款100 萬元正旁簽名用印之買賣契約，依兩造不爭執事項㈦原告承認其上「鄞克利印」之印文係原告印鑑章之印文（見卷一第232 頁），原告雖主張是廖泳銘盜蓋其印鑑章云云，惟私文書經本人或其代理人簽名、蓋章者，推定為真正，民事訴訟法第358 條定有明文。又印章由自己蓋用，或由有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，故主張變態事實之當事人，應就此負舉證責任（最高法院109 年度台上字第1192號判決意旨參照）。原告僅空言主張係遭廖泳銘盜蓋印章，然全未舉證以實其說，自非可採。另原告雖否認該份契約書上原告簽名之真正，然經本院送請法務部調查局鑑定結果，認該第2 、3 期款旁之簽名與原告當庭書寫之簽名筆跡筆畫特徵相同，有該局文書暨指紋鑑識實驗室110 年1 月20日調科貳字第11003103680 號鑑定書暨所附鑑定分析表在卷可稽（見卷二第13至15頁），足認該等簽名亦係由原告親簽，則原告既已於被告收執之買賣契約第
2 、3 期款欄位旁簽名、用印表示業已收訖第2 、3 期款項各100 萬元共計200 萬元，自應認原告確有收受該第2 、3期款共計200 萬元。而依吾人日常生活經驗，債權人簽收款項之字據通常僅製作1 份，並由債務人保存作為業已還款之證明即為已足，故本件僅有被告保存之買賣契約上有原告簽名用印，與常情相符。
㈡王瑋銘於本院審理時結證稱：原告在107 年1 月15日在林金
鳳民間公證人事務所跟我借130 萬元，我是當場交付現金給他，前面有扣2 萬6,000 元的利息，實際是給他127 萬4,00
0 元，第二筆是在107 年2 月9 日原告因為要塗銷房子的抵押權，跟我借175 萬元，還給抵押權人陳奕辰，這筆錢是我直接匯款給陳奕辰，107 年1 月15日寫好買賣契約書之後，就說好再借175 萬元，然後等賣掉房子之後再以買賣房子的價金歸還，2 筆借款都是約定月息2%。在107 年3 月5 日匯款還我130 萬6,044 元，本來應該是要還131 萬7,000 元，當下他說他就只有這樣，我就將就，就算了，131 萬7,000元是用130 萬元本金的月息2%下去算的，因為我有預扣，所以他應該要再給我半個月的利息，要還的本金還是以130 萬元計算，所以一共是1 萬7,000 元的利息。175 萬元是在10
7 年3 月14日同天分別由被告匯款130 萬元給崇瑋公司跟給我現金40幾萬，分兩筆是因為被告貸款下來的時候裡面只有
130 萬元，所以她給我現金40多萬元，買方的錢也都給了原告，這筆沒有利息是因為當時買賣的時候他們好像又再多付渣打的信貸、多付稅金，好像說價金不夠，等於買方有給超過700 萬元，所以我這邊就沒有跟原告要利息。原告借的錢是從公司出來的，我要跟公司交代，所以匯給崇瑋公司。被告在107 年3 月5 日匯款130 萬6,044 元給我是要還第1 筆借款，他還款完之後有跟我碰面，本票、借據就當場撕掉交給原告。被告在崇瑋公司任職，因為原告跟我的員工做房屋的買賣，我才有可能借他，因為原告跟我約定好房屋買賣的價金要優先還我，因為買方是我的員工我就比較不怕。原告在借款當下不是沒有財產，是他同意做這個買賣，如果沒有同意做這個買賣，我也不可能借款給原告，就是因為做這個買賣，然後他同意優先從買賣價金返還給我，我才願意借這個款項給他，不然我的錢一定拿不回來，因為被告是我的員工，所以她要支付的買賣價金，我有把握可以拿到，雙方我都要有掌控度，不然我借這個錢，賺那麼少，風險太大（見卷一第282 至284 、287 至288 頁），核與廖泳銘結證稱：
我曾介紹原告跟王瑋銘借錢，印象中一共有2 次，第1 次還銀行貸款，第2 次原告有金錢需要，金額跟內容我忘記了（見卷二第92頁）大致相符，且依兩造不爭執事項㈢王瑋銘代原告還款175 萬元與陳奕辰，原告亦自承向王瑋銘借款175萬元（見卷一第19頁起訴狀），然依兩造不爭執事項㈤原告僅匯款130 萬6,044 元與王瑋銘，差額仍有將近45萬元，原告卻自承王瑋銘未曾向原告催討，顯然悖於常情，而被告應給付原告之買賣價金金額高達700 萬元，遠較原告向王瑋銘前後2 次借款之金額305 萬元高，且被告為崇瑋公司員工，故王瑋銘有把握被告會以買賣價金優先清償原告積欠王瑋銘之欠款，故王瑋銘未要求原告提供任何擔保，尚與常情相符。另原告雖曾於107 年3 月5 日上午11時28分至下午2 時10分至馬偕醫院急診，有該院普通診斷證明書在卷可參（見卷二第55頁），惟原告於同日上午10時23分尚可至渣打銀行匯款130 萬6,044 元與王瑋銘，有國內（跨行）匯款單在卷可按（見卷一第211 頁），原告既仍可至金融機構匯款後再至醫院就診，可見其身體狀況並非不能負荷於就診前後至臺北與王瑋銘會面並取回、銷毀借款時簽立之本票、借據，且還款後立即取回並銷毀借款證明、擔保文件，亦與常情相符，且若被告非為清償原告積欠王瑋銘之款項，亦無法解釋依兩造不爭執事項㈤被告何以要於107 年3 月14日匯款134 萬8,
000 元與崇瑋公司，故王瑋銘前開證言合於常情，且與廖泳銘證述之內容，及相關證據資料相符，堪值採信。則原告既已於107 年3 月14日匯款134 萬8,000 元與崇瑋公司，並另交付40萬2,000 元現金與王瑋銘，即已全部清償剩餘未付之買賣價金。
五、綜上所述，被告業已依約給付買賣價金完畢，原告以被告未依約給付買賣價金為由，先位主張解除契約，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記為原告所有，備位主張請求被告給付尚未給付之買賣價金375 萬元，均為無理由，皆應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
民事第二庭 法 官 王筆毅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
書記官 劉家蕙中 華 民 國 110 年 4 月 30 日