臺灣苗栗地方法院民事判決
110年度簡上字第22號上 訴 人 施岳佑
蔡宗錦
施朝棟施宜秀施宜君蔡秀枝蔡明秀共 同訴訟代理人 李秋峰律師
劉正穆律師上 訴 人 施曾金
指定送達：高雄市○○區○○路000號0樓之0施泉興（兼施林玉之繼承人）視同上訴人 蔡文欽
唐士雄即唐志雄
施明宏唐木榮施岳成林宗弘李林秀唐雪芳
唐寶珠施岳良唐富美唐朝陽唐雅慧唐雅琇即唐雅秀
唐道犇即唐志傳
布施雅之即施彥吉
施宏璋
施陳美智
蔡雅潔
布施暁一
布施宏
成高静江
蔡采秀
蔡秋汶
蔡豐明
蔡孟君
林忠正
邱誠
林秀陽唐錦鐘施泉源（兼施林玉之繼承人）
施淑薰（兼施林玉之繼承人）
施淑鈴（兼施林玉之繼承人）
秦哲夫（即林美里之承受訴訟人）
秦碧遙（即林美里之承受訴訟人）
秦培力（即林美里之承受訴訟人）
施正德（即施英弘之承受訴訟人）
施正芳（即施英弘之承受訴訟人）被上訴人 程鎮
程寶源上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國110年2月26日本院苗栗簡易庭109年度苗簡更一字第3號第一審判決提起上訴，本院於111年1月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，共同訴訟人中一人之行為有利益共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。本件被上訴人於原審係對繼受耕地租約出租人地位之被告全體訴請確認租賃關係存在，請求被告應協同辦理續租登記，其訴訟標的對於被告全體必須合一確定。是本件雖僅由原審被告施岳佑、蔡宗錦、施朝棟、施宜秀、施宜君、蔡秀枝、蔡明秀、施曾金、施泉興等人具狀提起上訴，然此上訴行為形式上有利於其他共同訴訟人，依上開規定，其上訴之效力自及於未聲明上訴之其他同造共同訴訟人，爰將原審被告蔡文欽等其他共同訴訟人併列為視同上訴人。
二、上訴人施曾金、施泉興及視同上訴人等經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：訴外人程錦、程樹前於民國38年6月25日起，向訴外人施水潔承租分割前苗栗縣○○鎮○○○段○○○○段○0000○0000地號土地（下合稱系爭土地），並簽訂臺灣省新竹縣後灣字第58號私有耕地租約（下稱系爭租約），其後程錦於96年2月7日死亡，程樹於90年2月2日死亡，經全體繼承人協議由被上訴人繼受系爭租約，上訴人等（含視同上訴人，下同）則繼承施水潔而為系爭土地之共有人。系爭租約於92年經苗栗縣後龍鎮公所（下稱後龍鎮公所）以租約期滿未申請續訂為由，逕為辦理註銷登記，被上訴人以有繼續耕作之事實申請續訂租約，惟上訴人不同意。系爭土地前因開通西濱公路而經分割及部分徵收，現餘分割後3112、3115、3112-2、3115-2地號土地為上訴人所有，分別位在西濱公路之兩側。分割後之3112、3115地號土地並無灌溉水源，面積狹小難以使用農業機具，係因不可抗力而未能耕作；惟3112-2、3115-2地號土地被上訴人仍有持續耕作，且願繼續承租，爰請求確認兩造間就3112-2、3115-2地號土地有耕地三七五租賃關係存在，並請求上訴人協同就系爭租約中之前揭土地辦理續租登記等語。並聲明：⒈確認兩造間就3112-2、3115-2地號土地之耕地三七五租賃關係存在。⒉上訴人應協同被上訴人就前項土地之系爭租約辦理續約登記。
二、上訴人答辯：㈠施朝棟、蔡宗錦、唐寶珠、施泉興：系爭土地雖因開通西濱
公路而有部分遭徵收，然分割後之3112、3115地號土地面積分別為250、99平方公尺，並非狹小至不適或無法耕作，被上訴人就前開土地主動放棄未予繼續耕作，自屬就原承租之部分土地不為耕作、不自任耕作，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條第2項規定，系爭租約應全部無效。
又被上訴人僅就3112-2、3115-2地號土地請求與上訴人續訂租約，未包括分割後之3112、3115地號土地，已改變系爭租約原承租範圍，非屬原訂租約之延續，而屬廢止原租約另與上訴人簽訂新租約之意思表示，上訴人自有權拒絕（苗簡520號卷第97-107頁、第121頁）。
㈡上訴人等：被上訴人就分割後之3112、3115地號土地均自動
放棄而未耕作，被上訴人程寶源亦另有其他工作收入，將系爭土地交由其二哥程江河耕作而未自任耕作，無保護其權益之必要，依減租條例第16條第2項規定，系爭租約應全部無效。此外，被上訴人既放棄分割後3112、3115地號土地之耕作權，並於106年9月1日出具前揭土地耕作權放棄書，上訴人自得依減租條例第17條第1項第2款之規定終止租約。又被上訴人積欠多年地租未清償，並自承自西濱公路開通後即未再繳付地租，系爭租約並無任何關於清償地之約定，依民法第314條規定，應以債權人之住所地為清償地（即屬赴償債務）。被上訴人前雖曾郵寄匯票1紙欲繳付租金，惟上訴人業以存證信函表明被上訴人之清償不符債之本旨，爰依減租條例第17條第1項第3款之規定對被上訴人終止租約。系爭租約既為無效或經上訴人終止，被上訴人請求續訂租約，自無理由等語（簡上44號卷二第307-311、521-523頁、苗簡更一卷第619-623頁）。
三、原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法並調查相關證據後，為被上訴人勝訴之判決。上訴人不服原審判決，聲明：原判決廢棄；上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。其上訴意旨及補充陳述略以：減租條例第16條第1項所定之「承租人應自任耕作」，解釋上當非指必由承租人「本人」親自耕作，然上開條文係為保護承租人權益而設，被上訴人程寶源既有其他工作收入可保生活無虞，顯無保護其權益之必要，被上訴人程寶源已違反承租人應自任耕作之規定，系爭租約當然無效。又3112-2、3115-2地號土地與因徵收而分割後之31
12、3115地號土地，在法律上仍屬同一租佃關係，不可分割為數租佃契約。被上訴人雖稱3112、3115地號土地無灌溉水源，然由空拍圖可知毗鄰之同段3177、3179地號農地均有正常耕作，被上訴人可按土地性質及水源狀況選擇適合之農作，或改種較耐旱之作物，並無不能耕作之問題。被上訴人就3112、3115地號土地多年未實際耕作並自願放棄耕作權，上訴人自得依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約。另系爭租約登記申請書上記載「約定租金甘藷5台斤」、「仝上」，足見被上訴人知悉應以甘藷繳納地租，上訴人之催告縱未記載租金種類及數額，亦不影響催告之效力。被上訴人明知已積欠地租達2年以上總額，且拖欠已久仍未清償，縱認上訴人施英弘寄發之存證信函未發生終止效力，然上訴人前分別以108年10月22日民事準備（一）狀、109年3月24日準備程序及同年5月14日民事準備（二）狀繕本送達被上訴人，催告上訴人積欠地租多年未清償，主張依減租條例第17條第1項第3款終止租約，應已生終止之效力。系爭租約既有上開無效、已終止之情形，被上訴人之請求自無理由等語。被上訴人則聲明駁回上訴，除引用原審之主張，並補充：系爭租約所載之承租面積及租金，是系爭土地被徵收前之數量，明德水庫還沒有灌溉時，那邊原本是旱地，一開始是種甘薯，約59至60年間有明德水庫灌溉後才改種稻穀等語。
四、本院之判斷：㈠按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，
如承租人願繼續承租者，應續訂租約，減租條例第20條定有明文；又減租條例第6條第1項載：「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年度台上字第2629號判決參照）。是行政機關為租約登記之目的，既係為求保護佃農及舉證之便利，非租約生效之要件，則縱使承租人未於租期屆滿後按期申請續訂租約，而經行政機關註銷登記，亦不因此影響耕地租賃關係是否繼續存在之事實。倘承租人就承租之土地有持續耕作，且得知耕地租約遭註銷後亦申請續訂租約，已足認承租人願意繼續承租土地而有續約意願，出租人依減租條例第20條規定，即具有續訂租約之義務，當事人間之耕地租賃關係應繼續存在。
㈡上訴人雖稱被上訴人就分割後之3112、3115地號土地主動放
棄未繼續耕作，係就原承租之部分土地不為耕作，且被上訴人程寶源另有其他工作收入，將承租土地交由其二哥程江河耕作而未自任耕作，無保護其權益之必要，依減租條例第16條第2項規定，系爭租約應全部無效云云。然按減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院91年度台上字第1447號判決參照）。依上開說明，被上訴人就分割後之3112、3115地號土地主動放棄未繼續耕作乙節，係屬消極的不為耕作，僅生出租人得否終止租約之問題（詳如後述），與減租條例第16條第1、2項之規定無涉。又減租條例第16條第1項所定「承租人應自任耕作」，解釋上當非指必由承租人「本人」親自耕作，其因以家中之一人名義簽訂耕地租約，而交與其他家人共同參與耕作者，亦不得認係轉租或不自任耕作，始符農村之現實狀況並得保護承租人權益（最高法院96年度台上字第572號、83 年度台上字第2297號判決參照）。查被上訴人程寶源與訴外人程江河同為原承租人程錦之子（見更一卷第273頁），程錦死亡後其繼承人雖協議由被上訴人程寶源繼承系爭租約，然因系爭土地經部分徵收後僅餘共1,423平方公尺（見更一卷第63-109頁土地登記謄本），相較於原承租面積3,000平方公尺，僅剩約47％之範圍，其中分割後之3112、3115地號土地（面積分別為250、99平方公尺）更因灌溉水源遭西濱公路截斷，而有難以耕作之情事（詳如後述）。是被上訴人程寶源陳稱因剩餘土地面積不大，無法單獨耕作維持生活，故伊平常上班時委託程江河耕作，假日時回來耕作等情（見更一卷第308、612頁），應屬在兼顧收入來源之情況下，與其家人共同參與耕作，尚與「不自任耕作」之轉租、借與他人使用或與他人交換耕作之情形有別。上訴人執此主張系爭租約依減租條例第16條第2項規定，應全部無效云云，難認可採。㈢上訴人依減租條例第17條第1項第2、4款規定終止系爭租約，並無理由：
⒈按減租條例第17條第1項第2、4款，於72年12月22日修正時，
分將「承租人放棄耕作權時」及「承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時」，併列為出租人得終止租約之法定原因，乃參照當時土地法第114條第2款及第115條分別設有「承租人放棄其耕作權利時得終止之」、「承租人……非因不可抗力繼續一年不為耕作者，視為放棄耕作權利」之規範而為增訂。是該條例第17條第1項第4款所稱之「繼續一年不為耕作」者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形（最高法院97年度台上字第254號判決參照）。又前揭規定所指「承租人放棄耕作權時」及「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」，應係指該耕地能耕作而放棄耕作或不為耕作而言（最高法院85年度台上字第1829號判決參照）。
⒉查分割後之3112、3115地號土地面積僅為250、99平方公尺，
業如前述，兩地彼此不相毗鄰，更與3112-2、3115-2地號土地分屬西濱公路之左右兩側，需繞道迴轉始能到達，有系爭土地空照圖在卷可佐，並經兩造陳述明確（見更一卷第211、617頁）。又系爭土地之灌溉水源，原係來自於現今3112-
2、3115-2地號土地東側之水路，因西濱公路開通後橫貫其中，現今之3112、3115地號土地旁僅有排水溝，已無可供灌溉之水利設施，無法享有灌溉利益等情，亦有現場照片及行政院農業委員會農田水利署苗栗管理處110年8月31日農水苗栗字第1106387120號函在卷可憑（見簡上22號卷第153-177頁）。由上可知，分割後之3112、3115地號土地於西濱公路開通後，所餘面積狹小，無法與位於另一側之3112-2、3115-2地號土地合併利用，復因缺乏灌溉水源，耕作條件實屬不佳，倘若自他處引水或專程載運農業機具及灌溉水源至此處耕作，將大幅提高投入之成本，相較於前開耕地面積之產出，以資源、人力及生產力之角度觀之，顯不符合經濟效益。是被上訴人主張分割後之3112、3115地號土地係因不可抗力而無法耕作，應可採信。準此，被上訴人就分割後之3112、3115地號土地，既非在能耕作之情況下放棄其耕作權或任令耕地荒蕪廢耕，而係有不可抗力之情事，此即與減租條例第17條第1項第2、4款所定要件不合，上訴人主張依前揭規定終止租約，自屬無據。
㈣上訴人依減租條例第17條第1項第3款規定終止系爭租約，亦無理由：
⒈按民法第440條第1項有關承租人租金支付有遲延者，出租人
得定相當期限催告承租人支付，如承租人於期限內不為支付者，出租人得終止契約之規定，於出租人依減租條例第17條第1項第3款終止契約時，亦適用之；出租人與承租人各有數人，出租人以承租人支付租金有遲延，而定相當期限催告承租人支付租金時，應由出租人之全體向承租人之全體為之，始生催告之效力（最高法院89年度台上字第1752號、第1755號判決參照）。又耕地承租人不能按期支付應交租金之全部，而以一部支付時，出租人不得拒絕收受，民法第457條之1第2項及土地法第113條亦有明文。而出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，為民法第423條所明定。出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院96年度台上字第1692號判決參照）。另契約當事人一方有數人者，解除契約之意思表示應由其全體或向其全體為之，此項規定於當事人依法律之規定終止契約者準用之，民法第258條第2項、第263條亦規定甚明。
⒉查上訴人施英宏前固曾以存證信函向被上訴人表示：「一、
台端主張承租3112內、3115內、3112-2內、3115-2內地號4筆耕地，5年佃租僅新臺幣12180元並郵寄匯票1紙，惟查該4筆耕地5年佃租絕不止如此金額，依民法第318條第1項前段規定，台端並無一部清償權利，吾等所有人施泉源、施泉興、施淑薰、施淑鈴、施林玉、施安山、施安霖、施安全、唐施旅竹、蔡施安勉、林宗弘、李林秀、林美里、林忠正、邱林燕、林秀陽、施英弘、施朝棟、施明宏等19人認台端給付12180元不合債之本旨，故拒絕受領，爰退回台端收訖。二、台端前經吾等19人催告應於96年7月15日前清償5年租佃，迄未提出合於債之本旨之給付，爰依三七五減租條例第17條第1項第3款規定，以本函為主張終止租約之意思表示」等語（下稱系爭存證信函，見苗簡520號卷第83-84頁）。然查，上訴人並未提出上開存證信函第二點所載之催告相關證明，則該催告是否確由出租人全體為之，催告內容是否合乎債之本旨，及有無合法送達被上訴人等，均屬不明，尚難逕認被上訴人已受合法之催告。此外，系爭租約之承租土地面積原為3,000平方公尺，嗣因開設西濱公路經分割及徵收後，所餘3112、3115、3112-2、3115-2地號面積合計1,423平方公尺，僅為原承租面積之47.43％，依民法第441條之反面解釋，被上訴人於部分土地遭徵收後，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務，方屬公允。觀諸系爭租約於承租面積3,000平方公尺時，記載系爭土地之正產物為「谷」（即稻穀），收穫總量為1,240台斤，以租率375/1000計算後，約定每年租金為465台斤（即279公斤，見更一卷第270頁），則被上訴人使用面積剩餘1,423平方公尺時，每年租金應減為稻穀132.33公斤（計算式：279公斤×47.43％＝132.33公斤）。復參以行政院農委會農糧署公告之苗栗縣91年至95年稻穀糧價平均每百公斤為1,816元（見簡上22號卷第229-237頁），依此計算，系爭存證信函所提及之5年佃租折合現金約為12,016元（計算式：132.33公斤×18.16元×5年＝12,016元）。是上訴人施英宏寄發之系爭存證信函以5年佃租不止12,180元、被上訴人不得一部清償為由，拒絕受領前開租金並主張終止租約，亦難認有據。
⒊上訴人雖另以108年10月22日民事準備（一）狀、109年3月24
日準備程序及同年5月14日民事準備（二）狀繕本送達被上訴人，主張其已為租金之催告並依減租條例第17條第1項第3款終止租約云云（見簡上44號卷二第307-310、493、521-523頁）。然觀諸前揭準備書狀及準備程序筆錄之文意，上訴人僅一再以被上訴人積欠地租達2年以上總額為由，逕為主張終止租約，而非以前揭準備書狀或準備程序定相當之期限催告被上訴人支付租金。是上訴人以前開書狀或準備程序主張終止租約之前，既無先定相當期限催告被上訴人支付租金，及被上訴人於其所定期限內不為支付之情事，則上訴人逕為主張終止系爭租約，自於法不合，不生終止之效力。
㈤基上，系爭租約既無減租條例第16條第2項租約無效或同條例
第17條第1項第2、3、4款經出租人合法終止之情形，且被上訴人仍持續耕作3112-2、3115-2地號土地，並經後龍鎮公所發給農業用地作農業使用證明書，有現場照片及後龍鎮公所105年12月22日後鎮農字第1050017246號函在卷可稽（見苗簡520號卷第51-53、65頁），則被上訴人主張繼續承租3112-2、3115-2地號土地，上訴人自不得拒絕。又依前所述，被上訴人係就系爭租約中可供耕作之土地主張續訂租約，僅排除客觀上因不可抗力而難以耕作之土地，此仍屬原租約之續訂，而非請求被告另訂新租約。是上訴人施朝棟、蔡宗錦、唐寶珠、施泉興辯稱其得拒絕另訂新耕地租約云云，亦難憑採。再按減租條例第6條第1項規定耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。出租人依此規定，即負有與承租人訂立書面租約之義務，如不履行其義務時，承租人自得對之為會同申請登記訂立書面契約之請求（最高法院85年度台上字第1381號判決參照）。雖臺灣省耕地租約登記辦法第2條第2項規定：
「出租人或承租人不會同申請登記時，得由一方陳明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記」，但此所規定耕地租約訂立之登記，應以已有合法訂立之耕地租約存在，為其前提要件。如事實上就耕地有租賃關係存在，而出租人或承租人拒絕訂立書面契約，則他方當事人可依上開條例第26條規定，申請調解調處成立，或經法院判決確定命對方訂立租約。此際對方當事人如不肯或不能會同申請為租約訂立之登記，始得依上開辦法第2條第1項後段規定，由一方單獨申請登記（最高行政法院54年判字第242號判決意旨參照）。本件上訴人既否認被上訴人之承租權，且拒絕會同承租人申請登記，即屬租佃爭議之私權紛爭，被上訴人自可主張有耕地租賃權，而請求上訴人(即出租人）會同申請登記訂立書面契約。
五、綜上所述，被上訴人請求確認兩造間就3112-2、3115-2地號土地之耕地三七五租賃關係存在，暨請求上訴人就上開土地協同辦理租約續約登記，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 16 日
民事第二庭 審判長法 官 曾明玉
法 官 王筆毅法 官 顏苾涵以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 楊慧萍中 華 民 國 111 年 2 月 16 日