臺灣苗栗地方法院民事判決110年度簡上字第48號上 訴 人 黃 執訴訟代理人 黃 容被 上訴人 祥德不動產仲介商行即吳基鎮
劉蘭貴韋宥妤上 一 人訴訟代理人 李秋峰律師
劉正穆律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國110年5月27日本院苗栗簡易庭110年度苗簡字第36號第一審簡易判決提起上訴，並為訴之追加，本院於110年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴部分）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限（同法第446條第1項），此規定依同法第436條之1規定，於簡易判決之上訴程序準用之；另訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限（同法第255條第1項第2款）；再上開第二審程序之特別規定，排除同法第255條第1項第7款之適用，法院無從因不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，而許訴之變更或追加。又在第二審依同法第446條第1項適用第255條第1項第2款規定變更或追加當事人，須於對造之審級利益及防禦權之保障無重大影響，始得為之，以兼顧當事人訴訟權益之保障及訴訟經濟之要求（最高法院109年度台抗字第148號裁定意旨參照）。則：
㈠上訴人起訴主張：其於民國106年1月6日與被上訴人祥德不動
產仲介商行（下稱祥德商行）即吳基鎮（下稱吳基鎮）簽訂斡旋、要約書（下稱系爭斡旋書），並經吳基鎮與訴外人邱如雪帶往欲購買之苗栗縣○○鄉○○段○○○○段○000地號土地（下稱系爭土地），經上訴人詢問後，渠等均表示讓出系爭土地前方3米道路即可指定建築線，嗣於同年月20日上訴人經吳基鎮斡旋後至祥德商行與邱如雪簽署不動產買賣契約書（下稱買賣契約），代書及吳基鎮、邱如雪均稱丙種建築用地可建築房屋，僅需讓出3米道路即可指定建築線，上訴人並表示購買系爭土地係用以建築工作室。詎吳基鎮及邱如雪收受第一期買賣價金新臺幣（下同）30萬元後，屢次推託鑑界事宜，亦拒絕辦理指定建築線，然因系爭土地與隔壁別墅間相隔細長之253-3地號土地，於系爭土地指定建築線時需考量該土地狀況，惟吳基鎮及不動產經紀人即被上訴人劉蘭貴（下稱劉蘭貴）竟未於簽署系爭斡旋書及買賣契約時向上訴人提出系爭土地之不動產現況說明書說明上開系爭土地之瑕疵，又向上訴人為上開可指定建築線之表示，致上訴人陷於錯誤而交付價金30萬元而受有損害，違反不動產經紀業管理條例（下稱經紀條例）第23、24、24條之2規定，爰依經紀條例第26條第1、2項規定，請求吳基鎮、劉蘭貴連帶負損害賠償責任，賠償上訴人已給付之價金30萬元及買賣糾紛訴訟費用10萬元等語。
㈡上訴人於上訴時追加起訴被上訴人韋宥妤（下稱韋宥妤），
則以：韋宥妤係為買賣雙方簽訂買賣契約之代書，其有義務完善買賣契約及發現契約瑕疵，應當告知上訴人關於不動產現況說明書之重要性及買賣契約完整性，而其未告知嚴重違反職業道德，致上訴人財產受損害；又其不具地政士資格，無權代理買賣契約簽約及履約相關事宜，致上訴人受損害，應負賠償責任，依民事訴訟法第255條第1項第2、6、7款規定追加其為被上訴人，並聲明與其餘被上訴人連帶賠償40萬元等語，經本院闡明訊問上訴人就韋宥妤之請求權基礎為何，上訴人稱：其擔任買賣契約代書，有義務告知上訴人關於買賣契約瑕疵情形等語（簡上卷第69至70頁）。
㈢從而上訴人起訴時既主張其於簽署買賣契約時，吳基鎮及劉
蘭貴並未交付不動產現況說明書，向其說明系爭土地具有指定建築線時須考量253-3地號土地之瑕疵，致其受有損害等情，而於上訴時追加韋宥妤之原因事實，亦係主張其應就該買賣契約之瑕疵負責，足認上訴人係基於同一原因事實追加起訴韋宥妤，又上訴人係於上訴時一併追加韋宥妤，並經本院一併通知韋宥妤與其餘被上訴人到庭行準備程序（簡上卷第67至78頁），韋宥妤並委任律師為訴訟代理人（簡上卷第239頁），本院審酌本件案情單純、卷證並非繁雜，故上訴人於上訴時追加起訴韋宥妤，對其審級利益及防禦權之保障無重大影響，依上所述，應准許上訴人為上開訴之追加。韋宥妤雖不同意追加（簡上卷第70頁），然依上開規定，上訴人為上開追加係符合請求之基礎事實同一之例外規定，此時毋庸得韋宥妤之同意，併此敘明。
貳、實體方面
一、上訴人起訴及上訴主張：除上開主張外，另於上訴時補充被上訴人經過6個月時間終無法取得253-3地號土地通行權，即使減價換來上訴人自行解決道路問題，被上訴人與邱如雪亦應提供道路同意書，上訴人方能進行後續道路通行問題，經上訴人多次催促皆無後文，而被上訴人卻多次催促上訴人付款，吳基鎮並未迴避其與邱如雪之夫妻關係；而不動產現況說明書均有說明土地是否鑑界過及是否已申請指定建築線，原審認僅需口頭告知，顯然曲解法條原意，被上訴人應提供不動產現況說明書告知上訴人系爭土地於路權取得係有疑慮，而非告知上訴人退3米即可建築房屋等語。並於原審聲明：吳基鎮、劉蘭貴應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達最後被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人於原審及上訴審則以：㈠吳基鎮、劉蘭貴：吳基鎮、邱如雪及韋宥妤有向上訴人詳實
說明系爭土地現況，而於106年4月13日因系爭土地無法直接取得建築線，因此另行簽署土地買賣合約補充條款，另於106年6月29日簽署之土地買賣合約補充條款，已約定由祥德商行於2個月期間內向其他地主協商，足認吳基鎮已盡力協助處理，而其後因祥德商行無法取得鄰地通行權，吳基鎮仍積極協助上訴人與邱如雪協商，而由邱如雪減價20萬元，上訴人免除邱如雪取得通行權及指定建築線之義務並簽署切結書，祥德商行並有協助申請鑑界，並無違反義務，被上訴人縱未提供不動產現況說明書，但有口頭說明及各種補充努力協商，與上訴人違約無因果關係，亦未致上訴人受損害；又上訴人係於106年12月間經邱如雪沒收價金30萬元，上訴人於109年11月16日提起本訴，已罹於2年消滅時效，為時效抗辯等語，茲為抗辯。並於原審聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡韋宥妤於上訴審以：韋宥妤僅受託辦理不動產移轉登記業務
，就不動產產權之內容說明，僅能自不動產說明書及所附權利文件知悉，買賣雙方應更為清楚，韋宥妤並無不正當行為或違反業務上應盡之義務；又韋宥妤係地政士法第29條第2款規定之登記助理員，協助上訴人與邱如雪簽署買賣契約，無須地政士資格仍可為之，並無欺瞞行為，且上訴人就契約風險應自行承擔，與韋宥妤無關等語，資為抗辯。
三、原審駁回上訴人於第一審全部請求，上訴人不服原判決提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人40萬元，及自起訴狀繕本送達最後被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人連帶負擔；被上訴人均答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡上訴訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造協議簡化爭點如下（簡上卷第72至75頁）：㈠不爭執事項⒈吳基鎮有獨資設立祥德商行，並擔任負責人（苗簡卷第71頁）。
⒉上訴人有於106年1月6日與吳基鎮簽立系爭斡旋書，欲購買系
爭土地，而委託吳基鎮以168萬元代為協商，系爭斡旋書上記載不動產經紀人為劉蘭貴、營業員記載為吳基鎮個人（訴卷第19頁），惟簽訂系爭斡旋書時僅有吳基鎮在場、劉蘭貴未到場（苗簡卷第149頁），上訴人並於當日簽發票面金額10萬元之本票作為斡旋金，經吳基鎮收受（訴卷第21頁）；又系爭斡旋書第9條約定「買方（即上訴人）貸款金額總價金5成，如未達成，雙方協商或取消斡旋，本票退回買方；賣方配合買方資金到位日簽訂買賣契約。」（訴131卷第19頁）。
⒊上訴人（即甲方）於106年1月20日與邱如雪（即乙方）簽訂
買賣契約，由上訴人以總價168萬元向邱如雪購買系爭土地，上訴人並交付30萬元定金予邱如雪（訴卷第167頁），而由吳基鎮在場擔任見證人，劉蘭貴雖列於見證人欄，然未在場；另買賣契約第2條第2項約定「第二次付款：於106年6月30日以前用印完成，甲方應付乙方30萬元，雙方絕無異議」，第10條約定「倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除契約。如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除。」（訴131卷第73至77頁、苗簡卷第149頁）。
⒋上訴人、邱如雪及吳基鎮另於106年4月13日簽訂第一份「土
地買賣合約補充條款」，同意將系爭斡旋書作為買賣契約之一部；系爭斡旋書之第9條與買賣契約書第10條抵觸時，以系爭斡旋書第9條作為上訴人、邱如雪雙方協商依據。意即上訴人、邱如雪雙方同意若貸款額度不足購地款之50%時，所不足價金之支付方式由上訴人、邱如雪雙方協商(訴131卷第83頁) 。
⒌上訴人、邱如雪及吳基鎮再於106年6月29日簽訂第二份「土
地買賣合約補充條款」，約定：系爭土地之聯外相鄰各土地之道路通行權同意書，賣方同意經由吳基鎮進行與其他地主協商並簽訂同意書，為期2個月，上訴人、邱如雪雙方同意2個月後若不能簽訂道路同意書，則買方有權解除買賣契約。賣方應退還已收之土地價款30萬元；在此期間（106年6月30日至106年8月31日）上訴人、邱如雪雙方同意暫停付款及合約相關條款之履行，上訴人、邱如雪雙方未違約；屆時106年8月31日未完成，所有道路通行權同意書之簽定，上訴人、邱如雪雙方須協商處理延長之(訴131卷第85頁) 。
⒍上訴人、邱如雪另於106年10月3日簽立切結書(訴131卷第87頁)。
⒎邱如雪以辰興法律事務所106年12月18日律師函寄送上訴人（
訴卷第79至81頁），經上訴人於106年12月20日收受（訴131卷第82頁）；其後邱如雪再提出107年4月9日民事答辯狀，該狀繕本於同年月13日送達上訴人（訴131卷第69、89頁）。
⒏上訴人有向銅鑼鄉農會申請土地擔保放款120萬元，經該會決
議核貸75萬元，其後經上訴人於106年10月31日至該會補提不爭執事項⒉、⒋、⒌、⒍文件，請該會重新審議該貸款案件，該會即衡量上訴人與邱如雪爭議未解，尚未過戶亦未完成抵押權設定手續，故不予核貸（訴131卷第23頁、上易卷第36至43頁）。
⒐上訴人前向邱如雪訴請返還買賣價金30萬元及違約金30萬元（下稱前訴訟）。
⒑被上訴人並未交付系爭土地不動產現況說明書予上訴人（苗簡卷第163至164頁、第172-9頁）。
㈡爭執事項⒈被上訴人有無隱匿系爭土地得否指定建築線、有無推託鑑界
事宜而拒絕辦理指定建築線？被上訴人未提供系爭土地不動產現況說明書，是否不能履行兩造間委託契約而致上訴人受損害？若是，被上訴人是否因上開故意行為致上訴人受損害，而應負連帶賠償責任？不爭執事項⒍所示之切結書是否係被上訴人欺瞞上訴人所簽訂？被上訴人為時效抗辯，有無理由？上訴人依經紀條例第26條第1、2項規定請求被上訴人連帶給付⑴經邱如雪沒收之買賣價款30萬元？⑵前訴訟之訴訟費用10萬元，有無理由？⒉原判決是否正確？上訴人請求廢棄原判決，有無理由？
五、本院之判斷：㈠爭點一：
⒈按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受
損害時，由該經紀業負賠償責任（經紀條例第26條第1項），而所稱委託契約，係指委託經紀業斡旋、買賣、互易、租賃不動產之契約；又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任（經紀條例第26條第2項），從而經紀業須具可歸責事由使委託契約不能履行，致委託人受損害，抑或因經紀人員之故意或過失，致交易當事人受損害，方負損害賠償之責。
⒉經查：
⑴依不爭執事項⒉、⒊，上訴人係於106年1月6日與吳基鎮簽立系
爭斡旋書，欲購買系爭土地，而委託吳基鎮以168萬元代為協商，其後於同年月20日即與邱如雪簽署買賣契約，以168萬元之價格向邱如雪購買系爭土地，足認吳基鎮業已履行其與上訴人間之委託契約，並無不能履行之情事。
⑵又依不爭執事項⒉、⒊、⒋、⒌、⒍，上訴人於106年1月6日委託
吳基鎮斡旋後，即於同年月20日與邱如雪簽署買賣契約，以168萬元價格購得系爭土地，上訴人當場交付定金30萬元，並約定第二次付款係上訴人於106年6月30日以前應付邱如雪30萬元；其後於106年4月13日簽訂第一份「土地買賣合約補充條款」，約定貸款金額所不足價金之支付方式另行協商；再於106年6月29日簽訂第二份「土地買賣合約補充條款」，約定就系爭土地聯外相鄰各土地之道路通行權同意書，邱如雪同意由吳基鎮與其他地主於2個月時間內協商簽訂同意書，於106年6月30日至106年8月31日期間，上訴人、邱如雪同意暫停付款及契約各條款履行，如2個月後不能簽定同意書，渠等須協商處理延長，上訴人有權解除買賣契約，邱如雪則退還已收取之30萬元價金；復於106年10月3日簽立切結書，其上記載「茲同意系爭土地總價金168萬元，實付148萬元，20萬元，作為自行取得通行權及地役權…等費用，甲方（買方）未來如有任何路權法律之問題，甲方應自行解決與乙方（賣方）無任何關係」（訴131卷第87頁）。
⑶依上開買賣契約履約過程，可知買賣契約簽訂後，上訴人與
邱如雪曾就系爭土地鄰地通行權問題，委由吳基鎮代為與其他地主協商，為期2個月，並因而約定將第二次付款期間延至106年8月31日之後，若無法協商簽訂通行權同意書，渠等須協商延長處理，上訴人亦得解除買賣契約，其後渠等即簽署切結書，約定價金自168萬元減為148萬元，差額20萬元作為上訴人自行取得通行權及地役權等費用，未來路權問題與邱如雪無關。足認渠等於履行買賣契約期間，雖有系爭土地鄰地通行權之爭議，然經委由吳基鎮代為與其他地主協商不成，渠等遂以減價方式，將差額20萬元作為上訴人自行取得通行權等費用，從而簽署切結書後，渠等就買賣契約已無通行權之爭議存在。
⑷則依上開認定，上訴人既應於106年8月31日之後給付第二期
款30萬元予邱如雪，而依不爭執事項⒊，買賣契約第10條亦約定上訴人不按約定日期付款，經邱如雪定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由邱如雪無條件沒收，抵作違約金，並解除契約；再依不爭執事項⒎，邱如雪先於106年12月18日以律師函催告上訴人應於該函到達後3日內依約給付餘款（訴131卷第81頁），有經上訴人於同年月20日收受，而上訴人自承其迄今僅交付定金30萬元予邱如雪等語（簡上卷第72頁），又依不爭執事項⒎，邱如雪於前訴訟107年4月9日民事答辯狀中主張上訴人經催告後，拒絕履行，其以該狀繕本送達上訴人為解除契約之意思表示，並沒收已付之款項等語（訴131卷第69頁），該狀並於同年月13日送達上訴人。從而上訴人上開交付之定金30萬元經邱如雪沒收抵作違約金之原因，係因上訴人未按期付款，違反買賣契約第10條之約定，礙與系爭土地之鑑界、申請指定建築線問題無涉。
⑸綜上，上訴人經邱如雪沒收抵作違約金之30萬元，及上訴人
請求邱如雪返還買賣價金30萬元及違約金30萬元之前訴訟（不爭執事項⒐），均係因上訴人未按期付款，違反買賣契約第10條之約定所生，與被上訴人並無關聯，無從認定吳基鎮有何未能履行其與上訴人間之委託契約之情，亦難認本件買賣契約經紀人員劉蘭貴有何故意過失行為致上訴人受損害，而應與經紀業吳基鎮連帶負損害賠償責任之情，從而上訴人依經紀條例第26條第1、2項規定，請求吳基鎮、劉蘭貴連帶賠償40萬元本息，俱屬無據，即應駁回。
⑹上訴人雖主張前詞，然上訴人既主張系爭土地與隔壁別墅間
相隔細長之253-3地號土地，故指定建築線時需考量該土地狀況，而依上所述，就申請指定建築線時鄰地通行權問題，業經上訴人與邱如雪約定以減價20萬元方式，作為上訴人取得通行權之費用，而應由上訴人自行處理，從而系爭土地與鄰地間通行權問題，既非吳基鎮、劉蘭貴應履行之義務，縱依不爭執事項⒑，渠等並未交付不動產現況說明書予上訴人，然上訴人對於系爭土地申請指定建築線時鄰地通行權問題業與邱如雪達成共識，故未交付不動產現況說明書予上訴人一事，實非造成上訴人上開定金30萬元經邱如雪沒收抵作違約金及提起前訴訟之原因；又買賣契約第16條約定土地鑑界費用由邱如雪負擔（訴131卷第75頁），則吳基鎮、劉蘭貴既非買賣契約當事人，自不負有就系爭土地申請鑑界之義務，況經本院函詢後，苗栗縣銅鑼地政事務所函覆：系爭土地曾於106年10月30日申請鑑界，其後撤回（簡上卷第135頁、第151至161頁該所110年9月28日函文及所附鑑界申請資料），難認系爭土地未曾申請鑑界，是上訴人該等主張，礙難採納。至上訴人另主張吳基鎮在韋宥妤陪同下，欺騙上訴人表示基本上地主蓋章都沒問題，只有幾個在桃園的沒找到，為了履約期限過長問題，買方可以考慮自己花時間溝通，賣方願意減少20萬元車馬聯絡交際費用等語（簡上卷第197頁），然上訴人該等主張，與上開切結書記載之文字內容迥然不符，難認上訴人主張遭被上訴人欺瞞方簽訂切結書等情可採。
⒊又上訴人雖主張韋宥妤身為代書，有義務完善買賣契約及發
現契約瑕疵，其不具地政士資格，未盡義務告知買賣契約瑕疵，致上訴人受損害等語。然地政士受託向登記機關辦理土地登記之送件及領件工作，得由其僱用之登記助理員為之（地政士法第29條第1項本文），則韋宥妤既已提出其經黃媺媗僱用擔任地政士登記助理員之備查資料（簡上卷第241頁苗栗縣政府91年10月30日函文，韋宥妤原名韋碧春），且本件系爭土地辦理移轉登記時，登記之代理人確為黃媺媗，而由韋宥妤擔任登記助理（簡上卷第243至245頁土地登記申請書），依上開規定，難認本件買賣契約由韋宥妤協助處理，有何違法之處；又本件買賣契約條件並未約定關於系爭土地之鄰地通行權、申請指定建築線問題（訴131卷第73至77頁），則非屬買賣契約當事人之韋宥妤，無從發現或認知何契約瑕疵之可能，礙難認韋宥妤於執行職務時，有何違反義務之情，故上訴人追加請求其與吳基鎮、劉蘭貴連帶賠償40萬元本息，亦屬無據，應予駁回。
⒋至上訴人另具狀主張吳基鎮向上訴人稱系爭土地退縮3米即得
申請指定建築線，鄰地別墅前道路係既成道路，僅須解決不到1坪之地主即可，且吳基鎮、劉蘭貴、韋宥妤於簽訂買賣契約至簽訂切結書間長達10個月，均未要求邱如雪申請鑑界，因若申請鑑界，須通知鄰地地主，此時就知道吳基鎮、韋宥妤所稱之既成道路其實是私設通路，渠等罔顧上訴人利益，應負損害賠償責任，又係聯合以詐術欺騙上訴人交付價金30萬元，應屬共同正犯等語（簡上卷第185至191頁）。然依本院上開認定，本件買賣契約並未約定關於系爭土地之鄰地通行權、申請指定建築線之相關條件，其後上訴人與邱如雪間就系爭土地申請指定建築線時鄰地通行權問題，業約定以減價20萬元方式，作為上訴人取得通行權之費用，足認上訴人與邱如雪係於簽約後之履約期間方生上開爭議，且其後已解決，難認被上訴人於協助簽訂買賣契約之際，有何詐欺致上訴人交付價金30萬元，並致上訴人受損害等情，併此敘明。
⒌至上訴人雖另聲請傳喚證人黃順德，待證事實為吳基鎮有無
聯絡周邊地主取得路權協議，有無鑑界及申請指定建築線（簡上卷第75、81、99頁），復聲請傳喚證人楊晶茹，待證事實為原審法官曲解證人本意、簽定買賣契約時韋宥妤稱系爭土地退4米即可指定建築線，其於原審證詞虛假（簡上卷第222頁），然本件待證事實已臻明確，上開證人欲證明之待證事實與本件判斷無涉，殊無調查之必要。而兩造所爭執之其餘爭點，亦與本件判斷無涉，本院自無贅予認定之必要，併此敘明。㈡爭點二：
綜上，上訴人上開定金30萬元經邱如雪沒收抵作違約金及提起前訴訟之原因，既係因上訴人未按期付款，違反買賣契約第10條之約定所生，與被上訴人並無關聯，無從認定吳基鎮有何未能履行其與上訴人間之委託契約之情，亦難認本件買賣契約經紀人員劉蘭貴有何故意過失行為致上訴人受損害，而應與經紀業吳基鎮連帶負損害賠償責任之情。從而上訴人依經紀條例第26條第1、2項規定，請求吳基鎮、劉蘭貴連帶賠償40萬元本息，既屬無據，故原判決駁回上訴人於第一審全部之訴，自屬適當，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予上訴駁回。又上訴人於上訴時追加請求韋宥妤與其餘被上訴人連帶賠償40萬元本息之追加之訴，因難認韋宥妤有何違反義務等情，亦屬無據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後核於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第463條、第78條，判決如
主文。中 華 民 國 110 年 11 月 2 日
民事第一庭 審判長法 官 宋國鎮
法 官 何星磊法 官 劉奕榔以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 江秋靜中 華 民 國 110 年 11 月 2 日