臺灣苗栗地方法院民事簡易判決110年度苗簡字第442號原 告 羅品森訴訟代理人 劉順寬律師被 告 黃羽慈第 三 人 林鴻烈 住○○市○○○路0段000巷00弄00號0 樓上列當事人間請求返還押金等事件，本院於民國111年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣(下同)10萬元，及自110年7月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔1/11，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、原告主張：兩造於108年8月間簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），被告將其承租自第三人林鴻烈之門牌號碼苗栗縣○○市○○里○○街0號之房屋（下稱系爭建物）及後方停車場（下合稱系爭不動產）出租予原告使用，租金為每月6萬元，租期自108年9月1日起至113年8月31日止。原告於簽約當日已給付押金10萬元，並依系爭租約備註欄交付100萬元履約保證金，以擔保原告於上開租賃期間承租使用系爭不動產。
惟被告隱瞞其與林鴻烈間未經同意不得轉租之約定，致系爭不動產遭林鴻烈寄發存證信函要求收回，原告爰以民事起訴狀繕本之送達做作為終止系爭租約之意思表示，並依系爭租約之法律關係及民法第179條、第227條、第226條、第256條規定，請求被告返還押金10萬元、履約保證金100萬元等語。並聲明：
一、被告應給付原告110萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：被告已告知原告其僅為二房東，原出租人林鴻烈不會同意其將系爭不動產轉租予原告，故對外要表示係合股做生意，原告也同意。又原告給付之100萬元，非履約保證金，而是包含系爭建物內所有生財器具，碗盤、冰箱、冷氣、廚房設備等之頂讓費等語。並聲明：
一、認諾原告押金10萬元之請求。
二、原告其餘之訴駁回。
參、關於原告押金10萬元之請求：被告於言詞辯論時當庭認諾原告押金10萬元之請求(見本院卷第117頁之言詞辯論筆錄)，本院即應本於被告之認諾而為原告敗訴之判決（民事訴訟法第384 條參照）。
肆、關於原告其餘100萬元之請求：
一、兩造不爭執事項：㈠兩造於108 年7 月簽訂系爭租約，約定每月租金6 萬元，被告並取收押租金10萬元( 見本院卷第17-31 頁) 。
㈡被告與林鴻烈於107 年7 月31日就系爭建物及所坐落之自
強段821 地號土地、中央段1093-2地號土地簽訂租約，約定每月租金6 萬元。並於第8 條約定：非經林鴻烈同意，被告不得將本基地暨建物之全部或一部份轉租或借與他人使用(見本院卷第37、39頁) 。
㈢林鴻烈於110 年6 月25日因被告違法轉租，寄發存證信函
予被告，對被告為終止租約之表示，並請求返還所承租之房地(見本院卷第41-42之2頁) 。
㈣訴外人李倫綺與林鴻烈締結租約，仍於原址持續利用系爭不動產迄今。
二、兩造爭執事項：㈠原告是否知悉系爭建物有轉租之限制？㈡原告依系爭租約第22條備註事項、民法第227 條、第226
條、第256 條、第179 條規定，請求被告返還100 萬元，有無理由？
三、本院之判斷㈠原告知悉系爭房屋有轉租之限制：
經查，證人即在場之黃錦堂證稱：原告前來簽訂系爭租約時，當時有拿原出租人之合約給原告看，並告知所承租之地點是轉租，原告也知道有轉租之限制，兩造未去徵詢原出租人林鴻烈之意見等語(見本院卷第109、110、112頁)。再依證人即在場之詹緒仙證稱：其陪同原告到場簽約，知道被告非土地之地主，被告於簽好之系爭租約附上其與林鴻烈之原租約等語(見本院卷第120頁)。綜合前揭證人證述及原告自行提出之原租約影本，可知兩造簽訂系爭契約時，被告確有提供原租約予原告；而原租約於第8 條約定：「非經林鴻烈同意，乙方(即被告)不得將本基地暨建物之全部或一部份轉租或借與他人使用。」(見本院卷第37頁)，定有轉租之限制甚明。再參諸系爭租約並未附房地之所有權狀，原告亦已知悉被告非地主，復依原告、詹緒仙原本有開店，為擴大經營開店而再租本件承租地點之經歷，具有相當之智識、經驗，原告、詹緒仙既投入500多萬元相當大之資金(見本院卷第121頁證人詹緒仙之證述)，在承租前，豈可能未探究本件被告有無合法轉租或承租基地之權源？畢竟此點關係其能否合法利用系爭建物經營餐廳事業。從而，堪認原告於簽訂系爭租約之際，取得被告所提供之原租約，已知被告係轉租林鴻烈之不動產，且未取得原出租人林鴻烈之同意。原告主張：被告隱瞞其與林鴻烈間有未經同意不得轉租之約定云云，與事實不合，不足採信。
㈡被告無庸返還原告100萬元：
⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租
人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符(最高法院98年度台上字第222號判決意旨參照)；租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效。如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務不履行責任。且租賃為有償契約，依民法第347條準用第349條之規定，出租人負有權利瑕疵擔保責任，依同法第353條之規定，承租人固得依債務不履行之規定，行使其權利，惟依同法第351條規定，承租人於租約成立時，知租賃物有權利之瑕疵者，出租人不負擔保之責(最高法院97年度台上字第979號判決意旨參照)。
⒉經查，系爭租約第2條約定：租賃期間自108年9月1日起
至113年8月31日止；第22條備註約定：「本契約由甲方(即被告，下同)以100萬元正頂讓與乙方(即原告，下同)，含店內所有物品及機器設備。2.如契約未滿，乙方不承租，水電、瓦斯結清，與當月租金繳清即可搬離，留下物品，視同廢棄物。3.本契約期滿後，乙方保有優先承租權利，甲方按原契約內容無條件配合承租予乙方。4.契約期間甲方保障乙方租滿5年，不可臨時毀約。......」有系爭租約在卷可查(見本院卷第23、31頁)。
再依證人黃錦堂證稱：簽約時頂讓店內所有生財器具、碗盤、冰箱、冷氣、廚房設備，東西賣予原告，原告看過場地，係租地點，原告迄今仍使用上述物品等語(見本院卷第109、113頁)；證人詹緒仙證稱：我有繼續使用冷氣、抽油煙機、冷凍庫，支付100萬元是要承租這個地點等語(見本院卷第121、123頁)。可知兩造約由被告轉讓、交付店內物品及設備予原告，被告並應配合出租本地點予原告，100萬為上揭對待給付之代價，經核上述約定之性質，為混合租賃權讓與及買賣之無名契約。
⒊又查，原告於108年系爭租約訂立後，取得物品設備、店
面地點並開始營業等節，為兩造所不爭執，故被告已依約履行系爭租約所定之義務。復查，第三人林鴻烈到庭陳稱：詹緒仙將被告之系爭租約影本交給我，我才知道轉租的事情，發存證信函予被告要求返還房屋，李倫綺(按：詹緒仙的配偶)與我另簽訂租約等語(見本院卷第1
17、118頁)，故被告無法續行提供租賃標的予原告，係因原告及詹緒仙主動向原房東林鴻烈報告，非可歸責於被告，被告自始願意出租予原告，非故意、主動毀約，故未違反系爭租約第22條備註第4項約定。又原告於系爭租約訂立時，既知被告所讓與之租賃權，有違反轉租之權利瑕疵，猶簽訂系爭租約，業如前述，故被告不負擔保之責，是原告依民法第民法第227 條、第226 條、第256 條、第179 條規定等債務不履行規定請求被告返還100萬元，於法無據。況且，原告主動告知原房東此事，另與林鴻烈簽訂系爭租約後，猶繼續使用系爭不動產迄今，使用權益未間斷及受影響，證人詹緒仙亦證稱：其目前沒有受到什麼損害等語(見本院卷第122頁)，原告既未受有何損害，被告亦不構成民法第227、226條債務不履行之損害賠償責任，原告無由依民法第256條、第179條規定請求解除契約、返還100萬元。故原告依爭租約第22條備註事項、民法第227 條、第226 條、第
256 條、第179 條規定請求被告返還100萬元，均無理由。
伍、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係訴請被告給付10萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日即110 年7 月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。其依系爭租約第22條備註事項、民法第227 條、第226 條、第
256 條、第179 條規定，均無理由，應予駁回。
陸、本判決勝訴部分係本於被告認諾所為之判決，依民事訴訟法第389條第1 項第1款規定，應依職權宣告假執行。原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不為假執行擔保金之諭知。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失所依附，即應駁回之。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 1 月 27 日
苗栗簡易庭 法 官 張新楣以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 劉立晨中 華 民 國 111 年 1 月 27 日