臺灣苗栗地方法院民事簡易判決110年度苗簡字第597號原 告 賴瑞興訴訟代理人 張智宏律師
黃建誠律師被 告 李梓瑜兼訴訟代理人 辛中鏵上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自如附件附圖即民國（下同）110年10月22日苗栗縣大湖地政事務所鑑定圖編號A所示面積104.07平方公尺之建物即門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村00鄰○○○0000號房屋遷出，並將上開建物騰空返還原告。
二、被告辛中鏵應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段0000地號土地如附圖編號B所示面積14.97平方公尺之地上物（車庫）及編號C所示面積2.49平方公尺地上物（狗屋）拆除或遷移，並將占用之土地交還原告。
三、被告辛中鏵應給付原告新臺幣（下同）96,000元，及自110年9月28日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
四、被告辛中鏵應自110年8月20日起至返還主文第一、二項所示建物及土地予原告之日止，按月給付原告8,000元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔99％，餘由原告負擔。
七、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以242,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2、3款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦定有明文。原告起訴原請求：㈠被告應自門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村00鄰○○○0000號房屋遷出，並將上開房屋騰空返還原告；㈡被告辛中鏵應給付原告新臺幣（下同）101,172元，暨自本起訴狀繕本送達被告辛中鏵之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢被告辛中鏵應自民國110年8月20日起至返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告8,000元；㈣被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段0000地號土地面積約為2平方公尺之地上物拆除，並將占用之土地交還原告（見本院卷第15頁）。嗣變更請求為：
㈠被告應自如附件附圖苗栗縣大湖地政事務所110年10月22日鑑定圖（下稱附圖）編號A所示面積104.07平方公尺之建物（即門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村00鄰○○○0000號房屋）（下稱系爭房屋）遷出，並將上開建物騰空返還原告；㈡被告辛中鏵應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上，如附圖編號B所示面積14.97平方公尺之地上物（車庫）及編號C所示面積2.49平方公尺地上物（狗屋）拆除或遷移，並將占用之土地交還原告；㈢被告辛中鏵應給付原告97,456元，及自110年9月28日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈣被告辛中鏵應自110年8月20日起至返還第一、二項所示建物及土地予原告之日止，按月給付原告8,000元（見本院卷第173頁），核原告變更後之訴之聲明為更正事實及法律上之陳述（就遷出系爭房屋之位置及占用系爭土地之面積），亦符合減縮應受判決事項之聲明（變更聲明㈢）、基於同一占用基礎事實（變更聲明㈣）之變更，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地及系爭房屋（下合稱系爭房地）為原告所有。原告與被告辛中鏵於106年2月簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定原告提供系爭房地出租予被告辛中鏵，租期為106年2月20日起至107年2月19日止，每月租金為8,000 元，租金給付期限為每月19日前，押租金為2個月租金共計16,000元。系爭租約租期屆至後，原告同意被告辛中鏵繼續租賃系爭房地。詎被告辛中鏵自108年1月20日起即未依約給付租金，經原告數次催告，被告辛中鏵自108年1月20日起至110年8月19日止，尚有14個月租金未給付原告，經扣除押租金後，尚有12個月租金共計96,000元（8,000元×12月＝96,000元）未給付，原告得依法收回系爭房地，並依起訴狀送達被告辛中鏵作為終止租賃契約之意思表示送達，及依系爭契約第3、4條約定請求被告辛中鏵給付積欠租金96,000元及自110年8月20日至系爭租約終止前之積欠租金。系爭租約既經終止，則被告辛中鏵與被告即同住之配偶李梓瑜就系爭房地無使用之合法權源，自應遷出並返還系爭房地。又系爭房屋既已終止，被告辛中鏵就110年11、12月之電費1,456元未給付而有不當得利；另自系爭租約終止後至遷讓返還系爭房地之日止，被告受有相當於租金之不當得利，原告自得請求之。為此，爰依系爭租約第3、4條約定、土地法第100條第3款、民法租賃、不當得利（民法第179條）、物上請求權（民法第767條第1項）等法律關係提起本訴等語。並聲明：如變更後聲明㈠至㈣；前四項請求，原告均願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租約已從定期轉為不定期租約，且被告都有繳房租等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院為行集中審理，協同兩造協議並簡化爭點整理如下：㈠兩造同意下列不爭執事項為真實，法院得逕採為判決基礎：
⒈系爭房地為原告所有。
⒉原告與被告辛中鏵106 年2 月簽立系爭租約，約定由原告提
供系爭房地出租予被告辛中鏵，租期為106 年2 月20日起至
107 年2月19日止，每月租金為8,000 元，租金給付期限為每月19日前，押租金為16,000元（見本院卷第43至49頁）。
⒊上開租賃契約租期屆至後，原告與被告辛中鏵間成立不定期租賃。而被告2 人現居於系爭房屋。
⒋被告於110年9月27日收受起訴狀繕本。
⒌系爭土地上之車棚、狗屋為被告辛中鏵所有。
㈡兩造所爭執事項：
⒈原告終止系爭租約，有無理由？⒉承⒈，如有，原告主張被告應給付積欠之租金、系爭租約終止
後之不當得利及拆除系爭土地上地上物交還土地等請求，有無理由？
四、法院之判斷：㈠原告終止系爭租約，為有理由：
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第451條、第439條、第440條第1、2項分別定有明文。又承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，復為土地法第100 條第3 款所明定。另當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。
⒉系爭租約之租期於107 年2月19日屆滿後，經原告同意被告辛
中鏵繼續承租系爭房地使用，兩造成立不定期租賃契約乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒊）。而原告主張被告辛中鏵自108年1月20日起至110年8月19日止，欠租達14個月租金（108年1月20日至同年9月19日共計8個月、108年12月20至109年4月19日共計4個月、109年5月20日至同年7月19日共計2個月）乙情，並提出存證信函、附表租金給付狀況、記帳簿為佐（見本院卷第27、53至79頁），惟被告辛中鏵所否認，揆諸前開說明，則應由被告辛中鏵舉證證明已給付租金。惟查，被告辛中鏵僅泛稱租金係以現金交付，並無簽收收據，故無相關依據等語（見本院卷第186頁），而未能舉證證明已繳付原告主張積欠之租金。惟據原告於109年6月30日寄送予被告辛中鏵之存證信函中已明述「台端（即被告辛中鏵）自民國108年1月20日起至109年6月20日止，共18個月只繳交4個月房租尚拖欠14個月房租計新台幣拾壹萬貳仟元整。限台端於109年7月31日前付清拖欠款項，否則依法辦理。
」（見本院卷第53頁），而被告辛中鏵收受前開存證信函後亦未否認前開原告主張欠租乙情，並再存證信函回復原告表示給付其後之租金（見本院卷第65頁），堪認原告主張被告已積欠14個月之房租等情，堪予採認。從而，被告辛中鏵於扣除2個月押租金擔保後，遲延給付之租金已逾2個月，原告自得依前開規定終止系爭租約，故原告主張系爭租約業經起訴狀送達被告辛中鏵時即110年9月27日（見不爭執事項⒋）終止，尚屬有據。
㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條前段、767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。另按土地及坐落其上之房屋為各別獨立之不動產，民法第66條第1項參照，而占有土地者乃坐落於該土地上之房屋，占有房屋者則為該房屋之所有人或使用人，因此倘房屋無權占有土地者，土地所有權人固可請求該房屋現占有人（非必為房屋之所有權人）遷出（最高法院104年度台上字第1939號判決意旨參照）。查系爭房地為原告所有，另系爭土地上如附圖編號B之車棚（面積1
4.97平方公尺）、編號之C狗屋（面積2.49平方公尺）為被告辛中鏵所有等情，系爭房屋由被告居住等情，為兩造所不爭執，並有本院勘驗筆錄及現場照片、苗栗縣大湖地政事務所鑑定圖在卷可稽（見本院卷第145至153、157頁），足認上情為真實。而系爭租約既已終止，則被告辛中鏵自應返還租賃物即系爭房地，且與占用人即被告李梓瑜自系爭房屋遷出，而被告辛中鏵所有車棚、狗屋占用系爭土地，於系爭租約終止後，亦未舉證有何正當權源，堪認為無權占用。基此，原告請求被告遷出系爭房屋並騰空返還，及請求被告辛中鏵將占用系爭土地之車棚、狗屋移除返還土地，即屬有據，應予准許。
㈢原告請求租金及相當租金之不當得利部分：
⒈依系爭租約第3條、第4條約定：「租金每個月新台幣捌仟元
正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納，且不得由保證金中抵扣作為租金。」、「租金應於每月19日以前繳納，每次應繳1個月份乙方不得藉詞拖延。」，有系爭租約在卷可憑（見本院卷第43頁）。再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第203條、第229條第1項；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。蓋依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。是無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並致土地所有權人受有損害，則土地所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。
⒉本件原告主張被告辛中鏵自108年1月20日起至110年8月19日
止，尚有14個月租金未給付原告，經扣除押租金後，尚有12個月租金共計96,000元未給付，已如所述，故原告依前開約定請求被告辛中鏵給付租金96,000元，及被告自起訴狀繕本送達翌日110年9月28日起至清償日止，按年息5％計算之利息，即屬有據。又原告主張被告辛中鏵於110年8月20日至系爭租約終止日即110年9月27日期間，被告辛中鏵亦均未給付租金等情，並提出存證信函為佐（見本院卷第75頁），依該存證信函足見被告辛中鏵僅支付110年4月19日至110年8月18日間之租金，至自110年8月20日後之租金，被告辛中鏵既未提出已繳納租金之證據，堪認原告此部分主張亦為真實，被告辛中鏵自應依前開系爭租約約定給付此段期間之租金予原告。
⒊另被告辛中鏵於系爭租約終止後乃無權占用系爭房地，為無
法律上原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，復參以系爭租約之租金為每月8,000元，則原告依民法第179
條規定，請求被告辛中鏵自系爭契約終止後至返還系爭房地予原告之日止，按月給付相當於租金8,000元之不當得利，即屬有據。
㈣另原告雖主張被告辛中鏵迄仍未將系爭房屋於110年11、12之
電費1,456元未給付原告等情，然查，被告辛中鏵已於111年1月4日繳納電費1,456元，此有其所提出台灣電力公司繳費憑證在卷可查（見本院卷第189頁），故原告此部分請求，屬無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭租約約定、土地法第100條第3款、民法第767 條第1 項及不當得利、租賃等法律關係，請求如聲明第㈠至㈣項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第
1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。原告就其勝訴部分陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使法院之職權發動，無庸為准駁之諭知；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。另被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 1 月 27 日
苗栗簡易庭 法 官 黃思惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 林翰章中 華 民 國 111 年 1 月 27 日