臺灣苗栗地方法院民事判決110年度訴字第474號原 告 賴志峰訴訟代理人 洪大明律師複 代理人 江慧敏律師被 告 賴素月
賴碧雲兼上2人共同訴訟代理人 賴榮村被 告 賴美惠
賴宥安賴美玲上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於111年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將座落苗栗縣○○鎮○○段○○○段○○○○000地號土地（下稱系爭土地）上如苗栗縣竹南地政事務所111年1月21日鑑定圖(下稱附圖)所示編號A面積16.86平方公尺之2層加強磚造建物、編號B面積72.41平方公尺之1層挑高鐵皮建物及編號221建號建物面積111.04平方公尺之2層加強磚造保存建物（下合稱系爭地上物）拆除，將土地返還原告。
二、被告賴榮村應給付原告新臺幣（下同）7萬4,058元。
三、本判決第1項如原告以50萬775元為被告供擔保，得假執行，但被告如以150萬2,325元為原告供擔保，得免為假執行。
四、原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
五、訴訟費用2萬5,228元由兩造連帶負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠系爭土地為原告所有，221建號（門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里0
鄰○○○00○0號，下稱系爭建物）現登記所有權人為訴外人賴炎生，而賴炎生已於108年12月26日死亡，繼承人為兩造，訴外人即原告及被告賴宥安、賴美惠、賴美玲(下合稱賴宥安等3人)之父賴登發雖於72年5月間書立土地使用權同意書同意賴炎生於系爭土地上興建系爭建物，然並未約定有租金、對價，故應為使用借貸契約關係，而借用系爭土地者賴炎生業已去世，原告為賴登發之繼承人，自得依民法第472條第4款終止系爭土地之使用借貸契約。
㈡觀系爭建物之建築執造申請書、使用執照申請書、建物登記
謄本所記載之用途均為「住宅」、「住家用」，建築種類為「加強磚造」，惟本院會同兩造於111年1月7日至現場勘驗時可見，系爭建物髒亂破舊不堪，且賴榮村亦在場陳明系爭建物之現況係作為生產紅土及作為倉庫使用，堪認系爭建物已長久未作為住宅使用，是以，賴炎生借用系爭土地興建系爭建物，作為居住使用之目的，已使用完畢，又系爭建物為加強磚造結構，自72年8月10日興建完成至今，已近40年，依固定資產耐用年數表之記載，系爭建物已逾越加強磚造住宅之35年耐用年數，是以，不論係借用系爭土地興建建物之居住目的或是系爭建物之客觀使用年限，系爭土地之使用借貸目的當屬完成，原告亦得依民法第470條第1項就系爭土地為終止使用借貸契約之意思表示。
㈢占用他人土地，依社會通常觀念，可獲得相當租金之利益。
系爭建物及其他違章建築現由賴榮村無權占有使用中，共占用系爭土地面積200.31平方公尺，以系爭土地申報地價每平方公尺為1,200元，每年年息10%計算相當於租金之不當得利，賴榮村每年應給付原告2萬4,037元，則5年之不當得利應為12萬1,850元(計算式：200.31平方公尺×申報地價每平方公尺1,200元×10%×5年＝12萬1,850元)，又原告於租屋公開平台上查找鄰近系爭建物之標的或附近交通、居住便利性相似之標的，每坪租金約為233至770元間，其中距離最為接近者為工業廠辦標的，每坪租金約為233元，倘以此標的換算賴榮村占用之建物面積，市場上之客觀租金亦達每月1萬4,118元(計算式：200.31平方公尺×0.3025×233元＝1萬4,118.4，元以下四捨五入，下同)，原告前開請求之不當得利數額並未逾越市場客觀租賃標準，應屬適當。
㈣被告等為賴炎生之繼承人，已無繼續使用系爭土地之合法權
源，為此，爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆屋還地，及被告賴榮村應給付原告相當於租金之不當得利。並聲明：⒈如主文第1項所示；⒉賴榮村應給付原告12萬1,850元；⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠賴榮村、賴素月、賴碧雲(下合稱賴榮村等3人)則以：系爭建
物及加蓋違建部分均為賴炎生所建，系爭建物係合法興建，不同意原告將系爭建物全部拆除，惟就建物超過登記範圍16.86平方公尺之部分及違建部分拆除並無意見，拆除費用應由兩造共同分擔。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡賴宥安等3人均表示同意拆除系爭地上物並將系爭土地返還原告。
三、本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下（卷第170至171、287頁)：
㈠兩造不爭執事項：
⒈原告於110年3月5日因繼承而自賴登發取得系爭土地所有權，
系爭建物現登記為賴炎生所有，賴炎生於000年00月00日死亡，其繼承人為兩造，訴外人賴薰敏、賴素珠拋棄繼承，系爭地上物均為兩造繼承賴炎生公同共有。
⒉系爭建物是由賴炎生出資興建，興建時有取得訴外人即當時
系爭土地全體共有人蕭水源（應有部分比例4480/227423）、鄭石旺（應有部分比例5/21）、鄭石欽（應有部分比例5/21）、鄭石富（應有部分比例5/21）、洪陳秀春（應有部分比例11265/2274 23 ）、林金城（應有部分比例17553/227423）、賴登發（應有部分比例31680/227423）之同意。
㈡爭點：
⒈系爭地上物占用系爭土地有無合法使用權源？⒉原告之請求有無理由？
四、法院之判斷㈠訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，適用下列各
款之規定：一、共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。所謂「對於全體不生效力」，即共同訴訟人中一人所為捨棄、認諾、撤回、和解、自認、不爭執他造主張之事實等不利於共同訴訟人之行為，視為全體均未為該行為而對於全體不生效力（最高法院70年度台上字第1398號、100年度台上字第1355號判決意旨參照）。本件原告請求拆除之系爭地上物及擬終止之使用借貸契約關係均為兩造繼承賴炎生後公同共有（兩造不爭執事項⒈，民法第1148條第1項、第1151條參照），因訴訟標的之法律關係對被告必須合一確定，故賴宥安等3人雖同意拆除系爭地上物將土地返還原告，然依首揭規定，對全體不生效力，本院自不受其拘束，合先敘明。
㈡爭點一⒈稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於
無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。依本院調得之系爭建物建築執照案資料，賴炎生興建系爭建物時，曾獲當時系爭土地全體共有人同意（即兩造不爭執事項⒉），其等所出具之土地使用權同意書記載「茲有賴炎生等壹人，擬在下列土地興建貳層RC造建築物壹棟，業經蕭水源等七人完全同意，為申請建造/雜項執照特立此同意書為憑…同意使用土地面積貳参捌㎡」，足見當時土地共有人全體同意賴炎生可在系爭土地上興建RC造建物1棟，面積為238平方公尺，因賴炎生與前揭土地共有人間並未約定必需支付對價，足見所成立者應為使用借貸契約，且該使用借貸契約並未約定使用期限。惟因前揭土地使用權同意書僅同意賴炎生興建2層RC造建物1棟，顯見附圖編號B之1層挑高鐵皮建物並不在土地共有人同意之範圍內，故該部分占用系爭土地自無合法權源。
⒉借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者
，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470條定有明文。而使用借貸未定有期限而定有使用之目的者，應於其借用完畢時返還之，但經過相當時期，可推定借用物已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求，民法第470條第1項後段規定甚明。準此，借地造屋未定有期限者，法院自應斟酌房屋之種類、品質及經過時期並一切情形，以定其使用土地是否已完畢，不能一概認為必須俟房屋毀壞至不堪使用之時，始得謂依借貸目的已使用完畢。本件地上房屋究竟建造於何時﹖迄今已存在多久﹖其構造及主要建材為何﹖是否已逾齡﹖有無危害住房安全之虞﹖原審悉未調查審認，並參照行政院頒布之固定資產耐用年數表所載房屋之耐用年數，資以判斷江○○借用土地之目的已否完畢，徒以系爭房屋尚堪使用為由，遽認上訴人及其他共有人於78年5月1日通知江○○返還土地，並非合法，雙方之使用借貸關係依然存在，而為不利於上訴人之判決，自欠允洽（最高法院80年度台上字第2016號判決意旨參照）。附圖編號A、221建號建物等地上物依建物登記第一類謄本（卷第27頁）、房屋稅籍證明書、稅籍紀錄表、房屋平面圖（卷第95至99頁）所示，均為加強磚造或鋼鐵造，建築完成日期為72年8月10日或72年6月間，而依行政院頒布之固定資產耐用年數表所載房屋之耐用年數，加強磚造為35年，金屬建造有披覆處理為20年，無披覆處理為15年，上開地上物使用迄今均已將近40年，早已逾耐用年數，且賴炎生當初借用土地建屋係供其一家使用，然賴榮村自承系爭建物現況僅供其一人使用（卷第170頁），顯亦與當初借貸之目的不符，則依前揭最高法院判決意旨，應認符合民法第470條第1項後段已經過相當時期，可推定借用物已使用完畢，可認原有使用借貸關係應已消滅，堪認該等部分占用系爭土地亦無正當權源。
⒊況使用借貸之借用人死亡者，貸與人得終止契約，民法第472
條第4款定有明文。考其立法理由係謂：借用人死亡，貸與人不欲其繼承人繼續使用借貸者，既不能以法律強其繼續，即應認其有終止契約權。應令終止契約，藉以保護權利，以昭公允（最高法院109年度台上字第2433號判決意旨參照）。本件原借用人賴炎生已死亡，其死亡後之使用借貸關係應由兩造共同繼承，貸與人賴登發死亡後則由原告繼承，而賴炎生死亡後符合民法第472條第4款規定要件，原告得終止原有之使用借貸關係，於原告終止原有使用借貸關係後，系爭地上物占用系爭土地即無合法使用權源。
㈢爭點二⒈拆除地上物返還土地部分
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。依前開說明，系爭土地原有使用借貸關係已消滅，故原告請求被告拆除系爭地上物返還土地為有理由。
⒉相當租金不當得利部分⑴無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別規定甚明。又使用借貸，其借用人應於依借貸之目的使用完畢時，返還借用物予貸與人，此係使用借貸關係當然消滅原因之一，與使用借貸之終止，須待貸與人合法為終止之意思表示，使用借貸關係始生消滅之情形並不相同，此觀民法第
470條第1項及第472條之規定自明（最高法院107年度台上字第1841號判決意旨參照）。依照前開說明，附圖編號B部分自始即無使用借貸契約關係存在，而附圖編號A、221建號建物部分，原有使用借貸契約關係應自賴炎生死亡之翌日即108年12月27日起消滅，則被告無法律上之原因，以系爭地上物占有使用原告所有之系爭土地，致原告無法使用，因而受有損害，該「使用利益」依其性質不能返還。而無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照），因此，原告依不當得利之規定，請求被告返還相當於土地租金之不當得利，自屬有據。
⑵城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之
特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨參照）。本院至現場履勘，附圖編號A、221建號建物部分現況作為倉庫使用，附圖編號B部分則作為生產紅土使用，均係作為商業而非居住使用，則原告請求相當租金不當得利自不受土地法第97條之限制。再土地租金之數額，除「以土地申報地價為基礎」外，尚須斟酌土地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。而土地公告現值與土地之市價相去甚遠，且申報地價遠低於公告現值，況依原告所提系爭土地鄰近租金資料（卷第271至277頁），均遠較系爭土地申報地價10％為高，故原告主張以系爭土地申報地價10％計算其所受損害，尚屬可採。系爭土地申報地價為每平方公尺1,200元（卷第23頁一類謄本），依此計算原告所得請求系爭地上物占用系爭土地之相當租金之不當得利之金額應為7萬4,058元{計算式：【占用面積（16.86＋111.04）平方公尺×1又363/365年（108年12月27日至起訴日即110年10月25日共計1年又363日）＋72.41平方公尺×5年】×申報地價每平方公尺1,200元×10％＝7萬4,057.9元，小數點以下四捨五入}。
⑶惟繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部
為公同共有，民法第1151條定有明文。遺產未分割前所生之債務亦應為全體繼承人公同共有之債務（孫森焱著，民法債編總論下冊，89年8月修訂版，第932至933頁），在外部關係無從依應繼分比例分擔，各債務人係就全體債務負責，而非部分負責，屬數人負同一債務而其給付不可分之情形，應依民法第292條規定，準用連帶債務之規定，是全體繼承人就分割遺產前遺產所生債務，應負連帶給付之責。至內部關係上則應類推適用民法第1153條第2項規定按應繼分比例負擔。本件系爭地上物為兩造公同共有，故所衍生拆除義務及不當得利返還義務亦應由兩造連帶負責，故原告請求賴榮村給付7萬4,058元應屬有據，惟在內部關係上，兩造就此等債務均應依應繼分比例負責（亦即由原告與賴宥安等3人各負擔1/16，由賴榮村等3人各負擔1/4），併予敘明。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條，請求如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍，則無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，就原告勝訴部分，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項（訴訟費用在兩造內部關係上亦應依繼承賴炎生遺產之應繼分比例負擔，附此敘明）。
中 華 民 國 111 年 3 月 25 日
民事第二庭 法 官 王筆毅以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 劉家蕙中 華 民 國 111 年 3 月 25 日