臺灣苗栗地方法院民事判決 110年度訴字第73號原 告 李祐萱訴訟代理人 柯鴻毅律師被 告 陳彩琴上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於110 年4 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠訴外人即原告父親李文生於000 年0 月00日與訴外人三義鄉
金華生中元祀神明會（下稱系爭神明會）簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），以新臺幣（下同）320 萬元買受坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○段00000000000000000地號土地，而被告經本院108 年度司執字第12318 號清償借款強制執行事件（下稱系爭執行事件）之強制執行程序（下稱系爭執行程序）拍賣取得座落145-10地號土地（下稱系爭土地）上523 建號房屋（門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村00鄰00
000 00 號，下稱系爭房屋）之所有權。㈡李文生於購買系爭土地後，基於鄉親情誼考量，為確保土地
與房屋同歸一人所有，以使房地使用達到最大利益，於109年3 月12日寄發三義郵局存證號碼10號存證信函（下稱甲存證信函）表明願將其購買土地之契約權利讓渡給被告，惟未獲置理，乃於109 年7 月2 日將系爭土地移轉登記為原告所有，然李文生購買系爭土地之目的係欲於其上興建一棟全新合法建物供原告作為居住及從事設計工作之用，而被告因系爭執行程序所取得之系爭房屋係違章建築，為木石磚造，且屋齡已超過40年，依行政院固定資產耐用年數表殘值為0 ，亦屬老舊、不堪使用之危樓，更隨時處於因地震、雨水沖蝕、風災而倒塌之危險，故系爭房屋對原告而言，並無任何實益，更嚴重妨害原告使用系爭土地興建房屋居住使用之權益，然李文生仍念及鄉親之情，為使系爭房屋具備使用座落基地之合法權源，便要求原告於109 年11月6 日寄發苗栗南苗郵局存證號碼138 號存證信函（下稱乙存證信函），藉此通知被告儘速前來商議土地租賃契約之完整內容（包括租賃範圍、租金數額、租賃期間及其他相關事項），並表明若被告逾期不予回應，將依法收回土地自用，詎料，被告竟以三義郵局存證號碼51號存證信函（下稱丙存證信函）函覆租賃關係隨同移轉、依拍賣公告內使用情形原地主陳報該土地係口頭不定期租賃契約，原告應概括承受原地主之約定，無再行簽約之必要等，作為拒絕與原告簽訂租約之藉口，並以本院
109 年度存字第380 號辦理租金提存，被告顯然罔顧李文生及原告所釋出之善意，惡意拒絕與原告就系爭土地簽立合法、合理及有效之土地租約，是系爭房屋座落於原告所有之系爭土地上，已然構成不法占用、妨害原告自由使用系爭土地之侵權行為事實，且無任何合法正當權源，自屬無權占有。㈢原告於109 年7 月2 日取得系爭土地所有權時，即依法繼受
原地主即出租人系爭神明會與訴外人即原屋主即承租人李文仁間之系爭土地口頭不定期租賃契約（下稱系爭租賃契約），為徹底解決系爭租賃契約懸而未決之爭議，原告、李文生、李文仁（下稱原告等3 人）於次日即109 年7 月3 日下午
2 時許，於李文生所經營之松坦五金行店內討論終止租約事宜，李文仁當下立即表示同意且無條件終止系爭租賃契約，從而，系爭租賃契約已於109 年7 月3 日下午2 時起向將來失其效力。倘若，系爭租賃契約無法經由原告等3 人協議終止，依民法第425 條第2 項買賣不破租賃之除外規定，系爭租賃契約既為「未經公證、未定期限」，原告即不受其拘束，自得隨時終止，由原告於109 年11月6 日所寄發之乙存證信函可認原告已明確表明合法終止系爭租賃契約，自斯時起系爭房屋即無權占用系爭土地。
㈣被告雖為系爭執行程序之拍定人，然其尚未繳足全部價金及
未依強制執行法第97條規定取得法院發給權利移轉證明書前，並非系爭房屋之所有人，充其量僅處於買受人之地位，由本院民事執行案款收據可知，被告係於109 年7 月10日繳足全部價金，更遲於109 年7 月23日方經本院民事執行處核發不動產拍定證明書取得系爭房屋之所有權，惟系爭租賃契約業於109 年7 月3 日下午合法終止，原有可使用系爭土地之合法權源已失其效力，被告僅取得一棟不具任何租賃契約依附於系爭土地上之違章建築，被告占用系爭土地並無合法權源，為無權占有，是以，原告自得基於系爭土地所有權人之地位，依民法第767 條第1 項前段、中段物上請求權及民法第184 條侵權行為規定，請求本院擇一判命被告將地上物拆除並返還土地。
㈤被告無權占有系爭土地係無法律上之原因受有利益，依民法
第179 條前段規定，應給付相當於租金之不當得利。至其計算方式，依土地法第97條規定，以145-10、318-10地號土地
109 年2 月26日實價登錄申報價值320 萬元，依面積比例20
0 ：5 計算後為312 萬，再以10% 計算年租金為31萬2,000元，月租金為2 萬6,016 元，而被告係於109 年7 月16日經系爭執行程序取得權利移轉證明書後取得系爭房屋所有權，故請求自109 年7 月16日起至起訴日即109 年12月17日止，共計5 個月之租金為13萬80元，並按月給付原告相當於租金之不當得利2 萬6,016 元。
㈥並聲明：⒈被告應將系爭土地上之地上物拆除，將土地返還
原告；⒉被告應給付原告13萬80元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴日起至返還前項占用土地之日止，按月給付原告2 萬6,016 元；⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：被告係透過系爭執行程序合法購得系爭房屋，法院拍賣公告中使用情形部分清楚載明「債務人即李文仁向系爭神明會承租系爭土地使用，租賃關係為口頭約定不定期租賃」，且由本院93年度簡上字第26號判決可知，系爭神明會與其他承租人均明知有租賃契約存在，包括原告家族亦為系爭神明會所有土地租賃契約之承租人，且被告於收受本院權利移轉證書時、法院執行點交後、直至本件言詞辯論期日間均表示願以360 萬元向原告購買系爭土地，及負擔過戶、代書、稅捐等費用，惟未獲原告同意，原告一再漠視被告之善意，又依強制執行法第98條第2 項規定，拍賣取得不動產所有權，原有租賃關係隨同移轉，系爭房屋既經被告拍得，而原告為系爭土地之所有權人，自應概括承受原地主與原承租人間之租約，被告應無與原告重新簽訂租賃契約之必要，亦不同意原告終止系爭租賃契約。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下（見卷第155 至156 頁）：
㈠兩造不爭執事項⒈李文生於000 年0 月00日與系爭神明會簽訂買賣契約，以32
0 萬元買受145-10、318-10地號土地，並於109 年7 月2 日移轉登記為原告所有。
⒉訴外人裕融企業股份有限公司持本院苗院霞93年執良1687字
第10027 號債權憑證為執行名義，聲請強制執行李文仁所有之系爭房屋，經被告以108 萬8,800 元拍定，經本院民事執行處於109 年7 月23日發給權利移轉證書。執行中系爭神明會曾提出聲明書，表示系爭房屋占用系爭土地係債務人李文仁租賃使用，其租賃關係為口頭約定不定期租賃，並提出系爭神明會三義鄉農會帳戶存摺封面與李文仁於107 年5 月8日匯款1 萬4,276 元之內頁明細為證。
⒊系爭房屋原為李文仁、李文生之父李黃鳳所有。92年3 月28
日系爭神明會曾對李黃鳳提起訴訟請求提高租金，經本院以92年度苗簡字第177 號判決李黃鳳應給付系爭神明會1,231元及自92年4 月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於本院93年度簡上字第26號上訴審理程序中，因李黃鳳於92年4 月15日死亡，系爭神明會乃撤回對李黃鳳之起訴，惟二審主文第3 項判決向系爭神明會承租145 地號土地者應給付之租金應調整為按145 地號土地當年度申報地價年息5%計算。
⒋李文生於000 年0 月00日寄發甲存證信函，要求被告於函到
5 日內回復是否願以相同條件購買系爭房屋座落之土地；原告於109 年11月6 日寄發乙存證信函，要求被告於函到7 日內答覆是否簽立系爭房屋所座落系爭土地之租賃契約，經被告於109 年11月13日以丙存證信函函覆被告須繳納145-10、318-10地號土地年租金1 萬5,688 元，租金是依本院93年度簡上字第26號判決計算，依強制執行法第98條第2 項規定，拍賣取得不動產所有權，原有租賃關係隨同移轉，系爭房屋是被告依系爭執行事件拍賣取得，原告應概括承受租約，無再行簽約之必要，並檢附郵局匯票1 張，嗣並於109 年12月15日向本院提存所以原告為受取權人提存1 萬5,688 元。
㈡本件爭點：
⒈兩造間有無租賃契約關係存在？⒉原告請求被告拆屋還地、給付相當租金之不當得利，有無理
由？
四、法院之判斷㈠爭點一⒈系爭神明會與李文仁間原有基地租賃契約關係存在
依兩造不爭執事項第2 點系爭神明會於系爭執行程序中曾提出聲明書，表示系爭房屋占用系爭土地係債務人李文仁租賃使用，其租賃關係為口頭約定不定期租賃，並提出系爭神明會三義鄉農會帳戶存摺封面與李文仁於107 年5 月8 日匯款
1 萬4,276 元之內頁明細（見系爭執行事件卷一第114 至11
6 頁）；又系爭房屋原為李黃鳳所有，92年3 月28日系爭神明會曾對李黃鳳提起訴訟，主張李黃鳳向系爭神明會租地建屋，因物價飆漲地價稅鉅幅調整，導致租金不敷繳納地價稅款，故請求法院提高租金，經本院以92年度苗簡字第177 號判決李黃鳳應給付系爭神明會1,231 元及自92年4 月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見卷第85至98頁本院92年度苗簡字第177 號判決），該案訴訟中李文生曾以李黃鳳（已於92年4 月15日死亡）之名義委任徐正安律師為訴訟代理人（見本院92年度苗簡字第177 號卷一第302 頁委任狀），徐正安律師於言詞辯論時表示希望以系爭神明會所繳地價稅金，依個人使用面積比例分擔，只要神明會可以提出合理的地價稅、管理費、祭祀費單據就可以接受（見同上卷第20
8 頁），且李文生甘服該案一審判決結果，並未以李黃鳳之名義提起上訴，僅系爭神明會提起上訴，嗣上訴審理程序中，因李黃鳳於一審判決前之92年4 月15日死亡，系爭神明會乃撤回對李黃鳳之起訴，亦有本院93年度簡上字第26號判決書在卷可稽（見卷第99至105 頁），足見李黃鳳之繼承人對於李黃鳳與系爭神明會間存在租地建屋契約關係並無爭議，而李黃鳳死亡後系爭房屋由李文仁單獨繼承，辦妥稅籍登記（見系爭執行案件卷一第40頁系爭房屋稅籍證明書），嗣後並均按時繳租，有前開系爭神明會於系爭執行程序所提書狀及所附證據可佐，則原李黃鳳與系爭神明會間之租地建屋契約自應由李文仁繼承。
⒉原告取得系爭土地後，基地租賃契約關係依民法第425 條第
1 項規定應由原告承繼出租人之地位出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第245條第1 項定有明文。本件租地建屋契約乃口頭成立之未定期限租約，依89年5 月5 日修正施行之民法第425 條第2 項規定似無同條第1 項買賣不破租賃原則之適用，惟出租人於89年5 月5 日民法債編修正施行前，已與承租人訂立未經公證，租賃期限逾5 年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，基於法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，當無適用修正後民法第425 條第2 項規定之餘地（最高法院108 年度台上字第2265號判決意旨參照），因稅籍證明書顯示系爭房屋是於60年7 月間起課房屋稅，顯見係於修法前之60年7 月前建造並成立租地建屋關係，而原告是於109 年7 月2 日始取得系爭土地所有權，則依前開說明基於法律不溯及既往原則，並無民法第425 條第2 項規定之適用，仍應適用同條第1 項規定，由原告繼受原有出租人地位。
⒊被告拍定取得系爭房屋所有權，依修法前最高法院實務見解
，應繼受基地租賃契約關係之承租人地位，而原告與李文仁合意終止契約對被告不生效力⑴民法第426 條之1 雖於88年4 月21日修正公布，惟修正前有
關租地建屋，房屋所有權移轉時，實務上仍認為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人（最高法院43年台上字第479 號、48年台上字第227 號、52年台上字第2047號判例，均因民法第426 條之1 修正公布後不再援用，但仍可為民法第426 條之1 修正公布前相關問題之參考），則依前開說明，民法第426 條之1 部分雖不能溯及適用於本件基地租賃契約，但依修法前實務見解，被告仍應承繼李文仁之承租人地位。
⑵強制執行程序旨在滿足債權，故對於實現此目的有所妨礙之
行為均應予排除，始足以貫徹強制執行之效果。強制執行法第51條第2 項規定：實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。所謂之「債權人」，解釋上包含拍定人在內，除為貫徹查封之公信力，且若拍定人不能主張債務人違反查封效力之行為對其不生效力，勢必影響投標意願，以致損害債權人及債務人之權益。況不動產經查封後，依同法第78條規定，債務人對該不動產之管理或使用收益權即受限制，於經執行法院允許時，其得使用收益或出租等管理行為，亦僅至拍定時為止（最高法院108 年度台再字第3 號判決意旨參照）。本件縱令李文仁與原告確曾於109 年7 月3 日達成終止基地租賃契約之合意，因李文仁對系爭房屋之管理處分權限於108年8 月5 日查封後（見系爭執行案件卷一第51頁查封筆錄）即受有限制，且終止租約將使系爭房屋失去對系爭土地之占有使用權限，必須拆屋還地，顯然有礙執行效果，且系爭房屋應於開標日之108 年11月26日或至遲臺灣高等法院臺中分院109 年2 月27日裁定駁回李文生之抗告時起發生由被告拍定之效力，依上開最高法院判決意旨說明，李文仁自拍定時起已不得再為管理行為，且終止基地租賃契約有礙執行效果，對被告自不生效力。故原告與李文仁縱成達成終止租約之合意亦對被告不生效力，則原告聲請傳喚李文生、李文仁以證明原告與李文仁曾達成終止租約之合意，自無調查之必要，併予敘明。
⒋綜上分析，兩造間仍有基地租賃契約關係存在，堪以認定。
㈡爭點二
兩造間既仍有基地租賃契約關係存在，被告自非無權占有，亦不構成侵權行為，且僅需依約給付租金，不需給付原告相當租金之不當得利。
五、綜上所述，李黃鳳與系爭神明會間之基地租賃契約應由兩造繼受，且未經原告合法終止，被告仍得依約合法占有使用系爭土地，僅須依約繳納租金，則原告依民法第767 條第1 項前段、中段物上請求權或民法第184 條侵權行為規定請求被告拆屋還地為無理由，應予駁回，原告另依民法第179 條前段不當得利規定請求被告給付相當租金之不當得利，亦無理由，亦應併予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，亦應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 4 月 23 日
民事第二庭 法 官 王筆毅以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 劉家蕙中 華 民 國 110 年 4 月 23 日