臺灣苗栗地方法院民事判決111年度簡上字第12號上 訴 人 趙方如兼 訴 訟代 理 人 趙文鎮被上訴人 楊俊男上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國110年12月8日本院苗栗簡易庭110年度苗簡字第29號第一審判決提起上訴，本院於民國111年12月21日辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第2、3項之訴部分，及訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人趙方如新臺幣118,115元，即自民國109年5月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被上訴人應給付上訴人趙文鎮新臺幣3,012元，即自民國109年5月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
四、上訴人其餘上訴駁回。
五、第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由被上訴人負擔10分之4，餘由上訴人趙方如負擔10分之5，上訴人趙文鎮負擔10分之1。
事 實
一、上訴人即原告起訴主張：上訴人趙文鎮為門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里00鄰○○000號5樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，上訴人趙方如為上訴人趙文鎮之女，經上訴人趙文鎮同意將系爭房屋出租被上訴人，上訴人趙方如與被上訴人於民國109年5月10日簽訂租約（下稱系爭租約），約定租期1年（109年5月10日起至110年5月9日止）、租金每月新臺幣（下同）10,000元。詎被上訴人違約將系爭房屋提供予非法外勞使用，且擅自改裝室內設施，亦未支付租金，經上訴人趙方如於109年5月14日終止系爭租約。系爭租約既經終止，被上訴人仍無權繼續使用系爭房屋，直至110年7月29日才返還鑰匙，依頭份蟠桃郵局第94號存證信函（原審卷第27頁，下稱系爭94號存證信函）所通知，應按月給付上訴人趙方如懲罰性違約金50,000元。又系爭房屋廚房櫥櫃受損，被上訴人應賠償上訴人趙方如2萬元。上訴人趙方如為本件租賃提起訴訟，支出法律歷程費用840元，亦應由被上訴人負擔。另系爭房屋於上開期間為被上訴人無權占有，侵害上訴人趙文鎮之所有權，依民法第767條規定，自應給付該期間內其代繳之水電、瓦斯費共3,012元（即109年5月起至110年3月止水電費1,371元、109年6月至110年2月止瓦斯費1,641元）等語。並聲明：⑴被上訴人應給付上訴人趙方如725,000元及自109年5月14日起至清償日止之法定遲延利息。⑵被上訴人應給付上訴人趙方如20,840元及自109年5月14日起至清償日止之法定遲延利息。⑶被上訴人應給付上訴人趙文鎮3,012元及自109年5月14日起至清償日止之法定遲延利息。
二、被上訴人即被告抗辯：簽立系爭租約時，被上訴人已交付上訴人趙方如10,000元租金及20,000元押金，嗣被上訴人與上訴人趙方如於109年5月14日終止租約，上訴人趙方如同意扣5,000元租金後返還被上訴人5,000元租金及20,000元押金，被上訴人並於109年5月15日結清水電、瓦斯費後搬離系爭房屋。兩造原約定於109年5月18日點交系爭房屋，惟上訴人趙方如於前一日深夜方改口要扣10,000元，僅返還被上訴人20,000元，被上訴人表示不同意，並希望由調解委員會調解。
嗣兩造訂於109年6月18日點交，被上訴人亦同意上訴人趙方如扣取10,000元租金，惟當日欲進行點交時，上訴人趙方如又變更扣取15,000元作為賠償，被上訴人深覺無理始拒絕交付鑰匙。另被上訴人並未損壞廚房櫥櫃，亦不同意給付法律歷程費用840元，上訴人趙文鎮自109年5月15日起即得使用系爭房屋，其請求上開水電、瓦斯費不合理等語。並聲明：
上訴人之訴駁回。
三、原審認上訴人之請求均無理由，而判決駁回上訴人之訴。（一）上訴人不服原審判決，提起上訴，除援引原審事實理由外，並補稱以：被上訴人自109年5月14日通知終止系爭租約後，直至110年7月29日由原審履勘現場方遷讓系爭房屋，無權使用系爭房屋1年2月又15日，依系爭契約第11條，被上訴人應給付未返還房屋期間之相當於月租金額之不當得利145,000元【計算式：每月租金10,000元×14.5月＝145,000元】，並得請求此段期間相當於租金額1倍之違約金即145,000元，是上訴人趙方如得請求被上訴人共給付290,000元。又上開期間上訴人趙文鎮代繳水電、瓦斯費用共3,012元，亦得向被上訴人請求返還。另系爭櫥櫃應是人為蓄意破壞，修護費20,000元，梳妝台之毀損未核算，天然瓦斯管之毀損修護費40,000元，均由上訴人趙文鎮支出，有收據為證（原審卷第361頁），前開3項修護費用上訴人趙文鎮願折減請求賠償之金額為20,000元。是上訴人趙方如得請求29,000元【計算式：租金145,000元＋違約金145,000元＝290,000元】，上訴人趙文鎮得請求23,012元【計算式：修護費20,000元＋水電瓦斯費3,012元＝23,012元】。並減縮上訴聲明為：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人趙方如290,000元，及自109年5月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑶被上訴人應給付上訴人趙文鎮23,012元，及自109年5月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑷第一審、第二審之訴訟費用由被上訴人負擔（本院卷第195頁）。（二）被上訴人除引用原審之陳述外，並補稱：被上訴人並非刻意不歸還系爭房屋，否則也不會結清至搬離前之各項水電費，係因上訴人趙方如一再變更解約金額方衍生後續問題，且兩造既已終止租約，即無後續租金須給付，亦無庸給付水電費等語。
並聲明：⑴駁回上訴人之訴。⑵訴訟費用由上訴人負擔。⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
理 由
一、被上訴人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按於簡易訴訟程序之第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。上訴人原上訴之聲明為：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人應給付上訴人313,012元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
嗣於本院審理時當庭變更為如事實欄三、（一）聲明所示，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
三、上訴人主張系爭房屋為上訴人趙文鎮所有，由上訴人趙方如出租予被上訴人並簽立系爭租約，約定租期1年、租金每月10,000元。兩造於109年5月14日合意終止系爭租賃契約，被上訴人係於110年7月29日方交還系爭房屋2副鑰匙予上訴人趙文鎮，上訴人趙文鎮給付上開期間之水電、瓦斯費共3,012元等情，業據提出系爭租約、系爭房屋所有權狀、109年5月至110年3月之水電費繳費通知單（繳費憑證）、109年6月至110年2月之瓦斯費繳費收據等件為證（原審卷第17至22、
37、119至131頁），並經原審到場履勘製有履勘筆錄、照片在卷可憑（原審卷第283至285頁），且為被上訴人所不爭執，堪信上開主張為真實。
四、上訴人趙方如請求相當月租金額145,000元部分：
（一）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第455條前段定有明文。所謂返還租賃物，當係指依債務本旨向出租人移轉租賃物之占有而言（最高法院108年度台上字第1210號判決意旨參照）。次按對於物有事實上管領之力者，為占有人；民法第940條定有明文。而所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院100年度台上字第1719號判決意旨參照）。再無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同；民法第179條亦有明定。又系爭契約第11條約定「租期屆滿或租賃契約終止時，乙方（即被上訴人）應即將房屋返還甲方（即上訴人趙方如）。......。乙方未依約定返還房屋時，甲方得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金計算）之違約金至返還為止。前項金額及乙方未繳清之費用，甲方得由擔保金（押金）中扣抵。」。
（二）經查，兩造已不爭執系爭租約於109年5月14日合意終止，及被上訴人係於110年7月29日交還鑰匙返還系爭房屋之事實（本院卷第77頁）。則被上訴人於系爭租約終止後，本應返還系爭房屋，其無法律上原因卻繼續占有系爭房屋，致上訴人趙方如受有無法使用收益系爭房屋之損害，則上訴人趙方如自得依民法第179條規定及系爭租約第11條，請求被上訴人給付未返還系爭房屋期間（即109年5月15日至110年7月29日）共1年2月又15日，相當於租金之不當得利145,000元【計算式：每月租金10,000元×14.5月＝145,000元】。
（三）被上訴人雖抗辯其於109年5月15日已將系爭房屋騰空並搬離云云。惟被上訴人並未將系爭房屋之鑰匙交還上訴人趙方如，其對系爭房屋仍具有管領支配力，依上開說明，自不生返還系爭房屋之效力。況被上訴人於109年5月18日仍以LINE向上訴人趙方如表示：這1年我都有權利住那，這1年不管任何人都沒資格進入這個房子，連妳們房東也不准進入，任何人進入我會趕他出去的等語（本院卷第132頁）。可見被上訴人主觀上亦有排除上訴人趙方如管領支配系爭房屋之意甚明，自不足認其已有返還系爭房屋之意思。是被上訴人前開所辯，自難憑採。
五、上訴人趙方如請求違約金145,000元部分：
（一）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；民法第250條第1項、第252條亦有規定。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得依職權酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號、102年度台上字第1606號民事判決意旨參照）。
（二）系爭租約第11條固約定上訴人趙方如得請求未返還房屋期間相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金計算）之違約金至返還為止；惟被上訴人於租賃關係消滅後未返還系爭房屋，上訴人趙方如因而所受損害或所失利益，通常為無法使用系爭房屋、租金收入之損害。而上訴人趙方如業已請求被上訴人給付租約終止後未返還房屋期間之不當得利，如前所述，而其復未舉證其因此而受有何種特定或逾越租金額之損害，故認系爭租約約定以每月租金額計算違約金，實屬過高。本院審酌被上訴人未返還系爭房屋之期間、情節，認其按月給付相當於租金額之不當得利予上訴人趙方如，已足填補其所受之損害，故認應將違約金酌減為每月100元，方為適當。是上訴人趙方如得請求被上訴人給付之違約金應為1,450元【計算式：每月違約金100元×被上訴人未返還系爭房屋期間共14.5月＝1,450元】，逾此部分，尚屬無據。
六、再兩造並不爭執上訴人尚未退還押租金20,000元、109年5月份租金10,000元予被上訴人（本院卷第78、79頁）。依系爭租約第11條約定，上訴人趙方如得以租金、押租金扣抵被上訴人未繳交之租金、相當於租金之不當得利及違約金。而系爭房屋每日租金為333元【計算式：10,000元÷30日＝333元，元以下四捨五入】，109年5月10日至14日之租金為1,665元【計算式：333元×5日＝1,665元】，此部分應先扣抵，餘額為8,335元【計算式：租金10,000－1,665＝8,335元】。而上訴人趙方如得請求被上訴人給付之相當於租金之不當得利及違約金共146,450元【計算式：不當得利145,000元＋違約金1,450元＝146,450元】，業如前述，依此計算，以押租金、租金餘額扣抵後，上訴人趙方如得再請求被上訴人給付118,115元【計算式：146,450元－押租金20,000元－5月份租金餘額8,335元＝118,115元】。
七、上訴人趙文鎮請求修護費20,000元部分：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院110年度台上字第1096號民事判決要旨參照）。上訴人主張被上訴人毀損廚房櫥櫃、梳妝台及天然氣瓦斯管乙節，為被上訴人所否認，則自應由上訴人就此負舉證責任。
（二）上訴人趙文鎮雖提出廚房照片（原審卷第91頁），主張遭被上訴人毀損等語。惟上開櫥櫃、梳妝台經原審法官於110年7月29日現場履勘時，櫥櫃上方右側門片雖有脫落但無破裂（原審卷第285、286頁），而櫥櫃、梳妝台等家具，本即有因材質、天候潮濕而自然耗損，致脫落、掉漆、龜裂等情事，非必然係人為損害所致。至天然瓦斯管部分，上訴人雖提出竹建瓦斯股份有限公司通知單及元錄企業社估價單為證（原審卷第359至361頁），但其仍未舉證證明係遭被上訴人破壞所致。故其主張上開物品之修復費共20,000元應由被上訴人賠償云云，尚非可採。
八、上訴人趙文鎮請求水電、瓦斯費用3,012元部分：上訴人趙文鎮主張其代被上訴人繳納無權占有系爭房屋期間之水電費1,371元、瓦斯費1,641元之情，業據提出與其所述相符之單據為憑（原審卷第119至131頁），被上訴人則抗辯其已於109年5月15日結清費用，並提出與上訴人趙方如之LINE對話紀錄截圖為證（原審卷第219至225頁）。查系爭租約雖於109年5月14日終止，但被上訴人迄至110年7月29日始交還系爭房屋之鑰匙，上開期間其仍得自由進出使用系爭房屋，所生之水電、瓦斯費當由被上訴人負擔，況其未舉證證明於上開期間內其未曾進入系爭房屋，故上訴人趙文鎮代繳上述費用後，自得依民法不當得利之規定，向被上訴人請求返還其代墊之水電費1,371元、瓦斯費1,641元共3,012元。
九、綜上所述，上訴人趙方如請求被上訴人給付相當於租金之不當得利及違約金118,115元，上訴人趙文鎮請求被上訴人給付水電費及瓦斯費3,012元，及均自109年5月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，其餘之請求，均屬無據，應予駁回。原審駁回上訴人上開應准許部分，即有未洽，上訴人請求廢棄改判，為有理由，本院爰改判如主文第2、3項所示。至其餘不應准許部分，原判決予以駁回，理由雖有不同，但結論相同，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 1 月 11 日
民事第一庭 審判長法 官 宋國鎮
法 官 鄭子文法 官 黃怡玲以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 112 年 1 月 11 日
書記官 陳映綺