臺灣苗栗地方法院民事判決111年度簡上字第38號上 訴 人 陳彩雲
陳文璣被上訴人 謝志峰訴訟代理人 張逸婷律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於111年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
壹、程序方面
一、按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447條第1 項第3 款定有明文。次按未於準備程序主張之事項，除該事項為法院應依職權調查或不甚延滯訴訟，或因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出，或依其他情形顯失公平者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之，民事訴訟法第276條第1項定有明文。又此項規定依民事訴訟法第463條規定於第二審程序準用之。而當事人於第二審行言詞辯論時，始提出新攻擊或防禦方法，如有民事訴訟法第447條第1項但書及第463條準用第276條第1項各款規定情形，尚不生失權效果。此為法院應依職權調查之事項，不待當事人主張或抗辯，均應本於職權予以探知；審判長並應曉諭當事人就此為適當完全之辯論（最高法院102年度台上字第1220號判決參照）。
二、被上訴人於本院提出其使用坐落於苗栗縣○○鎮○○段00000地號土地（下稱系爭土地）之權源，為訴外人謝銀章基於其與陳瑚章間之買賣關係有權占有系爭土地，嗣因謝銀章贈與系爭建物予被上訴人，依「占有連鎖」之法理，被上訴人亦係有權占有系爭土地等語，由於被上訴人於原審已提出上開買賣及贈與之法律關係為抗辯，則其於本院再提出「占有連鎖」之法理，連結二法律關係以為其有權占有系爭土地之抗辯，得認此係補充原審之防禦方法，應予准許。
三、被上訴人於第一審及本院準備程序時，均未為權利濫用等抗辯，迨至111年9月28日本院言詞辯論前，始提出該等新防禦方法（見本院卷第176-179頁），對此，本院審判長予以闡明，上訴人不反對其提出（見本院卷第194頁），且被上訴人於本院（二審）審理時，始委任專業之律師為訴訟代理人，而此等抗辯僅係就被上訴人原防禦方法之系爭建物之屋齡、系爭土地得否分割及上訴人應如何受拘束之事實，為法律上是否有權利濫用之評價，不甚延滯訴訟，且如不許其提出有顯失公平之情事，亦可認合於民事訴訟法第463條準用第276條第1項第2款、第4款之規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、上訴人陳彩雲、陳文璣主張：系爭土地係其等與訴外人陳文吉共有，被上訴人所有門牌號碼苗栗縣○○里0 鄰○○0000號之建物（下稱系爭建物），其中如（原判決）附圖所示編號A（面積12平方公尺）、B（面積4平方公尺）部分之建物（下稱系爭佔用建物），無合法權源佔用系爭土地（即系爭佔用建物之基地，下稱系爭被佔用土地），爰依民法第767條、第821條規定，請求拆屋還地。
二、被上訴人則以：㈠其父即訴外人謝銀章前向訴外人即上訴人之父陳瑚章購地建
屋，嗣為擴建，於民國75年間，再向陳瑚章購買系爭土地7.4坪（下稱系爭買賣契約），陳瑚章已收訖價金並將該土地交謝銀章建屋使用，謝銀章則於事後將系爭建物贈與被上訴人。被上訴人依系爭買賣契約及占有連鎖之法律關係，有權使用系爭被佔用之土地。
㈡上訴人係陳瑚章之繼承人應繼受系爭買賣契約之義務，其訴
請被上訴人拆屋還地，有違誠信原則；另，系爭建物屋齡已近50年，系爭佔用建物又是房屋主體，如經拆除對系爭建物之結構影響甚大，所費亦遠遠高於上訴人拆屋還地所獲利益，亦有權利濫用之情事。
三、原審就上訴人之請求，判決駁回原告之訴，上訴人不服提上訴，聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將坐落系爭土地上如原判決附圖所示編號A 面積
12平方公尺、B 面積4公尺之建物拆除，並將系爭被佔用之土地返還上訴人及其他全體共有人。
被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、本院協議簡化兩造不爭執事項（見本院卷第192-193 頁）：㈠系爭土地原為陳瑚章所有，陳瑚章死亡後，由上訴人及訴外人陳文吉繼承，應有部分各1/3。
㈡系爭建物係謝銀章出資興建，並於68年7 月間課稅（現折舊年數為42年），之後贈與被上訴人。
㈢謝銀章（買受人）與陳瑚章（出賣人）於75年9月16日簽立
系爭買賣契約，買賣之土地標示：苗栗縣○○鎮○○段0000
0 號地目旱內7.40坪賣渡。（本賣渡土地作為建築房屋之用」；雙方議定每坪定為1,000 元正計算全部價款7,400元。一次付清（業經謝銀章付清）；契約第6 條記載「雙方約定於75年9 月16日應將本件買賣標的物（包括自耕權）全部點交或過耕與買受人掌管使用其納稅亦自75年全期份起由買受人負擔繳納…」。
㈣被上訴人所有之系爭佔用建物佔用系爭土地如原判決附圖所
示編號A 面積12平方公尺、B 面積4 平方公尺，面積合計16平方公尺（約4.84坪，即系爭被佔用土地）。
五、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化之爭點如下（見本院卷第195頁），茲就本院判斷，分述如後：
㈠系爭買賣契約是否有效？
1.按每宗耕地不得分割或移轉為共有；以不能之給付為契約之標的者，其契約為無效，（89年1月26日修正前）農業發展條例第30條前段、民法第246條第1項前段分別定有明文。
2.查，系爭土地（原地目旱）之使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，面積2,429平方公尺，有土地登記簿謄本可證（見原審卷第45頁），屬農業發展條例第3條第11款規定「耕地，指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」之耕地。系爭買賣契約於75年9月16日訂立，且非整筆買賣，僅由陳瑚章出賣系爭土地其中7.4坪（約16平方公尺）之特定部分，揆諸前揭說明，上訴人主張系爭買賣契約為無效，應可採信。
3.被上訴人雖抗辯系爭土地非不能分割；縱非不能分割，至少可以請求移轉應有部分；系爭買賣契約違反上開規定，非當然無效（見本院卷第193頁）云云。但，（89年1月26日修正前）農業發展條例第30條前段除明定不得分割外，亦規定不得「移轉為共有」，又此規定係強制規定，系爭買賣契約又無任何預期於不能之情形除去後為給付等，符合民法第246條第1項但書「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」之約定，系爭買賣契約當然無效，是被上訴此部分之抗辯，洵無可採。
㈡被上訴人所有系爭佔用建物有無佔用系爭被佔用土地之正當
權源？
1.按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項、第821條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被上訴人對上訴人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，上訴人於被上訴人無權占有之事實，無舉證責任。被上訴人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院106年度字第2511號民事判決意旨參照）。查，上訴人主張其等係系爭土地之共有人，被上訴人所有系爭佔用建物占有系爭被佔用土地如原判決附圖所示等情，已提出土地登記第一類謄本為證，並經原審赴現場履勘屬實，製有勘驗筆錄，另有苗栗縣通霄地政事務所繪製之複丈成果圖、現場照片可憑，且為被上訴人所不否認（見不爭執事項㈠、㈣），應信屬實，依上開說明，被上訴人抗辯非無權占用，自應就占有系爭土地有正當權源存在之事實，負舉證之責。
2.次按出賣人將土地交付與買受人占有、使用後，固不得以土地所有權尚未移轉登記，主張買受人為無權占有（最高法院94年度台上字第1465號民事判決意旨參照）；又在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人亦不得認係無權占有而請求返還（最高法院85年台上字第389號民事判例意旨參照）。惟查：
⑴被上訴人抗辯其父謝銀章與上訴人之父陳瑚章簽訂系爭買
賣契約，購買系爭土地7.4 坪，陳瑚章已將該買賣之土地交謝銀章使用，詳如前述，而陳瑚章死亡後，上訴人與訴外人陳文吉繼承系爭買賣契約出賣人之地位；迄今，謝銀章尚未依系爭買賣契約辦畢所有權移轉登記，且形式上該
7.4坪土地之所有權移轉登記請求權已罹於時效等情，兩造對此固不爭執（見本院卷第106頁、第113、119頁）。
⑵惟，法律行為之無效，乃自始、當然、確定不生效力，系
爭買賣契約自始即不生任何效力，既如前述，則謝銀章、陳瑚章依系爭買賣契約之權利、義務自始均不存在，謝銀章無從依系爭無效買賣契約之交付，認係具有法律上之正當權源，則被上訴人再抗辯謝銀章依系爭買賣契約對上訴人非無權占有，被上訴人受謝銀章贈與系爭建物後，依系爭買賣契約、贈與契約、占有連鎖之法律關係，有占有系爭被佔用土地之正當權源，亦無可採。
㈢上訴人請求被上訴人拆屋還地有無理由？
1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法，為民法第148條所明定。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。
倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。
2.本件上訴人為系爭土地所有權人，被上訴人無正當權源占有使用系爭被佔用土地，雖如前述。惟：
⑴謝銀章早於68年間即向陳瑚章購入系爭124之1地號（原
地目「旱」）分割出之124-2地號土地，並變更地目為「建」，使用種類為鄉村區乙種建築用地；謝銀章買受後即出資興建系爭建物供家人共住之事實，有被上訴人提出之地籍謄本、建物謄本可憑（見本院卷第181-185頁、第159頁）。
⑵證人謝銀章復稱：我原先跟他買每坪1500元，蓋了三間
房間，還有多的地，後來不夠住要再蓋三間，地不夠再跟他買，他漲價成每坪2000元，我沒有討價還價就買了
7.4坪…原本的第三間是廚房，後來再買7 坪多再蓋房子時，才把廚房換位置，（問：既然買了土地、也交了錢，7 坪多的土地有無交給你蓋房子使用？）他有給我，得到他的同意我才有辦法蓋房子。（問：為何沒有去辦理過戶？）他沒有過戶給我，錢已經拿了。（問：那麼久了，為何不找他過戶？）我工作，且不懂這些…等語（見本院卷第103-104頁），核與系爭契約契約第6 條「雙方約定於75年9 月16日應將本件買賣標的物（包括自耕權）全部點交或過耕與買受人掌管使用」之記載相符，上訴人又不爭執系爭被佔用之土地係屬系爭買賣契約之範圍（見本院卷第193頁），堪認謝銀章係簽訂系爭契約，經陳瑚章點交系爭被佔用土地後，確信其係有權使用系爭被佔用土地而擴建新房供家人使用，僅因契約違反強制規定而無效，轉為非有權使用而已，此與明知無權利而惡意占有系爭土地之情形並不相同。
⑶參以，被上訴人稱：陳瑚章與謝銀章二人比鄰居住長達
數10年…自75年簽訂系爭買賣契約起，至其105年間往生，期間長達30年…陳瑚章從未向謝銀章主張系爭建物越界建築…等語（見本院卷第121頁），核與上訴人稱：（問：兩造何時知悉上述買賣契約？）去年鑑界時，他們才拿出這份合約…（問：兩造何時知悉系爭建物占用系爭土地？）110年4月8日。（問： 上訴人在上訴狀上記載「…合約所簽日期為民國75年所簽，乃謝銀章蓋系爭建物時，蓄意蓋過他人土地，欲意佔之，陳瑚章發現後不得已而簽」，這段話是說75年間就知道越界建築？）那時我們都不知道，是鑑界完才知道，他們拿出買賣契約我們才知道我爸爸有簽這個契約等語（見本院卷第104-105頁）相符，足認陳瑚章於75年間收訖系爭買賣契約之價金後，將系爭被佔用土地交予謝銀章擴建房屋使用至其往生，此除可確信陳瑚章有權使用系爭被佔用之土地外，縱系爭買賣契約自始當然無效，依一般社會通念，似亦無准許陳瑚章逕向謝銀章主張其無權佔用系爭被佔用土地之餘地。上訴人繼承系爭土地原所有權人陳瑚章之權利，此部分之不利益，自應由上訴人承擔，亦即上訴人其就系爭土地所有權之行使，不應逾陳瑚章所得行使之範疇。⑷再審酌，系爭建物於68年間即已興建，佔用系爭土地部
分目前為車庫、廚房之一部；系爭建物擴建後，已變更屋內空間設計，將原廚房變更至新擴建部分，新廚房佔用系爭土地部分則設置瓦斯爐檯等，並建為系爭建物之側邊牆面使用，更與其他房間共用屋頂瓦柱（見原審卷第109-111頁之現場照片），此為被上訴人全家人之生活所需，如命被上訴人拆屋還地，除將衍生其等生活、經濟上之窘境，亦將使被上訴人受有重新修補之重大損害。反觀上訴人僅自陳「…地是我們的，我們要保持權狀完整，他無權使用」（見本院卷第106頁）、「我們只是依照所有權人的地位行使權利」等語（見本院卷第194頁），且系爭建物佔用系爭土地30餘年來，陳瑚章未曾異議，顯見本件佔用情形對系爭土地所有權人之使用收益尚無大礙。此外，上訴人又未舉證證明其收回系爭被佔用土地後所得利益大於被上訴人可能受有之上開損害，比較權衡之下，被上訴人因上訴人取回系爭土地所受之損害顯然大於上訴人取回系爭土地所能取得之利益。
⑸甚者，謝銀章因信賴系爭買賣契約有效存在，擴建系爭
建物，重新規劃系爭建物內之空間功能，並佔用系爭土地多年，其行為應有較多被保護之情形，而陳瑚章如明知系爭買賣契約無效，仍交予謝銀章蓋屋使用，其不得向謝銀章主張無權佔用之不利益，理應由其繼承人即上訴人承受。如陳瑚章確信系爭買賣契約有效，然其於系爭買賣契約簽訂後，非但未將實際買賣面積測量、分割出來，且多年未曾請求謝銀章返還土地，而上訴人復無使用系爭土地之計畫，即逕行起訴請求拆屋還地，依一般常理觀之，亦難認其權利之行使非屬權利濫用。
3.另按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號判決參照）。查，謝銀章將系爭建物贈與被上訴人，並經被上訴人於96年1月22日辦理第一次保存登記在案，如系爭買賣契約有效，陳瑚章又已交付系爭買賣土地予謝銀章使用，縱該買賣標的土地之所有權移轉登記請求權已罹於時效，依前揭說明，謝銀章本得向上訴人主張有占有之合法權源；謝銀章將系爭建物贈與被上訴人時，其直接占有移轉予被上訴人，被上訴人亦得本於其所受讓之占有，對所有人之陳瑚章、上訴人等主張其有權占有。茲因系爭買賣契約無效，謝銀章無從依該無效之買賣契約主張有權占有，但上訴人既有前述權利濫用之情事，自不應使其所有物返還請求權之行使，發生謝銀章應拆屋還地之效果，基於相同法理，上訴人依所有物返還請求權之規定，請求被上訴人拆屋還地，亦應認係權利濫用，不發生被上訴人應拆屋還地之效果。
4.基上，上訴人提起本訴，有權利濫用之情形，被上訴人此部分之抗辯，為可採，則上訴人請求被上訴人拆屋還地，於法無據，不應准許。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前項之規定，請求被上訴人將系爭土地上如原判決附圖所示之系爭佔用建物拆除，並將系爭被佔用之土地返還予上訴人及共有人全體，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結果並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 12 日
民事第一庭 審判長法 官 陳雅玲
法 官 宋國鎮法 官 顏苾涵以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。中 華 民 國 111 年 10 月 12 日
書記官 劉秋雯