臺灣苗栗地方法院民事判決111年度簡上字第6號上 訴 人 趙寶玲即豐禾不動產企業社訴訟代理人 林見軍律師被上訴人 吳運賜上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於民國110年11月30日本院苗栗簡易庭110年度苗簡字第113號第一審判決提起上訴，本院於民國111年12月21日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、上訴人即原告起訴主張：兩造於民國106年10月31日簽立豐禾不動產專任委託契約書（原審卷第75頁，下稱系爭委託契約），由被上訴人委託上訴人媒介出售訴外人吳昱頡所有坐落苗栗縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之應有部分3分之2。兩造協議服務報酬係以「買賣總價」扣除「賣方應實拿每坪新臺幣（下同）14萬元計算之土地總價」、「賣方應負擔之土地增值稅」、「土地鑑界費用」、「土地分割所需費用」後剩餘之金額計算。嗣經上訴人介紹，吳昱頡即與買方花金泉、陳淑珍、黃建森等3人（下稱花金泉等3人）於106年11月10日簽立土地買賣契約書（原審卷第25至31頁，下稱系爭買賣契約），約定系爭土地買賣價金為11,422,000元。然系爭買賣契約簽訂時，因系爭土地之另一共有人吳耀邦已提起本院105年度訴字第330號（下稱甲案）分割共有物訴訟，雙方遂特別於系爭買賣契約中約定，需待系爭買賣契約第1條第2項各款約定之停止條件完成始生效力。嗣甲案於108年1月8日判決確定，吳昱頡分得之土地位置與系爭買賣契約第1條第2項第1款所指之「附圖方案A綠色區塊」相符，是系爭買賣契約自應繼續履行。但吳昱頡竟拒絕履行系爭買賣契約，經花金泉等3人向吳昱頡提起履行契約等訴訟，最終經本院108年度重訴字第53號（下稱乙案一審）判決吳昱頡應於黃建森、陳淑珍、花義翔給付11,422,000元之同時，將坐落苗栗縣○○鎮○○段000000○000000地號土地（即系爭土地分割後）之所有權（權利範圍全部），按比例移轉登記予花義翔、黃建森，並經臺灣高等法院臺中分院109年度重上字第40號（下稱乙案二審）判決駁回上訴而確定。是系爭買賣契約既已確定生效，上訴人自得依約請求被上訴人給付服務報酬264,888元【計算式：買賣總價11,422,000元－賣方應實拿每坪14萬元計算之土地總價10,841,600元－賣方應負擔之土地增值稅292,512元－土地鑑界費用12,400元－土地分割所需費用10,600元＝264,888元】。為此，爰依系爭委託契約及民法第568條第1項之規定，提起本件訴訟。並聲明：⑴被上訴人應給付上訴人264,888元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵訴訟費用由被上訴人負擔。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人即被告抗辯：依系爭委託契約第17條約定，土地鑑界費用、土地增值稅、服務費均應由買方給付，且第5條約定服務費之計算方式，經兩造合意刪除，被上訴人自無庸負擔服務報酬。又上訴人根本未依系爭委託契約內容執行，吳昱頡實際只拿到每坪131,000元，並負擔土地增值稅292,512元，與系爭委託契約第17條約定不符。且自簽立系爭委託契約迄今，系爭土地所有人吳昱頡因處理系爭土地問題，已額外支付1,276,219元金額，其應拿金額為10,841,600元【計算式：140,000元×77.44坪＝10,841,600元】，但實際僅取得10,145,781元，尚不足695,819元，自不可能再給付上訴人服務報酬，上訴人之請求顯無理由。並聲明：⑴上訴人之訴駁回。⑵訴訟費用由上訴人負擔。
三、原審認上訴人依系爭委任契約、民法第568條第1項請求被上訴人給付報酬，為無理由，而判決駁回上訴人之訴。（一）上訴人不服原審判決，提起上訴，除援引原審事實理由外，並補稱：兩造約定報酬之真意為「實拿清的約定金額」與「最後仲介成立的銷售價額」間之價差，為上訴人應得之仲介服務費，又因該價差於系爭委任契約簽訂時無法預見，方於系爭委託契約第5條打叉而無寫明。倘如被上訴人所述其不必給付仲介費予上訴人，則又何必再次記載「1,084.16萬地主拿清」、「地主每坪14萬拿清」等字句？退步言之，依民法第547條，縱兩造並未約定報酬，亦應按照習慣給付；而不動產業者已形成按成交價金向賣方收取百分之4、買方收取百分之2服務報酬之不成文行規，堪認被上訴人應有給付報酬之義務。且上訴人請求之仲介服務費264,888元，對應銷售總價比例而言，亦只有百分之2.32，並無過高，更見上訴人之請求洵屬合法。並聲明：⑴原判決廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人264,888元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。（二）被上訴人除引用原審之陳述外，並補稱：上訴人已違反不動產經紀業管理條例第19條第1項不得收取價差及其他費用之規定，其請求並無理由。並聲明：⑴上訴人上訴駁回。⑵訴訟費用由上訴人負擔。理 由
一、本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：兩造於106年10月31日簽訂系爭委託契約，其中第5條第1項服務報酬打叉刪除，第17條特約事項手寫②約定「鑑界費」、「服務費」、「增值稅」由買方付。
（二）爭執事項：兩造是否約定服務報酬為「買賣總價」扣除「賣方應實拿每坪14萬元之土地總價」、「土地增值稅」、「土地鑑價費」、「土地分割費用」後剩餘之金額？
二、爭點：兩造是否約定服務報酬為「買賣總價」扣除「賣方應實拿每坪14萬元之土地總價」、「土地增值稅」、「土地鑑價費」、「土地分割費用」後剩餘之金額？
（一）按解釋契約，須探求當事人之真意，固不能拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表達當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院111年度台上字第1694號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院110年度台上字第1096號判決意旨參照）。上訴人主張兩造協議服務報酬為「買賣總價」扣除「賣方應實拿每坪14萬元之土地總價」、「土地增值稅」、「土地鑑價費」、「土地分割費用」後剩餘之金額，然為被上訴人所否認，依上開說明，自應由上訴人就上開利己事實負舉證責任。
（二）經查，上訴人就其兩造約定服務報酬之主張，迄未能提出任何積極事證以實其說，其雖提出兩造之LINE對話紀錄截圖（原審卷第253至533頁），惟觀諸該對話內容，多係討論甲案之進度，並無提及系爭委託契約之服務費應如何計算，故其主張之服務報酬計算方式，已難憑採。況兩造既將系爭委託合約第5條第1項服務報酬打叉刪除，第17條特約事項手寫②約定「鑑界費」、「服務費」、「增值稅」由買方付等文字，如不爭執事項所示，足認兩造係刻意更改系爭委託契約制式條文，刪除服務報酬，並以第17條特約方式強調服務費由買方支付；故自契約文字之解釋，已明白顯示兩造係約定被上訴人無庸如一般不動產交易仲介時，負擔服務報酬。揆諸上開說明，本院自不得反捨契約文字而更為曲解另做認定，故應認兩造已於系爭契約中明定被上訴人無需負擔任何服務報酬至明。
（三）另按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人；不動產經紀業管理條例第19條定有明文。上訴人所主張之報酬計算方式，顯係以系爭土地之買賣差價為依據，有違前開法條規定，是其請求相當於差價之服務報酬，亦於法不合。
三、又上訴人主張依民法第547條規定，縱未約定報酬，亦得請求服務報酬云云。惟系爭委託契約並非「未約定」報酬，而係約定服務報酬由買方負擔，被上訴人無庸給付，詳如爭點所述，況上訴人亦自承買方已支付報酬乙節明確（卷第69頁），故其援引民法第547條主張得依業界行規請求被上訴人給付報酬云云，與該條構成要件不符，亦屬無據。
四、綜上所述，兩造並未約定系爭委託契約之服務報酬為系爭土地之「買賣總價」扣除「賣方應實拿每坪14萬元之土地總價」、「土地增值稅」、「土地鑑價費」、「土地分割費用」後剩餘之金額，而係約定服務報酬由買方負擔。則上訴人依系爭委託契約、民法第547條規定請求被上訴人給付服務報酬264,888元，自無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無違誤，上訴人仍以陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果不生影響，爰毋庸逐一論述。
六、訴訴費用負擔之依據：民事訴訴法第78條。中 華 民 國 112 年 1 月 11 日
民事第一庭 審判長法 官 宋國鎮
法 官 鄭子文法 官 黃怡玲以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 112 年 1 月 11 日
書記官 陳映綺