臺灣苗栗地方法院民事簡易判決
111年度苗簡字第345號原 告 捷報不動產仲介經紀有限公司法定代理人 陳展謀訴訟代理人 趙鴻毅被 告 李建儒訴訟代理人 林裕家律師上列當事人間請求給付服務費等事件，本院於民國111年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：被告透過原告居間仲介，承購訴外人楊錫麟所有坐落新竹市○區○○路00巷0號3樓房地，並於民國110年6月29日完成簽訂不動產買賣契約書。依被告與原告所親簽之買方給付服務費承諾書所議定，應支付百分之2為原告服務報酬。被告並於簽約前議價過程中同意且親簽買方服務費確認單，確認應給付原告新臺幣（下同）12萬元為服務費。後因被告個人因素不履行與楊錫麟所立之買賣契約。但依原告與被告所簽立之買方服務費承諾書所約定「若可歸責於買方本人之因素致本不動產買賣契約不成立，本人承諾服務費仍支付與受託人。」所以原告向被告請求服務費報酬支付。爰依系爭承諾書及債務不履行之法律關係提起本件訴訟。聲明：被告應給付原告12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
貳、被告則以：
一、被告係肇因其為購置房屋供家人居住，在看見原告於售屋網所刊登出售之5房、坪數43.78坪，門牌新竹市○○路00巷0號3樓房屋（下稱系爭房屋）之廣告後，即與原告之仲介人員趙鴻毅聯繫，惟該仲介人員為獲得成交機會竟向被告誆稱看屋前需先行簽訂要約書出價至一定金額始得為之，被告因未有透過仲介洽談房屋買賣之經驗，亦不明流程，因而誤信為真，隨即應其要求以580萬元書立要約書及給付服務費承諾書，並以通訊軟體Line之方式互為傳送。嗣該仲介見被告回傳上開要約書及給付服務費承諾書後，即通知被告於110年6月29日至原告之店面與屋主楊錫麟及其合夥人等洽談價格。該日被告依約到場後，仲介人員表示屋主對價格尚不滿意，不斷以各種理由勸說被告再提高價格，被告為能看屋遂又應其等之要求提高價格至610萬元後，仲介及屋主等人始同意被告可於當晚約7時許前往看屋。然當晚被告前往看屋時，系爭房屋内僅見3房且有租客使用中，惟該仲介向被告佯稱另2
房位於頂樓可合法使用（該頂樓2房當時上鎖，實際上未讓被告看屋況），且租約可隨時取消，並無問題。嗣 下樓後，仲介隨即拿出系爭買賣契約，於樓下陰暗角落處 ，利用光線昏暗被告無從查看所簽文件内容之情況下，即要求被告簽名於其上，被告基於信任遂予簽名。豈料，事後被告查知公寓頂樓部分依法應屬各區分所有權人共用，根本非任一樓層之住戶得合法占有使用（按公寓大廈管理條例第7條第3款「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈……屋頂之構造。」），惟仲介及屋主等人卻惡意欺瞞被告，逕以系爭房屋係有合法5 房並將頂樓2房之坪數灌入系爭房屋出賣之坪數内，偽以總坪數43.87坪及單價15.91萬/坪為出賣，不僅未依法提供房屋現況說明書向被告據實說明，更稱租約可取消而以不帶租約之方式出賣，此不實廣告及資訊瞞騙被告簽約(上開原告不實廣告情事，業經新竹市政府查明屬實，並予裁罰在案) 。被告事後發現有異，遂向仲介等人表明無法履約，惟遭其等強硬表示不可能後，隨即收到屋主持被告所簽本票向法院聲請本票裁定向被告求償61萬元。被告原以為身為知名仲介品牌之永慶房屋，應會本於專業中立之立場，依法顧及被告之權益，豈料竟遭如此手法對待，誠令被告甚為難平。本件買賣契約之簽訂，被告確係遭原告仲介人員，以上開違背諸多法定義務之不當手段所欺瞞簽訂，系爭給付服務費承諾書之簽訂，更未依法給予被告契約審閱期，乃原告據此請求，顯非有據。
二、消費者保護法（下稱消保法）第11-1條第1、3項：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以内之合理期間
，供消費者審閱全部條款内容。」、「違反第一項規定者，其條款不構成契約之内容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」；又内政部不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第一點：「本定型化契約及其附件之審閱期間不得少於3日。違反前項規定者，該條款不構成契約内容。」2 . 不動產經紀業管理條例（下稱經管條例）第21條第2、3項 ：「前項廣告及銷售内容，應與事實相符，並註明經紀業名稱 。」、「廣告及銷售内容與事實不符者，應負損害賠償責任 。」，另經管條例第23條、第24條第1 項：「經紀人員在執行業務過程中 ，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。」、民法第567條第1項前段、第2項：「居間人關於訂約事項，應就其所 知，據實報告於各當事人。」、「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義 務 。」、民法第571條 ：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」
三、原告所提供予被告簽訂之給付服務費承諾書乃企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，核屬定型化契約，要無疑義，惟原告提供該定型化契約予被告簽訂時 ，完全未給予被告任何審閱期（於110年6月27日原告提供之當日，即以Line之方式互相傳送而簽訂完畢），明顯違背上開消保法第11-1條及内政部不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第一點之規定，依法自不構成兩造間之契約，是原告據此請求給付服務費，已屬無據。
四、再者，原告就本件系爭房屋之廣告不僅已與事實不符，且就系爭房屋之頂樓增建房間未能合法使用暨租約無法取消等權利狀態之訂約事項，欺瞞被告未盡據實告知之義務，被告以詐欺與錯誤之因素主張撤銷給付承諾書之意思表示，原告更未依法提供不動產說明書向被告解說以讓被告明瞭簽認，明顯違背經管條例第21條第2項、第23條、第24條第1項及民法第 567條第1項前段所定諸多義務，是依民法第571條之規定，自不得向被告請求報酬，
五、並為答辯之聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。訴訟費用由原告負擔。
參、兩造不爭執事項
一、兩造於110 年6 月27日簽訂之買方給付服務費承諾書，略以：立書人（即本件被告）應於契約成立時給付買賣總價款百分之2 之服務報酬予原告，並以現金給付，絕無異議，若可歸責於本人（即被告）之因素致本不動產買賣契約不成立，被告承諾服務費仍支付予原告等語。被告並簽立服務費確認單確認應付之總服務費為120,000 元。
二、被告透過原告居間仲介於110 年6月29日與訴外人楊錫麟簽訂不動產買賣契約書，向其承購坐落新竹市○區○○路00巷0號3 樓房地，並約定價金為610萬元。
三、原告於111年1月26日寄發新竹東園郵局第15號存證信函予被告，內容略以：被告透過原告承購楊錫麟所有坐落新竹市○區○○路00巷0 號3 樓房地，並於民國110年6 月29日簽訂不動產買賣契約書，依約定應支付120,000 元之服務費，請被告於文到7 日內給付，若逾期未給付將依法追訴等語。
肆、本院之判斷：
一、有關被告於110年6 月27日簽訂給付服務費承諾書，同意於契約成立時給付買賣總價款百分之2之服務報酬予原告，並於同日簽立「服務費確認單」確認應給付之總服務費為12萬元。是被告透過原告居間仲介於110年6月29日與訴外人楊錫麟簽訂不動產買賣契約書，約定以價金610萬元購買系爭房屋，被告因故未購買系爭房屋，並拒絕給付原告服務費12萬元等情，有不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、買方給付服務費承諾書、服務費確認單、消費爭議申訴（調解）資料表、催告服務費給付之存證信函等影本在卷為憑，且為兩造所不爭執，堪認為真實。
二、按消費者保護法第2條第7款規定，定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。查系爭意願書、系爭承諾書均係由原告事先印製，預留空白欄位，預定同類契約條款而訂定，性質上自屬定型化契約。又按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效；違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間；企業經營者應向消費者明示定型化契約條款之內容；明示其內容顯有困難者，應以顯著之方式，公告其內容，並經消費者同意者，該條款即為契約之內容，消費者保護法第11條之1、第13條第1項分別定有明文。又企業經營者如主張符合上開規定之事實者，就其事實負舉證責任，同法第17條之1亦有明定。又不動產經紀業管理條例（下稱本條例）之立法目的，係為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展（本條例第1 條）。
就經營仲介業務同時接受買賣雙方委託之不動產經紀業者，其性質為民法第106 條之雙方代理，雖民法基於利益衝突規定禁止雙方代理原則，惟本條例第24條之2規定，於經雙方書面同意並遵守本條各款規定，則允許為此種雙方代理，並為強化本條規範效力，於本條例第29條第1項第3款規定違反本條之行政罰（新臺幣3 萬元以上15萬元以下罰鍰），另依本條例第26條規定意旨，應由經紀業與該執行仲介業務經紀人員對因此受損害之委託人負連帶賠償責任。是就本條項各款之解釋與適用，除應基於本條例之立法目的，審查是否符合交易秩序、有無侵害交易者權益、破壞市場健全發展外，併應考量民法第106條之防止利益衝突與道德危險之立法目的。本件就被告服務費報酬部分，於〈買方給付服務費承諾書〉約定：「立書人承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分之2 之服務報酬（依內政部之規定，買賣雙方服務報酬之總額，合計不得超過成交價額之百分之六）予受託人並以現金給付，絕無異議。若可歸責於本人之因素致本不動產買賣契約不成立，本人承諾服務費仍支付與受託人。」（卷79頁），依上開約定，被告僅需仲介契約成立，不論該契約其後是否履行，均可請求支付服務費，參酌不動產成交價格均非小額，被告依成交價計算可收取服務費用額之利益甚大，是於成交後發生影響契約成立之交易爭議時，基於其係以執行仲介為業之職業專業性及有償性，依民法第220條規定，自應審查其執行仲介業務，是否欠缺善良管理人之注意義務而應負抽象輕過失之責任（最高法院100年度台上字第328號判決就各種過失責任輕重之說明參照），此外，因其有雙方代理之權限，基於利益衝突與道德危險，更應考量其有無為獲取報酬服務費，惡意抬高成交價額促使成交以謀求自己獲利之侵害交易者權益、同時破壞交易秩序與市場健全發展之侵害行為。另本條例第24條之2 第1 款規定之「公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格」，參照前述本條例立法目的與防止利益衝突與道德危險之解釋原則，其目的係在使仲介業者提供交易當時之市場交易價格資訊，使買賣雙方能以合於最貼近市場價格為交易，避免為雙方代理之仲介業者有偏頗於一方並從中獲取不當之利益，是仲介業者自應提供最近期間於交易標的周遭之「相同條件」（於本件則可認定為同社區鄰巷道店面物件之近期全部交易價格）與「相近條件」（於本件則可認定為同社區非店面物件之近期全部交易價格、同行政區內相似條件社區鄰巷道店面之近期全部交易價格）之相關物件實際成交價格，供雙方為出價之參考，始能認已盡善良管理人之注意義務；此外，就關於近期全部交易價格之範圍之認定，如其疏漏委託代理前之最近相同與相近條件物件之實際成交價格，基於其職業應有之專業性，即難認其已盡善良管理人之注意義務。
三、本件依原告在法院開庭時陳述之仲介經過如下：㈠被告要求我即刻去跟屋主洽談，我有跟被告說如果有洽談
成交，就會跟他收服務費，他說他同意，就簽了承諾書，後來洽談成交後他再補簽服務費確認書（卷第46頁）。
㈡110年6月29日當天屋主先簽立書面契約，再進行看屋，被
告協同家人看屋後確認無誤，簽名於不動產買賣契約書（新竹卷21-23 頁），所以雙方已經簽名完成，與買賣雙方確認後就已經成交，後續是因為被告於110年7月2日反悔不買，被告的太太及媽媽來找我說不買，我當下跟他說可以跟屋主反應說要解約，但被告想要賠償的金額與屋主差距很大，我就跟被告講沒有辦法談成，被告就自己打電話跟屋主聯繫，雙方起了爭執，後面就開始檢舉我、對我提告妨害自由，經新竹地檢不起訴處分（案號：臺灣高等檢察署處分書111 年度上聲議字第3492號、竹檢111 年度偵字第3095號、3096）（卷第46頁）。
㈢被告提出要求前已看過房屋外觀，還沒進到屋內看過，被
告簽承諾書、簽服務費確認書前沒有看過房屋（卷第122頁）。
㈣110年6月27日用line照相傳契約書過去給被告，當天就簽約了（卷第122頁）。
㈤這張承購條件不會成交，所以要一面談一面讓被告審閱，
待與屋主正式成交前，已經與契約審閱沒什麼關聯，而且最後也不一定是這個價錢，27日簽承諾書，29日簽買賣契約書（卷第123頁）。
㈥屋主先簽買賣不動產契約後才安排被告6月29日看屋，看屋
後被告馬上簽買賣不動產契約。6月29日上午11點安排雙方見面，下午2點前，代書說明契約內容後，屋主先簽買賣不動產契約，安排晚上7 點半看屋後如果屋況條件與說明相同，被告就在買賣契約書上簽名，完成整個交易（卷第123頁）。
㈦標的物現況說明書（卷第95-102頁）有給被告了解，當時
合約書在簽約時有先跟被告稍微說明，等他看完房屋再簽名，但那天看完房屋已經比較晚，所以打算被告到時候來公司繳交服務費時再請他補簽（卷第124頁）。
㈧當時簽約時陳晉祺代書有說明整個物件的內容，有附現況
說明書但一定要看完房屋才能簽，因為現況說明書與現況沒有出入，只要請被告補簽即可（卷第124頁）。
㈨我沒有欺瞞被告之情形，被告看完廣告到見面談，讓他看
完房屋再簽名，從頭到尾資訊都是公開的，包含樓上有出租都有跟被告說明（卷第124頁）。
㈩綜合原告的陳述得知，被告於110年6月27日簽「買方給付
服務費承諾書」（卷79頁）、要約書（卷第81頁）、服務費確認單（卷83頁）前沒有看過房屋內部，原告係於6月29日上午11點安排買賣雙方見面，下午2 點前，代書說明契約內容後，屋主先簽買賣不動產契約，安排晚上7 點半看屋況，被告就在買賣契約書上簽名，完成整個交易，是原告沒有如要約書所約定：「依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱，違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」（卷81頁），反而是要被告簽立上開「買方給付服務費承諾書、要約書、服務費確認單」之後才能進入屋內看屋，且看屋與簽約同日，前後幾小時內即完成交易，此情與卷內line最上面顯示之順序有「要約書及承諾書」，原告要求被告「在我打勾處，簽名即填寫相關資料即可」被告回應「有機會看屋嗎」，原告回應「要先跟屋主回報」（卷第35頁）等順序相符，堪認被告主張原告在6月27日用line照相傳要約書及承諾書給被告簽名，當下就要求被告直接在上面簽名回傳，被告完全沒有給被告3日審閱期等事實為可採。
是兩造於110年6月27日簽訂買方給付服務承諾書時，並未給予被告3日以上之審閱期間，看屋至完成交易亦僅幾小時內完成，遑論原告提供附近房屋交易之實價登錄訊息等供被告購屋之參考，兩造簽訂之居間契約，因違反保護消費者保護法之強行規定，應屬無效。又消費者保護法第11條之1關於契約審閱期間規定之事實，所導致之契約無效，係屬自始當然確定無效，該無效之狀態既已存在，不因被告於同年29日簽訂不動產買賣之事實而變成可「邊審閱邊談交易」而有效，是原告主張被告可「邊談邊審閱」一情，難以採認。
四、另被告主張「上開標的物現況說明書（卷第95-102頁）完全沒有提供給被告知道，也沒有向被告說現況說明書的說明，沒有被告簽名，現況說明書應於契約簽訂前提供給買方，怎會在看完屋已經簽約後再拿給被告補簽？…另原告訴訟代理人在他案也出庭證明本件買賣根本未曾提供現況說明書給被告說明。」（卷第124頁），此情與原告答辯書所稱「…實際上本案因為屋主委託時並沒有出租，後因售屋過程中屋主為了減少利息負擔而將其房屋出租出去但有口頭告知仲介公司經紀人，買方若是希望能繼續延續出租也可以，若要依正常買賣程序要提前解除租約也可以。所以屋主跟經紀人簽立的委託書和現況說明書並未做修正，因為他認為只要跟買方說明承租方可以隨時搬遷之事實或繼續選擇自行延續租約，不影響交易內容」（卷第55頁二.理由2，第13行）等節相符，足見原告並未將標的物現況說明書事前交付給被告了解，以便被告核對屋況至明。另標的物現況說明書對於待出售房屋已出租中竟勾選未出租（卷第97頁第19項次），此不實未出租之提供，並為新竹市政府以違反不動產經紀業管理條例裁處在案，有新竹市政府110年10月15日府地價字第1100151597號函在卷可憑（卷37頁）。按待出售房屋是否有出租，對於購買不動產者應屬重要訊息，自應明確具體讓買方知悉，此為原告經營仲介業所須之知識，本件原告仲介不動產買賣，先要求被告簽訂「買方給付服務費承諾書、要約書、服務費確認單」等文書後方可看屋，嚴重違背一般買賣不動產之作業常規，後又未事前交付屋況說明書供被告了解，對於頂樓共用部分之增建且出租使用，除實際導引被告看屋，並給予充分時間了解屋況外，復未提供附近實價登錄資料，致使被告對於屋況不了解之下陷於錯誤而於當日看屋，幾小時後即簽訂不動產買賣契約，原告實未盡善良管理人之注意義務。
五、綜上，本件原告要求被告簽訂「買方給付服務費承諾書、要約書、服務費確認單」後方能看屋，未提供事前看屋，僅注重自己之仲介費用收取之保證，除未提供被告合理審閱契約之期間，又未提供標的物現況說明書供被告核對屋況，對於頂樓共用部分之增建且出租中，竟勾選未出租之訊息，復並未舉證證明被告簽約前確已充分瞭解契約內容及屋況，依消費者保護法第11條之1項、第3項規定，兩造之居間契約既為無效，原告依契約請求被告給付12萬元及法定利息，即屬無據，應予駁回。從而，原告主張被告應給付原告12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 6 日
苗栗簡易庭 法 官 張珈禎以上正本與原本相符。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 9 月 7 日
書記官 林岢禛