臺灣苗栗地方法院民事簡易判決111年度苗簡字第317號原 告 連清錦法定代理人 連偉翔（原名：何祥銨）訴訟代理人 連清唐被 告 郭國棟訴訟代理人 郭真玲、宋文宏、郭玟伶上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國111年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告先祖連德生與被告先祖（不詳）前於民國24年過後，就苗栗縣○○市○○段00地號土地（下稱系爭土地）締結租賃契約，租賃範圍不詳（下稱系爭租約），其後該租賃關係分別傳給長子連萬興、次子連源興，長子部分續傳給連萬興長子連清海，再續傳給連清海之子連正民、連正宏、連正乾，次子部分則傳給原告，原告因繼承系爭土地而成為系爭租約當事人，被告亦因繼承而成為系爭租約當事人，而被告係分別向系爭土地共有人原告、財政部國有財產署、連正民承租系爭土地各1/3範圍，兩造並未簽署土地租賃契約書。則目前經濟成長，系爭土地價值顯著增漲，經原告多次向被告商議調漲租金，均遭無理拒絕，爰依民法第442條規定請求調漲系爭土地應有部分1/3租金等語。並依民事訴訟法第256條規定更正聲明：被告承租原告共有系爭土地面積64平方公尺應有部分1/3之租金，自110年10月5日起，調整為依該土地應有部分1/3，當年度每平方公尺申報總額（即申報地價乘以土地面積）年息10%計算年租金（苗簡卷第108頁）。
二、被告則以：被告父親前有承租系爭土地全部，其後租賃關係存在於被告與系爭土地地主間，被告除與財政部國有財產署另有簽署租約外，並未與其他地主簽約，係延續被告父親與原告先祖所訂契約，目前除財政部國有財產署外，系爭土地應有部分每1/3之租金為新臺幣2,225元，原告請求調漲租金合理，但漲價程度太多，且未經其他地主同意，希望其他地主一起來講清楚等語。並聲明；原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按原告之訴，有下列各款情形之一者，法院得不經言詞辯論
，逕以判決駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正：一、當事人不適格（民事訴訟法第249條第2項第1款）；次按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，而繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有（民法第1148條第1項本文、第1151條），而出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，固由其繼承人全體承受。惟民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第425條第1項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在（最高法院91年度台上字第1064號判決意旨參照）；復按公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821條規定之準用；而應依同法第831條準用第828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺（最高法院110年度台上字第2148號判決意旨參照）。
㈡經查，兩造既不爭執系爭租約原由原告、被告先祖締結（本
院卷第113、110頁），而原告既主張系爭租約因繼承而分由原告、連正民、連正宏、連正乾繼承（本院卷第113頁），且系爭土地現登記所有權人亦為中華民國（管理人財政部國有財產署）、原告（應有部分各1/3）、連正民、連正宏、連正乾（應有部分各1/9）（本院卷第117至119頁系爭土地登記第一類謄本），足認系爭租約係屬原告、連正民、連正宏、連正乾因繼承而得之公同共有債權，依上開所述，行使該公同共有債權之租金調整請求權時，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺。惟本件僅原告起訴，並未提出得其他公同共有人同意之依據，且經本院於言詞辯論期日前曉諭本件應由全體出租人一同起訴，是否將其他出租人一併追加為原告，如未補正，將以當事人不適格為由予以駁回後，原告猶主張與財政部國有財產署、連正民、連正宏、連正乾各自擁有土地所有權狀，各自租賃契約不同，稅賦各自負擔，各自收取租金，租賃契約不為一整體，其他出租人無法一併追加為原告等語（本院卷第95、115頁），再經本院於言詞辯論期日曉諭依原告主張係因繼承系爭土地繼受系爭租約，故該租約並非可分，倘原告未以該租約全體出租人為原告提起本訴，當事人或有不適格，是否補正後，原告猶稱該租約並非一起之租約等語，而未補正（本院卷第108頁）。綜上，本件原告請求調整系爭租約之租金，既係行使因繼承而得之公同共有債權，屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有債權人全體或經其他公同共有人全體之同意起訴，當事人始為適格，惟原告經本院命補正後，猶拒絕補正，其訴當事人不適格，依民事訴訟法第249條第2項第1款規定，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後核於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 6 月 7 日
苗栗簡易庭 法 官 劉奕榔以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 6 月 7 日
書記官 郭娜羽