臺灣苗栗地方法院民事簡易判決111年度苗簡字第776號原 告即反訴被告 葉東青
葉裕青共 同訴訟代理人 林家琪律師（法扶律師）原 告即反訴被告 葉連青兼 訴 訟代 理 人 葉年青被 告 陳美媚被 告即反訴原告 葉翔之
邱勤英反訴 原告 葉道銘上四人共同訴訟代理人 葉玉嬌上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國112年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告連帶負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時聲明：被告應自坐落苗栗縣○○市○○段00000○000地號土地上、門牌號碼均為苗栗縣○○市○○里○○00號、稅籍編號分別為00000000000、00000000000之房屋（下分別稱系爭房屋一、二）並返還原告，並賠償破壞之損失（卷一第15頁）；嗣變更聲明為：㈠被告應自系爭房屋一、二遷出，將系爭房屋一、二騰空返還原告及其他共有人全體。㈡被告應連帶給付原告各新臺幣(下同)1800元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋一、二之日止，按月給付原告各30元（卷二第270頁）。均係基於被告占有系爭房屋一、二之同一基礎事實，故依上揭規定於法尚無不合，合先敘明。
二、原告主張：原告父親葉松盛與被告邱勤英之配偶葉文章為兄弟關係，即分別為訴外人葉成福之長子、四子，而系爭房屋一（稅籍編號00000000000）為訴外人葉成福所建之未保存登記建物。於55年9月27日，葉成福之兒子4人立有鬮分合約書，由葉成福、宋松財及游火玉見證之，就系爭房屋一約定：⑴正廳、庭院為四大房共同公用，共同維持。⑵正廳以東之房屋歸長房分得。⑶正廳西片橫屋4間歸次房分得。⑷連接正廳西片部竹二間房屋及拖舍一間歸屬四房分得。亦即原告父親葉松盛取得系爭房屋一之東側，被告邱勤英之配偶葉文章則取得系爭房屋一之西側2間房屋及拖舍。系爭房屋二（稅籍編號00000000000）為原告父親葉松盛於61年所建之未為保存登記建物。葉松盛死後，由原告繼承葉松盛就系爭房屋
一、二之所有權，惟原告各自因謀生在外縣市而另購房舍上下班，故將戶籍遷出並申請斷水斷電，詎被告未得原告同意亦無合法權源，自106年前之某時起侵占系爭房屋一、二並大興土木，放置雜物堵塞騎樓、裝設管路、大型冷凍櫃、水塔、冷氣等行為，致原告權益受損。故依民法第767條第1項前段及中段、第821條、第179條規定，請求被告遷出並返還系爭房屋一、二，並給付相當租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應自系爭房屋一、二遷出，將系爭房屋一、二騰空返還原告及其他共有人全體。㈡被告應連帶給付原告各1800元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋一、二之日止，按月給付原告各30元。
三、被告則以：自69年以後原告家早年經濟困頓，而將系爭房屋
一、二及所坐落之苗栗縣○○市○○段000地號土地之持分拋售。故被告邱勤英之配偶葉文章，向原告以22萬元購買系爭房屋一、二及所坐落之土地，原告並於72年11月18日、80年1月6日以贈與為原因就所坐落上開地號土地為所有權移轉登記，之後原告全家遷離系爭房屋一、二。但因系爭房屋一、二未為保存登記，並無所有權狀可供轉移登記，葉文章為人和善未因此與之爭執。系爭房屋一、二年代久遠，房屋即屋內設備已老舊毀損而有修繕必要，被告乃盡心維護房屋。原告並無系爭房屋一、二所坐落上述土地之持分，足佐原告家已將系爭房屋一、二所有權賣給葉文章，否則應仍保有所坐落土地之所有權等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項（卷二第407至408頁）：㈠原告父親葉松盛與被告邱勤英之配偶葉文章為兄弟關係，分
別為訴外人葉成福之長子、四子，而系爭房屋一為訴外人葉成福於50年所建之未為保存登記建物，故興建時為所有權人；系爭房屋二為原告父親葉松盛於61年所建之未為保存登記建物，故興建時為所有權人。
㈡訴外人葉成福之兒子4人，包括原告父親葉松盛與被告邱勤英
之配偶葉文章間，於55年9月27日就系爭房屋一立有分鬮書之協議，由葉成福、宋松財及游火玉見證之，就系爭房屋一約定：⑴正廳、庭院為四大房共同公用，共同維持。⑵正廳以東之房屋歸長房分得。⑶正廳西片橫屋4間歸次房分得。⑷連接正廳西片部竹二間房屋及拖舍一間歸屬四房分得。
㈢兩造均曾實際居住在系爭房屋一、二，被告現仍實際居住在
系爭房屋一、二，包含本院勘驗筆錄中靠近東側及東南側部分，而原告則已遷出系爭房屋一、二而未實際居住。
㈣於58年6月28日依上開分鬮書協議，訴外人葉成福所建之系爭
房屋一財稅登記記載由葉成福之兒子3人葉松盛、葉錦波、葉文章各得1/3。因葉成福之三子葉文浪在外地已有房，故不參與系爭房屋一之分配登記。
㈤現在系爭房屋一稅籍登記為原告各有8333/100000持分、葉翔
之及葉玉嬌各有1/12持分、邱勤英有1/6持分，系爭房屋二稅籍登記則為原告各有1/4之持分。
五、本院之判斷：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。次按，未經保存登記之建物，雖因無法辦理所有權移轉登記，依民法第758條規定，其所為讓與所有權之法律行為並不發生所有權移轉之效力，受讓人無法取得該不動產建物之所有權。但受讓人與讓與人間如無相反之約定，通常應認為讓與人已將其對該不動產建物之事實上處分權讓與受讓人（最高法院92年度台上字第1755號判決參照）。本件原告主張其等因與被繼承人葉成福之繼承關係，公同共有系爭房屋一應有部分1/4之所有權及系爭房屋二之所有權，為被告所不爭執；惟被告辯以系爭房屋一、二之事實上處分權業經原告出售葉文章，被告因此繼受取得系爭房屋
一、二之事實上處分權。從而，本件爭點應為：原告是否曾將系爭房屋一、二之事實上處分權出售葉文章？被告是否取得系爭房屋一、二之事實上處分權？被告是否無權占有系爭房屋一、二？㈡被告抗辯系爭房屋一、二所坐落之苗栗縣○○市○○段000地號土
地，原告葉東青、葉連青、葉年青均於72年11月18日，將上開土地其等各自之持份，以贈與為由移轉登記給葉文章；被告葉裕青亦於80年1月16日，將上開土地所有之持份，以贈與為由移轉登記給葉文章，有苗栗縣頭份地政事務所112年10月23日頭地一字第1120026091號函暨上開土地歷年移轉登記資料在案可參（卷二第291至361頁），堪認此部分被告所辯情節屬實。再被告所辯原告移轉上開土地所有權後遷離乙情，原告葉東青於73年2月自苗栗縣○○市○○里○○00號遷出，原告葉裕青亦於80年1月22日自上址遷出，葉文章則於80年1月16日登記，自60年6月30日遷入上址，亦有戶籍謄本在案可考（卷一第295至297頁），足佐被告所辯要非全然子虛。
衡酌原告以贈與為由，將上開土地之持份移轉登記給葉文章，及部分原告於移轉登記上開土地所有權後不久即遷出上址等情，可資證明原告亦將系爭房屋一、二之事實上處分權移轉給葉文章。但移轉事實上處分權之原因事實，並無證據足證係被告所辯之「買賣」，僅能認定係同上開土地所載之「贈與」。
㈢系爭房屋一、二固然均具原告之稅籍登記（兩造不爭執事項㈤
），惟原告迄今未能提出系爭房屋一、二之繳稅水電費等資料，而被告則能提出以原告為繳稅義務人，分別於71、72、73年間之稅捐繳納資料(卷一第493至499頁)，亦能提出於72年11月、73年1月以原告父親葉松盛為收費者之上址台灣電力公司電費收據(卷一第489頁)，堪佐被告所述系爭房屋一、二之事實上處分權業已移轉給葉文章，葉文章為辦理稅籍登記而留存上述資料乙節（卷一第463頁）。原告雖述其等遷出後曾申請斷水斷電（卷一第267頁），但對此未能提出任何證據以實其說，故難認此節屬實。倘原告於遷出苗栗縣○○市○○里○○00號後確仍擁有系爭房屋一、二之事實上處分權，理應於遷出後就系爭房屋一、二為申請斷水斷電、深鎖房門等相關維護行為。然原告卻捨此而不為，任由被告入住原告原先居住之處，並長期繳納稅水電費等費用。此乃與常情大相逕庭，故難認原告仍保有系爭房屋一、二之事實上處分權。
㈣另原告主張系爭房屋一、二尚有部分坐落苗栗縣○○市○○段000
00地號土地，可證系爭房屋一、二及所坐落之土地係分別處理（卷一第269頁），又主張證人劉世通證述原告葉年青於95年間可自由進出系爭房屋一、二（卷二第72至75頁），足認被告均無權占有等事實。但因同段725地號土地於88年6月21日實施地籍圖重測，有臺灣省苗栗縣土地登記簿附卷可參（卷二第293頁），是被告辯以其等經重測後始知系爭房屋
一、二有坐落同段722-2地號土地者，即非全然無稽；再者，證人劉世通證述提及其進入系爭房屋一、二共3次，曾經見過葉文章及被告邱勤英（卷二第73至74頁），另被告已述原告提起本件訴訟之前兩造感情不差（卷二第408頁），思及兩造具親戚關係，斯時葉文章及被告邱勤英基於親戚親情，使被告葉年青自由進出系爭房屋一、二，亦合乎常情，故難認原告此部分主張有理由。
六、是以，因原告業已讓與系爭房屋一、二之事實上處分權給葉文章，被告因此繼受取得系爭房屋一、二之事實上處分權而不構成無權占有，則原告依民法第767條第1項前段及中段、第821條、第179條規定，請求被告遷出並返還系爭房屋一、二，並給付相當租金之不當得利，要嫌無據，故駁回其訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁。
八、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：反訴被告於72年間，將系爭房屋一、二之事實上處分權賣給葉文章，後續於72年、80年間併同所坐落之苗栗縣○○市○○段000地號土地，將系爭房屋一、二之事實上處分權讓與葉文章，而反訴原告因與被繼承人葉文章之繼承關係，繼受取得系爭房屋一、二之事實上處分權及買賣契約。詎料反訴被告迄今未循買賣契約，協同反訴原告辦理稅籍登記，故依買賣契約法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：反訴被告應協同反訴原告辦理系爭房屋一（稅籍編號00000000000）、系爭房屋二（稅籍編號00000000000）之稅籍登記。
二、反訴被告則以：反訴原告訴之聲明含有未在本訴之當事人即葉道銘，反訴原告之訴不符當事人適格。另反訴被告與葉文章間，就系爭房屋一、二並無買賣契約存在。縱使假設反訴原告之買賣關係存在，因反訴原告主張之買賣關係係於72年間，距今已超過15年而罹於時效等語，資為抗辯，並聲明：
反訴原告之訴駁回。
三、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條定有明文。復按，遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母；繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1138條、第1151條分別定有明文。另按，公同共有人中之一人或數人，除經其他公同共有人全體之同意，或為公同共有人全體之利益為回復公同共有物之請求，得單獨或共同起訴外，倘係基於公同共有法律關係為請求者，仍屬固有之必要共同訴訟，應由公同共有人全體起訴。查反訴被告葉道銘係葉文章之長子，有葉文章之繼承系統表可稽（卷二第337頁），反訴原告之請求權係基於繼承葉文章對反訴被告之買賣債權契約而生，則參諸上述法律說明，反訴原告所行使者係繼承人之公同共有債權，屬固有必要共同訴訟，參考民事訴訟法第259條於89年修法之意旨即「擴大反訴制度解決紛爭之功能」，反訴之提起應目的性擴張，而容許本訴被告同訴訟標的必須合一確定之第三人，對本訴原告提起反訴。從而，反訴原告葉道銘反訴之提出應屬適法。
四、次按未辦所有權第一次登記之建物，其買賣事所常見，無從辦理所有權移轉登記，稅籍變更亦不生變動產權之效力，但某種程度仍可作為買賣、占有等事實之佐證，私法上仍具意義，似可解為出賣人之附隨義務（臺灣高等法院暨所屬法院
96年法律座談會民事類提案第16號法律問題參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。查反訴原告主張系爭房屋一、二均經反訴被告以22萬元之對價賣給葉文章，自應就此待證事實負舉證責任。惟反訴原告未能提出任何證據，以佐證反訴被告與葉文章間，就系爭房屋一、二有何買賣契約價金之約定。本件依卷證資料，僅足認定反訴被告基於「贈與」而非「買賣」之原因關係，將系爭房屋一、二之事實上處分權讓與葉文章，反訴原告並基於與葉文章之繼承關係，公同共有系爭房屋一、二之事實上處分權，業如前述。從而，反訴原告依買賣契約法律關係，請求反訴被告協同辦理系爭房屋一、二之稅籍登記，並非有理而應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁。
六、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
苗栗簡易庭 法 官 李昆儒以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
書記官 劉佩蓁