臺灣苗栗地方法院民事簡易判決111年度苗簡字第731號原 告 邱德晃訴訟代理人 葉天昱律師
參 加 人 李瑜美被 告 邱紹育上列當事人間租佃爭議事件，本院於112年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告就原告所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段0000地號土地之耕地三七五租賃關係不存在
二、確認被告就參加人所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段0000地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、參加訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序部分
一、出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。查被告前於104年5月7日、同年6月23日與訴外人水甲田訂立41西鄉字第26號臺灣省苗栗縣私有耕地租約，向水甲田承租如附表一所示之土地，嗣因地籍清理分割、標售、移轉，附表一土地中重測前苗栗縣○○鄉○○段000地號土地由被告承買，耕地租賃關係因混同而消滅，同段119、120地號土地由原告承買，同段117-1地號土地經收歸國有，租約註銷，故將原租約再分為新增之「41西鄉字第26A號」租約，標的為同段119、120地號土地，及「41西鄉字第26號」租約（下稱系爭租約），標的為同段117-1、117-2、117-3、117-6、118地號土地，嗣因地籍圖重測、分割，系爭租約之標的土地再變更為如附表二所示，原告另取得重測後苗栗縣○○鄉○○○段○○○段○○○○0000地號土地全部所有權及1744地號土地部分應有部分，且因重測後租約標的土地面積減少，原告不同意苗栗縣西湖鄉公所（下稱西湖鄉公所）110年11月23日耕地三七五租約面積確認會議就系爭租約被告承租面積均劃歸在原告所有土地上之會議結論，並以被告不自任耕作，佃農身分已不存在（應係主張被告違反減租條例第16條第1項規定，依同條第2項規定，系爭租約無效），西湖鄉公所耕地租佃委員會於111年1月20日調解不成立後，移送苗栗縣政府耕地租佃委員會進行調處，經該委員會於111年6月29日作成調處決議，被告表示不同意而調處不成立，再由苗栗縣政府移送本院處理，有苗栗縣政府111年7月7日以府地權字第1110128541號函暨所附苗栗縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、西湖鄉公所耕地租佃委員會調解程序筆錄等資料在卷可稽（卷第13至69頁），是本件起訴程序核無違誤。
二、兩造既就被告是否有不自任耕作致系爭租約無效，經調解、調處不成立，由苗栗縣政府移送本院審理，已如前述，則原告另以被告構成減租條例第17條第1項第4款所定得終止租約事由，據以終止系爭租約，請求確認1742、1744地號土地之耕地三七五租賃關係不存在，縱令再行調解、調處，亦無從成立，為訴訟便宜起見，應認其已踐行該條項所定之調解、調處程序，否則未免勞民費事，有違立法真意（最高法院81年度台上字第2930號、88年度台上字第403號、96年度台上字第2674號判決意旨參照）。是以，原告於苗栗縣政府移送本院審理後依減租條例第17條第1項第4款規定所為之追加請求，揆諸上揭說明，應認已踐行減租條例所定之調解、調處程序。
三、訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；有此情形者，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項定有明文。又受讓訴訟標的法律關係之第三人，固可依法承當訴訟，惟如第三人未承當訴訟，則依前揭民事訴訟法第254條第1項規定，移轉訴訟標的法律關係之當事人自仍居於當事人地位，續行繫屬之訴訟，不因訴訟標的之移轉，致失其為訴訟之權能，第三人除經訴訟之他造同意代移轉訴訟標的法律關係之當事人承當訴訟外，法院不得逕以第三人取代移轉訴訟標的法律關係當事人之地位認其為當事人，此即為當事人恆定原則。查本件苗栗縣政府移送並繫屬於本院審理之時間為111年7月11日（卷第13頁函文上方本院收狀章），原告雖於本件訴訟繫屬中之111年7月15日，將其所有之1742地號土地所有權信託移轉登記予參加人(卷第369頁土地登記第一類謄本)，然並未依民事訴訟法第254條第2項規定，完成承當訴訟之法定程序，本於當事人恆定原則，原告仍為本件當事人。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠兩造間訂有系爭租約，租約標的土地及土地之權屬如附表二所示。
㈡被告有未自任耕作之事實，系爭租約應為無效：⒈依財政部國有財產署中區分署苗栗辦事處111年8月8日台財產
中苗二字第11127012520號函（下稱系爭函文）可知，其於107年6月4日派員勘查1743地號土地使用情形，結果現況為磚造平房、竹圍、庭院等使用，顯有未自任耕作之情形，此一情形經比對苗栗縣苗栗地政事務所核發之地籍航照圖及農林航空測量攝影日期102年6月7日之航照圖後，可證1743地號土地未自任耕作之事實，至少於102年6月7日前即已存在。
又被告自承其僅於參加人所有之1742地號部分土地上栽種檳榔，其範圍如附圖即苗栗縣銅鑼地政事務所（下稱銅鑼地政）112年1月13日複丈成果圖所示編號J檳榔園、面積479.33平方公尺，除此之外，並無種植其他作物，益證其就1743、1744地號土地有未自任耕作之事實，依最高法院109年度台上字第2943號判決意旨，系爭租約全部均為無效。
⒉減租條例第2條第2項規定之「主要作物」，係指依當地農業
習慣種植最為普遍之作物，再依苗栗區農業改良場公開網頁所示苗栗地區主要作物有水稻、甘藷、蔬菜、西瓜、柑桔、竹筍、葡萄、梨、李、柿、草莓、楊桃等。而檳榔為喬木，樹可高達12至18公尺，樹徑可寬達10至15公尺，足見，檳榔並非苗栗地區主要作物，種植檳榔屬「經營造林」行為，並非減租條例之「耕作」行為，被告於耕地種植檳榔顯有違減租條例之立法目的，亦有違系爭租約約定種植甘藷之約定意旨。
⒊被告承租原告所有之1744地號土地已逾10年以上並未耕作，
目前現況雜草叢生，且被告長年居住於高雄，事實上應已無意願自任耕作乃致於放任耕地荒蕪，原告亦不願繼續出租予被告，依減租條例第16條第1項規定及相關實務見解，應可認系爭租約於102年6月7日即已失效，是原告於103、104年間依法取得坐落1742、1744地號土地所有權當時，系爭租約早已無效，該無效之租約，並不因嗣後苗栗縣政府之誤認核准續租之無效行為而變為有效。
㈢如認本件無減租條例第16條第1項規定之適用，然被告明知17
44地號土地現況有由訴外人徐增金母親耕作之菜園，且被告於104年1月1日至109年12月31日租約期間，僅於1742地號土地如附圖所示編號J、面積479.33平方公尺栽種檳榔外，並無栽種其他作物，被告亦自承1744地號土地與其無關，應認被告有減租條例第17條第1項第4款「不為耕作」之事由，而原告已於本院112年4月13日言詞辯論期日當庭表示終止租約之意思表示，亦應認系爭租約於112年4月13日終止意思表示到達後已不存在。
㈣爰依減租條例第16條第1項及第17條第1項第4款規定提起本訴
，請本院擇一為有利原告之判決。並聲明：如主文第1、2項所示。
二、參加人為輔助原告參加訴訟，陳述略以：參加人與原告間就1742地號土地訂有信託契約並因此受移轉登記為土地所有人，被告確有未自任耕作之事實，請判決被告就參加人所有1742地號之耕地三七五租賃關係不存在。
三、被告答辯：被告於1742地號土地如附圖編號J部分種有檳榔，目前檳榔數量約為200至300棵左右，1744地號土地因被告未取得合法租賃契約，故未耕作，原告於103、104年分別依法收購而取得1742、1744地號土地（下稱系爭土地）時，曾向被告告知其欲將土地開發使用，願意補償被告應有權益及農作損失，惟爾後便無下文，被告見原告毫無作為，曾多次向原告提出續訂租約及訂金等相關事宜，惟迄今均未獲得原告任何回應，原告現請求終止系爭租約之行為，已嚴重損害被告權益。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下（卷第328至329、583頁)：
㈠兩造不爭執事項：
⒈1742地號土地為原告所有，1743地號土地為中華民國所有，1
744地號土地為原告與徐增金共有，應有部分比例為原告52709/244291、徐增金191582/244291。
⒉依系爭租約，被告承租系爭土地之面積共計0.3218公頃，承租1745地號土地之面積為0.0790公頃。
⒊系爭函文說明第2點記載：「查本署經管之西湖鄉新高埔段17
43地號國有土地，前經本處107年6月4日派員勘查結果，現況為磚造平房房、竹圍、庭院等使用，顯有未自任耕作之情形…」。
㈡爭點：
⒈被告有無減租條例第16條第1項不自任耕作情事，耕地三七五
租約依同條第2項規定應為無效？⒉被告有無減租條例第17條第1項第4款非因不可抗力繼續1年不
為耕作，原告得終止租約？⒊原告請求確認被告就系爭土地間耕地三七五租賃關係不存在
有無理由？
五、法院之判斷㈠爭點⒉⒈耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止
：…四、非因不可抗力繼續1年不為耕作時，減租條例第17條第1項第4款定有明文。所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言（司法院院字第738號解釋、最高法院63年台上字第1218號判決意旨參照）。故「不為耕作」，乃指承租人在主觀上已有放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，就原供耕作之土地不為耕作，任其荒蕪之意（最高法院104年度台上字第2327號判決意旨參照）。而所謂不可抗力，乃指人力所不能抗拒之事由，即任何人縱加以最嚴密之注意，亦無法避免者是。故所謂不可抗力而不為耕作，應指如天災、地變等人力所不能抗拒之特殊情事，致承租人無法耕作，或縱然耕作亦屬無益，且承租人並無決定之餘地，不得不停止耕作者而言。否則承租人在無該等特殊情事下，擅自決定是否耕作，徒閒置地利，反使耕地未盡加利用，當失該條例保護承租農民及地盡其利之立法良意。而承租人承租耕地非因不可抗力繼續1年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年台上字第1856號、101年度台上字第1185號判決意旨參照）。又在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記，減租條例第25條亦有明文。另當事人主張之事實，經他造於言詞辯論時自認者，無庸舉證，民事訴訟法第279條第1項亦規定甚明。
⒉經查，系爭租約標的土地如附表二所示，包括1742、1743、1
744、1745地號土地，有41西鄉字第26號租約苗栗縣西湖鄉私有耕地租約附表在卷可證（卷第50頁）。而被告於本院112年1月12日言詞辯論時自承：（法官問：被告是否有在1742、1744地號土地上耕作？）103年原告取得土地之前，我所有承租的土地都是自行耕作，他取得土地之後，我一直跟他溝通，…我有跟原告說要訂租約，但是原告都不回應，有一筆1742我還有繼續耕作、1744因為沒有合約我不敢去動它，…1744完全是田地只是沒有耕種，因為我沒有取得合法的租賃合約，所以我沒有去動（卷第325、327頁），另於本院112年5月16日言詞辯論時表示：希望原告不要再提跟本案無關的1744地號，因為1744地號跟我一點關係都沒有（卷第579頁），已自認自103年起迄今均未曾在1744地號土地上耕作，就系爭租約標的之1744地號土地客觀上顯有繼續1年不為耕作之事實。而依減租條例第25條規定，原告繼受取得1744地號土地之部分應有部分，對被告之租佃契約並無影響，依被告所述，被告主觀上亦已放棄耕作權，此雖係因誤認原租佃契約因原告繼受取得部分1744地號土地之應有部分而對原告不生效力所致，然此非無法避免，自非因不可抗力所致，故被告已符合減租條例第17條第1項第4款非因不可抗力繼續1年不為耕作之要件，且依最高法院判決意旨此效力及於租約全部土地，原告得終止全部租約，嗣並經原告訴訟代理人於本院112年4月13日言詞辯論時當庭向被告表示終止租約（卷第465至466頁），故系爭租約業經原告合法終止。㈡爭點⒊
系爭租約全部既經原告合法終止，則原告請求確認被告就17
42、1744地號土地之耕地三七五租賃關係不存在，自屬有據。
㈢又被告於本院審理時固自承：（法官問：1742、1743、1744
地號土地被告實際有耕作的範圍僅有成果圖編號J檳榔園？）是（卷第582頁）。然被告所指其所耕作檳榔園之位置、面積，於西湖鄉公所確認其耕作面積時，所指範圍全在1742地號土地上，面積為622.72平方公尺（卷第427頁銅鑼地政110年3月22日土地複丈成果圖），於本院會同兩造至現場履勘時，所指範圍則包括1742、1744地號土地，且面積為786.66平方公尺（計算式：479.33＋307.33＝786.66）（如附圖），差異甚大；況本院至現場履勘時，檳榔園內除檳榔外雜草叢生，雜草之高度甚至超過銅鑼地政女性測量員之高度，有本院勘驗筆錄及所拍攝現場照片在卷可按（卷第341、355至356頁）。被告若確有耕作其所指之檳榔園，自無於指界時前後所指位置、面積落差如此之大，且檳榔園現場雜草叢生至此程度之可能，故其抗辯確有耕作檳榔園云云，應非可採，附此說明。
六、綜上所述，原告依減租條例第17條第1項第4款規定，請求本院判決如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許（原告主張減租條例第16條第1項規定部分因屬選擇合併，故不另贅述）。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1項但書。中 華 民 國 112 年 5 月 26 日
苗栗簡易庭 法 官 王筆毅以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 26 日
書記官 劉家蕙附表一：
編號 出租人/承租人 承租土地（苗栗縣西湖鄉高埔段） 承租面積 正產物 1 水甲田/邱紹育 117-1地號 0.047公頃 稻穀 2 117-2內地號 0.3218公頃 甘薯 3 117-3內地號 4 117-6內地號 5 118內地號 0.079公頃 稻穀 6 120內地號 0.1074公頃 7 119內地號 0.1210公頃 8 122地號 0.2619公頃附表二：
編號 土地 面積 地目 所有人 權利範圍 41西鄉字第26號租約 重測前（苗栗縣西湖鄉高埔段） 重測後（苗栗縣西湖鄉新高埔段） 重測前 重測後 承租人 租約面積 1 117-2地號 1742地號 2,581㎡ 2144.8㎡ 旱 李瑜美（邱德晃於111年7月15日信託移轉登記） 1/1 邱紹育 0.3218公頃 2 117-3地號 1743地號 2,923㎡ 2832.05㎡ 旱 中華民國 1/1 3 117-6地號 1744地號 2,541㎡ 2442.91㎡ 旱 徐增金 191582/244291 邱德晃 52709/244291 4 118地號 1745地號 1,581㎡ 1570.46㎡ 溜 水甲田 1/1 0.079公頃