臺灣苗栗地方法院民事簡易判決111年度苗簡字第93號原 告 江盈溱訴訟代理人 鄭福榮被 告 吳國艇上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國111年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告起訴主張：
(一)原告所有坐落苗栗縣○○市○○里00鄰○○○○0號之透天厝（下稱系爭房屋）於民國110年1月30日與被告簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定每月租金新臺幣（下同）28,000元，期間自同年3月1日起至111年2月28日止。惟被告就系爭房屋內牆壁有部分脫漆(壁癌)及3樓浴缸，要求原告修繕，原告基於被告為工程行之負責人，且原告住在北部有所不便，遂將前述修繕工作以20,000元發包予被告，並約定該金額得由3月份租金中扣除，有系爭契約第11頁特約事項可證（卷第61頁）。又系爭房屋1樓大廳之鋁門窗與樓梯旁簍空造型之屏風均遭被告封閉改造做為三太子之神壇，3樓浴缸與室內壁癌未修繕，車庫鐵捲門因被告不當使用而故障需修理，原告支出5,000元修理費用。
(二)原告於110年5月24日以存證信函催請被告須在6月30日前將未經原告同意施設之工作物全部拆除並回復原狀，違者將終止租約（卷第29頁）。因被告未給付6月份房租，原告於同年6月5日再以存證信函催請被告應於6月15日前補繳，並重申回復原狀之事，若逾期未完成，將終止系爭租約（卷第35頁）。嗣後原告乃於7月23日以寄存證信函表明系爭租約業已終止，催請被告在7月31日前清空房屋、回復原狀及完成3樓衛浴、室內壁癌等之修繕工程，並應經原告驗收點交，違者視為延遲點交（卷第39頁）。兩造約定7月25日驗收點交，原告仍委託鄭福榮代為處理，惟驗收時發現被告除僅拆除1樓私設神壇設施及樓梯旁封死之惟幕牆外，其他應回復原狀與修繕之項目皆未達依系爭租約第8條附加條款「於返還房屋時應依照片中之標準清理乾淨整潔為原則，否則從押金中扣除清潔費。」之標準，是鄭福榮拒絕以當時屋況接受被告交屋。原告乃於同年7月30日再次以存證信函要求被告依租賃房屋驗收備忘錄（下稱備忘錄，卷第41、42頁）所列項目在1週內修繕完畢，書面通知原告驗收點交，然被告竟將系爭房屋之鑰匙寄至原告住處作為返還系爭房屋。原告再於同年8月16日以存證信函通知被告其作法不符合系爭租約第12條，不生返還系爭房屋之效力（卷第45頁）。
(三)原告為修繕備忘錄項目而另覓廠商施作，報價66,000元，因8月份依民間習俗為農曆鬼月，工程界皆視為施工禁忌，是該工程自9月開工，完工日30個工作天。基此，被告所積欠之租金應從110年6月1日至9月30日止共4個月、112,000元【計算式：租金28,000×4＝112,000元】，及違約金28,000元，共140,000元。另被告應給付備忘錄修繕項目66,000元、鐵捲門修理費5,000元、修繕房屋補貼費20,000元，及110年6月至9月之水電瓦斯費共3,330元，再扣除押金56,000元後，應給付38,330元。爰依系爭租約提起本訴。並聲明：⑴被告應給付原告38,330元。⑵被告應給付原告140,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑶訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
(一)系爭房屋1樓電源總配電箱及多處均有長期嚴重漏水漏電及多處壁癌之情況，除居住期間多次發生跳電外，壁癌所產生細微鹼性粉塵，對呼吸道造成過敏之危害，被告及家人更隨時處於觸電之高危險環境中，此情被告於110年4月5日及5月31日分別以照片及影片藉由LINE告知原告總配電箱有嚴重漏水之情況，有對話截圖可證（卷第173至175頁），惟原告均無處理。故被告委請律師於同年6月25日發函通知原告於同年7月25日終止租約（卷第177至195頁），原告亦發函通知被告同意於同年7月31日終止系爭租約，是兩造間租約應於同年7月25日經被告合法終止。而被告於同年7月23日已騰空遷離系爭房屋，亦無向原告索取2個月押金56,000元，是原告請求被告給付同年7月25日後之租金與違約金，實屬無據。
(二)就系爭房屋修繕及回復部分，依國內房屋租賃之習慣，承租人固負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復狀態並非原有狀態而係應有狀態，亦即依自然耗損、折舊等狀態而返還，原告主張被告應負回復系爭房屋原狀之義務，著實無理，是系爭房屋返還時之應有狀態為何，自應由原告負舉證責任。另就原告請求修繕、代墊、清潔等費用等，抗辯如下:
⒈原告補貼被告20,000元修繕壁癌及3樓浴缸，被告業依約完
成，原告另要求被告將3樓浴缸拆除改為乾濕分離，費用太高，並未同意。且臺灣氣候高溫多雨易出現壁癌，其修繕處理並非一次萬元之工程即可完全根除，系爭房屋屋齡已逾30年，自藏有許多黴菌，原告應舉證未修復之壁癌究為當時兩造約定之處，亦或嗣後他處所新生。縱為當初所約定之處，亦屬再次發生之白華現象，並非被告未修繕。⒉車庫鐵捲門正常使用下即有故障之可能，被告亦於前述律
師函中說明應係多次跳電導致鐵捲門電力系統故障，應由原告證明鐵捲門損壞係被告不正常使用(故意)所致。
⒊原告請求代墊修繕、清理費用66,000元，然為何而修、如
何清理等細項、金額均無，僅稱代墊修繕、清理費云云，請求草率無理。
⒋水電、瓦斯費用被告已結清至遷出日即110年7月23日，並提出各項繳費憑證（卷第197至201頁）。
⒌被告於入住期間自費逾20,000元客製新窗簾，搬離時亦未
拆除，原告於備忘錄中卻要求回復先前破舊不堪之狀態，並不合理。
⒍擺放神明廳並無違反公序良俗，更無損壞原所有之建築結
構安全，被告於遷出時已拆除相關牆板復原，無賠償之必要。
(三)並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。理 由
一、原告主張兩造於110年1月30日就系爭房屋簽訂系爭租約，約定每月租金28,000元，期間自同年3月1日起至111年2月28日止，並特約事項約定「牆壁脫漆(壁癌)及3樓浴缸部分由原告補貼20,000元」，由被告修繕；兩造曾於同年7月25日會同驗收系爭房屋等情，業據其提出系爭租約在卷（卷第49至73頁），且為被告所不爭執，堪認為真實。
二、關於請求租金及違約金共140,000元部分：
（一）按承租人於租賃關係消滅後，應返還租賃物；民法第455條前段規定甚明。故租賃關係消滅後，承租人負有返還租賃物之義務。而返還租賃物與將租賃物回復原狀，雖均為承租人於租賃關係消滅後應負之義務，但兩者債務內容不同，租賃物之返還並不以將租賃物回復原狀為要件，如承租人未將租賃物回復原狀或未完全回復原狀，僅屬該項債務不履行或不完全履行，出租人得請求承租人履行回復原狀之債務或負損害賠償責任而已，尚不能以此事由拒絕承租人返還租賃物。
（二）經查，被告前於110年6月25日以存證信函通知原告將於同年7月25日終止系爭租約（卷第177至195頁），而原告亦於同年7月23日以存證信函通知被告系爭租約既經終止，被告應於同年7月31日前將系爭房屋回復原狀及完成修繕等語（卷第39、40頁），堪認兩造合意於110年7月25日終止系爭租約。又兩造於同年7月25日會同驗收系爭房屋時，被告辯稱當時欲將系爭房屋返還原告，遭原告拒絕等語，原告則自陳因被告未將系爭房屋回復原狀，原告受託人鄭福榮拒絕以現狀接管系爭房屋等語（卷第21頁）；足認被告所辯當時係原告拒絕受領系爭房屋之情為真實。基此，依前（一）說明，縱被告於7月25日未將系爭房屋回復原狀，僅屬債務不履行之範疇，原告不能以之為由拒絕受領系爭房屋。況系爭租約第12條房屋之返還，僅約定應由租賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續，並無約定被告應回復原狀後始能返還；故原告主張被告私自將系爭房屋鑰匙寄還原告，不生第12條第1項返還房屋之效力云云，顯係將返還租賃物與租賃物回復原狀之責任混淆，依法不合，自屬無據。
（三）系爭租約既於110年7月25日經兩造合意終止，且本院認被告亦於同日將系爭房屋返還原告，則原告請求8、9月之租金額及相當於1個月租金之違約金，自無理由。而被告自認未繳交6、7月之租金，願以押金56,000元扣抵等語，基此計算，6月至終止契約日即7月25日之租金共51,333元【28,000＋(28,000÷30×25)＝51,333元，元以下四捨五入】，以押金56,000元扣抵後，被告已無積欠租金【51,333－56,000＝負數】。故原告請求租金及違約金共140,000元，均無足採。
三、關於修繕房屋補貼費20,000元部分：
（一）按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察（最高法院85年度台上字第517號判決意旨參照）。原告主張特約事項約定修繕壁癌之範圍包含整個系爭房屋即1至4樓，且3樓公用浴廁浴缸應拆除改為乾濕分離。被告則抗辯僅有1至3樓壁癌要修，已修繕完畢，且當時特約之真意係因被告承租系爭房屋，故由其自行修繕至可接受居住即可(卷第241頁)，拆除浴缸之費用太高，並未同意等語；並提出1至3樓壁癌修繕後照片為證（卷第251至257頁）。
（二）再查，特約事項僅記「牆壁脫漆(壁癌)及3樓浴缸修繕由原告補貼20,000元」，然一般壁癌修繕包含抓漏、刮除牆面、重新填補水泥及粉刷上漆、防水等工項，而浴缸改為乾濕分離工程，須拆除清運、貼磚、安裝隔板等工項，二者各別之施工及材料至少要數萬元，與原告僅補貼之20,000元顯不相當，實與土木業之交易行情不合，故原告上開主張尚非可採。且原告亦自陳備忘錄為其於驗收後所製作，未當場由被告簽收乙節明確（卷第249頁），自難認備忘錄內容為真正。是被告抗辯特約真意應係修繕系爭房屋至可以居住即可，及拆除浴缸改乾濕分離之費用太高未同意等情，較符合經驗法則及社會常情而可採。再者，觀之被告所提系爭房屋1至3樓壁癌修繕照片，已無明顯壁癌，堪認被告已為相當之修繕，達到可以居住之程度。是原告請求被告返還補貼修繕費20,000元，顯屬無據。
四、請求車庫鐵捲門修繕費5,000元部分：按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任；民法第432條第1項前段、第2項前段雖各有明文。然出租人主張租賃物因承租人未以善良管理人之注意保管租賃物，致租賃物毀損、滅失者，應負舉證之責。原告主張車庫鐵捲門係因被告操作不當而故障，既為被告所否認，依上開說明，自應由原告負舉證責任。原告雖稱修理師傅判認故障係人為操作不當所引起，與斷電無關云云，然並未舉證以實其說，僅空言指摘可歸責於被告，亦屬無據。
五、請求返還房屋回復原狀費用66,000元部分：原告主張被告有備忘錄第2至8項項目未回復，洽請廠商報價後共需66,000元云云。然同前所述，備忘錄非真正，自不足以作為請求之依據，況原告亦未提出任何事證證明被告確有如備忘錄所載之破壞、毀損致系爭房屋需修繕情事，故其請求自屬無理。
六、請求返還水電、瓦斯費用3,300元部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；民法第179條第1項前段定有明文。又不當得利，須以一方受有利益始能成立，倘一方未受利益，縱他方受有損害，仍不能成立不當得利（最高法院100年度台上字第2204號判決意旨參照）。原告主張其代墊系爭房屋110年5月至9月之水電、瓦斯費用共3,330元，並提出台電公司、台水公司繳費通知單及繳費憑證、國泰世華轉帳收據等件為證（卷第231至235頁）。被告則抗辯於7月23日遷出系爭房屋時，已將至7月23日止之水電、瓦斯費結清，並提出台電公司、台灣中油公司及台水公司截至7月23日之繳費憑證為憑（卷第197至201頁）。參以原告提出之水費通知單，用水期間為110年4月30日至6月30日(卷第235頁)，電力繳費憑證，用電期間為5月19日至7月14日(卷第231頁)，均包含在被告上述之繳納水電費期間，且其繳費日期戳章亦晚於被告繳納日7月23日，可知係原告不察而重複繳納，被告並未受有利益，自無所謂不當得利而應返還之情事。至同年8、9月之水電、瓦斯費用，本院已審認被告係於同年7月25日驗收時返回系爭房屋，業如前述，被告自無繳納義務。故原告請求被告返還代墊之水電、瓦斯費用，顯非可採。
七、綜上所述，原告依系爭租約請求被告給付差額38,330元，及140,000元之租金與違約金等，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 11 月 18 日
苗栗簡易庭 法 官 黃怡玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 18 日
書記官 陳映綺