臺灣苗栗地方法院民事判決111年度訴字第171號原 告 宋明鳳訴訟代理人 林仕訪律師複代理人 林育靖律師被 告 饒進財訴訟代理人 饒斯棋律師
甘綝 律師羅偉恆律師被 告 欣慧泰不動產有限公司法定代理人 黃馨慧訴訟代理人 李承峰上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國111年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告前經欣慧泰公司之仲介，向被告饒進財以新臺幣（下同）948萬元之價格購買坐落苗栗縣○○市○○段00000地號土地分割出面積25坪之範圍、同段856-2地號土地全部（下合稱系爭土地），於民國110年10月29日簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），原告並於同日交付現金5萬元、商業本票90萬元，合計95萬元之簽約款。而系爭土地係以苗栗縣頭份市中正一路231巷53弄（下稱系爭巷弄）為對外聯絡道路、且為私人土地，原告購買系爭土地之目的則係興建自用住宅，被告均明知此情，並經原告以口頭、LINE對話之方式多次確認，欣慧泰公司員工李承峰允諾將於特約事項載明由賣方出具私人土地（全部所有權人）通行權同意書及五大管線埋設同意書（下合稱系爭同意書）；詎料該道路之地主竟表明禁止通行，經原告催告履行後，被告均不能提出系爭同意書予原告，主管機關亦函覆需檢附土地所有權人同意書方可埋設管線。是欣慧泰公司未履行調查義務，應有可歸責事由致契約不能履行，對原告自無服務報酬請求權。又饒進財經催告後仍不能提出系爭同意書，致原告不能達成簽約時明確表示購買系爭土地之目的，原告自得依系爭契約第4條第2項、第10條第1項約定、民法第229條第2項前段、第254條規定向饒進財解除契約，並依系爭契約第10條第1項約定、民法第179條規定請求饒進財、欣慧泰公司返還已受領之簽約款及仲介費共計95萬元。
（二）關於系爭同意書提出之約定，實為系爭契約之必要之點，縱認屬於契約之偶素，亦因原告特別注重而成為契約必要之點，然饒進財對兩造就上開契約必要之點意思表示不合致一事為自認，依民法第153條第2項規定之反面解釋，系爭契約因意思表示不合致而不成立，原告自得依民法第179條規定請求饒進財返還不當得利。系爭契約既不成立，欣慧泰公司請求給付服務報酬之條件尚未成就，亦無服務報酬請求權可言。退步言之，縱認系爭同意書之提出並非系爭契約必要之點，然原告當初購買系爭土地之真意，目的在於在於購地建屋自住，請求法院依照民法第153條第2項規定審酌事件性質，斟酌兩造在通常交易上所意欲或接受之情形，認定系爭契約不成立。
（三）再退步言，縱原告與饒進財間並無提出系爭同意書之約定，然基於誠信原則，饒進財拒不提出系爭同意書仍屬附隨義務之違反，且致原告不能達到建物自住使用之契約目的，構成不完全給付，與違反系爭契約之主給付義務實質上無差異，原告亦得依民法第227條第1項、第229條及254條規定主張解除買賣契約，再依民法第179條規定，請求被告返還已付簽約款及仲介費。
（四）退萬步言，縱使原告上開主張均無理由、饒進財得依約沒收原告給付之價金，然此約定應為違約金之性質，原告亦得依民法第252條規定請求酌減違約金，並依不當得利法律關係請求被告返還溢收違約金。
（五）為此，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：1.欣慧泰公司、饒進財應給付原告95萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分：
（一）饒進財則以：饒進財就系爭契約僅負擔系爭土地得申請建造房屋之責任，而系爭土地已連接現有巷道可供指定建築線，自具有契約約定得建築房屋之效用，饒進財應無違約情事；且依照系爭契約之內容，兩造間並未有饒進財應提供系爭同意書之約定，是原告徒以與他人之對話紀錄主張兩造間存在此重要事項之合意，顯非事實。又原告依約至遲應於111年1月15日給付全部價金，迄今僅給付95萬元，顯已違反給付價金之義務，而構成違約；復觀台灣中油股份有限公司（下稱中油公司）、台灣自來水股份有限公司（下稱自來水公司）、台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）、苗栗縣政府函覆本院之內容可知，各該單位對於管線等或下水道之設置，均有其個別之規範，並非均需地主出具同意書。又系爭契約並無提供系爭同意書之約定，本件原告買受系爭土地，若埋設管線遭他土地之所有權人阻撓，其應另循民法第786條規定對該地主主張。被告既無任何違約之情事，則原告主張解除契約及返還價金，均無理由等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（二）欣慧泰公司則以：並不清楚系爭契約簽立過程，有意願與原告和解，並已將收取之仲介費退回履約保證專戶等語，資為抗辯。
三、原告主張其前經欣慧泰公司之仲介，向被告饒進財以948萬元之價格購買系爭土地，於110年10月29日簽立系爭契約，原告並於同日交付現金5萬元、商業本票90萬元，合計95萬元之簽約款，系爭土地係以系爭巷弄為對外聯絡道路、且為私人土地，業據原告提出系爭契約、LINE對話記錄截圖、系爭巷弄現場實拍照等件在卷可考（見本院卷第23-37頁），且為被告所未爭執，堪信為真實。
四、原告另向饒進財主張解除系爭契約，被告並應返還95 萬元本息，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌者厥為：（一）原告向饒進財主張解除系爭契約，是否有理由？（二）被告向原告主張解除系爭契約，是否有理由？（三）若饒進財已合法解除契約，則其沒收違約金是否過高？（四）原告請求欣慧泰公司返還95 萬元，是否有理由？試分述如下：
（一）原告向饒進財主張解除系爭契約，是否有理由？
1.按所謂「不完全給付」乃屬抽象之法律要件，故主張不完全給付者必須另提出該法律要件之評價根據事實，始符合民事訴訟法第266 條第1 項規定之主張責任。次按在辯論主義為原則之訴訟制度下，舉證責任係隨主張責任而發生，必先有主張，而後才有舉證問題。次按「上訴人未能舉證證明被上訴人交付之系爭油品有其所指之瑕疵，其抗辯得依民法第264 條規定拒絕給付價金並依民法第227條、第226 條、第360 條、第184 條第1 項、第2 項…請求被上訴人賠償，並以之抵銷所積欠之貨款，自不足採」（最高法院104 年度台上字第1926號判決要旨參照）。再按建築基地與建築線應相連接，其接連部分之最小寬度，由直轄市、縣（市）主管建築機關統一規定。但因該建築物周圍有廣場或永久性之空地等情形，經直轄市、縣（市）主管建築機關認為安全上無礙者，其寬度得不受限制，建築法第42條定有明文。又按建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路、公路或合於本自治條例規定之現有巷道者，得申請指定（示）建築線，苗栗縣建築管理自治條例第2 條第1 項定有明文。是苗栗縣土地得否建築需參照苗栗縣主管機關建築統一規定，並向該主管機關申請許可。(一)按，「土地所有人因使浸水之地乾涸，或排泄家用或其他用水，以至河渠或溝道，得使其水通過鄰地。但應擇於鄰地損害最少之處所及方法為之。……第一項但書之情形，鄰地所有人有異議時，有通過權之人或異議人得請求法院以判決定之。」、「土地所有人非通過他人之土地，不能設置電線、水管、瓦斯管或其他管線，或雖能設置而需費過鉅者，得通過他人土地之上下而設置之。但應擇其損害最少之處所及方法為之，並應支付償金……第七百七十九條第四項規定，於第一項但書之情形準用之」，民法第779條第1、4項、第786條第1、4項定有明文。又按「三、為確保土地所有人及鄰地所有人之權利，爰增訂第四項，使其得以準用第七百七十九條第四項，以資周延。又其準用範圍限於損害最少處所及方法有關之異議程序規定，不包括償金，併予指明」，民法第786條立法理由參照。另按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並須以當時之事實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文字，致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視解釋結果是否符合公平原則（最高法院10
5 年度台上字第595號判決意旨參照）。惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例、105 年度台上字第2070號判決意旨參照）。
2.觀台灣中公司油111年6月30日函：「辦理天然氣管線設備之新設、增設、改裝或拆除手續，應取得天然氣管線設備裝設位置上之土地或建築物所有權人或其他利害關係人之書面同意，或由申請人簽具切結書…」；台灣自來水公司111年6月30日函：「用水設備如需使用或通過他人之土地…，申請用水人應事先取得所有權人或管理人之同意書，或外線使用他人土地依自來水法第六十一條之二規定取得確認有埋設權之證明文件」；台電公司111年7月1日函：「現有巷道埋設地下管線，應先取得土地所有權人書面同意文件。」；苗栗縣政府111年7月4日函：「下水道法為特別法，因此，汙水管線之埋設倘有通過私人土地之情形，應優先適用下水道法第14條，亦即並非取得地主同意書之方式為之，而係無論地主是否同意，下水道機構均係以發放償金之方式補償土地所有權人後埋設汙水管線。」等節（見本院卷第149、151、153、155頁）。堪認本件所涉原告稱通行權及五大管線之問題，已經本院函詢相關主管機關，而渠等單位對於天然氣管線、自來水管線、電線或是下水道等設施之設置，均有其個別之規範，並非均需由地主出具同意書。故一般土地買賣契約並無「提供附近地主之土地使用同意書」之約定，該約定僅徒增土地買賣履約之不確定性，實難認兩造間有此約定。況兩造係購買土地，又各自委任不動產經紀人協助，衡諸一般常情，買賣雙方若有饒進財應提供契約以外文件之特約，定將此重要之文件提供事項明確記載於買賣契約中或另以書面約定，以免將來徒生爭議。若無約定時，自難逕認此事項以成為系爭契約之一部份，而此應僅屬原告一方之考量，非系爭契約之雙方均應遵守之約款。原告主張既屬原告自己之考量，其於購買系爭土地時，衡情其交易前，當應進一步積極向第三人取得其所需之同意書等，然原告捨此未為，卻在無其他積極事證之情形下，事後將責任歸咎於被告饒進財，實難採信，再者，依前開判例，解釋契約應以文義解釋為主，然遍觀系爭契約，並無「提供附近地主之土地使用同意書」之約定，原告雖稱此為系爭契約必要之點，否則無非捨文義而不為，另探求非契約文義之事，與前揭實務見解相悖。原告並未舉其他證明其與饒進財就系爭土地之買賣有何系爭同意書之特約，且此約定係僅原告憑空主張，自應由其負舉證之責。是在此約定並非土地出賣人之主給付義務，既非兩造所約定，自難憑原告空言成為系爭契約必要之點，亦非出賣人所需負擔之附隨義務，縱使違反，亦不使系爭契約不成立，亦不構成不完全給付。至原告主張欣慧泰公司員工李承峰允諾將於特約事項載明由賣方出具私人土地（全部所有權人）系爭同意書云云，然此部分縱然屬實，欣慧泰公司亦係原告所委任，並非饒進財之代理人，亦不因此對饒進財生效，原告此部分主張亦屬無據，附此敘明。
3.原告主張原告當初購買系爭土地之真意，目的在於在於購地建屋自住，請求法院依照民法第153條第2項規定審酌事件性質，斟酌兩造在通常交易上所意欲或接受之情形，認定系爭契約不成立云云。惟觀系爭契約第4條約定：「第四條、土地類別：二、建地：買賣標的如為建地，不得作為法定空地、建蔽率、容積率或通行權使用之土地，且須可申請為建造之建築用地，並應提供賣方或第三人土地使用權同意書(若無則免除)使買方的申請建造興建房屋，縱土地完成移轉登記予買方，賣方仍應擔保前述責任。」、第9條第4項約定：「第九條、土地點交：四、買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後五日內辦理點交，但雙方同意點交日最遲不得逾民國111年1月15日」等節，佐以由上開建築法第48條及苗栗縣建築管理自治條例規定，堪見如原告卻欲以系爭土地建築房屋，而欲取得建築執照，僅需檢附建築線指定圖等文件即可。系爭買賣契約第4條約定買賣標的如為建地，賣方應擔保買賣標的不得作為法定空地、建蔽率、容積率或通行權使用之土地，且須可申請為建造之建築用地，使買方得申請建造興建房屋，是依約饒進財所應擔保之義務為系爭土地得申請建造房屋，而原告前向苗栗縣政府函詢系爭 得否聲請建築執照，苗栗縣政府以111年2月25日府商建字第1110035137號函回覆並說明：「二、本管為建築主管機關，係民眾興建建築物所需而受理申請建築線指定(示)業務，經查本府地籍套繪圖資，頭份市○○段000○00000○000○000地號等4筆土地係套繪為現有巷道，自道路中心線均等退讓寬度6公尺。三、倘同段856-1、856-2地號土地申請建築，依據苗栗縣建築管理自治條例第八條規定：『建築基地面臨現有巷道申請建築，免附該巷道之土地權利證明文件。』，因建築基地面臨現有巷道，免出具該巷道土地通行同意文件」。而本件之建築主管機關即苗栗縣政府已明確說明系爭856-1、856-2地號土地申請建築，因已有現有巷道供出入，免出具該巷道土地通行同意文件，即得以興建建築。系爭契約既未約定應以何種方式取得主管機關指定建築線，應認於簽約時系爭土地有取得建築線之資格者，即符合契約約定之得建築效用，本件系爭土地既然已連接現有巷道，即無須檢附私設通路之土地權利證明文，亦徵原告此部分主張無理由。綜上，依目前現有卷證，系爭土地並無不能申請建照或申請建照被駁回之情形，則尚難僅因周邊可能有通行爭議，原告即自行斷認不能在系爭土地建屋，則縱原告主張其係為購地建屋自住為真實，則此目的亦非不可達成，其以此主張系爭契約不成立，實難認有理由。
4.從而，原告依照債務不履行規定向饒進財主張解除系爭契約，並無理由。
（二）被告向原告主張解除系爭契約，是否有理由？
1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第229條第1項、第254條、259 條第2款定有明文。
2.觀系爭契約第10條第2項約定：「第十條、違約解除契約暨賠償責任：二、買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期應給付價款萬分之二計算違約金予賣方(自逾期之次日起至完成給付日止)；經賣方定七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。如因買方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。惟已移轉於買方或其指定登記名義人之產權，買方或其登記名義人應於本契約解除後，立即無條件返還賣方。」。經查，本件自兩造簽約時除原告已給付買賣價金95萬元外，原告迄今仍未遵期繳納各期款項合計853萬元，原告未盡其給付價金之義務，已屬違約，又饒進財並無違反契約約定，原告向被告饒進財依照債務不履行之規定主張解除契約並無理由，已如前述。饒進財已於111年2月21日以三灣郵局000002存證信函通知原告，催告原告依約於7日內給付剩餘之買賣價金853萬元，否則將解除系爭契約並沒收買賣價金等節，並副知第一建經公司。第一建經公司亦於111年3月1日台北體育場郵局000227號存證信函依系爭買賣契約第10條第4項約定，向原告催告請其7日內給付餘款853萬元匯入履約保證專戶，否則第一建經公司將依據買賣契約、價金信託履約保證申請書，依據契約所訂違約之規定辦理等節。然原告迄今仍未盡其給付餘款之義務，饒進財以111年5月11日以竹南照南郵局000031號存證信函向原告表示解除系爭契約，自屬有據，是系爭起約於原告收受前開存證信函時，即已解除。
3.饒進財既已向原告解除系爭契約，惟解除其約後，原本饒進財仍對原告負有返還系爭房屋之價金並附加自受領時利息之義務。惟本件兩造於系爭契約第10條第2項約定：「如因買方擅自解約，不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，同意賣方得沒收已支付全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」等節（見本院卷第28頁）， 是本件既因買方即原告不為給付，而遭饒進財解除契約，則饒進財可於解除系爭契約後，仍可沒收原告已給付之價金作為違約金。
（三）如前所述，饒進財已合法解除契約在先，則其違約金是否過高？
1.按定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。104年12月31日修正前消保法施行細則第15條亦定有明文(其中消保法施行細則第15條第2項於修正後已移列至消保法第17條第5項)。次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250 條第1、2 項前段定有明文。又按又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得依職權減至相當之金額。再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，上開違約金不論是懲罰性或損害賠償預定性之違約金，法院均得酌減。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額，以為酌定之標準（最高法院79年台上字第1915號判例要旨、84年度台上字第850 號判決要旨參照）。
2.經查，查饒進財雖非企業經營者，但兩造買賣之標的既係不動產，而交易之契約，仍屬一般不動產交易之制式定型化契約，其中關於買方違約金之約定即系爭契約第10條第2項約定：「如因買方擅自解約，不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，同意賣方得沒收已支付全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」等節（見本院卷第28頁），其內容文字仍與一般成屋買賣定型化契約內容極為相似，故審酌此違約金是否過高時，仍可參酌內政部依消費者保護法第17條公告之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12點第1項規定：「賣方違反第8點（所有權移轉）第1項或第2項、第10點（交屋）第1項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；『惟該違約金以不超過房地總價款百分之15為限』」。本件系爭土地總價為853萬元，則系爭土地總價款作為違約金之上限即127萬9500元（計算式：853*15*100%＝1,279,500元）。如饒進財沒收原告已繳付之價金作為違約金，顯然仍未超過上開已上限，本院無庸酌減。從而，原告主張被告沒收之違約金過高，實難認有據。
（四）原告請求欣慧泰公司返還95 萬元，是否有理由？
1.按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條、第26條第2項亦有明文。準此，經紀人員應以不動產說明書作為說明，其說明之義務，亦應以此為限，非無限上綱。
2.系爭合約並非不成立，而係嗣後因原告未繳納系爭合約之買賣價金，而遭解除契約，已如前述，則系爭契約既無不成立之情節，欣慧泰公司請求給付服務報酬之條件即已成就，自可對原告請求服務報酬請求權，原告主張欣慧泰公司應返還所收受之服務報酬，自屬無據。況觀系爭合約之內容，並無撰寫任何有關饒進財需提供系爭同意書之部分等節（見本院卷第23-31頁），揆諸前揭說明，欣慧泰公司之說明義務應以系爭契約相關之現況說明書為限，其並無說明系爭土地是否應提供系爭同意書之義務。況系爭土地是否應提供系爭同意書，歷經兩造、本院多次函詢縣政府，提出各種套繪之資料後，兩造間尚有爭議，自難以苛求擔任經紀人之欣慧泰公司於系爭契約訂約之初即有此判斷義務，否則不啻使經紀人負擔如同建築師事務所般之專業義務。再者，對比一般建築師事務所申請建照、指定建築線之費用，欣慧泰公司所收取之經紀人報酬，僅屬些微，若要求其應負擔此等具建築專業之義務，亦有輕重失衡之情，難認欣慧泰公司有何因執行仲介或代銷業務之故意或過失致原告受損害之情，附此敘明。
六、綜上所述，原告主張依解除系爭契約，難認有據，饒進財解除系爭契約，而可沒收已給付之95萬元之違約金部分，原告自不得請求返還，亦不得對欣慧泰公司請求返還服務報酬。
是原告主張欣慧泰公司、饒進財應給付原告95萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 10 月 31 日
民事第一庭 法 官 何星磊以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 111 年 11 月 1 日
書記官 李宜娟