臺灣苗栗地方法院民事判決111年度訴字第275號原 告 洪麗香被 告 李嬌蓮訴訟代理人 賴燕華被 告 賴明君上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國111年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：苗栗市○○段○○○○段○000地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人賴炳華及被告李嬌蓮、賴明君共有（應有部分各為792/2000、208/2000、1/2），另同段747建號建物（下稱系爭房屋）原為賴炳華及被告賴明君共有（應有部分各1/2）【系爭土地、系爭房屋合稱系爭房地】。被告賴明君於民國110年9月27日將系爭房地出賣被告李嬌蓮，被告李嬌蓮於110年10月8日登記為系爭房地共有人（土地、房屋應有部分各為151/250、1/2）。惟賴炳華為系爭房地共有人，依土地法第34條之1及第104條規定，對被告賴明君出賣之系爭房地應有部分有優先承買權，詎被告賴明君出賣系爭房地持分未通知賴炳華，故被告間買賣契約及登記不得對抗賴炳華；賴炳華嗣於111年1月5日過世由原告繼承其權利，爰依土地法第34條之1第4項、第104條規定及繼承法律關係，提起本訴。並聲明：㈠確認被告間就系爭房地於110年9月27日成立之買賣契約及於110年10月8日所為之系爭房地所有權移轉登記均無效。㈡被告李嬌蓮應塗銷系爭房地於110年10月8日所為之所有權登記，回復為被告賴明君所有。㈢確認原告就系爭房地（權利範圍各為1/2）有優先承買權存在。
二、被告則以：被告賴明君因繼承祖父賴世柱而取得系爭房地持分，惟賴世柱在外積欠第三人台新資產管理股份有限公司及被告李嬌蓮（下合稱債權人）之借款，被告賴明君為處理陳年債務，乃與債權人協商，嗣由被告賴明君將系爭房地持分及同段511-2、565-1地號土地持分併同出賣予被告李嬌蓮，將買賣價金作為債權人之借款返還；被告間之買賣契約為有效；原告並無優先承買存在等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、下列不爭執事項，兩造同意屬實，法院得逕採為判決基礎：㈠系爭土地於89年間原為賴炳華及被告李嬌蓮、賴明君共有（
應有部分各為792/2000、208/2000、1/2），另系爭房屋原為賴炳華及被告賴明君共有（應有部分各1/2）。（見本院卷第19、21頁）㈡被告賴明君於110年9月27日將系爭房地持分出賣被告李嬌蓮
，被告李嬌蓮於110年10月8日登記為系爭房地共有人（土地、房屋應有部分各為151/250、1/2）。（見本院卷第51至63頁）㈢賴炳華於111年1月5日死亡後由原告於111年4月13日以分割繼承登記為系爭房地所有權人（見本院卷第51至63頁）。
四、法院之判斷：㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；土地法第34條之1第4項、第104條第1項定有明文。又按，土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係，若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地（最高法院
72年台抗字第94號判例意旨參照）；另土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力；優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記（最高法院65年台上字第853號判例意旨、最高法院大法庭109年度台上大字第2169號裁定意旨參照）。另按土地法第104條第1項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號判例意旨參照）。
㈡經查，被告賴明君出售其系爭房地持分予被告李嬌蓮，為兩
造所不爭執（不爭執事項㈡），惟被告賴明君出售系爭土地持分時，被告李嬌蓮亦為共有人，此為共有人間互為買賣應有部分，而無土地法第34條之1第4項規定之適用，故原告就被告賴明君出賣其系爭土地應有部分，並無該條項優先承買權之適用。至被告賴明君出賣系爭房屋持分時，賴炳華固依土地法第34條之1第4項規定有優先承買權，惟揆諸前開說明，該條項之優先承買權僅有債權效力，而被告間既已以買賣為原因為系爭房屋應有部分之移轉登記，則賴炳華自不得依買賣為無效而塗銷移轉登記。再者，土地法第104條第1項優先承買權之規定係基地與房屋分屬不同之人所有，且房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在，為其前提要件，被告賴明君出賣其系爭房地持分時，並無系爭房地分屬不同人所有之情形，況賴炳華亦未具有地上權人、典權人或承租人之身分，又其固為基地所有權人，然房屋所有人即被告賴明君亦無對系爭土地有何地上權、典權或租賃關係之情形，自與土地法第104條第1項規定不符。
㈢從而，賴炳華就被告賴明君出售系爭土地應有部分予共有人
即被告李嬌蓮，並無土地法第34條之1第4項規定之優先承買權；又被告賴明君出售系爭房屋應有部分予被告李嬌蓮既已完成移轉登記，則賴炳華不得主張買賣為無效而塗銷其移轉登記，本件原告起訴確認其優先承買權係為塗銷被告間系爭房屋之買賣契約登記以同一條件優先承買，惟揆諸前開說明，他共有人既不得主張買賣無效而塗銷登記，故本件縱經本院判決確認，仍無以除去其不安狀態，是原告提起本件確認訴訟，並無確認利益；再者，本件亦非土地法第104條第1項所規定之情形，賴炳華亦無該條項優先承買系爭房地之權利，故原告主張繼承賴炳華之權利而為本件如聲明所示之請求，均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 6 日
民事第一庭 法 官 黃思惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 6 日
書記官 林翰章