臺灣苗栗地方法院民事判決111年度訴字第282號原 告即反訴被告 甘俊傑訴訟代理人 邢建緯律師被 告即反訴原告 林新仁
陳宏昌共 同訴訟代理人 林明坤律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國111年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：兩造於民國111年2月26日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告以新臺幣（下同）180萬元向被告購買所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○段○00○00地號土地（下稱系爭土地），並委由第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經）擔任系爭土地買賣價金信託履約保證，原告業已支付買賣價金80萬元。詎系爭土地移轉登記以前，訴外人蔡文祥向原告稱被告前已將系爭土地出售於其，系爭土地有一物二賣之情形，且系爭土地旁之通行道路非公家鋪設，拒讓原告通行，而依系爭契約第7條第1項、第13條第1項約定，被告負有權利瑕疵擔保責任及協助排除通行問題之義務，原告乃於111年7月8日以存證信函催告被告於函到7日內排除系爭土地前開權利瑕疵及通行問題，惟被告經催告後仍未排除，爰依系爭契約第10條第1項約定、民法第254條規定解除契約，並依系爭契約第10條第1項後段約定，請求被告返還已付之買賣價金及同等價額之違約金各80萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告160萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於111年5月26日系爭土地第二次土地鑑界時，蔡文祥雖稱其為系爭土地之所有權人，然經被告解釋後，蔡文祥始知其配偶於101年間所取得之土地應係由系爭土地所分割而出為同段59之25地號土地，而非系爭土地，故系爭土地並無一物二賣之權利瑕疵。又系爭土地旁之通行道路係蔡文祥之母親蔡蕭鳳嬌於109年6月22日同意將其所有同段59-7地號土地之部分土地無償提供公眾使用，並由苗栗縣政府以水泥鋪面施作馬路（下稱系爭道路），由此可知系爭道路性質上應屬既成道路，並非如蔡文祥所述為非公家鋪設，其亦無權恣意封路，且被告亦以30萬元作為系爭土地通行同段59-7地號土地使用之補償予蔡蕭鳳嬌，嗣被告於111年7月12日以存證信函函覆告以原告，並無原告所述之權利瑕疵及通行權之問題存在，原告應依約履行契約等情，是原告主張系爭土地存有權利瑕疵而依系爭契約第10條第1項約定解除契約，並請求返還已付之買賣價金及同等價額之違約金各80萬元，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：系爭土地無權利瑕疵及通行權之問題，反訴被告本應於111年4月30日前將第三期買賣價金100萬元匯入履約保證帳戶，詎其卻逕向反訴原告擅自解約，經反訴原告催告反訴被告給付價金未獲置理，乃依系爭契約第10條第2項約定，以反訴起訴狀繕本送達反訴被告之日即111年8月16日作為解除系爭契約之意思表示，並請求反訴被告給付違約金80萬元。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告80萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭契約已於111年7月16日合法解除，反訴原告之請求於法無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院為行集中審理，協同兩造協議並簡化爭點整理如下：
一、兩造同意下列不爭執事項為真實，法院得逕採為判決基礎：㈠兩造於111 年2 月26日簽訂系爭契約，由原告以總價180 萬
元向被告購買系爭土地，並委由第一建經擔任系爭土地買賣價金信託履約保證，而原告已給付第一期及第二期買賣價金共80萬元至履約保證帳戶。
㈡被告有於111 年6 月29日以頭份郵局第217 號存證信函催告
原告於7 日內應依系爭契約給付第三期買賣價金100 萬元，如未履行即依系爭契約第10條第2 項約定，解除系爭契約，並沒收已給付之買賣價金80萬元（見本院卷第29至30頁）㈢原告有以臺中法院郵局第1597號、第1609號存證信函催告被
告於7 日內應依系爭契約第7 條第1 項、第13條第1 項約定履行排除系爭土地與鄰地間之土地糾紛，該存證信函於111年7 月8 日送達被告（見本院卷第37、41頁）。
㈣原告有以臺中法院郵局第1710號存證信函表示依系爭契約第1
0條第1 項約定，向被告解除系爭契約，該存證信函於111年
7 月22日送達被告（見本院卷第45頁）。㈤被告有以竹南中港郵局第104 號存證信函向原告表示並無原
告所指稱之糾紛存在，並限原告於7 日內將第三期買賣價金
100 萬元匯入履約保證帳戶，該存證信函於111 年7 月13日送達原告（見本院卷第107 至110 頁）。
㈥蔡文祥之妻林家蓮前於101 年10月16日有向被告陳宏昌、訴
外人陳永金、林珈億購買同段59之17地號土地部分，嗣分割為同段59-25 地號土地（見本院卷第83至91頁）。
㈦被告有因蔡文祥稱欲封路乙情，於111 年5 月27日向南庄鄉公所陳情（見本院卷第99頁）。
㈧系爭土地前通行之水泥路面通道即系爭道路（如本院卷第141
至143 、159 頁之照片）位於同段59-7地號土地上，為苗栗縣政府所鋪設，亦為系爭契約第13條第1 項所約定之通路（見本院卷第97頁）。
㈨被告有於111 年7 月30日與蔡蕭鳳嬌再簽立土地通行權使用
協議書。（見本院卷第105 、106 頁）㈩被告已於111 年8 月16日依系爭契約第10條第2 項約定，向原告解除系爭契約。
二、兩造爭執事項：㈠本訴部分：
系爭土地有無權利瑕疵及不能通行之問題？被告有無違反系爭契約第7 條第1 項、第13條第1 項約定？原告依系爭契約第10條第1 項約定及民法第254 條解除契約，有無理由？其依系爭契約第10條第1 項約定請求被告返還買賣價金80萬元並給付原告80萬元之違約金，有無理由？㈡反訴部分：
反訴被告有無擅自解約致契約解除之情形？反訴原告依系爭契約第10條第2 項後段沒收反訴被告已支付之買賣價金80萬元，有無理由？
肆、法院之判斷(得心證之理由)：
一、本訴部分：㈠按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
張任何權利，民法第349條定有明文。又依系爭契約第7條第1項約定「賣方保證就本買賣標的的產權絕無任何瑕疵。如第三人向買方主張任何權利或發生糾紛時，應由賣方於產權移轉登記前負責排除，若賣方受有損害，賣方除負權利擔保責任外，並負損害賠償責任」，及第13條約定「現況通行進入本標的之道路為相鄰土地所有人共同同意公家鋪設使用，賣方確認無誤，如有通行問題，賣方需協助排除」（見本院卷第23、25頁），有系爭契約影本在卷可憑。本件原告固主張系爭土地有第三人蔡文祥主張對系爭土地有所有權及拒絕原告通行等情。惟查：
⒈系爭土地所有權人為被告二人，有土地謄本在卷可憑（見本
院卷第219頁），訴外人蔡文祥固對系爭土地稱其有所有權，惟未有任何佐證以資證明，況且，蔡文祥之妻林家蓮前於
101 年10月16日有向原告陳宏昌、訴外人陳永金、林珈億購買同段59之17地號土地部分，嗣分割為同段59-25 地號土地（見不爭執事項㈥），亦無購得目前系爭土地部分，蔡文祥更非該買賣契約之當事人，難僅憑蔡文祥空口揚言系爭土地為其所有即認系爭土地有何權利瑕疵。另原告雖主張系爭土地上有他人之坡坎及圍牆占用，然系爭土地上是否有他人地上物占用，難僅憑原告所提照片數張茲以證明，縱有，第三人是否得向系爭土地主張何權利，亦未經原告舉證，且亦可能僅為原告購地後應向第三人主張拆屋還地之問題，難認此為權利瑕疵。
⒉再者，依原告所提買賣歷程記錄（見本院卷第47頁之原證六
）可見，兩造於111年4月間、5月間至系爭土地鑑界時，蔡文祥有到場爭執，而被告有因蔡文祥揚稱欲封路乙情，於11
1 年5 月27日向南庄鄉公所陳情（見不爭執事項㈦），並自行向民意代表確定系爭道路通行狀況，並有被告所提之對話紀錄（見本院卷第95頁），足見被告就系爭土地之通行問題，並無拒絕依約協除排除之情形。又況，系爭土地旁之系爭道路為苗栗縣政府所鋪設，而系爭道路所佔用之土地為訴外人蔡蕭鳳嬌所有（見不爭執事項㈧），蔡蕭鳳嬌亦就其所有部分土地作為系爭道路無償供公眾通行乙情，已出具永久無償使用同意書，並有該同意書在卷可憑（見本院卷第241頁），並據證人陳紹祺於本院審理中證述：伊為南庄鄉鄉民代表，系爭道路因為有鄉民陳情坡度太陡需要改善降低坡度，伊乃受縣議員委託處理本案，伊當時有去找地主蔡蕭鳳嬌向其說明此源由，有告訴她簽這份同意書的意義，是供公眾使用沒有補償，她同意後乃將身分證及印章交給我，伊是在蔡蕭鳳嬌的同意下代簽署其姓名，蔡蕭鳳嬌並親自用印等語明確（見本院卷第190、191頁），又證人為民意代表，與蔡蕭鳳嬌間亦查無何仇恨過節，實無需冒偽造文書之風險於未經蔡蕭鳳嬌同意下偽造其署押及印文，其證述應堪可採，足見蔡蕭鳳嬌已同意系爭道路供公眾通行無疑，故系爭土地本無不能通行系爭道路之情形。至原告雖執詞稱蔡蕭鳳嬌僅係同意修繕道路，並無同意通公眾通行等語，並提出苗栗縣政府政風處訪談紀錄為憑（見本院卷第267頁），惟查，系爭道路存在至少逾50年，且係由苗栗縣政府所鋪設，業據證人陳紹祺證述在卷（見本院卷第190頁）及證人蔡文祥（47年生）證述：系爭道路在我小學時候就有等語（見本院卷第193頁），且依證人陳紹祺改善道路工程係因有鄉民陳情該坡度太陡，行走危險等情，足見系爭道路應係供公眾通行許久，蔡蕭鳳蕭長居此處當知之甚明，而其既經證人陳紹祺說明後，簽署該同意書，自無事後翻異其詞為不同意之解釋。
㈡從而，原告既未能舉證本件有何權利瑕疵或被告拒絕依約排
除通行問題之情形，故其請求依系爭契約第10條第1項、民法第254條解除系爭契約，並依該條項請求返還已付價金及同額違約金各80萬元等情，為無理由。
二、反訴部分：㈠經查，系爭契約未經反訴被告合法解除，業如前述，系爭契
約既仍合法存在，故反訴原告主張反訴被告有擅自解約乙情，請求依系爭契約第10條第2項約定解除契約並請求沒收給付違約金80萬元等情，亦無理由。
㈡再者，按當事人間有約定解除權者，就其解除權發生之原因
、解除權行使之方法、解除後之效果，有特別約定者，應依其約定（最高法院93年台上字第32號判決意旨參照）。查系爭契約第10條第4項既已約定「除本契約有特別約定外，買賣雙方之任一方如發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日期限催告仍未履行，雙方同意由第一建經進行最終催告，逾期仍未履行且未向法院提起民事訴訟者，經未違約之一方以書面通知違約方解除契約完成，本契約即生解除之效力……」，自為優先於民法有關解除契約約定，自應優先適用；又系爭契約第10條第2項所指解除契約，應解釋為有關違約金之給付在催告後不履行之解除契約約定，尚不得作為不履行任何契約義務之解除契約約定，否則，系爭契約第10條第4項所約定須第一建經為最終催告之特別約定將形同具文，是以，本件反訴原告亦未經由第一建經對於反訴被告進行最終催告，亦不生解除契約之效力，附此敘明。
伍、綜上所述，原告之本訴及反訴原告之反訴均無理由，應予駁回。又原告之本訴及反訴原告之反訴既經駁回，其等假執行之聲請亦失所附麗，均應一併予以駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 11 月 29 日
民事第二庭 法 官 黃思惠以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 29 日
書記官 林翰章