臺灣苗栗地方法院民事判決111年度訴字第211號原 告 魯柏廷訴訟代理人 李逸文律師（兼送達代收人）被 告 吳翠樺訴訟代理人 江錫麒律師（均法扶律師）
柯宏奇律師周銘皇律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國112年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告因無力清償苗栗縣公館鄉農會（下稱公館農會）貸款，故將苗栗縣○○鄉○○○○○○段000地號土地及其上374建號建物（門牌號碼：館東村2鄰忠孝路124號，含增建部分，增建面積範圍如附圖苗栗縣苗栗地政事務所〈下稱苗栗地政〉民國111年10月26日土地複丈成果圖A、B、C所示，下稱系爭建物）售予原告，原告並同意日後被告就系爭建物可提出買回要求；其後兩造於108年9月1日簽署房屋租賃契約（下稱系爭租約），由原告將系爭建物出租予被告，租期自同年9月1日起至111年8月31日止，租金每月21,000元，於每月10日前繳納，如拖欠租金達兩期以上，經原告催告限期繳納仍不給付時，原告得終止租約，倘被告不交還系爭建物，應支付按租金10倍計算之違約金。詎被告積欠自110年1月10日起迄111年1月10日止共13期租金未繳，經原告於110年10月10日催告被告於7日內給付，被告未按時給付，爰以起訴狀繕本送達作為終止系爭租約意思表示，租約終止後被告即屬無權占有，故擇一依民法第767條第1項前段、第455條規定請求被告騰空遷讓返還系爭建物，並依系爭租約第3條請求被告給付積欠上開13期租金共計273,000元，另依系爭租約第6條第2項請求被告按月給付不交還系爭建物之違約金21萬元等語。並減縮聲明：㈠被告應將系爭建物騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告273,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告210,000元。
二、被告則以：上開土地及系爭建物係經被告胞弟吳家文繼承取得，然因無力清償公館農會貸款，遂經友人介紹認識原告，並與原告約定由吳家文以買賣為原因移轉登記上開土地及系爭建物予原告，再由原告向銀行貸款，以貸得較多款項及較低利息借款，供清償公館農會貸款，餘額再供被告支用，且為取信放款銀行，再由兩造通謀虛偽簽署系爭租約，作為原告還款來源，從而原告與吳家文間買賣移轉所有權行為，及兩造間系爭租約均屬通謀虛偽意思表示，前者應屬借名登記關係、後者依民法第87條規定無效，且系爭建物現係吳家文同意由被告母親使用，而非被告占有，原告主張為無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造協議簡化爭點如下（本院卷第142至144頁、第356至358頁）：
㈠不爭執事項⒈上開土地、系爭建物原登記為訴外人王春花單獨所有，其後
於92年3月21日以分割繼承為由移轉登記予訴外人吳榮輝單獨所有，並於99年5月21日設定抵押權予公館農會，又於106
年7月26日以分割繼承為由移轉登記予吳家文單獨所有，再於108年8月16日以買賣為由，由吳家文移轉登記予原告單獨所有，復於同年月19日設定最高限額抵押權予台中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀），另於同年月26日以清償為由塗銷公館農會之抵押權設定。而系爭房屋登記總面積為16
2.24平方公尺（層次面積分別為：一層64.12平方公尺、二層77.36平方公尺、屋頂突出物7.52平方公尺、騎樓13.24平方公尺）、附屬建物（陽台）面積為8.54平方公尺（本院卷第21至23頁、第41至46頁、第107至133頁）。
⒉兩造有於108年9月1日簽署系爭租約，第2條約定「租賃期限
：自民國108年9月1日起至111年8月31日止計3年。」、第3條約定「⒈每月租金新台幣21000元，每月10日以前繳納。…⒉保證金新台幣42000元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。
」、第6條約定「⒈乙方（即被告）違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩期以上，經甲方（即原告）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止契約。⒉乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之歷日起，乙方應支付按房租10倍計算之違約金。」（本院卷第25至26頁）。
⒊被告與吳家文係姊弟關係（本院卷第129頁）。
⒋本院卷第27、246、260至261、266至292頁之通訊軟體「LINE
」（下稱「LINE」）對話紀錄，均屬兩造（原告暱稱「丹尼爾」、被告暱稱「苗栗房貸吳翠樺」或「Eva」，暱稱「李小花」之人則為原告員工）間對話；而原告有於110年10月7日以「LINE」向被告表示何以租金及欠款均未繳納，其後於同年月12日再向被告表示「到目前為止～租金未繳共10期～希望你七天內繳清～不然我要把房子收回～不租你了～」、「109年6月、10月未繳＋110年2月、3月、4月、5 月、6月、7月、9月、10月未繳共10期210000」（本院卷第246頁）；再經原告以起訴狀繕本送達對被告為終止系爭租約之意思表示（本院卷第16至17頁）。
⒌吳榮輝曾以上開土地及系爭建物向公館農會貸款150萬元，其
後經原告於108年8月22日清償餘額及費用共計958,278 元，經公館農會出具抵押權塗銷同意書（本院卷第190至236 頁）。
⒍上開土地自108至110年地價稅、系爭建物自109至111年房屋
稅均係由原告匯款（惟兩造爭執匯款來源）繳納（本院卷第314至336頁）。
㈡爭執事項⒈被告是否有占用系爭建物？若有，系爭租約是否因兩造通謀
虛偽而為意思表示而無效？若無，系爭租約是否經原告合法終止？⒉原告擇一依民法第767條第1項前段、第455條規定，請求被告
將系爭建物騰空遷讓返還原告，有無理由？⒊原告依系爭租約第3條請求被告給付110年1月到111年1月共13
個月租金273,000元，有無理由？另依系爭租約第6條第2 項請求被告按月給付違約金21萬元，有無理由？
四、本院之判斷：㈠爭點一：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任（
民事訴訟法第277條本文），則原告主張被告無權占用系爭建物乙情，既經被告否認有實際占用（本院卷第141、355頁），原告即應就該有利於己之被告有占用系爭建物之事實，負舉證之責。然原告既已主張被告之母陳鳳玲方為實際占有使用系爭建物之人（本院卷第567頁），且經本院至現場履勘，系爭建物內確有擺放陳鳳玲之藥袋（本院卷第363頁本院履勘筆錄、第374至375頁現場照片），且系爭建物現登記用電用戶亦為陳鳳玲（本院卷第388至390頁台灣電力股份有限公司苗栗區營業處111年9月14日函文及函附用電用戶資料），故難認被告確有實際占用系爭建物。
⒉次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效（民法第87條第1項本文）。經查：
⑴依不爭執事項⒈，吳家文雖以買賣為原因將上開土地及系爭建
物移轉登記予原告，原告並提出成屋買賣契約書主張係因買賣取得（本院卷第406至413頁）。惟上開成屋買賣契約書第3條約定買賣總價為800萬元，並分為簽約款50萬元、完稅款150萬元、交屋款600萬元（本院卷第408頁），然其中簽約款50萬元僅簽立現金簽收單（本院卷第416頁）；另完稅款及交屋款合計750萬元，原告雖主張分別於108年7月19日、7月23日、8月14日、8月27日、8月28日、8月29日分別匯款、轉帳100萬元、50萬元、50萬元、200萬元、150萬元、200萬元，合計750萬元至代理吳家文處分上開土地及系爭建物之被告帳戶內（本院卷第401頁、第419至422頁原告帳戶存摺影本），然該等匯款、轉帳款項：
①於7月19日匯入之100萬元，分別於同日由原告員工李佩珊自
被告帳戶匯出106,896元，另被告帳戶有提領現金40萬元紀錄，其後於7月22日原告帳戶有現金存入40萬元，且同日被告帳戶有匯款49萬元至原告表哥陳立業帳戶內（本院卷第478頁被告帳戶存摺存款客戶歷史交易明細表、第516至524頁第一商業銀行北桃分行111年11月11日函文及函附匯出匯款及提款單據、第556頁個人戶籍資料查詢結果、第419頁原告帳戶存摺影本、第576頁原告民事準備㈢狀）。
②於7月23日、8月14日、8月27日、8月28日、8月29日分別匯入
之50萬元、50萬元、200萬元、150萬元、200萬元，均依序於同日匯入原告表哥陳立業之帳戶內，再依序於同日由原告表哥陳立業帳戶分別匯款50萬元、53萬元、200萬元、140萬元、205萬元至原告帳戶內（本院卷第478至480頁被告帳戶存摺存款客戶歷史交易明細表、第534至538頁中國信託商業銀行股份有限公司111年11月3日函文及函附客戶資料、交易明細、第419至422頁原告帳戶存摺影本）。
③從而上開原告匯款、轉帳款項，大多於匯入被告帳戶同日或
數日後即經原告員工轉出，或匯入原告表哥陳立業之帳戶，甚或再由原告表哥陳立業帳戶匯回原告帳戶內，礙難認原告確有依上開成屋買賣契約書約定給付買賣價金800萬元，故原告與吳家文間是否確有買賣上開土地及系爭建物之真意，已有疑問。
⑵又依不爭執事項⒉，兩造雖有簽署系爭租約，然依不爭執事項
⒋，原告員工有於110年2月17日向被告表示「今天記得轉房貸」、同年月18日向被告表示「房貸轉入了嗎？」、同年4月6日向被告表示「6月代墊、10月代墊、2月代墊、3月代墊，4期房貸未繳共84000＋借支6萬只回一期3000，共欠141000」、於同年5月10日向被告表示「6月代墊、10月代墊、2月代墊、3月代墊、4月代墊、5月代墊，6期房貸未繳共126000＋借支6萬只回一期3000欠57000＋110年房屋稅4423＝共欠187423」，經被告於同年5月10日詢問原告員工房子貸款總共多少錢，經原告員工表示「餘額約370左右」（本院卷第274至276頁、第280頁）；原告亦於同年4月25日向被告表示「房屋稅單到了～記得去繳稅～繳費單正本在公司～或是你拿錢來公司，我幫你繳也可以」，其後原告員工於同年5月25日表示「收4423房屋稅」（本院卷第278、286頁）；其後被告於同年5月13日向原告表示「我想好幾天，我決定還是把房子賣掉比較好。第一賣掉房子清償完欠你的費用。第二剩下的錢請你務必退還給我，我好安頓我的家人。第三可能要麻煩你授權給我，我會自己去找人看房子…」，並經原告於同日回覆「沒問題」（本院卷第282至284頁）；又原告亦確有向台中商業銀行辦理個人購屋貸款395萬元，自108年8月22日至128年8月22日分為20年清償，並以其中貸款金額958,278元清償公館農會貸款（本院卷第428至464頁台中商業銀行總行111年9月29日函文及函附貸款資料）。故依上開對話內容及貸款資料，可知原告員工係向被告催繳房貸，每期為21,000元，且被告有另向原告借支未清償，原告亦有通知被告繳納房屋稅，而經被告給付予原告員工，另被告仍得決定出售房屋，以償還積欠原告之款項，餘款仍歸由被告，並經原告同意，足認兩造間實具有原告以系爭建物貸款後，與被告成立借貸關係，並由被告清償系爭建物之房貸、房屋稅，且被告仍保有處分權限之合意無疑。
⑶原告雖主張其有持上開土地及系爭建物向台中商銀貸款，並
給付系爭建物之地價稅、房屋稅，且110年1月後之貸款均係由原告繳納，原告與吳家文間並非借名登記關係，又被告確有實質給付每月21,000元租金等語（本院卷第572至577頁）。然依本院上開認定，原告既未實際給付買賣價款予吳家文指定之被告，縱原告取得上開土地及系爭建物所有權，亦僅係用以貸款後，與被告成立借貸關係，房貸及稅捐仍係由被告給付，被告亦保有系爭建物處分權，原告依不爭執事項⒍縱有匯款給付地價稅、房屋稅，亦無從排除係由被告交付款項委託原告給付，抑或由原告代墊後再請求被告返還之情狀，尚無從據以認定兩造確有簽署系爭租約，由被告承租系爭建物之真意。
⑷綜上所述，原告既未實際依與吳家文間之成屋買賣契約書給
付買賣價款800萬元，且實際上係由原告以系爭建物貸款，與被告成立借貸關係，但仍約定由被告清償系爭建物房貸、房屋稅，而原告向被告催討之每期房貸21,000元，實與系爭租約形式約定之租金21,000元相等，又原告亦自承被告並未繳納系爭租約第3條第2項約定之保證金42,000元等語（本院卷第140頁），足認兩造並無由被告租賃系爭建物之意思，而係通謀虛偽締結系爭租約，依民法第87條第1項本文規定，系爭租約應屬無效。而系爭租約既屬無效，本院即無再行贅予判斷原告有無合法終止系爭租約之必要，附此敘明。
㈡爭點二、三：⒈依上所述，原告既未舉證被告確有占用系爭建物，又系爭租
約亦屬通謀虛偽意思表示而無效，從而原告擇一依民法第767條第1項前段、第455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭建物，均屬無據，應予駁回。
⒉又依本院上開認定，系爭租約既屬無效，故原告依系爭租約
第3條請求被告給付110年1月到111年1月共13個月租金273,000元本息，另依系爭租約第6條第2項請求被告按月給付違約金21萬元，俱屬無據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後核於本判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 2 月 22 日
民事第二庭 法 官 劉奕榔以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 22 日
書記官 郭娜羽