臺灣苗栗地方法院民事判決
111年度訴字第414號原 告 陳鳳元訴訟代理人 胡陞豪律師被 告 林佳樺訴訟代理人 黃秀蘭律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國112年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰捌拾貳萬伍仟陸佰捌拾元，及自民國一一一年十一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決所命給付，於原告以新臺幣玖拾伍萬元為被告預供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰捌拾貳萬伍仟陸佰捌拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國111年3月17日與被告簽訂不動產買賣契約(下稱系爭契約），由原告購買被告所有坐落苗栗縣○○鎮○○段000地號土地（面積3078.96平方公尺，權利範圍：應有部分10,000分之527），暨坐落其上門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里○○○00○0號建物（權利範圍：全部，下稱系爭房屋），約定買賣價金為新臺幣（下同）11,200,000元，並於111年4月18日完成所有權移轉登記 ，原告並已依約給付全額買賣價金完畢，被告並於111年4月27日交付系爭房屋。
㈡、詎於交屋後，原告於111年6月間經鄰居告知後，方知系爭房屋存有傾斜情形，經原告於同年月16日向房仲反應，並央請房仲代為通知被告出面說明協商後未果，原告遂於同年8月10日委請社圑法人臺灣省土木技師公會(下稱臺灣省土木技師公會)就系爭房屋進行現況安全鑑定，鑑定結果認系爭房屋向後方傾斜，傾斜率達1/53，非工程性補償所需費用2,825,680元，而依目前實務上就傾斜屋之房屋結構安全性判斷標準，主要是以傾斜率是否小於1/200以及大於1/40為判斷，小於1/200則仍在安全範圍内，大於1/40則有明顯安全疑慮，必須重建(1/200≦傾斜率≦1/40)，本件系爭房屋之傾斜率已達1/53，十分接近1/40，且未來是否還會繼續傾斜，無人可保證，故已屬重大瑕疵甚明。而上開瑕疵造成系爭房屋減少之價值，依鑑定書所示即為2,825,680元。兩造於111年9月29日在苗栗縣竹南鎮調解委員會進行調解，經原告要求被告就系爭房屋有傾斜之瑕疵出面處理及請求減少價金，仍調解不成立。
㈢、為此，爰依民法第354條、第359條之瑕疵擔保請求權，請求減少買賣價金2,825,680元；又該2,825,680元雖經被告以買賣關係為由受領，嗣因原告行使減少價金請求權，被告受領該部分價金之法律上原因即不復存在。從而，原告自得依第179條不當得利規定請求返還。並聲明：
⒈被告應給付原告2,825,680元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告業已居住在系爭房屋長達15年之久，居住期間從未發現該屋有傾斜狀況發生；況且，被告於111年6月17日經由房仲獲悉原告上開反應後前往現場，即發現系爭房屋附近於111年6月8日曾因鄰地建案施工中，疑似因水土保持不良，而出現大量泥流之情況，附近居民更組成自救會發起連署行動，欲向該工地之建設公司協談相關賠償事宜。是以，縱認系爭房屋確有傾斜情事，亦應係發生於系爭房屋交付後，因鄰地施工不慎掏空地基所造成，並非被告所應負物之瑕疵擔保責任之範疇。
㈡、並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於111年3月17日簽訂系爭契約，約定由原告購買被告所有坐落在苗栗縣○○鎮○○段000地號土地(面積3078.96平方公尺，所有權應有部分10000分之527)，暨坐落其上系爭房屋，約定買賣價金為11,200,000元。
㈡、被告業已於111年4月18日辦理上開買賣標的之所有權移轉登記至原告名下；原告並已依約付清買賣價金，被告則於同年4月27日將系爭房地交付予原告。
㈢、原告於111年6月間始獲悉系爭房屋有傾斜現象。
㈣、原告於111年6月16日經由房仲向被告反應前揭房屋傾斜狀況，並請求被告出面進行協商。
四、本院得心證理由:
㈠、關於被告應否負瑕疵擔保責任部分:按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵」，民法第354 條第1 項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。查:
⒈原告主張系爭房屋存有傾斜情事一節，業已提出臺灣省土木
技師公會安全鑑定報告書乙份為憑(見院卷第201至275頁)，參諸上開鑑定報告所示，於原告提出上開鑑定聲請後，經該公會指派鑑定技師陳宏龍於111年8月17日前往現場會勘時，發現系爭房屋屋外後側走道下陷約7公分情形，經現場以測量儀分別自系爭房屋正面、左側進行傾斜測量結果，系爭房屋正面、側面之傾斜比率分別為1/308、1/53等情，核與原告主張系爭房屋存有傾斜情事，大致相符，是此部分事實，自堪認定。
⒉其次，依證人陳宏龍證述:本件為非致災性鑑定，非致災性的
原因比較複雜，比如說地下有浸水造成砂石流失，各種原因造成的傾斜速度不一樣，系爭房屋後方有條水溝，有明顯破裂情形，本件傾斜之原因為屋外後側走道水溝下陷所造成，房屋要造成這麼大傾斜，有可能水溝破裂之後水溝的水流入土壤造成房屋基地土壤流失，現場我所看到的房屋呈現前後不均勻傾斜，以我的經驗，建築物應該可以看到破壞的裂縫，但本件我進去系爭房屋看的時候，並沒看到明顯的損壞裂縫，只看到後側水溝呈現的破壞，依照水溝的裂縫損壞程度，屋內應該也要看到有相關的損壞裂縫，但現場沒看到，應該可以認定屋主有先針對屋內裂縫進行修繕等語(見院卷第192至194、197頁)。可知，依據系爭房屋傾斜之成因應係屋後水溝裂損後致水流侵入後，造成系爭房屋地基土壤流失，又參酌該屋後水溝裂損程度、房屋不均勻傾斜程度等因素判斷，系爭房屋屋內理應併同出現損壞或裂損情事，惟證人陳宏龍於到場鑑定時則未見該屋屋內出現任何損壞或裂損，依此，當可推論被告於交付系爭房屋前即曾針對因房屋傾斜所造成屋內裂損進行修繕完畢之事實。從而，原告主張:系爭房屋於依系爭契約交付時即已存在傾斜情事一節，應屬有據。
⒊至被告雖辯稱:上開房屋傾斜成因，應係被告於111年6月交付
系爭房屋後，因相距僅約6公尺之鄰地工址施工過程中水土保持不良，加諸雨勢造成土石流流向系爭房屋，因而導致系爭房屋地基遭掏空所致，上開鑑定報告漏未記載鄰地工程活動，故該鑑定報告結果不足採認云云，並提出泥流照片、竹南鎮大埔里里長參選人臉書貼文、系爭房屋與林地工址相對位置平面圖暨測量照片、GOOGLE電子地圖歷年街景圖及中央氣象局逐月降水量表、日雨量統計表等件為憑(見院卷第139至157、281至289、313至315頁)。然:
⑴觀諸上開鑑定報告所載，固揭明進行鑑定時鄰地並無工程活
動發生等情(見院卷第207頁)，惟參諸證人陳宏龍證述:鄰地活動工程如果是一般整地，是不會造成土石流失、房屋傾斜的情形，我於鑑定時雖未確認系爭房屋對面是否正在進行工程，但能確認的是該鄰地工程並未進行開挖的動作，而所謂鄰地之判斷，是指開挖深度如果為10米，則以10米作為鄰地之認定標準，鑑定當日系爭房屋周邊並無對鑑定方式有影響的工程活動發生等語(見院卷第192至193、196頁)，可知，關於鄰地工程活動之進行是否影響系爭房屋基地土壤流失、造成房屋傾斜之成因判斷，端視該鄰地工程活動之具體施作內容、鄰地與系爭房屋距離遠近而定，倘鄰地工程施作內容係進行基地垂直開挖，且鄰地與系爭房屋間之距離未逾鄰地之垂直開挖深度，則該鄰地工程活動始有可能影響系爭房屋基地土壤流失，而應列入鑑定參考因素。其次，依被告所提出之上開照片所示，其中泥流照片及111年6月8日、111年8月份之道路街景圖所示鄰地工程活動內容，均僅見平面整地，而未見有向下垂直開挖情形存在(見院卷第139、141、143、145、147、149、151、153、155、285、289頁)，核與證人陳宏龍所述鑑定時鄰地並無基地開挖工程活動存在一節，大致相符，故被告僅憑鑑定報告未將上開不足以影響鑑定結果之鄰地整地工程活動列載等情，即謂該等鑑定報告有所疏漏而非可採，已嫌率斷。
⑵再者，觀諸被告所提上開照片，雖可見鄰地與系爭房屋間之
道路路面上存有因降雨積水混雜泥沙，並沿山坡地地勢向下漫流之情形，然此顯係因上開鄰地工程平面整地時裸露之表面土壤經雨水沖刷後所形成，縱無該等鄰地工程活動存在，降雨積水本即依該處山坡地地形順勢而下，此由證人陳宏龍證述:系爭房屋是位在下坡的山坡地上，被告所提供之前揭照片所示土石流及積水現象，有可能是水流方向往系爭房屋流，每次下雨都是往系爭房屋流，有可能造成水滲到系爭房屋基地下方土壤，造成基地土壤軟弱流失而下陷等語(見院卷第192至193、196頁)，亦可佐徵。基此，被告依據上開照片內容，辯稱:系爭房屋傾斜係因鄰地工程活動泥沙流所造成，並進而以鄰地工程活動發生於本件交屋後為由，推論本件交屋時並無房屋傾斜情事存在云云，自屬無據。
⑶此外，綜合證人陳宏龍上開陳述內容，可知系爭房屋發生傾
斜之成因，或係為系爭房屋屋外後側走道水溝破裂致水流侵入系爭房屋基地、或係因歷次降雨沿地勢順流而下侵入系爭房屋基地等因素，致基地土壤流失造成房屋傾斜，然無論原因為何者，證人陳宏龍既已明確證述該等傾斜程度所造成應有之屋內裂損曾經修繕而不復見之情，自足認定該傾斜於本件交屋時即已存在之事實，故被告上開所辯，自非足採。
⒋又按房屋之主要功能，除供居住使用外，亦屬保值資產，而
具備重要之交換價值，系爭房屋於交付時既存有上開傾斜情事，衡諸通常交易觀念，縱未達影響結構安全之程度，仍必使系爭房屋之交換價值產生貶抑。是稽諸吾人生活經驗及社會常情，系爭房屋之傾斜情形自屬瑕疵，且非無關重要。故原告主張被告應負瑕疵擔保責任，當屬有據。
㈡、關於原告請求被告返還減少價金部分之不當得利部分:按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第359條前段及第179條分別定有明文。查，被告應就前揭系爭房屋傾斜瑕疵負擔保責任一節，俱經本院認定如前。又臺灣省土木技師公會鑑定手冊非工程性補償率共分為五級，依本件系爭房屋測量結果傾斜率1/53，應使用第三級補償率之算法計算，以本件系爭買賣標的總價11,200,000元，扣除土地費用6,000,000元(依附近建地價格平均計算)，估算系爭房屋價值為5,200,000元，非工程性補償率為54.34%，非工程性補償依上開建物價值計算後，其非工程性補償費用應為2,825,680元等情，有上開鑑定報告可參(見院卷第271頁)，再佐以證人陳宏龍於本院審理時陳述:臺灣省土木技師公會鑑定手冊關於非工程性補償之定義，是針對使用不便、價值減損之補償，依據土木技師鑑定手冊，傾斜度在1/200以上，認定是不需要有任何非工程性補償，1/200至1/40需另辦理工程性補償，1/40以下則要拆除重建等語(見院卷第195至196頁)。依此可知，如鑑定標的房屋結構安全無慮無須拆除重建時，建物傾斜補償之鑑估分成改善建築物傾斜率之工程性費用與建物傾斜補償二類，前者包括建物不須補強以增加結構強度時之修復工程費用，及建物出現安全顧慮時須進行補強工程以增加結構強度之補強費用；後者則指建物傾斜率大於1/200但未達1/40時，另因建物使用不便及價值折損之程度，額外估列之補償費用。本院審酌上開鑑定結果既係依臺灣省土木技師公會鑑定手冊辦理計算非工程性補償費，而有其客觀之標準，且係針對建物使用不便及價值折損之程度額外估列之補償費用，則以上開非工程性補償費用2,825,680元作為系爭房屋因傾斜瑕疵所受交換價值產生貶抑之認定標準，應屬適當。從而，原告主張系爭買賣契約應減少價金2,825,680元，應屬可採。又原告主張其於本件訴訟提起前即分別透過房仲及111年9月29日苗栗縣竹南鎮調解委員會進行調解時，對被告提出減少價金之請求一節，除提出line對話記錄、調解不成立證明書為憑外（見院卷第43至49、91頁），且未據被告爭執，則被告於收受上開減少價金請求後，仍保有已受領價金2,825,680元，自屬欠缺法律上原因，故原告請求被告應依不當得利規定返還該等款項，當為可採。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、第2 項定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第233 條亦規定甚明。從而，原告依民法第179條規定，請求被告給付2,825,680元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年11月9日起至清償日止，按法定利率即年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造各陳明願供擔保，聲請宣告准、免假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條規定。中 華 民 國 112 年 6 月 21 日
民事第一庭法 官 鄭子文以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後 20 日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 112 年 6 月 21 日
書記官 周煒婷