臺灣苗栗地方法院民事判決111年度訴字第421號原 告 劉木全訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師柯宏奇律師被 告 劉善璿
劉秀榮共 同訴訟代理人 蘇奕全律師複 代理人 陳思默律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國112年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告就如附表一、二所示不動產應與原告簽訂如附件所示相同條件之買賣契約，並於原告給付新臺幣肆佰參拾萬元時，將附表一所示土地所有權應有部分移轉登記予原告，並將附表二所示未辦理保存登記建物事實上處分權應有部分讓與原告。
訴訟費用由被告負擔各二分之一。
事實及理由
一、原告主張：被告與原告共有附表一所示土地，並於民國111年3月23日通知原告其以新臺幣（下同）430萬元出售附表一、二所示不動產應有部分，請原告於文到15日內表明是否主張優先承購權，原告即於同年3月29日對被告行使優先承購權，詎被告迄今未出面聯繫買賣事宜，爰依土地法第34條之1第4項之規定提起本件訴訟。並聲明：如主文第1項。
二、被告則以：被告前雖與訴外人湯士鏞就附表一、二所示不動產締結附件所示買賣契約（下稱系爭買賣契約），但該買賣契約已於111年4月1日合意解除，參諸土地法第34條之1第4項立法意旨係為減化共有關係，且多數實務見解認共有人需以相同條件承購，可知原告因優先承購權而成立之買賣契約與系爭買賣契約間存有從屬性，故被告與湯士鏞合意解除系爭買賣契約之效力，應及於原告行使優先承購權所成立之買賣契約，以尊重出賣人是否出售之自由意志，且未違反土地法第34條之1第4項之立法意旨等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；暨願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第162頁至第163頁、第209頁至第210頁）：
㈠、劉善璿（以下省略稱謂，並與劉秀榮合稱被告）與原告、劉明興、劉明生共有附表一編號1所示土地，應有部分依序為1/3 、1/3 、1/6 、1/6 。
㈡、劉秀榮與原告、劉明興、劉明生共有附表一編號2所示土地，應有部分依序為1/3、1/3、1/6、1/6。
㈢、劉善璿與劉石松、劉明興、劉明生共有附表二所示未辦理保存登記建物，應有部分依序為1/3、1/3、1/6、1/6。
㈣、劉善璿、劉秀榮就其等所有附表一所示土地及附表二所示建物之應有部分以430萬元之價格與湯士鏞締結系爭買賣契約（如附件）後，即於111年3月23日寄發存證信函通知附表一所示土地全體共有人，若共有人主張優先購購權，應概括承受上開出售之條件，並於文到15日內主張優先承購權。
㈤、原告於111年3月29日寄送存證信函通知被告其願意以上開出售條件購買附表一、二所示不動產，該存證信函於111年3月30日送達被告。
㈥、被告於111年4月1日與湯士鏞合意解除系爭買賣契約。
四、得心證之理由
㈠、共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。又該條所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，並得請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約（最高法院85年度台上字第793號、100年度台上字第432號判決意旨參照）。查被告於111年3月23日通知原告其等欲以430萬元之價格出售附表一、二所示不動產應有部分，請於文到15日回覆是否優先承購，原告即於同年3月29日通知被告願以同一條件承購等情，業據兩造所不爭執（見不爭執事項㈣、㈤），並有兩造往來存證信函及回執在卷可參（見本院卷第23頁至第26頁、第119頁至第121頁），堪認原告已合法行使優先承購權，則依前揭規定及說明，原告請求與被告簽訂如附件所示相同條件之買賣契約，並於其給付同一價格即430萬元之同時，將附表一、二所示不動產所有權或事實上處分權轉讓原告，並辦理所有權移轉登記，洵屬有據。
㈡、被告辯稱其與湯士鏞之系爭買賣契約已合意解除，故原告因優先承購權所成立之買賣契約亦已失效云云，然查：
⒈土地法第34條之1第4項所定之他共有人優先承購權，固應以
共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，能否任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用，非無疑義（有最高法院84年度台上字第2134號判決要旨參照）。
⒉被告與湯士鏞間之系爭買賣契約固於111年4月1日合意解除（
見不爭執事項㈥），然該合意解除係在原告行使優先承購權後所為，且參諸系爭買賣契約第3條約定：若共有人主張優先購買權時同意解除買賣契約等旨（見本院卷第172頁），及劉善璿於本院審理時所述：因原告主張優先承購權後，其認出售價格應有所調整，不願以相同價格出售予原告等情（見本院卷第60頁），顯然被告與湯士鏞合意解除系爭買賣契約係為規避原告優先承購權之行使，揆諸前揭說明，被告與湯士鏞合意解除系爭買賣契約，應不影響兩造間已成立之買賣契約效力，是被告辯稱兩造間之買賣契約亦已失效云云，尚屬無據。
五、綜上所述，原告依土地法第34條之1第4項規定，請求被告與之簽訂如附件所示相同條件之買賣契約，並於給付同一價格即430萬元之同時，將附表一所示土地所有權應有部分移轉登記予原告、附表二所示建物事實上處分權讓與原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 112 年 7 月 27 日
民事第二庭 法 官 何松穎以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 27 日
書記官 劉碧雯附表一：土地部分編號 土地坐落 面積（平方公尺） 權利範圍 所有權人 1 苗栗縣○○鄉○○里○段○○里○○段000000地號 689 3分之1 劉善璿 2 苗栗縣○○鄉○○里○段○○里○○段00000地號 8 3分之1 劉秀榮附表二：建物部分編號 門牌號碼 面積（平方公尺） 權利範圍 事實上處分權人 1 苗栗縣○○鄉○○村00鄰○○00號 148.5 3分之1 劉善璿 註：系爭買賣契約所載劉善璿出售此建物之權利範圍雖為10萬分之33333，惟被告與湯士鏞締約時之真意即為出售權利範圍3分之1，業經被告陳述明確（見本院卷第210頁），附此敘明。