臺灣苗栗地方法院民事判決111年度訴字第52號原 告 財政部國有財產署中區分署法定代理人 趙子賢訴訟代理人 程光儀律師
張義群律師被 告 邱寶美上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國111年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○段0000○0000○0000地號土地上如附圖所示：編號A、面積144.85平方公尺，編號B、面積145.53平方公尺，編號C、面積99.77平方公尺等建物拆除騰空後，將上開土地返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）18,872元，及自民國111年11月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自110年7月1日起至返還前項土地日止，按月給付原告942元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、判決第1項，如原告以290,000元為被告供擔保後，得假執行。
五、判決第2項得假執行。事 實
一、原告起訴主張：
（一）原告為苗栗縣○○鎮○○段0000○0000○0000地號土地（下稱系爭土地）之管理機關。兩造間原訂有（88）國耕租字第00650號國有耕地租賃契約書（卷第63頁，下稱系爭租約），租期自民國102年1月1日起至111年12月31日屆滿，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條及系爭租約約定，被告應將系爭土地作耕作使用。惟原告於108年11月27日派員至現場勘查時，發現系爭土地上建有2層磚造鐵皮建物（門牌號碼:苗栗縣○○鎮○○里○○00○0號，下稱系爭建物），現場未有任何耕作事實或農具、農作物等之擺設，被告顯非將系爭土地作為耕地使用至明。原告即於109年3月2日函告被告違反減租條例第16條規定，系爭租約自108年11月27日起全部無效。故被告自此後占用系爭土地即屬無權占用，爰依物上請求權，請求被告將系爭建物拆除騰空，並返還土地。
（二）被告無權占用系爭土地之不當得利計算：⒈系爭租約無效後，被告仍繼續無權占用系爭土地，受有相
當於租金之不當得利，而無權占用系爭土地之面積各為14
4.85、145.53及99.77平方公尺，原告僅以申報地價之年息百分之5計算被告所受相當於租金之利益，實屬合理。
又依系爭租約其他約定事項第21點第2項「前項租約終止、消滅或無效承租人應繳清租金，應計算之租約終止日、無效日之前1個月底或租期屆滿日。」，故系爭租約之租金僅計算至108年11月27日租約無效前一個月底即108年10月31日。是被告自108年11月1日起至110年6月30日止，無權占用系爭土地，應給付所受相當於租金之利益予原告，分別為新臺幣（下同）7,012元、7,032元及4,828元【計算式:申報地價×占用面積×年息率÷12×占用期間，元以無條件捨去】（金額詳如附表所示），共計為18,872元【計算式：7,012＋7,032＋4,828＝18,872元】。
⒉又被告不當得利之事實於其將系爭土地返還原告前仍繼續
存在，是依前開計算標準，被告自110年7月1日起至實際交還系爭土地之日止，仍應按月各給付原告350元、351元及241元，共計942元【計算式:350＋351＋241＝942元】。
（三）並聲明：⑴被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示編號A、面積144.85平方公尺之建物，編號B、面積145.53平方公尺建物，及編號C、面積99.77平方公尺建物拆除騰空後，將上開土地返還予原告。⑵被告應給付原告18,872元，及自租佃爭議調解申請書繕本送達被告翌日111年11月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，另自110年7月1日起至返還前項土地日止，按月給付原告942元。⑶訴訟費用由被告負擔。⑷願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：前地主劉金海有同意伊使用系爭土地，土地是旱地、耕地，建物係伊蓋的，但是係劉金海說伊可以蓋並住在那，伊沒有地方可以搬，不願意拆除，願意繳納租金，希望能和原告商量等語。並聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
理 由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅速處理，並免徵裁判費。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；減租條例第26條第1項及第2項前段定有明文。本件租佃爭議事件前經苗栗縣苑裡鎮公所耕地租佃委員會調解不成立，復經苗栗縣政府耕地租佃委員會調處不成立後移送本院處理，有苗栗縣政府110年11月29日府地權字第1100228330號函在卷可稽（卷第13至25頁），依前揭法條規定，原告提起本訴，應予准許。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；民事訴訟法第256條定有明文。原告原訴之聲明為：⑴被告應將坐落系爭土地上之「二層磚造鐵皮棚房（門牌號碼:苗栗縣○○鎮○○里○○00○0號，含工廠及房舍，寬約15公尺、深約27公尺、高約12公尺，建物面積約405平方公尺）」之地上物拆除後，將面積分別約計147.18、147.82及116.24平方公尺，共計411.24平方公尺之土地返還予原告。⑵被告應給付原告19,914元，及自租佃爭議調解申請書繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，另自民國110年7月1日起至交還前項聲明所示土地之日止，按每月分別給付原告356元、357元及281元，共計每月給付原告994元（卷第83頁）。嗣具狀變更聲明如事實欄一、（三）所示（卷第289頁）；核屬補充或更正法律上或事實上之陳述，應予准許。
三、原告主張系爭土地為國有並由原告管理，被告前向原告承租系爭土地為耕作使用，嗣因系爭土地上蓋有系爭建物，且被告未自任耕作而違反租約及減租條例，經原告通知自108年11月27日起系爭租約無效。被告於系爭租約無效後仍繼續占用系爭土地面積各144.85、145.53及99.77平方公尺等事實，有原告提出系爭土地之土地登記第一類謄本、系爭租約、原告109年3月2日台財產苗字第1092700401號函、現場照片等件為證(卷第59至73頁)，並經本院會同兩造及通霄地政人員到場會勘測量屬實，有勘驗筆錄、現場照片、複丈成果圖等在卷可憑（卷第235至246、251頁）。且為被告所不爭執，堪信上開主張為真實。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；民法第767條第1項前段定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租；減租條例第16條第1、2項分別定有明文。所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借予他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途。又所謂原訂租約無效，係指原訂租約全部無效、無待於當事人主張或法院宣告終止，當然向後失其效力、確定的不生效力，無從因事後之追認或類似行為而更生效力，亦不因時間的經過而補正（最高法院103年度台上字第2580號判決意旨參照）。再系爭租約五、特約事項（二)「承租土地，承租人確係自認耕作，種植農作物使用，......，並承認租約無效，交還土地，絕無異議。」、四、其他約定事項（十）「租賃耕地，承租人應自任耕作種植農作物之用，......」。經查，被告承租系爭土地並未自任耕作，且其上幾乎蓋滿系爭建物之情，業經本院履勘現場確認無訛，故原告主張被告違反減租條例第16條及系爭租約，即堪憑採。揆諸上開說明，系爭租約因被告未自任耕作，經原告於108年11月27日通知時起而無效。而被告就現仍占有系爭土地之事實，未能舉證證明有何正當權源，自屬無權占用無疑。則原告本於管理人地位，依物上請求權請求被告將系爭土地上如附圖所示編號A、B及C之系爭建物拆除騰空後，將系爭土地返還予原告，應予准許。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；民法第179條前段有明文規定；又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決要旨參照）。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之；土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決意旨參照）。被告無權占有系爭土地，獲得相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益之損害，原告自得依不當得利之規定，請求被告給付不當得利。又依系爭租約其他約定事項第21點第2項:「前項租約終止、消滅或無效承租人應繳清租金，應計算之租約終止日、無效日之前一個月底或租期屆滿日。」，故系爭租約無效後，租金應算至108年11月27日租約無效前一個月底即10月31日，是原告主張自108年11月1日起算相當於租金之不當得利，自屬有據。系爭土地107年1月之申報地價皆為每平方公尺590元、109年1月之申報地價皆為每平方公尺580元，有系爭土地申報地價地政規費一覽表在卷可參(卷第219至223頁)；本院審酌系爭土地位置非屬工商業繁榮及交通發達要地，認原告請求按系爭土地申報地價年息百分之5計算不當得利，應屬適當。則原告請求被告給付自108年11月至110年6月之不當得利金額，如附表所示為18,872元【計算式:7,012＋7,032＋4,828元＝18,872元】，及自110年7月1日起至騰空返還土地日止，按月給付942元【計算式:350＋351＋241＝942元】，均屬有理。
六、綜上所述，原告依所有物返還請求權之法律關係請求被告應將系爭土地上如附圖所示編號A、B及C建物移除騰空後，將上開土地返還予原告；並依不當得利之法律關係，請求被告給付原告18,872元，及自租佃爭議調解申請書繕本送達被告翌日即111年11月8日（卷第289頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自110年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告942元，為有理由，應予准許。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，聲明第1項核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至聲明第2項部分，依民事訴訟法第389條第1項第5款，本院應依職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果不生影響，爰毋庸逐一論述。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 16 日
民事第一庭 法 官 黃怡玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 16 日
書記官 陳映綺附表:
一、玉山段1868地號土地應繳金額，並自110年7月1日起至返還土地之日止，按月給付350元。
占用期間 申報地價適用年份 申報地價 (元/㎡) 占用面積 (㎡) 年息率 每月應繳金額 (即當其申報地價×占用面積×年息率÷12，元以下無條件捨去) 占用月數 應繳金額 108年11月至108年12月 107年1月 590 144.85 百分之5 356元 2 712元 109年1月至 110年6月 109年1月 580 144.85 百分之5 350元 18 6,300元 合計 20 7,012元
二、玉山段1869地號土地應繳金額，並自110年7月1日起至返還土地之日止，按月給付351元。
占用期間 申報地價適用年份 申報地價 (元/㎡) 占用面積 (㎡) 年息率 每月應繳金額 (即當其申報地價×占用面積×年息率÷12，元以下四捨五入) 占用月數 應繳金額 (新臺幣) 108年11月至108年12月 107年1月 590 145.53 百分之5 357元 2 714元 109年1月至 110年6月 109年1月 580 145.53 百分之5 351元 18 6,318元 合計 20 7,032元
三、玉山段1870地號土地應繳金額，並自110年7月1日起至返還土地之日止，按月給付241元。
占用期間 申報地價適用年份 申報地價 (元/㎡) 占用面積 (㎡) 年息率 每月應繳金額 (即當其申報地價×占用面積×年息率÷12，元以下四捨五入) 占用月數 應繳金額 (新臺幣) 108年11月至108年12月 107年1月 590 99.77 百分之5 245元 2 490元 109年1月至 110年6月 109年1月 580 99.77 百分之5 241元 18 4,338元 合計 20 4,828元